Kira Hukuku Davaları

Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları Kitabımın bu baskıdan

önceki son baskısı Eylül/2022 tarihinde yapıldı. Önceki baskıda konut kiralarına ilişkin kira artışını %25 ile sınırlayan 7406 sayılı kanunla değişik TBK

‘nun Geçici 1. Maddesine ilişkin düzenleme ve kira ilişkilerinden doğan

uyuşmazlıklar bakımından 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunun ihtiyari arabuluculuk ile ticari dava niteliğindeki uyuşmazlıklar

için getirilen dava şartı arabuluculuk uygulaması ile ilgili açıklamalar yer almıştı.

Bu son baskı sonrasında TBMM tarafından 14.07.2023 tarihinde kabul

edilen 7456 sayılı kanunla TBK ‘nuna Geçici 2. madde eklenmiş olup konut

kiraları bakımından kira artış oranını %25 ile sınırlayan uygulamanın süresi

01.07.2024 tarihine kadar uzatıldı.

Ülkemizde, son zamanlarda yaşanan enflasyona bağlı fiyat artışları ile kiralık konut ve iş yeri arzındaki azalma artış gösteren talepler nedeniyle kira

bedellerinde olağanüstü yüksek artışların olduğunu görüyoruz. Kiraların yükselmesine bağlı olarak konut kiralarında kiracıların mağdur olmaması için

daha önce 08.06.2022 tarihinde 7409 sayılı kanun ve sonrasında 14.07.2023

tarihinde ise 7456 sayılı kanun ile 11.06.2022 ilâ 01.07.2024 tarihleri arası

konut kiralarında uzayan yeni dönem kira artış oranı üzerinde uyuşmazlık

sonrası dönemde kira bedeli üzerinde uzlaşılamayıp dava açılması halinde artış

oranı %25 ile ( kiracının bu artış oranının üzerindeki artışı kabul etmediği

durumda) sınırlandı.

Kitabın bu baskısında kira artışlarına sınır getiren 7409 sayılı kanunla eklenen TBK ‘nun Geçici 1. maddesi ile 7456 sayılı kanunla eklenen TBK ‘nun

Geçici 2. Maddesi kira belirlemesinin özel düzenlemesi niteliğinde olan TBK

m.344 hükmü ile karşılaştırılarak incelendi.

Mahkemeler üzerindeki dava yükünün azaltılması için alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemlerinden olan arabuluculuk, 2012 yılında 6325 sayılı Hukuk

Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kabul edildi. Bu kanunla ilk defa

mevzuatımıza giren arabuluculuk kurumu başlangıçta ihtiyari iken daha sonraki yıllarda yapılan kanun değişiklikleri ile bazı uyuşmazlık türleri ( iş, ticaret, tüketici gibi) için dava şartı haline getirilmişti.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ve kirayaverenin devam eden kiralarda kira artış oranı üzerinde anlaşamadıklarında uygulanan, uyuşmazlık öncesi sözleşmelerdeki yüksek oranlı artışları geçersiz kabul ederek kiracıyı koruyan TBK m.344 ve TBK geçici 1 ve 2. Madde düzenlemeleri nedeniyle

taraflar arasında uzlaşma olmadığında kira bedellerindeki artış gerçekleşen

enflasyon karşısında çok düşük kaldı. Bu nedenle kiraların kanuni artış sınırı

üzerinde arttırılması için açılan kira belirleme ve uyarlama davaları ile mevcut

kiracıların tahliyesinin sağlanarak yüksek bedelle yeniden kiralanması amacıyla açılan tahliye talepli davaların son zamanlarda oldukça arttığını görüyoruz.

Kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklara bağlı artan dava sayıları nedeniyle mahkemelerin artan iş yükünü hafifletmek, mevcut davaların daha kısa

sürede sonuçlandırılmasını için 01.09.2023 tarihi sonrasında kira uyuşmazlıklarından doğan tüm davaların açılmasından önce arabuluculuğa başvurulması

6325 sayılı kanunun 18/B-(1)-a maddesiyle dava şartı haline getirildi. Bu düzenleme ile kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan dava sayısının azaltılması ile

mahkemelerin bir nebze olsun rahatlatılması ve kısa sürede sonuçlandırılması

amaçlanmıştır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanun 1/2. maddesi

ile bu maddenin gerekçesinde arabuluculuğa elverişli olan uyuşmazlıklarda bu

kanun uygulanacağı belirtilmiştir. Uygulamada kira tespit davalarının bu kanun kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabi olup olmadığı konusunda tereddütlerin olduğu görülmektedir. Özellikle söylemek gerekirki kiracı özgür iradesiyle, gerek kirayaverenin artış talebi üzerine gerekse kendiliğinden kiracıyı

korumak için kanunla getirilen %25 (veya TBK m.344 de ki ortalama TÜFE

oranı gibi ) artış sınırını aşacak şekilde kirada artış yaparak ödemede bulunması kendi malvarlığı üzerindeki (mülkiyet hakkına bağlı ) tasarruf yetkisinin bir

sonucu olarak kabul edilmelidir. Bunun sonucu ise kiracının hür iradesiyle kira

artışında sınır oranları aşar şekilde açılan davada sulh olması, açılan davayı

kabul etmesi veya arabulucu önünde bu sınır değerleri aşar şekilde kira miktarının kabulü ile son anlaşma tutanağı tanzimiyle kira miktarının belirlenmesinin mümkün olduğunun kabul edilmesi gerektiği kanaatindeyim.

Kitapta başta kira tespitine ilişkin uyuşmazlıklar olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan fesih, tahliye ile tazminat ve alacak taleplerine ilişkin

davaların dava şartı arabuluculuğa elverişlilik durumları dava türlerine göre

incelenmiş olup konulara ilişkin kişisel görüşlerimiz ile öğreti görüşleri ve

Yargıtay kararlarına yer verilmiş konular örneklerle açıklanmıştır. Ayrıca

kira uyuşmazlıklarının nitelik ve mahiyetlerine göre ihtiyari veya dava şartı

arabuluculuk kapsamında olup olmadığı ile anlaşmama halinde uyuşmazlık

türlerine göre dava açma sürelerinin nasıl etkileneceği konusunda açıklamalarda bulunulmuştur.

Kitapta anlatımı yapılan kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık konuları değişen mevzuat ve Yargıtay kararlarına göre önceki baskı metni gözden

geçirilerek, ifade ve anlatımda yer alan maddi hatalar giderilmiş, anlatım genişletilmiş, güncelliğini yitiren bazı konular ile kararlar metinden çıkartılarak

sadeleştirilmiş, ifadeler zenginleştirilmiş, her bir konuya ilişkin rehberlik ve

emsal olma niteliği bulunan, uygulamaya yol gösterici niteliği haiz yeni Yargı-

tay İçtihatları eklenmiştir. Metne eklenen yeni Yargıtay içtihatları ile anlatım

zenginleştirilmiş, okuyucuların kitapta aramasını yaptıkları konulara daha

kolay ulaşmaları için kavram dizini önceki baskılara göre tekrar gözden geçirilerek genişletilmiştir.

Bu baskının dizgi, basım ve yayınında emeği geçen Yetkin Yayınevi çalışanları ile Şirket yetkilisi sayın Muharrem BAŞER’e ayrı ayrı teşekkür ederim.

Kitabın tüm hukuk uygulayıcıları ile Türk Hukuk Camiasına faydalı olmasını dilerim.

Kasım -2023 Hikmet KANIK

ANKARA YARGITAY 3. Hukuk Daire Üyesi

İÇİNDEKİLER

4. BASKIYA ÖNSÖZ.....................................................................................................7

İÇİNDEKİLER.............................................................................................................11

KISALTMALAR..........................................................................................................45

BİRİNCİ BÖLÜM

KİRA HUKUKUNUN TEMEL İLKELERİ VE KİRA MEVZUATI

I. KİRA HUKUKUNUN TEMEL İLKELERİ........................................................47

A. GENEL OLARAK.........................................................................................47

B. KİRACININ KORUNMASI İLKESİ ...........................................................47

C. KİRA HÜKÜMLERİNİN EMREDİCİLİĞİ İLKESİ...................................48

D. KİRA HUKUKU İLE KAMU DÜZENİ İLİŞKİSİ......................................50

E. DÜRÜSTLÜK VE HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMAMASI

İLKELERİNE AYKIRI DAVRANMAMA İLKESİ ...................................52

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...............................................54

II. KİRA HUKUKU MEVZUATI VE GELİŞİMİ...................................................58

A. GENEL OLARAK.........................................................................................58

B. KİRA MEVZUATI VE GELİŞİM SÜRECİ ................................................59

C. MEVZUATIN UYGULAMA SIRASI.........................................................60

D. 818 SAYILI BORÇLAR KANUNUN DAN 6098 SAYILI TÜRK

BORÇLAR KANUNA GEÇİŞ (6101, 6217 VE 7161 SAYILI

KANUNLAR)................................................................................................62

E. COVİD-19 SALGININ ETKİSİNİN AZALTILMASI AMACIYLA

YAPILAN MEVZUAT DEĞİŞİKLİKLERİ................................................66

1. İş Yeri Kira Sözleşmeleri Bakımından 01.03.2020-30.06.2020

Arası Kiraların Fesih Ve Tahliye Sebebi Oluşturmaması

(7226 sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi)..............................................66

2. Cumhurbaşkanlığının 2279 sayılı Kararı................................................66

3. 25.03.2020 Kabul 26.03.2020 RG de Yayın Tarihli 7226 Sayılı

Kanun (Geçici 1. Maddesi) İle Sürelerde Yapılan Düzenlemeler .........66

4. İşyeri Kira bedelindeki Stopaj ve KDV Oranlarındaki

Değişiklikler............................................................................................69

F. TBK ‘DA KİRA TESPİTİNE / BELİRLEMESİNE İLİŞKİN

DEĞİŞİKLİKLER .........................................................................................70

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...............................................71

İKİNCİ BÖLÜM

KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA DAVA

HAKKI –TARAF EHLİYETİ, GÖREV, YETKİ VE ARABULUCULUK

I. KİRAYA VEREN TARAF OLMA EHLİYETİ..................................................73

A. KİRAYA VEREN, TEMSİLİ, İŞLEM EHLİYETİ VE DAVA

HAKKI...........................................................................................................73

1. Genel Olarak ...........................................................................................73

2. Kiraya Verenin İşlem Ehliyeti ve Temsili..............................................77

a. Asaleten İşlem Yapılması ................................................................77

b. Temsilen İşlem.................................................................................80

3. Birlikte Kiraya Verenlik..........................................................................83

a. Genel Olarak ....................................................................................83

b. Birlikte Kiraya Verenlik Durumunun Sonuçları............................85

aa. Yükümlülükler Bakımından...................................................85

bb. Hakların Kullanımı Bakımından............................................86

cc. Birlikte Kiraya Verme Halinde (Paydaş Veya

Ortakların) Dava Hakkı ..........................................................88

aaa. Genel Olarak .................................................................88

bbb. Paylı Mülkiyet Halinde Birlikte Kiraya Verenlik ........89

ccc. Elbirliği (İştirak) ile Mülkiyet Halinde Birlikte

Kiraya Verenlik.............................................................91

ddd. Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Sözleşme Tarafı

Olmayanların Durumu ..................................................94

eee. Kira Sözleşmesinde Birlikte Kiraya Verenlerin

Dava Hakkı....................................................................96

aaaa. Genel Olarak .....................................................96

bbbb. Kira Sözleşmesinde Birlikte Kiraya

Verenlerin Sözleşmenin Feshi, Tahliye

ve Usul (İhtar Çekimi, Dava Açılması

vs.) İşlemleri Bakımından Durumu .................98

cccc. Birlikte Kiraya Verenlerin Fesih ve

Tahliye Dışındaki (Alacak, Tespit, vs)

Talepler Bakımından Durumları....................101

B. MALİKİN DAVA HAKKI..........................................................................103

C. KİRALANANIN DEVRİ İLE YENİ MALİKİN DAVA HAKKI

(TBK m. 310, m. 351)..................................................................................105

II. KİRACILIKTA, TARAF OLMA EHLİYETİ, TEMSİL VE DAVA

HAKKI ................................................................................................................109

A. KİRACININ İŞLEM EHLİYETİ VE DAVA HAKKI...............................109

1. Genel Olarak .........................................................................................109

2. Kiracılık Ehliyeti...................................................................................109

3. Sözleşmede Temsil................................................................................110

4. Birlikte Kiracının Kira Sözleşmesi ile Yükümlendiği Borçlar

Bakımından Durumu.............................................................................112

a. Birlikte Kiracılıkta Kira Bedelini Ödeme Borcu...........................112

b. Birlikte Kiracılıkta Kiralananı Özenle Kullanma Ve

Komşulara Saygı Gösterme Borcu ................................................113

c. Kira Sözleşmesinin Bitiminde Kiralananı Geri Verme Borcu......114

5. Birlikte Kiracılıkta Taraf Ehliyeti ve Dava Hakkı ...............................115

a. Birlikte Kiracıların Kiralananı Teslim Alma Ve Kira

Süresince Kullanıma Hazır Bulundurulmasına İlişkin

Hakları............................................................................................115

b. Birlikte Kiracıların Kiralananın Ayıplı Olarak Teslim

Edilmesinden Veya Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden

Doğan Haklarını Kullanmaları.......................................................116

c. Birlikte Kiracıların Kiralanan Üzerindeki Kiracı

Zilyetliğinin Korunması Hükümlerinden Yararlanma Hakkı.......117

B. BİRLİKTE KİRACILIK HALİNDE FESİH VE TAHLİYE İLE

USUL (İHTAR ÇEKİMİ, DAVA AÇILMASI VS.) İŞLEMLERİ............118

1. Genel Olarak..........................................................................................118

2. Eşlerin Birlikte Kiracılığı......................................................................120

C. KİRACININ ÖLÜMÜ HALİNDE TARAF VE DAVA EHLİYETİ ........122

D. ADİ ORTAKLIĞIN KİRACILIĞI..............................................................123

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................125

III. KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN DAVALARDA GÖREV...............139

A. MÜLGA 1086 SAYILI HUMK HÜKÜMLERİNE GÖRE

GÖREVLİ MAHKEME ..............................................................................140

1. SHM ‘nin Görevi...................................................................................140

2. Asliye Hukuk Mahkemelerinin Görevi ................................................140

3. İcra Mahkemelerinin Görevi.................................................................141

B. 6100 SAYILI HMK HÜKÜMLERİNE GÖRE GÖREVLİ

MAHKEME .................................................................................................141

1. Sulh Hukuk Mahkemelerinin Görevi....................................................141

2. Asliye Hukuk / Ticaret Mahkemelerinin Görevi..................................145

3. İcra Mahkemelerinin Görevi.................................................................146

4. Fuzuli İşgal (Kira sözleşmesinin bulunmadığı) Halinde Görev...........147

5. Tahkim Usulü ile Görevli Mahkeme (3533 sayılı Umumi,

Mülhak ve Hususi Bütçelerle İdare Edilen Daireler

veBelediyelerle Sermayesinin Tamamı Devlete veya Hususi

İdarelere Ait Daire ve Müesseseler Arasındakiİhtilafların

Tahkim Yolu ile Halli hakkında Kanun)..............................................147

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................151

IV. KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN DAVALARDA YETKİ.................169

A. GENEL OLARAK.......................................................................................169

B. KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN KAYNAKLANAN DAVALARDA

YETKİ..........................................................................................................171

C. YETKİ SÖZLEŞMESİ ................................................................................174

V. GÖREVSİZLİK VE YETKİSİZLİK KARARI SONRASI YAPILACAK

İŞLEMLER .........................................................................................................176

VI. KİRALAMADAN DOĞAN DAVALARDA YARGILAMA USUL VE

İŞLEMLERİ........................................................................................................180

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................181

VII. KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK..................................192

A. GENEL OLARAK ARABULUCULUK....................................................192

1. Dava Şartı Olmayan (İhtiyari / Genel) Arabuluculuk ..........................197

2. Dava Şartı Olan (zorunlu) Arabuluculuk..............................................202

a. Genel Olarak ..................................................................................202

b. Ticari Davalarda Zorunlu Arabuluculuk .......................................204

aa. Uyuşmazlığın 6102 sayılı TTK m.4 ve diğer

kanunlarda belirtilen “Ticari dava “ niteliğinde olmalı .......204

bb. Davanın konusu bir miktar paranın ödenmesine ilişkin

olmalı ....................................................................................206

cc. Dava konusu olan bir miktar paranın ödenmesi için

yapılan talep, bir alacak veya tazminat talebi olarak

ileri sürülmeli........................................................................206

B. KİRA İLİŞKİSİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA

ARABULUCULUK ....................................................................................208

1. Genel Olarak .........................................................................................208

2. Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklarda İhtiyari Arabuluculuk

Dönemi (22.06.2013 ilâ 01.01.2019 tarihleri Arası dönem)................209

3. Kira İlişkisinden Doğan Nispi Ticari Dava niteliğinde Olup

Konusu Bir Miktar Para Olan Ticari Davalar Bakımından Dava

Şartı Olan Arabuluculuk Dönemi (01.01.2019 -01.09.2023 Arası

Dönem)..................................................................................................209

a. Genel Olarak ..................................................................................209

b. Kira Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlık Ticari Dava olmalı .....210

c. Kira Sözleşmesinden (İlişkisinden ) Doğan Uyuşmazlık Bir

Miktar Paranın Ödenmesine İlişkin Alacak Ve Tazminat

Talepleri Olmalı .............................................................................216

4. Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıkların Tümü İçin ( Taşınmaz

Kiralarında İİK İle Tahliye Usulü Hariç) Zorunlu Arabuluculuk

Dönemi (01.09.2023 tarihi sonrası dönem ).........................................218

a. Genel Olarak ..................................................................................218

b. Kira Belirleme Davasında Dava Şartı Olan Arabuluculuk ...........221

aa. Genel Olarak.........................................................................221

bb. Endeks Dönemi Kira Belirlemesi İçin Arabulucu

Anlaşma Tutanağı Düzenlenmesi ........................................225

aaa. Genel Olarak ...............................................................225

bbb. Endeks Dönemi Kira Belirlemesinin Tarafların

Üzerinde Serbestçe Tasarruf Edebilecekleri

Uyuşmazlıklardan Olup Olmadığı...............................225

ccc. Kira Belirlemesine İlişkin Arabuluculukta

Anlaşma Belgesi Düzenlenmesi .................................230

ddd. Arabuluculukta Anlaşmanın Sağlanamaması.............230

cc. Hak ve Nesafet Dönemi İçin Arabuluculuk Yoluyla

Kira belirlenmesi ..................................................................231

dd. Arabuluculuğa Başvuru Süresi ile Dava Açma Süresi ........232

c. Kira uyarlama Davasında Arabuluculuk .......................................235

d. Kira İlişkisinden Doğan Diğer Dava Türlerinde Dava Şartı

Arabuluculuk..................................................................................236

e. Arabuluculuk Anlaşma Tutanağının Düzenlenmesi İle İcrası......238

f. Arabulucu Anlaşma Tutanağının İptali .........................................240

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................241

VIII. KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN DAVALARDA KANUN YOLU

İNCELEMESİ.....................................................................................................246

A. KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA İSTİNAF YOLU.................................246

B. KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA

TEMYİZ YOLU...........................................................................................249

1. Genel Olarak..........................................................................................249

2. 20.07.2016 Öncesi Döneme Ait Kararlar Bakımından Durum............250

a. Temyiz İncelemesi .........................................................................250

b. Karar Düzeltme ..............................................................................251

3. 20.07.2016 Tarihi Sonrası İstinaf mahkeme kararları ile Yargıtay

Bozma Kararı Sonrasında İlk Derece Mahkeme Kararlarının

Temyizi..................................................................................................252

a. Genel Olarak ..................................................................................252

b. Maddi hukuka ilişkin Temyiz sebepleri ........................................253

c. Usul Hukukuna ilişkin temyiz sebepleri........................................253

d. Temyiz Süresi.................................................................................254

e. Kira İlişkisinden Doğan Davalarda Temyiz ..................................257

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................258

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

KİRA SÖZLEŞMESİNİN NİTELİĞİ, TÜRLERİ VE İSPATI

I. GENEL OLARAK..............................................................................................263

II. KİRA SÖZLEŞMESİ..........................................................................................263

A. TANIM.........................................................................................................263

B. HUKUKİ NİTELİĞİ....................................................................................267

1. Borç Sözleşmesidir................................................................................267

2. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmelerdendir..............................268

3. Sürekli Borç İlişkisi Kuran Sözleşmelerdendir....................................268

4. Rızai Bir Sözleşmedir ...........................................................................269

5. İvazlı Bir Sözleşmedir...........................................................................269

C. KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖGELERİ.........................................................270

1. Genel Olarak..........................................................................................270

2. Kiralamanın konusu olan kiralanan ......................................................270

a. Genel Olarak ..................................................................................270

b. Kiralananın Kiracıya Teslimi Ve Sözleşme Süresince

Bulundurma....................................................................................271

3. Kira Bedeli ............................................................................................273

a. Genel Olarak ..................................................................................273

b. Kira Bedelinin Belirlenmesi ..........................................................273

c. Kira Bedelinin Kapsamı.................................................................275

d. Kira Bedelinin Ödeme Zamanı......................................................277

e. Ödeme Yeri ....................................................................................278

f. İndirim, Fesih veya Tahliye Halinde Ödenen Kiranın

İstirdatı............................................................................................278

4. Tarafların karşılıklı anlaşması...............................................................279

5. Kira Sözleşmesinin Şekli (Geçerlilik ve İspat Olarak) ........................282

a. Genel Olarak ..................................................................................282

b. Kira Sözleşmesinin Varlığının İspatı.............................................286

aa. Genel Olarak.........................................................................286

bb. Yazılı Sözleşme (Belge (Senet)) İle İspat ............................288

aaa. Kira İlişkisinin Varlığının İspatı.................................288

bbb. Sözleşme Unsurları Bakımından Uyuşmazlık............295

ccc. Sözleşme Tarafları Dışındaki Yazılı Sözleşmede

İmzası Olanlar Bakımından Sorumluluk....................298

cc. Sözlü Kira Sözleşmesinin ve Unsurlarının İspatı ................301

aaa. Sözleşmenin Varlığının İspatı.....................................301

bbb. Sözleşmenin Kabul Edilip Başlangıç Ve

Süresinde Uyuşmazlık Çıkması Halinde İspatı..........304

dd. Sözleşme Bedelinin İspatı ....................................................305

ee. Yazılı Delil Başlangıcı İle İspat ...........................................308

ff. Kira Sözleşmesinin Sona Erdiğinin İspatı ...........................310

6. Kira ve Adi Ortaklık Sözleşmesi ..........................................................314

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................315

7. Kira Süresi.............................................................................................336

a. Genel Olarak ..................................................................................336

b. Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri.....................................................338

aa. Genel Olarak.........................................................................338

bb. Genel Hükümlere Tabi olan Belirli Süreli Kira

Sözleşmelerinin Uzaması .....................................................339

aaa. Genel Olarak ...............................................................339

bbb. Sözleşmede İhbar Şartı Bulunması Halinde ...............340

ccc. Sözleşmede İhbar Şartı Bulunmadığında ...................342

cc. Konut veya Çatılı iş yeri Kiralarında Belirli Süreli

Sözleşme ...............................................................................345

aaa. Kiracı Bakımından ......................................................345

bbb. Kiraya Veren Bakımından ..........................................346

dd. Belirli Süreli sözleşmede Kiracının Erken Tahliyesi

Bakımından Sonuçları ..........................................................347

ee. Kiraya Verenin Belirli Süreli Sözleşme Sonunu

Beklemeden Haksız Olarak Kiracıyı Tahliye Etmesi

Veya Kusuru ile Tahliyeye Sebebiyet Vermesi Hali...........355

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................358

ff. Belirli Süreli Ürün Kirası .....................................................365

aaa. Sözleşmede ihbar şartının Bulunması Halinde...........365

bbb. Sözleşmede İhbar Şartı Bulunmadığında ...................365

c. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri...................................................367

aa. Belirsiz Süreli Genel Hükümlere Tabi Kiralar ....................367

bb. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları......................370

cc. Belirsiz Süreli Ürün Kirası ...................................................370

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................371

D. KİRA SÖZLEŞME TÜRLERİ....................................................................377

1. Genel Olarak..........................................................................................377

2. Kira Sözleşmesi Genel Hükümlerine Tabi (Adi Kira) Kiralar

(TBK 299 vd.) .......................................................................................378

3. Konut Ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmeleri (TBK m.339-356 vd.)......379

a. Genel Olarak ..................................................................................379

b. Konut Veya Çatılı İş Yeri Kavramları...........................................380

aa. Konut Niteliği .......................................................................380

bb. Çatılı İş Yeri..........................................................................382

cc. Üzerinde Bulunduğu Taşınmaz İle Bütünlüğü ....................385

c. Kiralananın Taşınmaz Olması .......................................................388

d. Geçici Kullanıma Özgülenmiş Taşınmaz......................................389

e. Konut ve Çatılı İşyeri İle Birlikte Kiracıya Bırakılan Eşya ..........390

f. Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşme Tarafları...........................391

g. Kamu Kurumlarının Kira Sözleşme Tarafı (Kiracı /Kiraya

Veren) Olmaları .............................................................................394

h. Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı (TBK m. 340) ......................399

ı. Kullanma Giderleri (TBK m 341) .................................................400

i. Kiracının Güvence (Depozito) Vermesi (TBK m.342).................402

aa. TBK Öncesi Uygulama: .......................................................402

bb. TBK m. 342 ‘ye Göre Kiracının Güvence (Depozito)

Yükümlülüğü ........................................................................404

aaa. Genel Olarak ...............................................................404

bbb. Güvence Parası ile Kıymetli Evrakın Muhafazası .....408

ccc. Güvencenin Bankadan Kiraya Verene Ödenmesi......408

ddd. Güvencenin Kiracıya İadesi........................................408

eee. Güvence Bedeli Üzerinde Tasarruf Hakkı .................409

k. Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Kira Bedeli............................410

aa. Sözleşmenin Kuruluşunda (İlk Kira Yılı İçin) Kira

Belirleme...............................................................................410

aaa. Kira Bedelinde Stopaj ................................................414

bbb. Kira Bedelinde KDV ..................................................415

ccc. Kiranın Devamı Sırasında Kiraya Veren

Değişimine Göre Stopaj Veya KDV Değişimi ..........416

cc. Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Dışında, Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılması Yasağı

(TBK m. 343)........................................................................417

bb. Kira Bedelinin Belirlenmesinde (Tespit) Yasal

Düzenlemeler........................................................................418

4. Ürün (Hasılat) Kirası (TBK m.357-378)..............................................421

a. Genel Olarak ..................................................................................421

b. Tanımı ............................................................................................424

c. Ürün Kira Sözleşmelerine Uygulanacak Mevzuat........................425

d. Ürün (Hasılat) Kirasının Hukuki niteliği.......................................426

e. Ürün Kirasının Şekli ......................................................................428

aa. Genel Olarak.........................................................................428

bb. Rödövans Sözleşmelerinde Şekil .........................................430

f. Ürün Kirasının Unsurları ...............................................................435

aa. Ürün Kirasının Konusunu (Kiralanan) Ürün Veren

Taşınır, Taşınmaz Mallar veya Haklar Oluşturur................435

bb. Kiralanandan Yararlanma ve Kullanma Devri Belli Bir

Süre İçin Olmalı....................................................................438

cc. Ürün Kirasında Kira Bedeli..................................................439

dd. Tarafların Anlaşması ............................................................441

ee. Kiracının Kiralananı İşletme Yükümlülüğü (TBK

m.364)...................................................................................441

g. Ürün Kirasında Tutanak Tutulması ...............................................442

h. Ürün Kirasında Tarafların Hak ve Borçları...................................443

aa. Genel Olarak.........................................................................443

bb. Kiraya Verenin Borçları .......................................................443

aaa. Genel Olarak ...............................................................443

bbb. Kiralananın Teslimi Borcu..........................................443

ccc. Kiralananı Kira Süresince Kullanıma Uygun

Halde Bulundurma Borcu ...........................................444

ddd. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu .......................................445

eee. Kiraya Verenin Zapta Karşı Tekeffül Borcu..............449

aaaa. Sözleşmenin Kurulması Anında Mevcut

Olan Zapt........................................................449

bbbb. Sözleşmenin Kurulmasından Sonra

Meydana Gelen Zapt......................................450

fff. Kiraya Verenin Kiralananın Vergi ve

Mükellefiyetlerini Ödeme Borcu................................451

ggg. Kiraya Verenin Esaslı Tamiratları Yapma Borcu ......451

cc. Kiracı Borçları ......................................................................454

aaa. Genel olarak ................................................................454

bbb. Kiralananı İyi Bir Şekilde İşletme Borcu ...................454

ccc. Kiralananın Bakım Borcu ...........................................455

ddd. İhbar Borcu..................................................................455

eee. Kira Bedelini Ödeme Borcu .......................................456

fff. Kiralananı Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devir

Yasığına Uyma Borcu (TBK m.366)..........................460

ı. Ürün Kirasının Sona Ermesi..........................................................460

aa. Genel Olarak.........................................................................460

bb. Belirli Süreli Ürün Kirası Sözleşmesinin Sona Ermesi

(TBK m.367).........................................................................461

cc. Önemli Sebeplerden Dolayı (Olağanüstü) Sona Erme ........463

dd. Kiracının Ürün Kirasında Kiralananı Özenle Kullanma

ve Komşulara Saygı Gösterme Borçlarını Yerine

Getirmemesinden Dolayı Sona Erme...................................465

ee. Belirsiz süreli Ürün Kirasında Fesih Bildirimi

(TBK m.368).........................................................................466

ff. Belirsiz Süreli Ürün Kirasının Çekilmez Olması

Nedeniyle Sona Ermesi ........................................................467

gg. Kiracının Kira Bedeli ve Yan Giderleri ödememesi

(Temerrüdü)..........................................................................467

hh. Kiracının İflası ......................................................................470

ıı. Kiracının Ölümü ...................................................................471

i. Ürün Kirasının Sona Ermesinin Sonuçları ....................................472

aa. Kiralananın Geri Verilmesi ..................................................472

bb. Tutanağa Geçirilmiş Eşyanın İadesi.....................................475

cc. Ürün Ve Yetişme Giderleri Talebi.......................................475

dd. Saman, Gübre ve Benzerleri.................................................475

5. HAYVAN KİRASI (TBK m. 376).......................................................475

a. Genel Olarak ..................................................................................475

b. Sorumluluk (TBK m.377)..............................................................476

c. Sona Ermesi (TBK m.378) ............................................................477

aa. Belirli Süreli Hayvan kirasının Sona Ermesi .......................477

bb. Belirsiz Süreli Hayvan Kirasının Sona Ermesi....................477

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................477

6- 2886 sayılı Devlet İhale Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmeleri .....497

a. Genel olarak ...................................................................................497

b. Sözleşme Konusu Kiralananın (Kamu İdaresinin Kamu

Hizmetine Tahsisli Malları İle Özel Hukuka Tabi Malları)

Mahiyeti..........................................................................................501

c. 2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmeleri

Bakımından Yargı Yolu.................................................................503

d. Kiralamada 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunundaki Usullerin

Uygulanması...................................................................................504

e. Kira Sözleşmesinin Kurulması ......................................................510

f. 2886 Sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Kira Sözleşmesinin

Süresi ..............................................................................................512

g. Kiraya Veren İdarenin Sözleşme Yapma Yetki Ve Ehliyeti.........514

h. 2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmesinin Şekli.......517

ı. 2886 Sy. Kanunda ki İhale Usul ve Yöntemine Aykırılık

Halinde Sözleşmelerin Durumu.....................................................519

i. Taşınmaz Kiraları Bakımından 2886 Sayılı Kanun ve TBK

m. 349/II nin Uygulama Sorunu ....................................................521

k. 2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmesinin İfası

Ve Sonlandırılması.........................................................................527

aa. Sözleşme Taraflarının Değişmesi.........................................528

bb. Sözleşme Süresinin Bitimi İle Sonlanma.............................530

cc. Sözleşmenin Fesih İle Sona Erdirilmesi ..................................538

dd. 2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira

Sözleşmelerinde Tahliye Davası ..........................................543

aaa. Genel Olarak ...............................................................543

bbb. 2886 Sayılı DİK ‘nun 75/3-4. Maddesine Tabi

Olan Kurumlar ............................................................549

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................550

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

KİRA SÖZLEŞME TARAFLARININ HAK VE BORÇLARI

I. GENEL OLARAK..............................................................................................571

II. KİRAYA VERENİN BORÇLARI.....................................................................574

A. KİRALANANI KULLANIM AMACINA UYGUN TESLİM İLE

KİRA SÜRESİNCE KULLANIMA HAZIR BULUNDURMA

BORCU (TBK m.301).................................................................................574

1. Kiralananın Kullanım Amacına Uygun Olarak Kiracıya Teslimi .......574

a. Genel Olarak ..................................................................................574

b. Kiralananın Kararlaştırılan Tarihte Teslimi ..................................575

c. Kiralanan Sözleşmede Amaçlanan Kullanıma Elverişli

Olarak Teslim Edilmeli..................................................................577

d. Kiralananın Teslim Yeri ................................................................579

e. Kiralananın Hiç Teslim Edilmeme Durumu .................................579

aa. Kusursuz İmkansızlık Hali ...................................................579

aaa. Teslim Öncesi İmkansızlık Hali .................................579

bbb. Kiralama Sırasında İfa Mümkün İken Sonradan

Kusursuz Olarak Hiç Teslim Edilememe Hali..........581

bb. Kiraya Verenin Kusuruna Dayalı Olarak Kiralananın

Hiç Teslim Edilmemesi........................................................582

cc. Kiraya Verenin Temerrüdünün Sonuçları............................587

aaa. Genel Olarak ...............................................................587

bbb. İfa için Uygun Süre Verilmesi....................................588

ccc. Kiracının Hakları.........................................................589

f. Kiralananın Eksik Veya Ayıplı İfası..............................................591

aa. Kiralananın Önemli Ayıplı Olarak Tesliminin Teklifi ........591

bb. Kiralananın Önemli Ayıplı Hali ile Tesliminin Teklifi

Halinde Temerrüt Hükümlerinin Uygulanması...................592

cc. Kiralananın Önemli Ayıplı Olarak Teslim Alınması

Sonrasında Kiraya Verenin Sorumluluğu ............................593

dd. Kiralananın Önemli Olmayan Ayıplarla Teslimi.................594

2. Kira süresince Kiralananın Kiracının Kullanımına Hazır

Bulundurma Borcu................................................................................595

a. Genel Olarak ..................................................................................595

b. Kiralananın Teslimi Sonrası İfa İmkansızlığı................................595

aa. Teslim Sonrası Kusursuz İfa İmkansızlığı...........................595

aaa. Genel Olarak ...............................................................595

bbb. Teslim Sonrası Kiralananın Kullanımında

Sürekli-Geçici Tam İmkansızlık.................................597

ccc. Teslim Sonrası Kusursuz Kısmi İmkansızlık .............600

bb. Teslim Sonrası Kusura Bağlı (Ayıp Hali) İmkansızlık........602

c. Kiralananın Teslimi Sonrası Aşırı İfa Güçlüğü.............................606

d. Teslim borcunun anlaşma ile sınırlanamaması .............................608

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................609

B. KİRAYA VERENİN VERGİ VE BENZERİ

YÜKÜMLÜLÜKLERE KATLANMA BORCU .......................................616

C. YAN GİDERLERE KATLANMA BORCU..............................................617

D. KİRAYA VERENİN KİRALANANIN AYIPLARINDAN

SORUMLULUĞU.......................................................................................621

1. Genel Olarak..........................................................................................621

2. Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk.....................627

a. Genel Olarak ..................................................................................627

b. Kiralananın Teslim Anında Ayıplı Olmasından Dolayı

Teslim Almaktan Kaçınma ............................................................629

c. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Doğan

Hakları kullanabilir ........................................................................630

d. Kiraya Verenin Kiralanın Tesliminde Önemli Olmayan

Ayıplardan Sorumluluğu................................................................633

3. Kiralananın Ayıplı Teslimi veya Sonradan Ayıplı Hale

Gelmesinden Sorumluluğu....................................................................633

a. Koşullar ..........................................................................................633

aa. Kiraya verenin kusurunun aranmaması................................633

bb. Kiracı veya Eylemlerinden Sorumlu Olunanların

Ayıpların Meydana Gelmesinde Etkisi Olmamalı...............636

cc. Kiralananda Ayıp Olarak Nitelenebilecek Eksiklik

veya Bozukluk Bulunmalı....................................................637

dd. Gözden Geçirme ve Bildirim Yükümlülüğü........................637

b. Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı...............................................638

c. Ayıbın Kiracı Tarafından Giderimi ...............................................641

d. Kira Bedelinden İndirim Yapılmasını isteme Hakkı

(TBK m. 307).................................................................................643

aa. Genel Olarak.........................................................................643

bb. İndirim Hakkının Kullanım Şekli ve Süresi.........................644

cc. İndirim Hesabı ......................................................................645

e. Kiralananın Ayıpsız Bir Benzeriyle Değiştirilmesini İsteme

Hakkı ..............................................................................................647

f. Kiracının Sözleşmeyi Fesih Hakkı ................................................648

aa. Kiralanandaki Ayıp Önemli Olmalı.....................................650

bb. Ayıbın Giderilmesi İçin Uygun Süre verilmeli....................651

cc. Ayıp Hali Verilen Uygun Sürede Giderilmemeli ................652

dd. Fesih Hakkının Kullanımı ....................................................654

g. Kiracının Zararın Giderilmesini İsteme Hakkı (TBK m.308).......655

h. Ayıp Halinden Sorumlulukta Kiraya Verenin Hakları..................660

4. Ayıp Sorumluluğunda Zamanaşımı......................................................661

5. Kiraya Verenin Ayıptan Sorumlu Tutulmadığı Durumlar...................664

a. Kiracının Teslimde Açık Ayıpları Kiraya Verene

Bildirmediği, Haklarını Saklı Tutmadığı Durumlar......................664

b. Genel Hükümlere Tabi ( Adi ) Kiralarda Giderimini Kanun

Veya Sözleşme Gereği Kiracının Üstlendiği Ayıplar...................667

c. Ayıbın Oluşumunda Kiracı Veya Eylemlerinden Sorumlu

Olduğu Kişilerin Kusurunun Bulunması Halinde Kiraya

Verenin Sorumluluğuna Gidilmez.................................................669

6- Ayıptan Sorumluluk İle Diğer Sorumluluk Hallerinin Yarışması .......670

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................674

E. KİRAYA VERENİN ZAPTTAN SORUMLULUĞU ...............................689

1. Genel Olarak .........................................................................................689

2. Kiralanan Üzerinde Kiracı Haklarıyla Uyuşmayan Hak İleri

Sürülmüş Olmalı ...................................................................................689

3. İleri Sürülen Hak Kira Öncesinde Mevcut Olmalıdır ..........................692

4. Kiracıya Karşı Yapılan Üstün Hak İddiasının Kiraya Verene

Bildirimi ................................................................................................692

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................694

III. KİRACININ BORÇLARI ..................................................................................697

A. KİRA BEDELİNİ ÖDEME BORCU (TBK m.313) ..................................697

1. Genel Olarak .........................................................................................697

2. Kira Sözleşmesinin Bedel Unsurunun İlk Belirlenmesi.......................703

3. Kira Bedelinin Yıllara Göre Belirlenmesi............................................705

a. Yenilenen Kira Dönemi Veya Bir Yıldan Daha Uzun Süreli

Kira Sözleşmelerinde Miktarlı Olarak Belirleme..........................705

b. Yenilenen Kira Dönemi Veya Bir Yıldan Daha Uzun Süreli

Kira Sözleşmelerinde Oranlı Artış Belirleme................................707

4. Kira Bedeli İle Benzer Kavramların İlişkisi.........................................707

a. Yan Gider.......................................................................................707

b. Kullanma Gideri.............................................................................708

c. Vergi Yükümlülüğü İle Bu Kapsamda Brüt ve Net Kira

Bedeli..............................................................................................709

aa. Genel Olarak.........................................................................709

bb. Stopaj ....................................................................................710

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................714

cc. Kirada KDV Uygulaması.....................................................723

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................726

dd. Kiraya Verende Değişiklik Halinde KDV-Stopaj

Dönüşümü.............................................................................731

5. Kira Bedelinde Muvazaa.......................................................................732

6. Kira Bedelinin Yabancı Para Cinsinden Veya Yabancı Paraya

Endeksli Belirlenmesi ...........................................................................735

a. Kira Sözleşmeleri Bakımından Döviz Cinsinden Veya

Dövize Endeksli Olarak Kararlaştırma Yasağının İstisnaları .......738

b. Yabancı Para Cinsinden Olan veya Yabancı paraya Endeksli

Sözleşmelerin (TL) ‘na Dönüşümde İhtimaller.............................740

c. Yeniden Belirlemede Damga Vergisi............................................742

d. Döviz Cinsinden Veya Dövize Endeksli Olan Kira

Sözleşmeleriyle İlgili Bir Kısım İhtimaller ...................................742

e. Döviz Cinsinden Veya Dövize Endeksli Kiralarda (TL)

Dönüşümünden İki Yıllık Süre Sonrasında Artırım......................746

aa. Tarafların Mutabakatı Halinde .............................................746

bb. Tarafların Mutabakata varamamaları Halinde .....................747

7. Kira Bedeli Ödeme Yeri .......................................................................748

8. Ödeme Zamanı......................................................................................756

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................760

B. KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA

SAYGI GÖSTERME BORCU (TBK m.316) ............................................764

1. Genel Olarak..........................................................................................764

2. Kiralananı Özenle Kullanma Borcu......................................................765

3. Komşulara Saygı Gösterme Borcu .......................................................768

4. Kiralananı Özenle Kullanma Ve Komşulara Saygı Gösterme

Borcuna Aykırı Şekilde Kullanmanın Sonuçları..................................769

a. Kiraya Verenin Kira Süresince Sessiz kalması .............................769

b. Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Özensiz Kullanım ve

Komşulara Saygısızlık Nedeniyle Sözleşmenin Feshi ve

Tahliye............................................................................................772

aa. Kiraya Verenin Kiracıya Süreli Yazılı Uyarıda

Bulunması Gereken Haller...................................................772

bb. Süre Vermeksizin Yazılı Bildirim ile Sözleşmenin

Derhal Feshi Gereken Durum ..............................................773

c. Diğer Kira Sözleşmelerinde Fesih .................................................774

d. Özensiz (Münhasıran kötü) Kullanıma Bağlı Olarak Oluşan

Zararın Tazmini..............................................................................774

C. TEMİZLİK VE BAKIM GİDERLERİNİ ÖDEME BORCU ....................776

D. AYIPLARI KİRAYA VERENE BİLDİRME BORCU (TBK m.318)......779

E. AYIPLARIN GİDERİLMESİNE VE KİRALANANIN

GÖSTERİLMESİNE KATLANMA BORCU............................................781

1. Ayıpların Giderilmesine Katlanma.......................................................781

2. Kiralananın Kiralamak Veya Satın Almak İsteyen Kişiler

Tarafından Gezilip Görülmesi ..............................................................782

3. Kira Bedelinin İndirilmesi ve Zararının Giderilmesine İlişkin

Haklar ....................................................................................................783

F. KİRALANANI SÜRE SONUNDA GERİ VERME BORCU

(TBK m.334)................................................................................................783

1. Genel Olarak..........................................................................................783

2. Kiralananın Geri Verilmesinin Yerine Getirilme Usulü ......................785

3. Geri Vermenin Zamanı .........................................................................786

4. Kiracının Geri Verme Yükümlülüğünü İhlal .......................................787

5. Kiralananın Geri Verme Yeri................................................................788

6. Geri Vermede Kiraya Verenin Yükümlülükleri...................................788

a. Kiralananı Geri Teslim Alma Yükümü .........................................788

b. Kiralananda Yapılan Yenilik, Değişiklikler ile Faydalı Ve

Zorunlu Masrafların Kiracıya Ödeme Yükümlülüğü....................789

7. Geri Vermenin (Teslim) İspatı..............................................................790

8. Geri Verme Sonrası Kiralananın Gözden Geçirilme İle Bildirim

Yükümlülüğü (TBK m.335) .................................................................792

a. Genel Olarak ..................................................................................792

b. Kiralananın Durumunun Gözden Geçirilmesi...............................793

c. Bildirimin Şekli ve İçeriği .............................................................793

d. Bildirimde Bulunma Zamanı .........................................................794

aa. Açık Ayıplarda......................................................................794

bb. Gizli Ayıplarda .....................................................................794

e. Bildirimde Bulunmama Hali..........................................................794

9. Kiralananın Geri Verilmesine Bağlı Alacak, Tazminat Talebi İle

Zamanaşımı ...........................................................................................795

aa. Kiraya Veren Bakımından .............................................................795

bb. Kiracı Bakımından ..........................................................................801

G. GÜVENCE (DEPOZİTO) PARASI ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ ..........802

BEŞİNCİ BÖLÜM

KİRA SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN BAZI ÖZEL DURUMLAR

I. KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI

(TBK M.320, M.321)..........................................................................................805

A. KİRAYA VEREN TARAFINDAN YAPILAN YENİLEME VE

DEĞİŞTİRME (TBK m.320) ......................................................................805

B. KİRALANANDA YENİLEME VE DEĞİŞTİRME SIRASINDA

GEÇİCİ TAHLİYE (TBK m.319, m.320) ..................................................806

C. KİRACI TARAFINDAN YAPILAN YENİLEME VE

DEĞİŞTİRME HARCAMALARI (TBK m.321).......................................808

II. KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI (TBK M.346) .......................814

A. GENEL OLARAK.......................................................................................814

B. KİRACIYA KİRA BEDELİ VE YAN GİDER DIŞINDA BİR

ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ GETİRME YASAĞI...................................815

C. CEZAİ ŞART VE MUACCELİYET YASAĞI .........................................815

1. Cezai Şart Yasağı ..................................................................................816

2. Muacceliyet Yasağı...............................................................................816

III. KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİ (TBK M.310)......................................817

A. KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİNİN HUKUKİ SONUÇLARI .....818

1. Genel Olarak .........................................................................................818

2. Konut Ve Çatılı İş Yeri Sözleşmeleri Bakımından Yeni Malikin

Durumu..................................................................................................820

IV. KİRALANAN ÜZERİNDE SINIRLI AYNİ HAK SAHİBİ OLMA

(TBK M.311).......................................................................................................822

V. KİRALANANIN AİLE KONUTU OLMASI (TBK M.349)............................822

VI. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPU SİCİLİNE ŞERHİ (TBK M 312)...............824

A. GENEL OLARAK.......................................................................................824

B. TAPU SİCİLİNE KİRA SÖZLEŞMESİNİN TESCİLİ USULÜ...............825

C. KİRA ŞERHİNİN SİCİLDEN TERKİNİ ...................................................826

D. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA ŞERHİN ETKİSİ.........828

E. DİĞER TAŞINMAZLARI KONU EDİNEN KİRA

SÖZLEŞMELERİNDE ŞERHİN ETKİSİ..................................................830

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................831

VII. ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ (TBK M.322) .................835

A. GENEL OLARAK.......................................................................................835

B. ÜRÜN KİRASINDA ALT KİRA ...............................................................837

C. GENEL HÜKÜMLERE TABİ KİRALARDA ALT KİRA ......................838

D. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA ALT KİRA...................839

E. ALT KİRANIN ŞARTLARI VE SONUÇLARI ........................................841

1. Asıl ve Alt Olmak Üzere En Az İki Kira Sözleşmesinin Varlığı

Gerekir...................................................................................................841

2. Her iki sözleşmede Kiralanan Aynı olmalıdır......................................841

3. Alt Kiranın yapılmasına Engel Bir Durum Olmamalı .........................841

a. Genel Olarak ..................................................................................841

b. Asıl Sözleşmenin Kiraya Verenine Zarar Verecek Bir

Değişikliğe Yol Açmamalı ............................................................841

c. Genel Hükümlere Tabi Kirada Asıl sözleşme İle Yasak

Getirilmemiş, konut Ve Çatılı İş Yeri Kirasında Yazılı

Olarak İzin Verilmiş Olmalı ..........................................................842

4. Alt Kira İlişkisinin Sonuçları ................................................................843

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................846

VIII. SÖZLEŞMENİN (KİRACILIK İLİŞKİSİNİN) DEVRİ (TBK M. 323)..........848

IX. KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI (TBK M.336)........................................850

A. GENEL OLARAK.......................................................................................850

B. HAPİS HAKKININ KAPSAMI..................................................................851

C. HAPİS HAKKININ KULLANILMASI.....................................................854

X. KİRALANANIN KULLANILMAMASI (TBK M.324)...................................855

ALTINCI BÖLÜM

KİRA BELİRLEME (TESPİT) VE UYARLAMA DAVALARI

I. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TESPİTİ) DAVALARI .....................857

A. TARİHSEL GELİŞİM.................................................................................857

B. MÜLGA 818 SAYILI BK DÖNEMİNDE KİRA TESPİTİ

UYGULAMASI...........................................................................................862

C. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİ

BELİRLENMESİNDE 6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU

DÖNEMİ......................................................................................................865

1. Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında,

Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılması Yasağı (TBK m. 343,

346)........................................................................................................865

2. Kira Bedelinin Belirlenmesinde (Tespit) Yasal Düzenlemeler............868

3. Sözleşmenin Kuruluşunda (İlk Kira Yılı İçin) Kira Belirleme ............872

4. İlk Yıl Sonrası Uzayan Yeni Kira Yılında Kira Bedelinin

Belirlenmesi...........................................................................................875

a. Genel Olarak ..................................................................................875

b. Kiralanan Konut Veya Çatılı İş Yeri Niteliğinde Olmalı..............877

c. Kiranın İlk Yıl Sonrasındaki Dört (4) Uzama (Yenilenen)

Kira Yılları İçin Kiranın Belirlenmesi...........................................878

aa. Genel Olarak.........................................................................878

bb. Sözleşmede İlk Yıl Sonrasındaki Uzayan Yıllar (Yeni

Dönem) İçin Kira Bedelinde Artış Yapılacağı ve

Oranın (Miktarı) Belirlenmiş Olması Hali...........................881

cc. Sözleşmede Belirlenen Kira Artış Oranı Bir Önceki

Kira Yılı 12 Aylık Ortalama TÜFE Oranından Yüksek

İse Bir Önceki Kira Yılı Ortalama 12 Aylık TÜFE

Değişim Oranı Artışta Uygulanır.........................................883

dd. Sözleşmede Artış Yapılacağının Kararlaştırılmadığı

veya Artış Yapılacağının Kararlaştırıldığı Halde Artış

Oranının Belirtilmediğinde Bir Önceki Kira Yılı

Ortalama 12 Aylık TÜFE Değişim Oranı Geçmeyecek

Şekilde Artışlı Kira Belirlenir ..............................................885

ee. Sözleşmede Belirlenen Artış Oranı Bir Önceki Kira

Yılı 12 Aylık Ortalama TÜFE den Daha Düşük İse

Sözleşmede Kararlaştırılan Artış Oranı

Uygulanacağından Bu Orana Göre Artırılarak Kira

Tespiti Yapılır.......................................................................886

ff. Çatılı İş Yeri Kiralarından Kiracısı Tacir, Özel Hukuk

Veya Kamu Hukuku Tüzel Kişisi Olanlar Bakımından

01.01.2019 Tarihi Sonrası İçin Kira Sözleşmesinde

Artış ve Oranının Kararlaştırılmadığı Durum......................888

gg. İlk Yıl Sonrası Yenileme Yılında Tarafların Artışlı

Kirayı Anlaşmayla Belirlemesi ............................................889

hh. 7409 ve 7456 sayılı Kanunlarla Değişik TBK Geçici 1

ve 2. Maddelerine Göre Konut Kiralarında Kira

Belirlemesi............................................................................890

aaa. Genel Olarak..................................................................890

bbb. Kira Sözleşmesinde Kiralanan Konut Olmalı ............892

ccc. İlk Yıl Sonrası ( veya 6. Yenileme yılı sonrası )

Dört Yenileme Kira Dönemi 11.06.2022 İla

01.07.2024 Arasında Başlamalıdır..............................892

ddd. Konut Kirası Olup Yenilenen Kira Döneminin

Hak Ve Nesafet Dönemi Olmaması Gerekir..............894

eee. Yenilenen Kira (Endeks) Döneminin 11.06.2022

ila 01.07.2024 tarihleri arasında olması halinde

artış oranı %25 oranını Geçemez................................894

5. 5 (Beş) Yıldan Uzun Süreli, Belirsiz Süreli veya Belirli Süreli

Olup ilk yıldan itibaren Dört (4) Yenileme Yılı Sonrasında

Sözleşme Başlangıcından İtibaren Beş (5) Yıldan Sonra

Yenilenen Kira Dönemi İçin (6. Kira Yılı için) Kiranın

Belirlenmesi (Hak Ve Nesafet Dönemi)...............................................896

6. Her Beşyıldan Sonraki Yeni Kira Dönemi (Hak ve Nesafet

Dönemi ) Sonrasındaki Yeni Kira Döneminde Belirleme ...................905

7. Yabancı Para (Dövizli) Veya Yabancı Paraya Endeksli Kira

Sözleşmelerinde 13.09.2018 Tarihi Sonrası Dönüşüm ve

Dönüştürülen “TL “ Üzerinden Kira Tespiti........................................905

a. 13.09.2018 Tarihli R.G. de yayınlanan 85 sayılı

Cumhurbaşkanlığı Kararı Uyarınca Dövizli Veya Dövize

Endeksli Kiraların Ülke Parasına (TL) Dönüşümü......................905

b. Ülke Parasına Dönüşen Kiranın 13.10.2020 Tarihi

Sonrasındaki Yeni (uzayan) Kira Yılı İçin Artış Ve oranı

Üzerinde Tarafların Mutabakatı Halinde.......................................906

c. Tarafların Artış Ve Oranı Üzerinde Mutabakata

Varamamaları Halinde ...................................................................907

8. Yabancı Para Üzerinden Yapılan Sözleşmelerde Kira Tespiti

(Belirlemesi ).........................................................................................907

9. İş Yeri Kirasında Kiracının 6102 Sayılı TTK da Tacir olarak

sayılan kişiler İle Özel Hukuk Ve Kamu Hukuku Tüzel Kişileri

Olan Sözleşmeler Bakımından Erteli (01.07.2012-01.01.2019)

Dönemde Kira Belirlenmesi (TBK m.344 Düzenlemesinin

Uygulanmadığı dönem) ........................................................................912

10. Kira Belirleme (Tespit) Davasında Usul Kuralları (TBK m.345) ......913

a. Genel Olarak ..................................................................................913

b. Mülga 818 sayılı BK Zamanında Kira Tespit Davasında

Usul.................................................................................................917

c. TBK Sonrası Kira Belirlenmesi (Tespit) Davalarında Usul

Kuralları..........................................................................................920

aa. Kira Belirlenmesi (Tespit) Davasının Tarafları ...................920

bb. Kira Tespit Davası Usul ve Şartları......................................924

aaa. Dava Şartı Arabuluculuğa Başvuru ..............................924

bbb. Dava Açma Zamanı ( TBK m.345 ) :.........................925

ccc. Davanın Açılma Zamanına Göre Verilen Kararın

Etkisi............................................................................928

aaaa. Yeni Kira Döneminin Başlangıcından

İtibaren Bağlayıcı Olma Hali.........................929

aaaaa: Kira Sözleşmesinde Kira Artış

Şartının Bulunmaması Halinde

Davanın Yeni Kira Döneminin

Başından En Az 30 Gün

Öncesinde Açılması Durumu............929

bbbbb. Kira Sözleşmesinde Kira Artış

Şartı Olmadığında Kiraya Veren

Tarafından Yeni Kira Dönemi

Başlangıcından En Geç Otuz

Gün Önceki Süre İçinde

Kiracıya Kira Artışı Yapacağına

İlişkin Yazılı Bildirim Yapılmış

Olması Durumu.................................932

ccccc. Sözleşmede Yeni Kira

Döneminde Kira Bedelinin

Artırılacağına İlişkin Bir Hüküm

Olması Hali........................................933

ddddd. Belirsiz Süreli Kira

Sözleşmelerinde Kira Bedelinin

Tespitine İlişkin Dava .......................934

bbbb.Yeni Dönem Sonrası İçin Karar Verme .....................935

cc. Kira Tespit Davası Açılmasında Hukuki Yarar...................936

dd. Kira Tespit Davalarında Kanun yolu İncelemesi.................937

aaa. HUMK Hükümlerinin Uygulandığı Kararlar.............937

bbb. 6100 sayılı HMK dönemi ...........................................937

aaaa. İstinaf İncelemesi............................................937

bbbb. Temyiz İncelemesi..........................................937

ee. Kira Tespit Davasına İlişkin Diğer Hususlar.......................938

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................943

ff. Kira Belirleme (Tespit) Kararı ve Etkisi..............................949

gg. Tespit (Belirleme) Davasında Verilen Kararın İfası............951

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................952

hh. Kira Tespit Davalarında Yargılama Usulü, Harç,

Yargılama Gideri ve Vekalet Ücreti ....................................953

aaa. Genel Olarak ...............................................................953

bbb. Yargılama Giderleri: ...................................................953

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................956

ccc. Kira Tespit Davasında Harç........................................956

aaaa. Başvurma Harcı ..............................................957

bbbb. Karar Ve İlam harcı ........................................958

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................959

ddd. Kira Belirleme (Tespit) Davasında Vekalet

Ücreti ...........................................................................960

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .............................................961

D. KİRA SÖZLEŞMESİNDE UYARLAMA DAVALARI

(TBK m.138 )...............................................................................................964

1. Genel Olarak..........................................................................................964

2. TBK Öncesi Kira Sözleşmelerinde Uyarlama......................................970

3. TBK Döneminde Uyarlama ..................................................................975

a. Genel Olarak ..................................................................................975

b. Kira Uyarlama Davalarında Arabuluculuk....................................978

c. Aşırı İfa Güçlüğüne Dayalı Uyarlama (TBK m. 138)...................978

aa. Genel Olarak.........................................................................978

bb. Kira Sözleşmelerinde Aşırı İfa Güçlüğüne Dayalı

Uyarlama...............................................................................979

d. Uyarlama Hakkının Sözleşmede Kararlaştırılması İle Dava

Dışı Kullanımı................................................................................980

aa. Genel Olarak.........................................................................980

bb. Sözleşmede Uyarlama Konusunda Bir Hükmün

Bulunması .............................................................................981

e. Uyarlamanın Dava Yolu ile Yapılması .........................................982

f. Uyarlama Davasında Arabuluculuk...............................................986

g. Uyarlama Davasına Hakim Olan İlkeler .......................................987

aa. Ahde Vefa (Pacta Sund Servanda) İlkesi.............................987

bb. Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması (Clausula

Rebus Sic Stantibus) İlkesi...................................................987

cc. İşlem Temelinin Çökmesi İlkesi ..........................................988

h. Kira Sözleşmesinde Uyarlama Davasının Şartları ........................989

aa. Sözleşmenin Yapıldığı Sırada, Taraflarca

Öngörülmeyen ve Öngörülmeside Beklenmeyen

Olağanüstü Bir Durum Sonradan Ortaya Çıkmış

Olmalıdır...............................................................................991

bb. Olağanüstü Durum ve Bu Durum Sebebiyle Şartlarda

Esaslı Değişiklik Meydana Gelmesine Uyarlama Talep

Edenin Sebep Olmaması Gerekliliği....................................998

ı. Mücbir Sebep,Beklenmeyen Hal, Olağanüstü Durum ve

Sonuçları.........................................................................................999

aa. Genel Olarak.........................................................................999

bb. Sonuçları .............................................................................1003

cc. Olağanüstü Durumun, Sözleşmenin Yapıldığı Sırada

Mevcut Olguları, Kendisinden İfanın İstenmesini

Dürüstlük Kurallarına Aykırı Düşecek Derecede

Borçlu Aleyhine Ağırlaştırmak Suretiyle Değiştirmiş

Olması.................................................................................1004

dd. Borcun İfa Edilmemiş Veya İhtirazı Kayıtla İfa

Edilmiş Olması ...................................................................1006

i. Uyarlama Kararı ve Sonuçları .....................................................1009

aa. Sözleşme Unsurlarının Uyarlanması..................................1009

bb. Sözleşmenin Feshi (Sona Erdirilmesi)...............................1013

aaa. Sözleşmeden Dönme.................................................1014

bbb. Sözleşmenin Feshi.....................................................1014

k. Uyarlama Davalarında Geçici Hukuki Korumalar......................1016

aa. Genel Olarak.......................................................................1016

bb. İhtiyati Tedbir Kararı..........................................................1018

cc. Şartları.................................................................................1019

dd. Teminat ...............................................................................1020

ee. Uyarlama Davalarında İhtiyati Tedbir...............................1020

l. Uyarlama Davalarında Görev, Yetki Yargılama Giderleri,

Harç ve Vekalet Ücreti.................................................................1022

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1023

YEDİNCİ BÖLÜM

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ, FESHİ VE TAHLİYE DAVALARI

I. GENEL OLARAK............................................................................................1043

II. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME USULLERİ...................................1047

A. TARAFLARIN RIZASI (İKALE) İLE SONA ERME ............................1047

B. MAHKEME KARARI (TAHLİYE /FESİH) İLE SONA ERME............1048

C. KİRALANANIN YOK OLMASI / ORTADAN KALKMASI...............1049

D. KİRACININ SONRADAN HER HANGİ BİR SEBEPLE

KİRALANANIN MALİKİ OLMASI DURUMU....................................1049

E. AŞIRI YARARLANMA (GABİN), HATA, HİLE VEYA TEHDİT

SEBEBİYLE SÖZLEŞMENİN TBK m.39 ‘AGÖRE SÜRESİNDE

AÇILACAK DAVADA VERİLECEK İPTAL KARARI İLE SONA

ERME.........................................................................................................1049

F. FESİH, DÖNME VE TAHLİYE...............................................................1050

1. Fesih.....................................................................................................1050

2. Dönme .................................................................................................1053

3. İhtar, İhbar (Bildirim)..........................................................................1055

4. Tahliye Davası.....................................................................................1055

5. Fesih Ve Tahliyesi Gereken Kira Sözleşmesinin Varlığı ..................1059

6. Fesih ve Tahliye Davalarında Taraf Sıfatı, Dava Hakkı ....................1061

a. Fesih ve Tahliye Davalarında Dava Hakkı..................................1061

aa. Kiraya veren ve Kiracının Dava Hakkı (Taraf Sıfatı )

İle Tahliye Sebeplerinin Sınırlılığı.....................................1061

aaa. Tek ve Birlikte Kiraya Verenlik Halinde Dava

Hakkı .........................................................................1061

bbb. Temsilen Kiraya Verenlik Halinde Dava Hakkı ......1064

b. Malikin Fesih ve Tahliye Davasında Dava Hakkı ......................1065

aa. Malikin kiraya veren olması durumu .................................1065

bb. Kiraya Verenin Malik Olmadığı Durum............................1065

cc. Malikin Sözleşmede Vekille Temsili Halinde Dava

Hakkı...................................................................................1067

dd. Paylı Mülkiyet Halinde Kiraya Veren Olmayan

Paydaşın Durumu ...............................................................1067

ee. Elbirliği Mülkiyetinde Kiraya Veren Olmayan Ortağın

Durumu ...............................................................................1070

c. Birlikte (Birden Çok) Kiraya Verenlik Halinde Durum .............1070

d. Çıplak Mülkiyette (İntifa Ve Sükna Hakkının Başkasına Ait

Olduğunda) Durum......................................................................1071

e. Yeni Malikin Dava Hakkı............................................................1071

aa. Yeni Malikin Önceki Malikin Taraf Olduğu

Sözleşmeye Dayalı Olarak Dava Hakkı.............................1072

bb. Yeni Malikin Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davası

Açma hakkı.........................................................................1072

cc. Yeni Malikin Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası

Açma Hakkı........................................................................1073

dd. Yeni Malikin İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Açma Hakkı........................................................................1074

ee. Yeni Malikin Tahliye Taahüdü Nedeniyle Tahliye

Davası Açma Hakkı............................................................1075

ff. Paydaşın Diğer Payı Satın alması Hali...............................1075

gg. Sonradan İntifa Hakkı sahip olunması ...............................1076

hh. Diğer Mülkiyeti Devir Hallerinde Durum .........................1076

ıı. Önceki Kiraya Veren Veya Malikin Dava Hakkını

Devri....................................................................................1076

f. Fesih ve Tahliye Davalarında Pasif Taraf (Husumet) Ehliyeti ..........1076

aa. Genel Olarak ................................................................................1076

bb. Birlikte Kiracılık Halinde Fesih ve Tahliye ................................1077

cc. Kiracının, Sözleşmenin Paydaşlar Arasında Yapılması,

Davanın Devamı Sırasında Alt Kiraya Verilmesi, Devri,

Ölümü ve İflası Halinde Pasif Taraf Sıfatı ..................................1079

dd. Kiralananın Aile Konutu, Kiracıların Evli Eş Olması

Durumu.........................................................................................1081

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1082

g. Tahliye Davalarında Islah ...................................................................1090

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1094

h. Tahliye Davalarında Yargılama Giderleri ..........................................1097

ı. Tahliye Davalarında Harç ...................................................................1099

i. Tahliye Davalarında Vekalet Ücreti ...................................................1100

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1102

k. Dava Açma Süresinin Süre Tutum İhtarıyla Uzaması

(TBK m.353).......................................................................................1115

l. Fesih Ve Tahliye Davalarına Özgü Diğer Usul Kuralları..................1119

III. ÖZEL KANUNLARDAKİ FESİH VE TAHLİYE NEDENLERİ .................1122

A. 2886 SAYILI KANUNA GÖRE KİRAYA VERİLEN

TAŞINMAZLAR BAKIMINDAN SÜRE BİTİMİNE DAYANAN

TAHLİYE...................................................................................................1122

1. Kiraya Verenin Sıfatına Göre Kapsam...............................................1122

2. Kiralanan Bakımından Kapsam..........................................................1124

3. Sözleşme Usulü Bakımından ..............................................................1124

4. Tahliye Usulü ......................................................................................1124

a. Süre Bitimine Bağlı Tahliye ........................................................1124

aa. Kiralananın Kira Sözleşmesi Genel Hükümlerine veya

Ürün Kirasına Tabi Taşınmaz Olması Hali .......................1124

bb. Kiralananın Konut ve Çatılı İş Yeri Niteliğinde

Taşınmaz Olması Hali ........................................................1126

cc. Sürenin Bitmesi Sonrasında Tahliye Talebinin

İncelenmesi .........................................................................1126

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1131

IV. KİRA GENEL HÜKÜMLERİNE GÖRE FESİH VE TAHLİYE

NEDENLERİ ....................................................................................................1137

A. KİRACININ KİRALANANDAKİ ÖNEMLİ AYIP SEBEBİYLE

SÖZLEŞMEYİ FESHİ (TBK m.305 vd.).................................................1137

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1146

B. TEMERRÜT NEDENİYLE FESİH VE TAHLİYE (TBK m. 315,

İİK.m. 269/b-4) ..........................................................................................1152

1. Genel Olarak .......................................................................................1152

2. Kiracıya Yazılı İhtar Tebliği...............................................................1154

a. Yazılı İhtar Unsurları ...................................................................1154

b. İhtarda Bulunması Gereken Ödeme Süreleri...............................1155

c. Süre Hesabı ..................................................................................1155

d. İhtarın Usulü ve Tebliği...............................................................1156

e. İhtarnamenin Yazılı veya Ödeme Emri Suretiyle Tebliği ..........1156

3. İhtara Konu Olan Meblağın (Kira Bedeli ve Yan Giderin)

Verilen Sürede Ödenmemiş Olması ...................................................1157

4. Temerrüt Oluşturan Alacağın Kapsamı..............................................1159

5. Dava Açma Hakkı...............................................................................1161

a. Kiraya Verenin Dava Açma Hakkı..............................................1161

b. Kiraya Veren Olmayan Malikin Dava Hakkı..............................1164

c. Kiralananı Yeni İktisap Eden Yeni Malikin Dava Hakkı ...........1164

6. Davalı Olma (Pasif Husumet) Sıfatı...................................................1165

7. Dava Açma Süresi...............................................................................1166

8. Ödemenin Süresinde Yapılmaması Üzerrine SHM ‘de Dava

Açılması...............................................................................................1167

a. Doğrudan SHM ‘de Açılan Davada Talep ve Savunmaların

İncelenmesi...................................................................................1167

b. İlamsız İcra Takibi Sonrası SHM ‘de İtirazın İptali ile

Tahliye Davası Acılması..............................................................1170

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1172

C. KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA

SAYGI GÖSTERME BORCUNA AYKILIK NEDENİYLE FESİH

VE TAHLİYE (TBK m.316).....................................................................1187

1. Genel Olarak .......................................................................................1187

2. Genel Hükümlere Tabi Kiralar ve Ürün Kirasında Özenle

Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık

Halinde Kiraya Verenin Fesih Hakkı (TBK m.316/ 2, m.364)..........1189

3. Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Sözleşmeye Aykırılık

Halleri..................................................................................................1190

a. İhtarı Gerektiren Akde Aykırılık Halleri (TBK m. 316/2)..........1190

b. İhtar Gerektirmeyen Aykırılık (Açıktan Fena Kullanım)

Halleri(TBK m. 316/ 3)................................................................1192

4. Dava Hakkı..........................................................................................1192

5. Davalı Taraf Sıfatı...............................................................................1193

6. Dava Açma Süresi...............................................................................1193

7. Dava Açma Şartları.............................................................................1194

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1195

D. KİRA SÖZLEŞMESİNİN OLAĞAN SEBEPLERLE FESHİ.................1213

a. Genel Olarak........................................................................................1213

b. Belirli Süreli Sözleşmelerin Süre Bitimi Nedeniyle Fesih ve

Tahliyesi (TBK m. 327, İİK m. 272)..................................................1214

aa. Genel Hükümlere Tabi Sözleşmeler Bakımından Süre

Bitimi Nedeniyle Fesih Ve Tahliye (TBK m. 327,

İİK m. 272)...................................................................................1215

aaa. Sözleşme Belirli Süreli Olarak Yapılmış Olmalıdır ..........1215

bbb. Sözleşmedeki Kararlaştırılan Belirli Sürenin Sona

Ermiş Olması Gerekir.........................................................1215

ccc. Kiracı Süre Bittiği Halde Kullanım veya

Faydalanmaya, Kiraya Veren Kira Bedelini Tahsile

Devam Etmemelidir............................................................1216

ddd. Kiralananın Kiraya Verenin Bilgisi İle Veya Onun

Karşı Koymaması Üzerine Kullanımının Devamı

Halinde Belirsiz Süreli Sözleşmeye Dönüşür...................1216

eee. Belirli Süreli Sözleşmenin Belirsiz Süreli Sözleşme

Haline Gelmesi ...................................................................1219

fff. Dava Açma Zamanı............................................................1222

bb. Belirli Süreli Ürün Kirasında Süre Bitimi ile Fesih ve

Tahliye (TBK m.367)...................................................................1222

cc. Belirli Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesi ..............1223

dd. 2886 Sayılı Kanun Kapsamında Kalan Taşınmazların Belirli

Süreli Kiralanmaları (2886 Sayılı Kanunun 75. Maddesi)..........1224

c. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Bildirimi Ve Tahliye

(TBK m. 328-329)...............................................................................1225

aa. Genel Hükümlere Tabi Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri

Bakımından Fesih Ve Tahliye (TBK m. 328 -330).....................1225

aaa. Genel Olarak (TBK m.328)................................................1225

bbb. Belirsiz Süreli Taşınmaz veya Taşınır Yapı Kira

Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi ve Tahliye

(TBK m.329).......................................................................1226

aaaa. Fesih Dönemi ............................................................1227

bbbb.Fesih Bildirim Süresi.................................................1227

bb. Belirsiz Süreli Ürün Kirasının Feshi (TBK m. 368) ...................1230

cc. Belirsiz Süreli Taşınır Kiralarının Fesih Bildirimi İle Sona

Erdirilmesi (TBK m. 330)............................................................1231

aaa. Genel Olarak.......................................................................1231

bbb. Kiraya Verenin Mesleki Faaliyeti Gereği Olarak

Kiraladığı Taşınırların Durumu (TBK m.330/2) ...............1231

dd. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Sözleşmelerinin Fesih

Bildirimi İle Sona Erdirilmesi (TBK m. 347) .............................1232

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1233

E. OLAĞANÜSTÜ SEBEPLERLE FESİH VE TAHLİYE.........................1244

1. Önemli Sebeplerle Fesih (TBK m.331)..............................................1244

a. Genel Olarak ................................................................................1244

b. Uygulama Koşulları.....................................................................1247

c. Fesih hakkının Kullanımının Sonuçları.......................................1250

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1251

2. Kiracının İflası Halinde Fesih (TBK m.332)......................................1254

a. Genel Olarak ................................................................................1254

b. Kiracı Hakkında İflas Erteleme Kararı Verilmesi Halinde

Durum...........................................................................................1256

3. Kiracının Ölümü Sebepli Olağanüstü Fesih (TBK m. 333)...............1257

V. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN FESHİ İLE

DAVA YOLU İLE SONA ERDİRİLMESİ.....................................................1259

A. GENEL OLARAK.....................................................................................1259

B. BELİRLİ VE BELİRSİZ SÜRELİ KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESİH BİLDİRİMİ YOLU İLE SONA

ERDİRİLMESİ ..........................................................................................1263

1. 2886 Sayılı Kanun Kapsamında Kiraya Verilen Konut Ve Çatılı

İş Yerleri Bakımından.........................................................................1263

2. Belirli Süreli Konut Ve çatılı İş Yeri Kiraları Bakımından Süre

Bitimi ile Fesih Ve Tahliye (TBK m.347/1) ......................................1264

a. Kiracı Bakımından Belirli Süreli Kirada Fesih ...........................1264

b. Kirayaveren Bakımından Belirli Süreli Sözleşmelerde Süre

Bitimi Sebepli Olarak Fesih.........................................................1267

aa. Genel Olarak.......................................................................1267

bb. Sözleşmenin TBK 300. Maddesine Uygun Olarak

Yapılmış, Belirli Süreli Konut Veya Çatılı İş Yeri

Kirası Olmalıdır..................................................................1268

cc. Sözleşme Süresinin Bitimi Sonrası Yıldan Yıla

Yenilenerek Uzamalar Toplamının 10 Yılı

Tamamlaması Gerekir........................................................1268

dd. Kiralanan, Niteliği İtibariyle Türk Borçlar Kanununun

Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarına İlişkin Hükümlere

Tabi Olmalıdır ....................................................................1270

ee. Fesih Bildiriminin Yazılı (Adi Yazılı, İadeli Taahhütlü

Mektupla, Telgrafla Veya Noter Vasıtası İle) Olarak

Yapılması Gerekir. (TBK m.348) .....................................1271

ff. Dava Hakkı .........................................................................1272

gg. Dava Açma Süresi ..............................................................1273

hh. Geçiş Dönemi (01.07.2012-01.07.2014/01.07.2017)........1274

3. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Kirasında Bildirim Yolu

İle Fesih ...............................................................................................1275

a. Kiraya Veren Bakımından Fesih .................................................1275

b. Kiracı Bakımından Fesih .............................................................1277

c. Fesih Bildirimi Yazılı Olarak Yapılmalıdır. (TBK m.348).........1278

d. Dava Açma Süresi........................................................................1278

4. Aile Konutu Niteliği Bulunan Kiralananın Feshi...............................1278

5. Kiracının ölmesi Durumu....................................................................1280

a. Genel Olarak ................................................................................1280

b. Çatılı İş Yeri Kiraları Bakımından Kiracının ölümü

(TBK m.356)................................................................................1280

c. Konut Kirasında Kiracının Ölümü...............................................1280

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1281

C. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA DAVA YOLU İLE

TAHLİYE...................................................................................................1284

1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Davaları ..............................1284

a. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye Davaları

(TBK m. 350/1)............................................................................1284

aa. Genel Olarak.......................................................................1284

bb. Dava Hakkı .........................................................................1284

aaa. Kiraya Veren .............................................................1284

bbb. Kiraya Veren Olmayan Malik...................................1285

ccc. Kiralananın Paylı Mülkiyete Tabi Olması Hali........1285

ddd. Kiralananın Elbirliği Mülkiyeti Konusu Olması

Hali ............................................................................1286

eee. Kiralananın Yeni Malike İntikalinde Dava Açma

Hakkı .........................................................................1286

fff. İntifa Hakkı Sahibinin Dava hakkı ...........................1287

ggg. Tüzel kişilerde Tahliye Davası Açma Hakkı............1287

cc. Davalı Olma Sıfatı..............................................................1287

dd. Konut Gereksinimi Sebebiyle Tahliye...............................1287

aaa. Kiraya Verenin Kendisinin Konut Gereksinimi

Sebebiyle Kullanma Zorunluluğunun Bulunması....1287

bbb. Kiraya Verenin, Altsoyu, Üstsoyu Veya Kanun

Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer

Kişilerin Konut Gereksinimi Sebebiyle

Kullanma Zorunluluğunun Bulunması.....................1289

ccc. Kiraya Verenin Eşinin ve Çocuklarının Konut

Gereksinimi ...............................................................1290

ddd. Kiralananın Kısmen Tahliyesi Davaya Konu

Olabilir.......................................................................1290

ee. İş Yeri Gereksinimi.............................................................1290

ff. Gereksinim Hali Samimi ve Gerçek olmalı......................1293

gg. Taraf Teşkili İle Usuli Şartlar.............................................1294

hh. Dava Açma Süresi ..............................................................1295

aaa. Genel Olarak .............................................................1295

bbb. Belirli Süreli Kiralarda Dava Açma Süresi ..............1297

ccc. Belirsiz Süreli Kiralarda Dava Açma süresi.............1297

ddd. Dava Açma Süresinin Uzaması ................................1298

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1299

b. Yeni Malikin Gereksinim Sebebiyle Dava Açma Hakkı

(TBK m. 351)...............................................................................1315

aa. Genel Olarak.......................................................................1315

bb. Dava Hakkı .........................................................................1317

cc. Davalı Olma Sıfatı..............................................................1317

dd. Yazılı Bildirim Şartı ...........................................................1318

ee. Gereksinim Sebebiyle Kiralananı Kullanma

Zorunluluğu Bulunmalı ve Bu Durum Kanıtlanmalıdır ....1319

ff. Kiracının Muvazaa İddiası .................................................1320

gg. Yeni Malikin Seçimlik Hakkı ............................................1320

hh. Dava Açma Süresi ..............................................................1320

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI .........................................1323

c. Kiralananın Yeniden İnşası Veya İmarı Nedeniyle Tahliye

(TBK m. 350/2)............................................................................1329

aa. Genel Olarak.......................................................................1329

bb. Kiralanan Taşınmazın Yıkılıp Yeniden İnşası Veya

İmar Amacıyla Esaslı Onarım, Genişletilme ya da

Değiştirilme Olmalı ............................................................1329

cc. Kiralanandaki Yeniden İnşa Veya Esaslı İmarı

Sırasında Taşınmazın Sözleşmedeki Amaçlanan

Şekilde Konut Veya İş Yeri Olarak Kullanımı

Mümkün Olmamalıdır........................................................1330

dd. Yeniden İnşa Yada İmarı İçin Sunulan Projenin

Mevzuat Kapsamında Kiralanana Uygulanması

Mümkün Olmalıdır.............................................................1331

ee. Dava Açma Süresi ve Diğer Usuli Şartlar .........................1331

ff. Dava Hakkı .........................................................................1332

gg. Davalı Sıfatı ........................................................................1332

hh. Süre Uzaması (TBK m.353)...............................................1333

ıı. Başkasına Kiralama Yasağı (Kiracının yeniden

kiralama hakkı)...................................................................1333

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI .........................................1334

2. Kiracıdan Kaynaklanan Nedenlerle Tahliye Davaları .......................1339

a. Yazılı Boşaltma (Tahliye) Üstlenmesi (Taahhüdü)

Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 352/1) ................................1339

aa. Genel Olarak.......................................................................1339

bb. Üstlenme (Taahhüt) Kiralananın Kiracıya Teslimi

Sonrası Verilmiş Olmalıdır. ...............................................1340

cc. Üstlenme (Taahhüt) Yazılı Olarak Kiracı Veya Yetkili

Temsilcisi Tarafından Yapılmış Olmalıdır ........................1341

dd. Üstlenmenin (Taahhüdün) Boşaltma Tarihini İçermesi

Gerekir. ...............................................................................1343

ee. İmza İnkarı Yapılmayan Yazılı Taahhüdün Belge ve

Boşaltma Tarihlerinin Sonradan Tamamlanması ..............1344

ff. Kiraya Verenin Hakları ......................................................1344

gg. Dava Açma Süresi ..............................................................1345

hh. Dava Hakkı .........................................................................1347

ıı. Davalı Olma Sıfatı ...................................................................1347

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1349

b. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2) .....................1355

aa. Genel Olarak.......................................................................1355

bb. Kiraya Verenin Muaccel Olan Kira Bedelini

Ödememesi Nedeniyle Kiracıya Aynı Kira Süresi

veya Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Yapılmış

Olmalıdır.............................................................................1356

cc. İhtarların Haklı ve Yazılı Olması Gerekir..........................1357

dd. Süre .....................................................................................1359

ee. Dava Hakkı .........................................................................1360

ff. Davalı Olma Sıfatı..............................................................1361

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI .........................................1361

c. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya

Beldede Konutunun Bulunması (TBK m.352/son).....................1364

aa. Genel Olarak.......................................................................1364

bb. Şartları.................................................................................1364

aaa. Kiralananın ve İle Birlikte Yaşayan Eşinin Sahip

Olduğu Taşınmazın Konut Niteliği İle Kullanımı

Söz Konusu Olmalıdır...............................................1364

bbb. Kiracının kendi veya Birlikte Yaşadığı

(TMK m. 197 ) Uyarınca Ayrı Yaşamakta

Hakkının Olmadığı Hallerde ) Eşinin, Sahibi

Olduğu Oturmağa Elverişli Konutunun

Bulunması Gerekir.....................................................1365

ccc. Kiralananla Aynı Belde Veya İlçede Bulunması

Gerekir.......................................................................1366

ddd. Kiracı Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Sahip

Olduğu Taşınmazın Sosyal ve Sağlık Yönünden

Oturmaya Uygun Bir Konut Olması Gerekir ...........1366

eee. Sözleşmenin Kurulması Sırasında Kiraya

Verence Bu Durumun Bilinmemesi Gerekir............1367

cc. Süre .....................................................................................1367

dd. Davacı Sıfatı .......................................................................1367

ee. Davalı Olma Sıfatı..............................................................1368

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1369

3. Yeniden kiralama Yasağı (TBK m.355).............................................1370

a. Genel Olarak ................................................................................1370

D. KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ İLE

KİRALANANINTAHLİYESİNİN SONUÇLARI...................................1371

1. Kiracı Bakımından Sonuçları..............................................................1371

a. Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu (TBK m. 334) İle

Buna Bağlanan Sonuçlar..............................................................1371

aa. Genel Olarak.......................................................................1371

bb. Kiralananın Kiraya Verene Teslimi ...................................1374

cc. Geri Teslim Yeri Ve Zamanı..............................................1375

dd. Geri Vermede Kiraya Veren...............................................1375

ee. Geri Verme Yükümlülüklerine Aykırılık Nedeniyle

Kiracının Sorumlulukları....................................................1376

aaa.Genel Olarak.................................................................1376

bbb. Hor Kullanma Tazminatı ..........................................1376

ccc. Eski Hale Getirme Tazminatı ...................................1379

b. Kiralananın Geç Teslime Bağlı Olarak Kararlaştırılan Ceza

Koşulu ..........................................................................................1379

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI .........................................1380

2. Kiraya Veren Bakımından Geri Vermenin Sonuçları ........................1382

a. Faydalı ve Zorunlu Masraf Tazminat Sorumluluğu....................1382

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1385

b. Fesih ve Tahliye Davasında Kiralananın Geri Verilme

Sonrasında Kiraya Verenin Kiralananı Gözden Geçirme Ve

Bildirim Yükümlülüğü (TBK m. 335).........................................1387

aa. Genel Olarak.......................................................................1387

bb. Kiralananın Durumunun Gözden Geçirilmesi...................1388

cc. Gözden Geçirmenin Zamanı ..............................................1388

dd. Yazılı Bildirim Zorunluluğu...............................................1388

ee. Bildirim Zamanı..................................................................1388

aaa. Açık Eksiklik ve Ayıplarda.......................................1388

bbb. Gizli Ayıplarda..........................................................1389

ff. Zamanında Bildirimin Yapılmamasının Sonuçları............1389

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1389

3. Erken Tahliye (Haksız Fesih) Halinde Tarafların Durumu

(TBK m. 325) (Makul süre tazminatı)................................................1390

a. Genel Olarak ................................................................................1390

b. Kiraya Veren Talepleri Bakımından............................................1391

c. Kiracı Talepleri Bakımından .......................................................1393

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1394

SEKİZİNCİ BÖLÜM

KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN ALACAK, TAZMİNAT VE

MENFİ TESPİT DAVALARI

I. GENEL OLARAK............................................................................................1399

II. KİRAYA VERENİN KİRA SÖZLEŞMESİ SEBEPLİ OLARAK

AÇABİLECEĞİ ALACAK VE TAZMİNAT DAVALARI...........................1401

A. KİRA ALACAĞI VE YAN GİDER (ALACAK VE İTİRAZIN

İPTALİ ) TALEPLİ DAVALAR ..............................................................1401

1. Genel Olarak........................................................................................1401

2. Kira Alacağı ile Stopaj ve KDV .........................................................1406

3. Ödeme Zamanı....................................................................................1408

4. Ödeme Yeri .........................................................................................1411

5. Kira Alacağı Tahsilatında Makbuz Düzenlenmesi.............................1412

6. Kira Parasında Yapılabilecek Artış, İndirim ve Mahsuplar...............1414

a. Artışlı Talep..................................................................................1414

b. Kiralanana Yapılan Zorunlu ve Faydalı Masrafların Takas

ve Mahsubu ..................................................................................1416

7. Kısmi ve Belirsiz Alacak Davası........................................................1417

8. Alacak Davasında Davalı Kiracının Savunmaları..............................1419

9. Davacı Sıfatı........................................................................................1423

10. Davalı Sıfatı.........................................................................................1425

11. Kira Alacağında Zamanaşımı .............................................................1427

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1429

B. KİRA SÖZLEŞMESİNDE KEFALET VE KEFİLİN

SORUMLULUĞUNDAN DOĞAN DAVA ............................................1446

1. Genel Olarak........................................................................................1446

2. Kefaletin Koşulları, Süresi ve Sorumluluğun Kapsamı .....................1448

a. Kefaletin Şartları ..........................................................................1448

b. Kefaletin Süresi............................................................................1450

c. Kefaletin Kapsamı........................................................................1453

d. Zamanaşımı..................................................................................1453

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1454

C. KİRALANANIN SÜRESİNDEN ÖNCE ERKEN TAHLİYESİ

HALİNDE KİRAYA VERENİN TAZMİNAT HAKKI (MAKUL

SÜRE TAZMİNATI -TBK m. 325)..........................................................1464

1. Genel Olarak........................................................................................1464

2. Makul Süre ..........................................................................................1465

3. Tazminat Kapsamı ..............................................................................1468

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1471

D. HOR KULLANMA TAZMİNATI ...........................................................1477

1. Genel Olarak........................................................................................1477

2. Bildirim Süresi ....................................................................................1479

3. Taraflar ................................................................................................1480

4. Hor kullanmanın İspatı........................................................................1480

5. Alacağın Muaccel Olduğu Tarih ve Faiz Başlangıç Tarihi................1482

6. Hor Kullanma Halinde Tazminat Hesaplama Usulü..........................1483

7. Zamanaşımı .........................................................................................1486

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1486

E. ESKİ HALE GETİRME TAZMİNATI ....................................................1492

1. Genel Olarak .......................................................................................1492

2. Bildirim Süresi ....................................................................................1494

3. Tazminat Kapsamı ..............................................................................1495

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI .........................................1496

III. KİRACININ AÇABİLECEĞİ ALACAK TAZMİNAT VE DİĞER

DAVALAR .......................................................................................................1501

A. KİRALANANI İYİLEŞTİRME BEDELİ ALACAĞI DAVASI

(TBK m.321)..............................................................................................1501

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1503

B. KİRACININ FAYDALI VE ZORUNLU MASRAFLARA İLİŞKİN

TAZMİNAT DAVASI ..............................................................................1504

1. Genel Olarak .......................................................................................1504

2. Sözleşme İle Düzenleme.....................................................................1505

3. Kiracı Tarafından Kiralanana Yapılan Masraflar...............................1507

a. Zorunlu Masraf.............................................................................1507

b. Faydalı masraf..............................................................................1508

c. Lüks masraflar..............................................................................1509

d. Sökülebilir imalat.........................................................................1509

e. Kullanmakla tükenen şeyler.........................................................1509

f. Tezyinat ve Süslemeler................................................................1510

g. Kiralananın Tahliye Edilmiş Olması ...........................................1511

h. Faydalı ve Zorunlu Masrafların Geri Verilmesi Talebinin

Hukuki Mahiyeti (Vekaletsiz İşgörme ve Sebepsiz

Zenginleşme)................................................................................1512

aa. Genel Olarak.......................................................................1512

bb. Vekaletsiz İş Görme Hükümlerine Göre Talep .................1513

cc. Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Talep ..............1515

ı. Zamanaşımı..................................................................................1518

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1518

C. GÜVENCE / DEPOZİTO BEDELİ ALACAĞI DAVASI......................1527

1. Genel Olarak .......................................................................................1527

2. TBK Döneminde Uygulama ...............................................................1527

3. Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında TBK Öncesi Depozito

/Güvence Uygulaması.........................................................................1529

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1532

D. YENİDEN KİRALAMA YASAĞINDAN DOĞAN TAZMİNAT

DAVASI (TBK m.355)..............................................................................1537

1. Genel Olarak .......................................................................................1537

2. Koşulları ..............................................................................................1537

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1540

E. ERKEN FESİH/TAHLİYE NEDENİYLE KİRACININ

AÇABİLECEĞİ DAVALAR....................................................................1542

1. Genel Olarak .......................................................................................1542

2. İstirdat Davası......................................................................................1543

3. Kâr Yoksunluğuna Dayalı Tazminat Talebi.......................................1544

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1545

F. KİRACILIK SIFATININ TESPİTİ DAVASI ..........................................1547

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1550

G. AYIBA DAYALI TAZMİNAT DAVASI (KİRALANANIN

SÖZLEŞMEDE AMAÇLANAN KULLANIMA UYGUN TESLİM

EDİLMEME, BULUNDURMAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜNE

AYKIRILIK)..............................................................................................1553

1. Kiracının Kiralananın Kullanıma Elverişli Olarak Tesliminin

Gerçekleştirilmemesi Halinde Tazminat Talebi.................................1557

2. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesinden Sorumluluk

(TBK.m.305 vd.).................................................................................1558

H. ZAPTTAN DOĞAN TAZMİNAT DAVASI...........................................1558

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1559

I. CEZA KOŞULU TALEPLİ DAVALAR .................................................1565

1. Genel Olarak........................................................................................1565

2. Kira Sözleşmelerinde Ceza Koşulu ....................................................1566

3. Gecikme Cezası (Tazminatı ) -Ceza Koşulu ......................................1568

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1569

İ. İCRA İNKAR TAZMİNATI.....................................................................1577

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1580

IV. ALACAK VE TAZMİNAT DAVALARINDA ARABULUCULUK

YARGILAMA USULÜ İLE VEKALET ÜCRETİ, HARÇ VE

YARGILAMA GİDERİ....................................................................................1582

1. Kira İlişkisinden Doğan Alacak ve Tazminat Davalarında

Arabuluculuk.......................................................................................1582

a. İhtiyari Arabuluculuk Dönemi (22.06.2013-01.01.2019 )..........1582

b. Ticari Dava Niteliğinde Olan Kira Sözleşemelerinden

Kaynaklanan Davalarda Zorunlu Arabuluculuk (01.01.2019

– 01.09.2023 arası Dönem) .........................................................1583

c. Tüm Kira İlişkisinden Doğan Alacak, Tazminat ve diğer

Uyuşmazlıklarda 01.09.2023 tarihi sonrası Dava Şartı

Arabuluculuk................................................................................1585

2. Görev ...................................................................................................1585

3. Yetki ....................................................................................................1590

4. Yargılama Usulü .................................................................................1591

5. Vekalet Ücreti......................................................................................1593

6. Harçlar.................................................................................................1595

a. Genel Olarak ................................................................................1595

b. Harçtan Muaf Olan Kurum ve Kişiler.........................................1595

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1597

7. Alacak ve Tazminat Davalarında Yargılama Giderleri......................1598

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI .........................................1599

DOKUZUNCU BÖLÜM

İCRA HUKUKUNDA KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ

I. MEVZUAT .......................................................................................................1603

A. 2004 Sy. İCRA VE İFLAS KANUNUN İLGİLİ MADDELERİ ............1603

B. TÜRK BORÇLAR KANUNUN İLGİLİ MADDELERİ.........................1607

II. GENEL OLARAK............................................................................................1608

III. KİRA BEDELİ VE YAN GİDERLERİN VERİLEN SÜREDE

ÖDENMEMESİ DURUMUNDA KİRALANAN TAŞINMAZLARIN

İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ (İİK M. 269-269D) .....................1609

A. GENEL OLARAK.....................................................................................1609

B. TAKİP TALEBİ.........................................................................................1611

1. Genel Olarak .......................................................................................1611

2. Yetkili İcra Dairesi..............................................................................1612

3. Takip talebinin alacaklısı ....................................................................1613

4. Takip Talebinin Borçlusu....................................................................1615

5. Takipte Muaccel Olan Ödeme Miktarı İçin Haciz ve Tahliye

Talep Edilmeli.....................................................................................1617

C. ÖDEME EMRİ...........................................................................................1621

D. BORÇLU KİRACININ ÖDEME EMRİNE İTİRAZ ETMEYEREK

ÖDEMEYİ YAPMASI (İİK m.269/a) ......................................................1624

E. ÖDEME EMRİNE İTİRAZ EDİLMEMESİ VE ÖDEMENİN HİÇ

YAPILMAMASI VEYA EKSİKYAPILMASI HALİNDE HACİZ

VE TAHLİYE TALEBİ (İİK m.269/a).....................................................1627

1. Genel Olarak .......................................................................................1627

2. İcra Dairesine Haciz Başvurusu..........................................................1628

3. İcra Mahkemesine Tahliye Başvurusu ve Süresi ...............................1628

4. Tahliye talebinin İnceleme Usulü ile Karar........................................1629

5. Verilen Kararın Yerine getirilmesi ile Menfi tespit ...........................1632

F. ÖDEME EMRİNE İTİRAZ EDİLMESİ ÜZERİNE DURAN

TAKİPTE İTİRAZIN KALDIRILMASI VE TAHLİYE

(İİK m.269/b vd.) .......................................................................................1633

1. Genel Olarak .......................................................................................1633

2. İcra Mahkemesine Sadece İtirazın Kaldırılması Talepli Olarak

Başvuruda Bulunulması......................................................................1636

3. İcra Mahkemesine İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talepli

Olarak Başvuruda Bulunulması..........................................................1637

4. İstem süresi..........................................................................................1640

5. İtirazın Kaldırılması ile Tahliyede İnceleme Usulü ...........................1640

a. Genel Olarak ................................................................................1640

b. Kira Sözleşmesine ve Kiracılığa İtirazın İncelenmesi

(İİK m.269/b) ...............................................................................1643

aa. Sözlü Kira Sözleşmesine Dayanan Takiplerde

İnceleme..............................................................................1643

bb. Adi Yazılı Kira Sözleşmesine Dayanan Takipte

Kiracılığa İtiraz ...................................................................1644

cc. Noterlikte Düzenlenmiş veya Onaylanmış Kira

Sözleşmesine Dayanan Takiplerde İnceleme.....................1645

c. Kira Sözleşmesi (kiracılık) Dışındaki itirazın Kaldırılması

ile Tahliye Talebinin İncelenmesi (İİK m.269/c)........................1645

aa. Genel Olarak.......................................................................1645

bb. Değişik İtiraz Sebeplerinin (Kira Bedeli İtirazı,

Ödeme, Takas, Sona Erme, zamanaşımı vs.)

İncelemesi ...........................................................................1646

d. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebi İncelemesi

Sonucunda Verilecek Kararlar.....................................................1650

aa. İtirazın Kaldırılması ile Tahliye Kararı..............................1650

bb. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebinin Reddi

Kararı ..................................................................................1652

cc. İtirazın Kaldırılması Kararı ................................................1654

dd. İtirazın Kaldırılmasının Kabulü ile Tahliye Talebinin

Reddi Kararı........................................................................1654

ee. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebinin Konusuz

Kalması ...............................................................................1655

G. ÖDEME EMRİ TEBLİĞEDİLMEKSİZİN İTİRAZ HALİNDE

İNCELEME................................................................................................1655

H. İLAMSIZ TAHLİYE TAKİBİ SONRASI SHM‘DE

AÇILABİLECEK DAVALAR..................................................................1656

1. Genel Olarak........................................................................................1656

2. SHM ‘de Tahliye Davası Açılması ( TBK m.315 )............................1656

3. İtirazın İptali ve Tahliye Davası Açılması (İİK m.67 )......................1657

4. Menfi Tespit ve İstirdat Davası (İİK m.72 ).......................................1660

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1661

IV. KİRALANAN TAŞINMAZLARIN KİRA SÜRESİNİN SONA

ERMESİ VEYA YAZILI OLARAK BOŞALTMAYI ÜSTLENME

(YAZILI TAHLİYE TAAHÜDÜ) SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYESİ

(İİK M. 272-275)...............................................................................................1684

A. GENEL OLARAK.....................................................................................1684

B. KİRA SÖZLEŞMESİ GENEL HÜKÜMLERİNE (ADİ KİRA )

VEYA ÜRÜN KİRASINA TABİ TAŞINMAZLARIN SÜRE

BİTİMİNDE İLAMSIZ TAHLİYESİ.......................................................1686

1. Genel Olarak........................................................................................1686

1. İlamsız Tahliye Takibinde Bulunma Süresi .......................................1689

2. Takip Talebi ........................................................................................1690

4. Tahliye Emri........................................................................................1691

5. İlamsız Tahliye Takibinde Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi İle

Takibin Kesinleşmesi..........................................................................1691

6. Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi Halinde İcra Mahkemesinde

İtirazın Kaldırılması İncelemesi..........................................................1692

a. Genel Olarak ................................................................................1692

b. İtirazın kaldırılması ve Tahliye Kararı Verilmesi .......................1693

c. İtirazın Kaldırılması ile Tahliye Talebinin Reddi .......................1695

e. İtirazın Kaldırılması Talebinin Konusuz Kalması.......................1695

7. Süre Bitimi Nedeniyle SHM ‘de Doğrudan Tahliye Davası

Açılması ile Duran Takibin Devamı İçin İtirazın İptali İle

Tahliye Davası Açılması.....................................................................1696

C. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA İLAMSIZ İCRA

TAKİBİ YOLU İLE YAZILI BOŞALTMA ÜSTLENMESİ

(TAHLİYE TAAHHÜDÜ) İLE TAHLİYESİ..........................................1696

1. Genel Olarak .......................................................................................1696

2. Yazılı Olarak Boşaltmayı Üstlenme (Yazılı Tahliye Taahhüdü).......1697

3. Takip Talebi ........................................................................................1701

4. Tahliye Emri (Örnek-14) ....................................................................1703

5. Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi Hali..............................................1704

6 Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi ve Takibin Durması .........................1704

7. İcra Mahkemesine İtirazın Kaldırılması Talebinde Bulunulması

ve İncelenmesi (İİK m.275 )...............................................................1705

a. Genel Olarak ................................................................................1705

b. Adi Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Yapılan

Takipte İtirazın Kaldırılması........................................................1707

aa. İmza İnkarı..........................................................................1707

bb. Tahliye Taahüdündeki Tarihe İtiraz Edilmesi ...................1708

c. Noterlikçe Düzenlenen, imza ve tarihi Onaylanmış Tahliye

Taahhüdü Bulunması ...................................................................1709

d. Kiracı İtirazlarının İspatı ve İncelenmesi ....................................1709

e. İtirazın kaldırılması İle Tahliye Kararı........................................1710

f. İtirazın Kaldırılması Talebinin Reddi Kararı ..............................1712

g. İtirazın Kaldırılması Talebinin Konusuz Kalması.......................1713

8. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak SHM’de Doğrudan Tahliye

Davası veya İtirazın İptali ve Tahliye Davası Açılması.....................1714

a. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Tahliye Davası Açılması ...1714

b. İtirazın İptali İle Tahliye Davası Açılması ..................................1714

9. Kiracı tarafından Açılabilecek Olan Menfi Tespit Davası.................1715

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1716

V. TAŞINMAZ TAHLİYESİ (İİK M.276 )..........................................................1728

A. GENEL OLARAK.....................................................................................1728

B. TAŞINMAZDA BORÇLU, AİLESİ İLE İŞ ORTAĞI

OTURUYORSA ........................................................................................1729

C. TAŞINMAZDA ÜÇÜNCÜ KİŞİ OTURUYORSA.................................1730

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...........................................1732

KAYNAKÇA.............................................................................................................1737

KAVRAM DİZİNİ....................................................................................................1743

KAYNAKÇA

Acar, Faruk : Kira Hukuku Şerhi (TBK m.299-326) İstanbul-2016.

Acar,Faruk : Kira Hukuku Şerhi, 3. Baskı İstanbul-2016

Acar, Faruk : Kira Hukuku Şerhi (TBK m.299-332) İstanbul-2016.

Akıncı, Şahin : “COVID 19’un Borç İlişkilerine ve Bazı Borçlar

Hukuku Sözleşmelerine Etkisi” İstanbul Ticaret

Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi Covid-19 Hukuk

Özel Sayısı Yıl:19 Sayı:38 Yaz 2020/2 (Covid-19 Özel Ek)

Albayrak Adem : 6100 sayılı HMK’ya göre Hazırlanmış Açıklamalı,

Örnekli, İçtihatlı Uygulamaya Yönelik İhtiyati Tedbir

Dilekçe,Karar ve Duruşma Örnekleri, Ankara-2017.

Altaş, Hüseyin : Hasılat ve Ürün Kirası, I. Baskı, Ankara, 2009.

Antalya, O.Gökhan : Borçlar Hukuku, Genel Hükümler:2,İstanbul-2018.

Aral Fahrettin / Atalı,Murat/Ermenek, İbrahim/Erdoğan, Ersin : İcra ve İflas Hukuku, 4. Baskı, Ankara-2021

Ayrancı Hasan : Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 11. Baskı, Ankara- 2018.

Ayan, Serkan : “Kiracının Kira Sözleşmesinden Doğan Borçlarının

Kefaletle Teminat Altına Alınması “, D.E.Ü. Hukuk

Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’a Armağan,

C. 19, Özel Sayı-2017, s. 295-348.

Ayhan, Fatma : “İdarenin Taraf Olduğu Kira Sözleşmelerinin Hukuki

Rejimi” T.C. İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler

Enstitüsü Kamu Hukuku Anabilim Dalı Yüksek Lisans Tezi,İstanbul – 2012.

Baş, Seda : “6325 sayılı Kannun ile öngörülen Dava Açma

Yasağının Bir İstisnası Olarak Arabuluculuk Anlaşma

Belgesinin İptali” İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi

Dergisi – İnÜHFD 13(1): 176-189 (2022)

Bayram Aziz Erman : "Birlikte Kira". Ankara Barosu Dergisi 77 (2019): 89-

154. https://dergipark.org.tr/tr/pub/abd/issue/44830/ 556938

Baysal,Başak/Uyanık Murat/Yavuz Selim : “Koranavirüs-2019 (Covid-19) ve Sözleşmeler “

Özekes,Muhammet : Covid-19 Salgının Hukuki Boyutu, Kayseri Barosu -2020,

Burcuoğlu,Haluk : Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerinde,

Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Fesih ve İade İstemi

İle İlgili Yargıtay Uygulamasının Değerlendirilmesi,

Prof. Dr. Aydın Zevklilere Armağan, Cilt I. Yaşar

Üniversitesi Elektronik Dergisi, Yıl 2013, Cilt 8, Özel sayı, İzmir 2013 (s.657-673).

Ciftçi,Pınar/ Türkel, Doğuş Taylan : “İşyeri Kira Sözleşmeleri Açısından Aşırı İfa

Güçlüğünüe Dayalı Uyarlama Davalarında (TBK

m.138) Düzenleyici Amaçlı İhtiyati Tedbirler “

CÖVİD-19 Salgınının Hukuki Boyutu Ed.Özekes,

Muhammet,Kayseri Barosu –İstanbul-2020 s.53-66.

Ceran,Mithat : Kira Sözleşmeleri Tahliye ve Tespit Davaları, 2.Baskı, Ankara-2015.

Çabri, Sezer : 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kiraya

Verenin Ayıptan Sorumluluğu,Ankara, 2013.

Daşlı Engin : 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerine Göre

Kira Sözleşmesinin Feshi, İstanbul-2017. 

Eminoğlu,Cafer/ Erdoğan Ersin : Ticari Uyuşmazlıklarda İhtiyari ve Dava Şartı

(Zorunlu) Arabuluculuk, Ankara-2020

Erdoğan, Celal : Tahliye Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları, Ankara, 1998.

Eren,Fikret /Dönmez, Ünsal ; Eren Borçlar Hukuku Şerhi, C-IV, Ankara 2023

Eren, Fikret : Borçlar Hukuku Genel Hükümler 22. Baskı Ankara2017.

Eren, Fikret : Borçlar Hukuku Özel Hükümler 7. Baskı Ankara2019. 1739

Ertürk, Erkan : Kanunlar Açıklamalar ve İçtihatlarla Uygulamada Kira

Tespiti ve Uyarlama Davaları, Ankara-2005

Göksoy Yaşar Can : “Basiretli İş Adamı gibi Hareket Etme Yükümlülüğü

(TTK m.18) Bağlamında Covid-19 Pandemisinin

Tacirlerin Sözleşmeden Doğan Yükümlülükleri

Üzerindeki Etkileri “Yaşar Hukuk Dergisi, C.2, S.2

Özel Sayı 2020, s.2 https://dergipark.org.tr/tr/download/ article-file/1366466

Gümüş, Mustafa Alper : “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira

Sözleşmesi, Güncellenmiş 2.Bası, İstanbul, 2012,

“Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira

Sözleşmesi, Güncellenmiş 2.Baskı, İstanbul- 2012.

Günel, Cahit Mustafa : “ Kamu Kurumv Kuruluşlarının Taraf Olduğu Konut

Ve Çatılı İşyeri Kiralarına Uygulanacak Hukuk (TBK

m. 339/f. II) “, (İÜHFM, C. LXXII, S.2014/ 1, 831- 850).

Kaya, Ümmühan : Türk Hukukunda Kiraya Verenin Kiralananın

Ayıplarından Sorumluluğu, Ankara 2014.

Kılıçoğlu, Mustafa : Kira Hukukundan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama

Tazminat ve Alacak davaları, Güncelleştirilmiş

Yeniden Yazılmış 3. Baskı, Ankara - 2015.

Kırmızı, Mustafa : Açıklamalı-İçtihatlı Kira Hukuku,Ankara-2013

Koçyiğit, İlker / Bulur, Alper : Ticari Uyuşmazlıklarda Dava Şartı Arabuluculuk,

Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel müdürlüğü

Arabuluculuk Daire başkanlığı,Ankara I. Baskı 2019. Kırca/Çiğdem, Karakaş

/F.Tülay : Pandeminin (covid-19’un) Sözleşmelerin İfasına Etkisi, Yetkin Yayınları,Ankara -2021

Kuru, Baki : Hukuk Muhakemeleri Usulü C:I, İstanbul -2001.

Kuru, Baki : İstinaf Sistemine Göre Yazılmış Medeni Usul Hukuku, 1. Baskı İstanbul-2016.

Kuru, Baki : İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, 2. Baskı, Ankara-2013

Kuru, Baki / Aydın, Burak : İstinaf sistemine Göre Yazılmış Medeni Usul Hukuku

Ders Kitabı, Yetkin Basım Yayım ve Dağıtım A. Ş., Ekim 2020 - Ankara s. 490. 1740

Kuru,Baki : İstinaf Sistemine Göre Yazılmış İcra ve İflas Hukuku, 1. Baskı, İstanbul-2016

Mehmet, Tezcan : Clausula Rebus Sic Stantibus İlkesi ve Sözleşmenin

Değişen Koşullara Uyarlanması, Yüksek Lisans Tezi,

Ankara, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü

Özel Hukuk Anabilim Dalı Medeni Hukuk Anabilim

Dalı, 2004, https://dspace.ankara.edu.tr/xmlui/bitstream/

handle/ 20.500.12575/27639/594.pdf?sequence=1

Nuhoğlu, Beyza : Türk Borçlar Kanununa Göre Kiraya Verenin Ayıba

Karşı Tekeffül Borcu, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2013. 

Oğuzman,M.Kemal / Öz, Turgut : Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C.1, İstanbul- 2011. Özekes Muhammet /

Pekcanıtez Hakan : Usul Medeni Usul Hukuku, Cilt: III.15. Bası İstanbul 2017. Özekes Muhammet /

Çiftçi Pınar : “Menfî Tespit Davalarını Zorunlu Arabuluculuğa

Dahil Saymanın Gereksizliği Üzerine (İstanbul BAM

Kararları Örneğinden Bir Bakış)”. (TBB Dergisi 2020 (148))

Özkan, Hasan : Açıklamalı-İçtihatlı İcra ve İflas Davaları ve Tatbikatı, 2. Baskı, 1999-Ankara

Paksoy, Meliha Sermin : Kira Sözleşmesinin Şerhinin Hüküm ve Sonuçları ”,

İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi – İnÜHFD 10(1): 133-143 (2019)

Pekcanıtez, Usûl : Medeni Usul Hukuku C.III 15.Bası -2017

Pekcanıtez Hakan / Atalay Oğuz/ Özekes Muhammed : Medeni Usul Hukuku, Yetkin Yayınları, 12. Baskı, Ankara -2011.

Postacıoğlu, İlhan : İcra Hukuku Esasları, İstanbul 1982, s. 607

Serozan, Rona : Sözleşmeden dönme, 2. Baskı İstanbul 2007

Şahin,Özkan Gizem : “Kefalet Sözleşmesinin Sona Ermesi “ (Marmara

Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları 1741

Dergisi Cilt 25, Sayı 2, Prof. Dr. Ferit Hakan Baykal Armağanı, Aralık 2019), s. 1288-1336

Şener, Esat : Tüm Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları, Ankara1997

Tandoğan, Haluk : Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Cilt: 1/1, 4. Tıpkı Basım, İstanbul- 2008.

Tandoğan, Haluk : Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Cilt: ½, Kira Ve

Ödünç Verme (Ariyet,Karz) Sözleşmeleri, 4. Tıpkı Basım, İstanbul- 1989

Tuğsavul, Melis Taşpolat : “Arabuluculuk Faaliyeti Sonunda Varılan Anlaşmanın

Hukuki Niteliği”. Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, (1) 2019

Uyar, Talih : İcra ve İflas Kanunu Şerhi, C:11. 3. Baskı, İzmir, Haziran- 2010

Uysal, Hande : “Kira Tespiti “ İÜSBE Özel Hukuk Ana Bilim

Dalı,Yüksek Lisans Tezi, İbtanbul-2019.

Üçer, M./Meriç, N. : “ Kiracının Tacir Olması Durumunda Kiraya Verenin

Ayıptan Sorumluluğunun Kapsamı” (DÜHFD, Sayı 41, Yıl 2019.) 405-438.

Ünal, Özlem Acar : “Covid-19 Virüsünün Sözleşmelere Etkisinin TBK

md.138 Hükmü Çerçevesinde Değerlendirilmesi “( İbn

Haldun Üniversitesi Hukuk Fakültesi Koranavirüs

Döneminde Güncel Hukuki Meseleler Sempozyumu

Bildiri Tam Metin Kitabı İstanbul-2020 S.287-332),

Yıldırım,Ferhat : “Türk hukuk sisteminde alternatif bir çözüm yolu

olarak arabuluculuk”, (International Journal of Social

Sciences and Education Research, 2(3), 2016) s.748- 762.

Yavuz, Cevdet/Acar, Faruk/ Özen, Burak : Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 9. Baskı

Von Tuhr : Borçlar Hukukunun Umumi Kısmı, Cilt:2,

Çev:C.Edege, Ankara 1983, s.466;

Yavuz, Nihat : 6098 Sayılı Yeni Türk borçlar Kanunu’na Göre Kira

Sözleşmesinin Feshi ve Kira Bedelinin Belirlenmesi

Davaları, Ankara- 2012.