Apartman, Site ve İşhanı Yönetimleri

Yayınevi: Adalet Yayınları
Yazar: Özgür BİYAN
ISBN: 9786258092448
461,70 TL 513,00 TL

Adet

 
   0 yorum  |  Yorum Yap
Kitap Künyesi
Yazar Özgür BİYAN
Baskı Tarihi 2022/03
Baskı Sayısı 8
Boyut 13,5x19,5 cm (Roman Boyu)
Cilt Karton kapak
Sayfa Sayısı 791

Apartman, Site ve İşhanı Yönetimleri - Hukuki ve Mali Rehber
Yöneticilerin ve Yönetim Şirketlerinin Başvuru Kitabı
Doç. Dr. Özgür BİYAN

2020 ve 2021 yılı küresel salgın nedeniyle tüm dünyada oldukça çetin şartlarda geçen bir dönemdi. 2022 ve sonrası için öngörüde bulunmak ise zor görünüyor. Diğer yandan bir müddet daha salgının hayatımıza etki edeceğini söyleyebiliriz. Salgın döneminde apartman ve site yönetimlerinin faaliyetlerinde aksamalar yaşandı. Toplantıların gerçekleştirilememesi karar alınmasına engel oldu. Karantina altına alınan kat malikleri ve yöneticiler görevlerini yerine getirmede sorun yaşadı. Yaşam durma noktasına geldi. Özellikle pandemi nedeniyle beklenmeyen hallerle karşılaşan apartman ve site yönetimlerinin sorunları farklılaştı ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) yetersizliği bir kez daha anlaşıldı. Öte yandan esas önemlisi artık apartman ve site yönetimi faaliyetlerinin profesyonelleşmesine yönelik regülasyonlar yapılması kendini iyice hissettirmeye başladı. Konusunda ehil yöneticilerin önemi daha net ortaya çıktı. Ayrıca yönetim planlarının detaylıca hazırlanmasının da ne kadar önemli olduğu daha da somut belirginleşti. Bu konularda ya da yaşanan diğer sorunlarda her zaman olduğu gibi kat maliklerine ve profesyonel yönetimlere en büyük tavsiyemiz, yönetim planlarını olabildiğince kapsamlı hazırlamalarıdır. KMK’nın yetersiz kaldığı hususularda hatta bazı noktalarda ondan daha öncü konumda kurtarıcı rolünde olan (ya da olması gereken) yönetim planlarının, detaylı ve hukuka uygun bir şekilde tanzim edilmesi gerekmektedir.  

İşte bu gelişmeler ve ivedi beklentiler bir yana kat malikleri ile profesyonel yönetimlere faydalı olması amacıyla kaleme alınmış olan ve 15 yılı aşkındır siz okurların katkıları ve eleştirileri ile gelişmeye devam eden kitabımın sekizinci baskısını oluşturmanın mutluluğunu yaşıyorum. Çalışmamızın bu baskısında da kanuni değişiklikler yapılarak güncellenmiş ve revizyonlar yapılmıştır.


YAZARIN ÖZGEÇMİŞİ ........................................................................................ix

SEKİZİNCİ BASKIYA ÖN SÖZ..............................................................................xi

YEDİNCİ BASKIYA ÖN SÖZ .............................................................................. xiii

ALTINCI BASKIYA ÖN SÖZ...............................................................................xiv

BEŞİNCİ BASKIYA ÖN SÖZ................................................................................xv

DÖRDÜNCÜ BASKIYA ÖN SÖZ......................................................................... xvii

ÜÇÜNCÜ BASKIYA ÖN SÖZ ............................................................................ xviii

İKİNCİ BASKIYA ÖN SÖZ .................................................................................xix

BİRİNCİ BASKIYA ÖN SÖZ ................................................................................xx

KAVRAM DİZİNİ ............................................................................................ xxiii

İÇİNDEKİLER ................................................................................................ xxxi

KISALTMALAR............................................................................................... xlvii

GİRİŞ ........................................................................................................ 1


BİRİNCİ KISIM


KAT MÜLKİYETİ KANUNU ÇERÇEVESİNDEKİ


DÜZENLEMELER


A. KAVRAMSAL AÇIKLAMALAR ............................................................... 5

1. Kat Mülkiyetinin Kısa Tarihçesi ............................................................. 5

2. Apartman Kavramı .............................................................................. 6

3. Toplu Yapı (Site) Kavramı .................................................................... 7

4. Alışveriş Merkezi Kavramı..................................................................... 8

5. Kat Mülkiyeti Kavramı.......................................................................... 9

6. Kat Maliki Kavramı............................................................................. 10

7. Kat İrtifakı Kavramı ........................................................................... 10

8. Arsa Payı Kavramı ............................................................................. 11

9. Anagayrimenkul Kavramı ................................................................... 12

10. Ortak Yer Kavramı............................................................................. 12

a. Apartmanlarda ortak yer ............................................................... 13

b. Toplu yapılarda ortak yer .............................................................. 14


xxxii İçindekiler

11. Diğer Kavramlar ................................................................................ 15

12. Apartman ve Toplu Yapıların Kat Mülkiyeti Hukuku Karşısındaki

Durumu............................................................................................ 15

13. İş Hanı-İş Merkezi ve Alışveriş Merkezlerinin Kat Mülkiyeti

Kanunu Karşısındaki Durumu ............................................................. 16

B. KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI VE

SONA ERMESİ .................................................................................. 17

1. Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması........................................ 17

a. Genel Kural .................................................................................. 17

b. Kat Mülkiyeti Kütüğü..................................................................... 18

c. Kat Mülkiyetinin Kurulması ............................................................ 19

d. Kat İrtifakının Kurulması................................................................ 20

e. Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve İrtifakının Kurulması...................... 20

i) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmasının esasları ...................... 21

ii) Kat mülkiyetinin kurulması ...................................................... 21

iii) Kat irtifakının kurulması........................................................... 22

iv) Sözleşme ve Tescil.................................................................. 23

2. Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi.................................... 24

a. Kat İrtifakının Sona Ermesi ............................................................ 24

i) Anagayrimenkulün yok olması veya kamulaştırılması................. 24

ii) Anayapının harap olması ......................................................... 25

iii) Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi............................................ 26

b. Kat İrtifakının Sona Ermesi ............................................................ 26

c. Ortaklaştırma (Şüyulandırma) Halinde Kat Mülkiyeti ........................ 26

C. APARTMAN VE TOPLU YAPILARIN İDARİ ORGANLARI.................... 27

1. Toplu Yapıların Üst İdari Kurulları ....................................................... 27

a. Blok Kat Malikleri Kurulu................................................................ 28

b. Ada Kat Malikleri Kurulu ................................................................ 29

c. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu......................................................... 29

2. Kat Malikleri Kurulu ........................................................................... 30

a. Yönetim Planı ............................................................................... 30

i) Temel Bilgiler ......................................................................... 30

ii) Yönetim planının şekli ve içeriği ............................................... 31

iii) Yönetim planının tadili............................................................. 32

b. Toplantı Zamanları........................................................................ 33

c. Toplantı ve Karar Yeter Sayıları...................................................... 35

d. Kat Malikleri Kurulunda Oy Hakkı, Vekalet ...................................... 36


İçindekiler xxxiii

e. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Sonuçları ...................................... 37

f. Hakimin Müdahalesi...................................................................... 39

g. Kat Malikleri Kurulunun Görevleri ve Yetkileri.................................. 40

h. Kat Maliklerine Tebligat................................................................. 41

i) Tebligat kanunu kapsamındaki düzenlemeler............................ 42

ii) Yönetmelik kapsamındaki uygulama......................................... 43

iii) Apartman ve site yönetim faaliyetlerinde istisnai durum ............ 43

3. Yönetici ............................................................................................ 44

a. Yöneticinin atanması..................................................................... 44

i) Genel olarak........................................................................... 44

ii) Toplu Yapılarda Durum ........................................................... 46

iii) Tüzel Kişiler Yönetici Seçilebilir Mi? .......................................... 46

b. Yöneticinin görevleri ..................................................................... 47

i) Genel Yönetim İşlerinin Yürütülmesi ........................................ 47

ii) Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması ............................... 49

iii) İşletme Projesinin Yapılması ve Tebliği..................................... 49

iv) Asansör Bakımları................................................................... 50

aa) Servis ve monte sırasında dikkat edilmesi gerekenler .........50

bb) Yöneticilerin bakım ile ilgili yükümlülükleri.........................52

cc) Periyodik Kontroller .........................................................53

c. Yöneticinin İş Hukuku Yönünden Kapıcılara Karşı Görev ve

Yetkileri ....................................................................................... 53

d. Yöneticinin KMK açısından sorumluluğu.......................................... 54

e. Yöneticinin hakları ........................................................................ 55

f. Yönetimin (yöneticinin) denetimi ................................................... 55

g. Yedek yönetici seçimi.................................................................... 56

ı. Yöneticilerin vergi hukuku açisindan sorumluluğu ........................... 56

i. Yöneticilerin davalarda taraf olma durumu ..................................... 58

h. Yöneticilere tavsiyeler ................................................................... 59

4. Denetçiler......................................................................................... 60

a. Görev Denetimi ............................................................................ 61

b. Hesap Denetimi............................................................................. 61

c. Denetimin Hukuki Sonuçları........................................................... 62

i) Azil........................................................................................ 63

ii) Tahliye................................................................................... 63

iii) Dava Hakkı ............................................................................ 63


xxxiv İçindekiler

d. Denetimin Cezai Sonuçları ............................................................. 64

e. Apartman ve Siteler Dışarıdan Bağımsız Denetim Yaptırabilir Mi? ........ 64

f. Yöneticiye Karşı Dava Açma Hakkı Olanlar...................................... 65

D. KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN

HAKLARI VE BORÇLARI.................................................................... 66

1. Kat Maliklerinin Hakları ...................................................................... 66

a. Bağımsız bölüm üzerinde............................................................... 66

b. Ortak yerler üzerinde .................................................................... 67

i) Apartmanlarda........................................................................ 67

ii) Toplu yapılarda....................................................................... 68

iii) Bağlantılar.............................................................................. 69

aa) Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı............. 69

bb) Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler

arasındaki bağlantı.......................................................... 70

cc) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle

satınalma (Şüf’a) hakkı ................................................... 70

iv) Yenilik ve ilaveler.................................................................... 71

aa) Faydalı olanlar:............................................................... 71

bb) Çok masraflı ve lüks olanlar............................................. 72

cc) Bağımsız bölüm ilavesi .................................................... 73

dd) Temliki tasarruflar ve önemli işler .................................... 74

c. Kat Malikleri Evcil Hayvan Besleme Hakkı ....................................... 74

i) Türk Hukukundaki Düzenlemeler ............................................. 74

aa) Hayvanları Koruma Kanunu ............................................. 74

bb) Hayvan Hakları Evrensel Beyannamesi ............................. 76

cc) Ev Hayvanlarının Korunmasına Dair Avrupa Sözleşmesi ....... 76

ii) Hayvan Sahiplerinin Yükümlülükleri ve Hayvanlarla İlgili

Yasaklar................................................................................. 77

iii) Yönetim Planlarında Evcil Hayvan Beslenmesi

Yasaklanabilir Mi? ................................................................... 79

d. Kat Maliklerinin Kapalı Otoparklara LPG’li Araç Koy(a)ma(ma)

Hakkı ........................................................................................... 81

2. Kat Maliklerinin Borçları ..................................................................... 82

a. Temel kurallar .............................................................................. 83

b. Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zararı .............................. 84

c. Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma................................... 85

i) Genel olarak........................................................................... 85

ii) Toplu yapılarda durum............................................................ 87


İçindekiler xxxv

iii) Bazı özellikli durumlar ............................................................. 87

d. Sigorta anlaşması ......................................................................... 88

e. Ortak giderlerin teminatı ............................................................... 88

f. Müsaade mecburiyeti.................................................................... 90

g. Yasak işler.................................................................................... 90

i) Genel kural ............................................................................ 90

ii) Doktor muayenehaneleri ile ilgili AYM Kararı............................. 91

iii) Oybirliği ile izin verilebilecek faaliyetler .................................... 92

iv) Mesken Olan Bir Yerin İşyeri Olarak Kullanılması....................... 93

v) Yasak olmayan ve izin verilmek zorunluluğunda olan işler ......... 93

h. Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti ................................................. 94

ı. Gürültü Meseleleri......................................................................... 95

3. Kat İrtifakı Sahibinin Hakları............................................................... 98

4. Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları .......................................................... 98

E. KAPICILAR ....................................................................................... 99

1. Kapıcı Tanımı ve Unsurları.................................................................. 99

2. Kapıcıların İş Hukukundaki Yeri .......................................................... 99

3. Kapıcıların Hizmet Sözleşmesi............................................................. 99

4. Kapıcıların İş Süresi ve Ara Dinlenmesi ..............................................100

5. Kapıcıların Ücretleri, Yıllık İzinleri ve Hafta Tatilleri..............................101

6. Geçici Kapıcı Çalıştırma.....................................................................101

7. Kapıcının Sigorta Ettirilmesi...............................................................102

a. Genel Kural .................................................................................102

b. Sınırlı Görevlendirilen Kapıcılar (Sadece Çöp Toplayanlar)...............102

8. Kapıcının Görev ve Sorumlulukları .....................................................103

9. Kapıcıya İhbar ve Kıdem Tazminatı Ödenmesi ....................................104

10. Kapıcı Konutlarının Durumu...............................................................105

a. Kapıcı konutlarının asgari nitelikleri ...............................................105

b. Kapıcı konutlarının tahliyesi ..........................................................106

c. Kapıcı konutlarından kira istenip istenmeyeceği .............................106

d. Kapıcı konutları başka amaçla kiraya verilebilir mi? ........................107

e. Kapıcıların elektrik, su vb. giderlere katılması.................................107

11. Kapıcı Talimatnameleri .....................................................................108

F. APARTMAN VE SİTELERDE BALKONLARIN KAPATILMASI ............. 108

G. DEVRE MÜLK HAKKI....................................................................... 111


xxxvi İçindekiler


İKİNCİ KISIM


İDARİ VE MALİ AÇIDAN KANUNİ YÜKÜMLÜLÜKLER

A. APARTMAN VE SİTELERİN VERGİ MÜKELLEFİYETİ ....................... 113

1. Gelir Vergisi Kanunu Açısından ......................................................... 113

a. Gelir Vergisi Mükellefiyeti ............................................................ 113

b. Gelir Vergisi Kesintisi (Stopaj) Yükümlülüğü: Vergi Sorumlusu ....... 114

c. Muhtasar ve Aylık Prim Hizmet Beyannamesi Yükümlülüğü............ 117

i) Genel Kurallar ...................................................................... 117

ii) Vergi Kesintisi Yapmayan Apartman ve Site Yönetimleri .......... 118

iii) Vergi Kesintisi Yapan Apartman ve Site Yönetimleri................. 118

iv) Cezai İşlemler....................................................................... 119

d. Ortak Alanlardan Elde Edilen Kiraların Durumu ............................. 119

e. Aidatlardan Elde Edilen Banka Faizi Gelirleri.................................. 122

f. Kendi Elektriğini Üreten Kat Maliklerine Vergi Muafiyeti ................. 122

i) Muafiyetin Genel Amacı......................................................... 122

ii) Muafiyetten Yararlanmanın Şartları ........................................ 123

iii) Elde Edilen Gelirin Ortak Giderler İçin Kullanılması .................. 124

iv) İşyeri Olarak Kullanılan Bağımsız Bölümler.............................. 124

v) Birden Fazla Konuta Sahip Olunması ...................................... 124

vi) Vergi Kesintisi ve Belge Düzeni.............................................. 125

vii) Örnek Uygulamalar............................................................... 125

viii) Apartman ve Site Yönetimlerinin Belge Muhafaza Yükümlülüğü....... 126

2. Kurumlar Vergisi Mükellefiyeti Açısından ........................................... 126

3. KDV Mükellefiyeti Açısından ............................................................. 127

4. Damga Vergisi Mükellefiyeti Açısından .............................................. 128

B. VERGİ SORUMLUSU OLARAK GELİR VERGİSİ AÇISINDAN

BİLİNMESİ GEREKEN TEMEL BİLGİLER ......................................... 128

1. Çalışanlara Ödenen Ücretler............................................................. 129

a. Yasal Düzenlemeler .................................................................... 129

b. GVK’nın 23/6 Bendine Göre Çalışanlar .......................................... 130

i) Genel Kural ve Yaklaşım........................................................ 131

ii) İş Hanlarında Durum............................................................. 132

iii) Kısmen Mesken Kısmen Ticaret Mahalli Yerler......................... 134

c. GVK’nın 23/18 Bendine Göre Çalışanlar ........................................ 135

2. Vergiden Muaf Esnaftan Ya da Belge Veremeyen Kişilerden

Yapılan Mal ve Hizmet Alımları.......................................................... 137

3. Serbest Meslek Erbaplarına Yapılan Ödemeler ................................... 137


İçindekiler xxxvii

C. KATMA DEĞER VERGİSİ AÇISINDAN YÖNETİMLERİN DURUMU ......... 139

1. Genel Olarak Yönetimlerin Konumu ...................................................139

2. Ortak Alanlarla İlgili Özel Durumlar....................................................140

a. Genel Kural .................................................................................140

b. Taşınmazların (Bina, Arazi, Ev) Kiralanması ...................................140

c. Mal veya Hakların Kiralanması ve Tevkifat Uygulaması ...................141

Ç. DAMGA VERGİSİ AÇISINDAN YÜKÜMLÜLÜKLER ........................... 142

a. Ücretlere İlişkin Bordrolarda Damga Vergisi...................................142

b. Sözleşmeler Tanzim Edilirken Damga Vergisi .................................143

D. VERGİ KİMLİK NUMARASI ALINMASI ........................................... 144

E. APARTMAN VEYA SİTE YÖNETİMİNİN BİR KOOPERATİF

MARİFETİYLE YÜRÜTÜLMESİ......................................................... 144

1. Kooperatiflerin Kurumlar Vergisi Karşısındaki Durumu.........................145

2. Gelir Vergisi Kesintisi (Stopaj) Açısından ............................................148

3. KDV Açısından..................................................................................149

F. APARTMAN VEYA YÖNETİMİNİN PROFESYONEL OLARAK

DIŞARIDAN SAĞLANMASI.............................................................. 150

1. Vekil Sıfatı ile Yönetim ve Hizmet ......................................................150

2. Müteahhit Sıfatı ile Yönetim ve Hizmet...............................................150

3. Hizmetlerin Kısmen Vekalet Suretiyle, Kısmen de Müteahhit

Sıfatıyla Yapılması ............................................................................151

G APARTMAN VE SİTELERİN TUTMAK ZORUNDA OLDUĞU

DEFTERLER..................................................................................... 152

1. Vergi Kanunları Açısından .................................................................152

2. Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından.........................................................153

a. Karar Defteri (Kat Malikleri Kurulu Defteri) ....................................153

b. Gelir-Gider Defteri .......................................................................153

c. Denetim Defteri...........................................................................154

d. Belge Muhafaza Yükümlülüğü.......................................................154

e. Defterlerin Kapanış Tasdiki Zorunluluğu ........................................155

3. SGK Mevzuatı Açısından....................................................................155

a. Genel Olarak ...............................................................................155

b. Konut Kapıcılarına Özel Durum: Kolay İşverenlik............................156

H. YÖNETİCİLERİN BİLMESİ GEREKEN TEMEL MALİ BELGELER ........ 157

1. Fatura .............................................................................................157

2. Serbest Meslek Makbuzu...................................................................159

3. Gider Pusulası ..................................................................................160


xxxviii İçindekiler

4. Perakende Satış Vesikaları ............................................................... 161

5. Sevk İrsaliyesi................................................................................. 161

6. Ücret Bordrosu................................................................................ 161

I. APARTMAN VE SİTELERDE MUHASEBE .......................................... 162

1. İşletme Hesabı Esası........................................................................ 163

2. Bilanço Esası................................................................................... 163

3. Site Yönetiminde Tek Düzen Hesap Planı .......................................... 164

a. Dönen Varlıklar........................................................................... 164

b. Duran Varlıklar ........................................................................... 166

c. Kısa Vadeli Yabancı Kaynaklar...................................................... 167

d. Maliyet Hesapları ........................................................................ 168

e. Örnek Muhasebe Kayıtları............................................................ 169

i) Aidatların Tahsilatı (Nakden ve Banka Kanalı ile)..................... 169

ii) Genel Giderler ...................................................................... 169

iii) Gelir Elde Edilmesi ................................................................. 170

İ. APARTMAN VE SİTE YÖNETİMLERİ VERGİ İNCELEMESİNE

TABİ TUTULABİLİR Mİ? ................................................................. 172

J. APARTMAN VE SİTE YÖNETİMLERİNDE İŞ SAĞLIĞI VE

GÜVENLİĞİ..................................................................................... 173

1. Genel Yükümlülükler........................................................................ 174

2. İş Sağlığı ve Güvenliği Hizmetleri...................................................... 174

3. İşyeri Hekimleri ve İş Güvenliği Uzmanları......................................... 175

4. Risk Değerlendirmesi....................................................................... 176

a. Genel Olarak .............................................................................. 176

b. Risk Değerlendirmesinin Aşamaları............................................... 177

c. Örnek Uygulama......................................................................... 177

d. Risk Değerlemesi Yapılmazsa Ne Olur?......................................... 181

5. Çalışanların Eğitimi ve Bilgilendirilmesi .............................................. 181

K. İHBAR VE KIDEM TAZMİNATLARININ DURUMU............................ 182

1. İhbar Tazminatı ve Hesaplanması..................................................... 182

a. İhbar tazminatı ve nedenleri........................................................ 182

b. İhbar sürelerinin hesaplanmasında dikkat edilecek noktalar ........... 183

c. İhbar süresini beklemeksizin hizmet akdinin sona erdirileceği

haller ......................................................................................... 184

i) İşveren Bakımından .............................................................. 184

ii) İşçi Bakımından .................................................................... 186

d. İhbar tazminatından yapılacak yasal kesintiler .............................. 187


İçindekiler xxxix

e. İhbar tazminatı ödemesinin gecikmesi nedeniyle ödenen faizler...........188

f. İhbar Tazminatı Hesaplamasına Örnek Uygulama ..........................188

2. Kıdem Tazminatı ve Hesaplanması.....................................................189

a. Kıdem tazminatının şartları...........................................................189

b. Kıdem tazminatının hesaplanmasında dikkat edilecek noktalar........189

c. Kıdem tazminatı ile ilgili diğer hususlar..........................................191

d. Kıdem tazminatının hesabında dikkate alınacak ödemeler...............192

e. Kıdem tazminatının hesabında dikkate alınmayacak ödemeler.........192

f. Kıdem tazminatından yapılacak vergi kesintileri..............................192

g. Kıdem tazminatı ile ilgili uygulama örneği......................................192

L. KİŞİSEL VERİLERİN KORUNMASI BAKIMINDAN APARTMAN

VE SİTELERİN DURUMU ................................................................. 193


ÜÇÜNCÜ KISIM


KAT MÜLKİYETİ HUKUKU VEYA MALİ HUSUSLARLA

İLGİLİ EMSAL İÇTİHATLAR, ÖRNEK ÖZELGELER VE

SIKÇA SORULAN SORULAR


A. ANAYASA MAHKEMESİ KARARLARI ............................................... 197

1. Doktor muayenelerinin apartman ve site yönetimleri genel kurul

kararı olmaksızın açılması, diğer ticarethaneler karşısında eşitlik

ilkesini ihlal edici bir durum yaratmaz. ...............................................197

2. Kat malikleri kurulu aleyhine açılan davada ileri sürülen delillerin

yeterince incelenmemesi, gerekçesiz karar verilmesi, uzun süren

yargılama nedeniyle mağdur olunması, toplantı zamanı ve hakim

müdahalesi hakkında........................................................................205

3. Arsa paylarının bağımsız bölümlerinin değerlerine göre sahip

olması gereken paylara oranlı tahsis edilememesi nedeniyle

mahkemeye yoluyla payların yeniden düzenlenmesinin

Anayasa’nın mülkiyet hakkına ve eşitlik ilkesine aykırıdır. ....................224

4. Avukatlık, Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali

Müşavirlik ofislerinin yönetim planı ile yasaklanamayacağı eşitlik

ilkesine aykırı değildir. ......................................................................234

B. DANIŞTAY KARARLARI .................................................................. 247

1. Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan 216 Sıra No’lu VUK Genel

Tebliği ile apartman yöneticilerine kiracılar tarafından

doldurulacak bilgi formlarını Bakanlığa gönderme zorunluluğu

getirilmesinde yasaya aykırılık bulunmadığı hk....................................247

2. Gelir Vergisi Kanunu’nun 94 üncü maddesinde belirtilen tevkifat

yapma yükümlülüğündeki kişi ve kuruluşlardan olmayan iş hanı

yönetiminin, çalıştırdığı işçilerin ücretlerinden tevkifat yapma

yükümlülüğü bulunmadığı hk. ...........................................................249


xl İçindekiler

3. Ticaret mahalli olan iş hanında çalıştırılan kapıcıya ödenen ücretin

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 23 üncü maddesinin 1 inci

fıkrasının 6 ıncı bendinde sayılan ve gelir vergisinden istisna

edilen ücret gelirleri kapsamında bulunmadığından tevkifata tabi

tutulması gerektiği hk...................................................................... 251

4. İş hanı yönetiminin yapmış olduğu ücret ödemelerinden vergi

tevkifatı yapma zorunluluğunun bulunmadığı hk................................ 253

5. Site yönetimleri adına kendi ihtiyaçları doğrultusunda kullanılmak

adına araç tescil ettirmesinin mümkün olduğu hakkında..................... 254

6. Site yönetiminde çalışan mekanikçi, elektrikçi, temizlikçi, güvenlik

amiri ve güvenlik görevlisine ödenen ücretlerden gelir vergisi

kesintisi yapılamayacağı hakkında..................................................... 257

C. YARGITAY KARARLARI .................................................................. 259

1. Ortak yerlerin bakım ve onarımı ile kiracının sorumluluğu................... 259

2. Aidatı ödemeyen kat malikine icra takibi yetkisi ................................. 260

3. Kiracının aidattan sorumluğu............................................................ 261

4. Aidatın geciktirilmesi, faiz işletilmesi ve ödeme emri tebliği ................ 261

5. İcra takibine itiraz ........................................................................... 261

6. Ortak giderin kesinleşmesi ve tebligatına gerek olmadığı.................... 261

7. Yüksek gürültü nedeniyle rahatsızlık ................................................. 262

8. Kat malikleri kararına itiraz............................................................... 265

9. Çatıya Müdahalenin Önlenmesi, Husumet ......................................... 266

10. Çatı inşaatı, kat maliki payının korunması, anagayrimenkulün

zarar görmesi.................................................................................. 267

11. Kat malikleri kararına zamanında itiraz edilmezse kabulü.................... 269

12. Ortak yerde inşaat yapılabilmesi için kat maliklerinin rızası ................. 271

13. Ortak yerin kiraya verilmesi için oybirliği ........................................... 272

14. Ortak yerde inşaat için kat maliklerinden izin şartı ............................. 273

15. Terasa oda yapılması ve projede ortak yer olup olmadığı..................... 274

16. Ortak teras onarımı için oybirliği....................................................... 275

17. Ortak yerlerin kiraya verilmesi, proje değişikliği ihtiyacı, kat

maliklerinin rücu hakkı..................................................................... 276

18. Yönetim kararını uygulayan yöneticiye değil kat maliklerine karşı

dava açılması .................................................................................. 280

19. Bağımsız bölüm olan işyerinin meskene dönüştürülmesi..................... 281

20. Ortak yerde onarım yapılabilmesi için oybirliği şartı............................ 282

21. Projeye aykırı yapılan ahşap çatıdan zarar gören kat maliki ................ 283

22. Köpek besleyerek diğer kat maliklerine rahatsızlık verme ................... 284

23. Kombi takılmasının yönetimce yasaklanamayacağı............................. 285

24. İşyeri açılabilmesi için oybirliği şartı .................................................. 287


İçindekiler xli

25. 10 Adet kedi besleyen kat malikine hakim müdahalesi ........................288

26. Yönetim planında hayvan beslemenin yasaklanmaması

durumunda evde köpek beslenmesi...................................................290

27. Kapıcı dairesinin haksız kullanımı ve ecrimisil......................................290

28. Ortak sayaçdaki su tüketim miktarına hakimin müdahalesi..................291

29. Projeye aykırı havuz yaptırılması ve hakim müdahalesi........................292

30. Yönetimi adına senet imzalayan yöneticinin sorumluluğu ....................293

31. Bir ortaklığın giderilebilmesi için öncelikle onaylı proje, varsa

tadilat projesi, yapının fenne ve imar mevzuatına aykırı olup

olmadığı, projenin sağlıklı olup olmadığı gibi hukuki gerekliliklerin

araştırılması şarttır. ..........................................................................295

32. Bağımsız bölümün mutfağa bağlantılı balkonunun mutfakla balkon

arasındaki kapı, pencere ve duvarının kaldırılarak mutfakla

birleştirilmesi ve balkonun PVC malzemeyle kapatılması, Yargıtay

uygulamalarında da kabul edildiği gibi sabit eser niteliğinde olup

bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadan

yapılamaz. .......................................................................................297

33. Mülk sahibinin kiracısından aidat talebinde bulunabilmesi için

öncelikle aidatları kendisinin ödemesi gerekmektedir. Kendisi

tarafından ödendiği iddia ve ispat edilmeden kiracıdan bu talepte

bulunması mümkün değildir..............................................................298

34. İcra takibi kat malikleri adına değil öncelikle apartman yönetimi

adına yapılmalıdır.............................................................................300

35. Yöneticinin kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olması onu,

yöneticilik yaptığı dönemde usulsüz yaptığı işlemlerden dolayı

sorumluluktan kurtarmaz..................................................................301

36. İkamet ettiği sitenin otopark görevlisi tarafından öldürülen kişi

hakkında kat maliklerinin sorumlu olup olmadığı hakkında...................302

37. Yönetimin devamlılığının esas olduğu ve eski yönetim tarafından

imzalanan sözleşmeden yeni yönetimin de sorumlu olacağı

hakkında..........................................................................................306

38. Kapıcı çalıştırıldığının nasıl tespit edileceği hakkında............................308

39. Ortak giderlerin tahsiline yönelik alacak davaları miktar

sınırlaması olmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevidir. .................310

40. Ortak alanlardan biri olan sığınakların kiraya verilemeyeceği ve

haksız kullanımı söz konusu olduğunda ecrimisil talep

edilebileceği hakkında.......................................................................312

D. MALİYE BAKANLIĞI MUKTEZA (ÖZELGE) ÖRNEKLERİ................... 314

1. Site yönetimine ait havuz işletmesi ve büfe-cafe kiralamasının

nasıl vergilendirileceği hk..................................................................314

2. İş hanı yöneticiliğine verilen serbest meslek hizmeti nedeniyle

yapılan ödemelerden tevkifat yapılıp yapılmayacağı hk........................317


xlii İçindekiler

3. Apartman yönetiminin ortak alanlarının kiraya verilmesi durumunda

elde edilen gelirin ne şekilde vergilendirileceği ile belge düzeni hk......... 318

4. Site yöneticileri ve denetçilere ödenecek huzur haklarının

vergilendirilmesi hk. ........................................................................ 320

5. Apartman malikinin dairesini işyeri olarak kiralaması karşılığı

kiracının apartmanın çatı ve boya masrafını üstlenmesinde

vergileme hak. ................................................................................ 322

6. Apartman yönetimince kat maliklerinden ve kiracılardan otopark

ücreti alınması dolayısıyla mükellefiyet doğup doğmayacağı hk........... 324

7. Site yönetimince verilecek otopark hizmeti dolayısıyla

mükellefiyet doğup doğmayacağı hk................................................. 325

8. Site yönetimince işletilecek sosyal tesiste verilen hizmetler

dolayısıyla mükellefiyet doğup doğmayacağı hk................................. 326

9. Site yöneticisi ile güvenlik, temizlik, teknik aidat takip ve büro

hizmetleriyle görevli personele ödenen ücretlerin vergilendirilmesi hk....... 327

10. Sitede çalışacak kişilere ödenecek ücretlerin gelir vergisine tabi

olup, olmayacağı hk. ....................................................................... 330

11. Apartman ortak alanlarının kiraya verilmesi durumunda elde

edilen gelirin ne şekilde vergilendirileceği hk. .................................... 332

12. Apartman yönetiminin vergilendirilmesi hk. ....................................... 333

13. Site yönetiminde çalışan güvenlik görevlilerine ödenen

ücretlerden gelir vergisi kesintisi yapılıp yapılmayacağı hk.................. 334

14. Site sakinlerinin hizmetine sunulan havuz işletmesinin nasıl

vergilendirileceği hk......................................................................... 335

15. Ortak mülkiyete konu olan apartman sığınağının kiraya verilmesi

durumunda elde edilen kira gelirinin beyanı. ..................................... 336

16. Apartman yöneticiliği avukata yaptığı ödemelerden tevkifat

yapmak durumundadır..................................................................... 337

17. Kapıcıya ödenen ihbar tazminatının vergilendirilip

vergilendirilmeyeceği....................................................................... 338

18. Site yönetim kuruluna yapılan huzur hakkı ödemelerinin gelir

vergisi tevkifatı karşısındaki durumu ................................................. 340

19. Bina ve ada yönetim kurullarında yapılan ödemelerden tevkifat.......... 341

20. Site yöneticiliğine ait paraların fon hesabında değerlendirilmesi

sonucu elde edilen gelirlerin vergi kanunları karşısındaki durumu........ 343

21. Kooperatifin ortak giderlerini karşılamak amacıyla tahsil ettiği

aidatların vergi kanunları açısından durumu ...................................... 344

22. Gerçek usulde gelir vergisine tabi olan birinci ve ikinci sınıf

tüccarlardan alınacak muhtelif emtialara ilişkin olarak yapılacak

ödemeler karşılığında apartman yöneticiliği adına fatura

düzenlenmesi gerekmektedir............................................................ 348


İçindekiler xliii

23. Apartman yönetimlerinin güvenlik hizmetlerine uygulanan KDV

tevkifatı uygulaması karşısındaki durumu...........................................350

24. Site yönetiminin; Gelir Vergisi Kanunu’nun 94’üncü maddesi hükmü

gereğince serbest meslek ödemesi olan avukatlık ödemeleri

üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapıp yapmayacağı hakkında. .............351

25. Site yönetimi tarafından site sakinleri için alınan spor aletlerinin

KDV'den istisna olup olmadığı ...........................................................352

26. Apartmana ait işyerinin ortak giderleri karşılamak üzere kiraya

verilmesi gayrimenkul sermaye iradıdır. .............................................353

27. Profesyonel yönetim şirketince istihdam edilen personele ödenen

kıdem tazminatının apartman ve site yönetimleri adına fatura

düzenlenerek yansıtılmasının KDV karşısındaki durumu.......................354

28. Kapıcı, bahçıvan gibi hizmetçilerin ücretlerin AGİ uygulanmaz. ............355

29. Site yönetimince yapılan emlakçılık faaliyeti ile site içerisinde

otopark bedeli adı altında elde edilen gelirin durumu hk......................356

30. Site yönetiminin KDV karşısındaki durumu hk.....................................358

31. Site yönetiminin KDV karşısındaki durumu hk. (2) ..............................359

32. Tasfiye sonunda site yönetimine devredilen gayrimenkul ve

demirbaşların vergilendirilemeyeceği hk.............................................360

33. 700 konutlu sitede çalıştırılan temizlik elemanı, bahçıvan,

elektrikçi, sıhhi tesisatçı ve güvenlik görevlisine ödenen ücretler

ile dışardan sağlanan hizmetlerin vergilendirilmesi hk. ........................363

34. Site yönetimi tarafından yönetim ve denetim kurulu üyelerine

ödenecek huzur hakkı, kapıcı ücreti ve serbest meslek

ödemelerinin gelir vergisi ve damga vergisi hk. ..................................366

35. İş hanında çalıştırılan kapıcıya ödenen ücretin vergilendirilmesi hk. ........370

36. Apartman yöneticisine ödenen ücretin gelir vergisinden istisna

olup olmadığı ve belge düzeni hk. .....................................................371

37. Kooperatifin çalıştırmış olduğu kapıcılara ödediği ücretten gelir

vergisi tevkifatı yapıp yapmayacağı hk...............................................374

38. İş merkezinde çalıştırılacak hizmetliye ödenecek ücretlerin gelir

vergisi ve damga vergisine tabi olup olmadığı hk................................375

39. Sitede çalıştırılan güvenlik görevlisi ve kapıcılara ödenen ücretlere

ilişkin gelir vergisi ve damga vergisi hk. .............................................377

40. Sitede bahçıvan, kapıcı, temizlikçi bekçi olarak çalıştırılanlara

yapılacak ücret ödemelerinden Damga Vergisi kesintisi yapılıp

yapılmayacağı hk. ............................................................................379

41. Site içerisinde ortak mülkiyete konu gayrimenkulün işyeri olarak

kiralanmasında KDV uygulaması........................................................381

42. Site yönetimince işletilecek sosyal tesis (restoran) işletmesinin

mükellefiyeti ....................................................................................382

43. Site yönetiminin kapıcıya yaptığı ödemelerin gelir vergisinden

istisna edilmesi, diğer çalışanların istisna kapsamında olmaması..........384


xliv İçindekiler

44. Bina görevlisi için SGK'ya verilen sigorta prim bildirgelerinin

damga vergisine tabi olup olmadığı .................................................. 385

45. Apartman yönetimi tarafından yapılan ücret ve serbest meslek

ödemelerinden gelir vergisi tevkifatı yapılması hakkında..................... 386

46. Apartman ve site yönetim faaliyetinin basit usulde

vergilendirilmesi hakkında................................................................ 389

47. Apartman yönetimince toplanan aidatlara yürütülen mevduat faiz

geliri için beyanname verilip verilmeyeceği........................................ 390

48. Profesyonel site yönetimi tarafından verilen hizmet ifasında KDV

oranı hakkında ................................................................................ 392

49. Resmi daire tarafından ödenen aidatlar nedeniyle düzenlenen

kağıtların damga vergisine tabi olup olmadığı hakkında...................... 392

50. Site Yönetimi tarafından yaptırılan bahçe, peyzaj, boya-badana,

tamirat işlerinde vergilendirme ......................................................... 394

51. Taşeron şirket tarafından çalıştırılan kapıcı ücretlerinde gelir ve

damga vergisi uygulaması................................................................ 397

52. Kısmen mesken, kısmen işyeri olarak kullanılan apartmanın

kapıcısına ödenen ücretin vergilendirilmesi........................................ 400

53. Kapıcı dairesinin kiraya verilmesinden elde edilen gelirin

vergilendirilmesi .............................................................................. 401

54. Site Yönetimince site sakinlerine ihtiyaç duydukları tüketim

maddelerinin satışının adi ortaklık olarak kabulü. ............................... 403

55. Site yönetimi tarafından yapılan ücret ödemelerinde gelir vergisi,

damga vergisi ve belge düzeni ......................................................... 405

56. Site yönetimine makbuz karşılığı yapılan ödemelere ilişkin

KDV'nin ticari işyeri olan kat maliki tarafından indirim konusu

yapılıp yapılamayacağı..................................................................... 411

E. SIKÇA SORULAN SORULAR ............................................................ 414

1. Ortak Alanın Kiraya Verilmesinde Belgelendirme ve Gelirin Elde

Edilmesi.......................................................................................... 414

2. Kapıcıya Ödenen Kıdem ve İhbar Tazminatı ile Diğer Hakedişlerin

Durumu.......................................................................................... 415

3. Ortak Alanların Kiraya Verilmesinde Hak Sahipliği .............................. 416

4. Ortak Alanlardan Elde Edilen Gelirin Beyan Edilmesi........................... 417

5. Yönetici Adayının Kat Malikleri Arasından Çıkmaması ......................... 417

6. Apartman Yönetiminin Mimardan Hizmet Alması................................ 418

7. Güvenlik Elemanlarına Ödenen Ücretlerden Asgari Geçim İndirimi

Yapılması........................................................................................ 418

8. Apartman ve Site Yönetiminin Faiz Geliri Elde Etmesi......................... 419

9. Konut Kapıcısının Çalışma Süreleri .................................................... 419

10. Konut Kapıcısının Elektrik, Su, Doğalgaz Giderlerine Katılımı ............... 420


İçindekiler xlv

11. Yöneticilere Verilen Ücretlerden Vergi Kesintisi Yapılması ....................420

12. Kapıcı Dairesinden Kira Talep Edilebilir Mi?.........................................424

13. Site Yönetimi olarak dışarıdan denetçi seçebilir miyiz yada

bağımsız denetim yaptırabilir miyiz? ..................................................424

14. Site Yönetimine Ait Otoparkın İşletilmesi............................................425

15. Dış Cepheye Reklam Alınması.............................................................425

16. Temizlik Personel ve Malzeme Giderlerinin Paylaşımı ..........................425

17. Ortak Alanın Ücretsiz Kullanılması ve Satışı Yasal Mıdır?......................426

18. Zorla Apartman Yöneticisi Olmak Zorunda Mıyım? ..............................426

19. Ortak Alanda Ticari Faaliyet Gösterilmesi Kat Maliklerine Bir

Yükümlülük Getirir Mi?......................................................................426

20. Sığınağın Kiraya Verilmesi Mümkün Müdür? .......................................427

21. Kat maliklerinden aidat borcu, yakıt borcu, yüzme havuzu borcu

gibi bir ayrıma gidilerek tahsilat yapılabilir mi?....................................427

22. Depoyu kiralamalı mıyım yoksa belli bir süreliğine belli bir

masrafa karşılık mı kullanmalıyım?.....................................................428

23. Ortak kullanımdan elde edilen kira gelirleri kat maliklerine

dağıtılmak zorunluluğunda mı?..........................................................428

24. Site yönetimi adına kesilen SGK cezasından geçmiş yöneticiler

sorumlu mudur?...............................................................................429

25. Dışarıdan bir kişinin yönetici seçimi ve ücret ödemesi .........................429

26. Bağımsız bölümde ofis açılabilmesi için muvafakatname verilebilir mi?.......430

27. Site yönetimi adına arsa ya da araç almak mümkün mü? .....................431

28. Yönetici aniden istifa edebilir mi? ......................................................431

29. Vekalet verilmesinde sınırlama var mı? ..............................................432

30. Site Yönetimi çek defteri kullanabilir mi?............................................432

31. Yenisi Seçilemeyen Eski Yöneticinin Durumu Ne Olacak?.....................432

32. Kapıcı Isınma Ücreti Ödemek Zorunda Mı? .........................................433

33. Apartman yöneticisi kapıcı ile sözleşme yapmak için kat

maliklerinden yetki almalı mı? ...........................................................433

34. Yönetici seçerken ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu ile

yönetici seçimi mümkün müdür? .......................................................433

35. Kurulmuş olan Kat Mülkiyetinin iptali ve ortak mülkiyete

çevrilmesi istenebilir mi?...................................................................434

36. Kapıcı için tutulan tutanağın geçerlilik süresi nedir? ............................434

37. Demirbaşların sigorta ettirilmesi zorunlu mudur? ................................435

38. Kiracının ani tahliyesi nedeniyle önceden ödediği aidatların iadesi

mümkün müdür?..............................................................................435

39. Demirbaş ve yatırım giderleri kiracıdan tahsil edilebilir mi?..................435

40. Ev sahipleri ve kiracılar ayrı ayrı icraya verilebilir mi? ..........................436


xlvi İçindekiler

41. Daire içindeki sıcak su borusu onarımından bina yönetimi

sorumlu mudur?.............................................................................. 436

42. Eleman istihdam etmektense dışarıdan hizmet almak mümkün

müdür?........................................................................................... 437

43. Barbekü ve masa alımı için karar sayısı nedir? ................................... 437

44. Yönetici/Yönetim kat malikinin/kiracının doğalgazını kesebilir mi? ....... 438

45. Kiracının hesap detaylarını görme hakkı var mıdır?............................. 438

YARARLANILAN KAYNAKLAR................................................................ 441

EKLER.................................................................................................... 445

EK – 1 KAT MÜLKİYETİ KANUNU (31.12.2021 İTİBARİYLE GÜNCEL) ............ 447

EK – 2 YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN ................................................. 475

EK – 3 KONUT KAPICILARI YÖNETMELİĞİ.................................................. 487

EK - 4 ENERJİ VERİMLİLİĞİ KANUNU ........................................................ 491

EK – 5 BİNALARDA ENERJİ PERFORMANSI YÖNETMELİĞİ.......................... 505

EK – 6 ASANSÖR YÖNETMELİĞİ (2014/33/AB) ........................................... 529

EK – 7 ASANSÖR İŞLETME VE BAKIM YÖNETMELİĞİ................................... 551

EK – 8 ASANSÖR PERİYODİK KONTROL YÖNETMELİĞİ.............................. 565

EK - 9 SIĞINAK YÖNETMELİĞİ .................................................................. 585

EK – 10 AFET SİGORTALARI KANUNU.......................................................... 593

EK – 11 TOPLU YAPILARDA KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI TESİSİNE

DAİR YÖNETMELİK......................................................................... 601

EK – 12 KİMLİK BİLDİRME KANUNU............................................................. 607

EK – 13 BİNALARIN YANGINDAN KORUNMASI HAKKINDA YÖNETMELİK....... 613

EK – 14 OTOPARK YÖNETMELİĞİ ................................................................ 709

EK – 15 MERKEZİ ISITMA VE SIHHİ SICAK SU SİSTEMLERİNDE ISINMA

VE SIHHİ SICAK SU GİDERLERİNİN PAYLAŞTIRILMASINA

İLİŞKİN YÖNETMELİK..................................................................... 723

EK – 16 İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ KANUNU................................................ 733

EK – 17 İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ RİSK DEĞERLENDİRMESİ

YÖNETMELİĞİ................................................................................ 757

EK – 18 HAYVANLARI KORUMA KANUNU...................................................... 765

EK – 19 KAPICI TALİMATNAMESİ ÖRNEĞİ ................................................... 781

EK – 20 ÇALIŞANLARIN İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ EĞİTİMLERİNİN

USUL VE ESASLARI HAKKINDA YÖNETMELİK................................... 785

Yorum Yap

Lütfen yorum yazmak için oturum açın ya da kayıt olun.
İlgili Yayınlar