Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Sonuçları

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Sonuçları

Ece ÇETİNTEPE

2020/04 1. Baskı, 193 Sayfa

ISBN 978-605-05-0573-3

Söz konusu çalışmamın özünü, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı Medeni Hukuk Yüksek Lisans Programı çerçevesinde tamamlanarak Prof. Dr. Hasan İŞGÜZAR, Prof. Dr. Erkan KÜÇÜKGÜNGÖR ve Doç. Dr. Yıldız ABİK nezdinde savunulması suretiyle oy birliğiyle kabul gören yüksek lisans tezim oluşturmaktadır.

Anılan süreçte yüksek özverisi ile yardımlarını tarafımdan
esirgemeyen ve ayrıca tezimin yayınlanmasını sağlayan çok değerli Hocam; tez danışmanım Prof. Dr. Hasan İŞGÜZAR’a en içten
teşekkürlerimi sunuyorum.

Değerli jüri üyeleri Hocalarım Prof. Dr. Erkan KÜÇÜKGÜNGÖR ve Doç. Dr. Yıldız ABİK’e bu çerçevede teşekkür ediyorum.

Pek tabi, hayatımın her evresinde sonsuz ilgi ve sevgileriyle yanımda olan kıymetli aileme şükranlarımı iletiyorum. 

 Bununla birlikte, Yetkin Basım Yayım ve Dağıtım A.Ş. ailesine de teşekkür ederim.

İÇİNDEKİLER9

KISALTMALAR15

GİRİŞ17

BİRİNCİ BÖLÜM

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN 

HUKUKİ ÇERÇEVESİ

I.SÖZLEŞMENİN SOSYAL VE EKONOMİK

 KONJONKTÜR ÇERÇEVESİNDE ORTAYA ÇIKMASI21

II. SÖZLEŞMENİN İSMİ ÜZERİNDEKİ TERMİNOLOJİ 

 SORUNU21

III. SÖZLEŞMENİN TANIMI22

IV. SÖZLEŞMENİN UNSURLARI24

A.Taraf İradelerinin Birleşmesi24

B.Arsa Sahibinin Muayyen Arsa Paylarının Mülkiyetinin DevriniBorçlanması25

C.Yüklenicinin Bina İnşasıile Bağımsız Bölümlerin Teslimini Borçlanması26

V. SÖZLEŞMENİN HUKUKİ NİTELİĞİ27

A. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşme Olması27

B.Çift Tipli Bir Karma Sözleşme Olması28

C.Sözleşmenin Ani- Sürekli Borç İlişkisi Doğurması Üzerindeki Tartışmalar ile “Ani – Sürekli Borç Karmaşığı” Niteliği Yönündeki Görüş31

D.Sözleşmenin Şerh Edilebilirliği35

VI. SÖZLEŞMENİN MEYDANA GETİRİLME TİPLERİ36

A.Arsa Payı Üzerinde Satış Vaadine Karşılıkİnşaat Yapma Taahhüdü İçerir Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi36

B.Belli Arsa Paylarının Yükleniciye Devri Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi37

C.Arsanın Tamamının Yükleniciye Devri Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi38

D.Arsa Paylarının İnşaat Aşaması Çerçevesinde Devri Şeklinde 

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi38

VII. SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ39

İKİNCİ BÖLÜM

TARAFLARIN BORÇLARI

I.ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI43

A.Arsayı İnşaata Elverişli ve Ayıpsız Olarak Teslim Etme Borcu43

B.Arsa Payı Devir Borcu49

II.YÜKLENİCİNİN BORÇLARI52

A.Sözleşmeye Uygun Bina İnşa Etme Borcu54

1.Binayı Şahsen İnşa veya Yönetimi Altında İnşa Borcu54

a.Yüklenicinin Binayı Şahsen İnşası54

b.Yüklenicinin Binayı Yönetimi Altında İnşası56

c.Kısmi İnşaat İşlerinin Alt Yüklenicilere Devri58

2.Araç – Gereç, Malzeme Sağlama Borcu62

3.İşe Zamanında Başlama ve İşe Devam Etme Borcu66

4.Sadakat ve Özen Borcu68

a.Yüklenicinin Sadakat (Bağlılık) Borcu68

b.Yüklenicinin Özen (İhtimam) Borcu72

B.Bağımsız Bölümleri Teslim Borcu78

1.Genel Olarak Teslim Borcunun İfası80

2.Teslimin Kavramsal Çerçevesi84

a.Eserin Tesliminin Eserin Tamamlanmasından Ayırt Edilmesi84

b.Eserin Teslim Alınmasının Eserin Kabulünden Ayırt Edilmesi85

3.Yüklenicinin Bağımsız Bölümleri Teslim Borcunu İfada Temerrüdü87

a.Yüklenicinin Teslim Borcunu İfada Temerrüdünün Şartları87

aa. Borcun Muaccel Olması87

bb. Edimin İfasının Mümkün Olması88

cc. Borcun İfa Edilmemesi89

dd. Borcun Yerine Getirilmesi Hususunun İhtar 

Edilmesi89

b.Yüklenicinin Teslim Borcunu İfada Temerrüdünün Sonuçları89

C.Ayıba Karşı Tekeffül Borcu90

1.Genel Olarak90

2.Yüklenicinin Ayıba Karşı Tekeffül Borcunun Doğması için Gerekli Şartlar91

a.Tamamlanmış Bina Çerçevesinde Arsa Sahibine Ait Bağımsız Bölümlerin Teslim Edilmiş Olması91

b.Yapının Ayıplı Olması94

aa. Yapının Sözleşme ile Öngörülen Nitelikleri İçermemesi94

aaa. Yüz Ölçümü Eksikliği Üzerindeki Nitelik Eksikliği Tartışması96

bbb.İskan Ruhsatı (Yapı Kullanma İzni) 

Alınmaması Üzerindeki Nitelik Eksikliği Tartışması97

bb. Lüzumlu Nitelikleri İçermemesi100

cc. Ayıp Tipleri101

aaa. Açık Ayıp - Gizli Ayıp101

bbb. Hukuki Ayıp - Maddi (Fiili) Ayıp101

ccc. Asli Ayıp - Tali (İkincil) Ayıp101

ddd. Tam Önemli Ayıp – Daha Az Önemli Ayıp102

c.Arsa Sahibince Muayene ve İhbar Külfetlerinin Zamanında Yerine Getirilmesi102

aa. Genel Olarak102

bb. Muayene Külfeti104

cc. İhbar Külfeti106

D.Arsa Sahibince Tarafına Yetki Verilmesi ya da 

Sözleşmede Kayıt Altına Alınması Çerçevesinde Yüklendiği 

Muhtelif Borçlar109

1.3194 sayılı İmar Kanunu m. 21 Anlamında

“Yapı Ruhsatı” ve m.30 Anlamında “Yapı Kullanma İzni” Alınması109

2.Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Kurulması110

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN

FESHİ VE SONUÇLARI

I.SÖZLEŞMENİN FESHİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNMEDEN

 AYIRT EDİLMESİ111

A.Fesih Kavramı112

B.Dönme Kavramı ve Dönmenin Sözleşmeye Etkisi Üzerindeki Teoriler114

1.Dönme Kavramı114

2.Dönmenin Sözleşmenin Geçerliliğine Etkisi Üzerine

Teoriler114

a.Klasik Dönme Teorisi (Dönmenin Dolaysız Gücü)114

b.Yasal Borç İlişkisi Teorisi115

c.Ayni Etkili Dönme (İstihkak) Teorisi115

d.Yeni Dönme ya da Dönüşüm Teorisi 

(Dönmenin Dolaylı Gücü)116

C.Fesih ve Dönme Arasındaki Farklar118

II.ARSA SAHİBİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNME VE 

 SÖZLEŞMEYİ FESİH HALLERİ120

A.TBK m. 125/2 Çerçevesinde Arsa Sahibinin Yüklenicinin Borçlu Temerrüdüne Düşmesi Nedeniyle Sözleşmeden Dönmesi120

1.Yüklenicinin Temerrüdü Üzerine Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesinin Fesih Olarak Nitelendirilip Nitelendirilemeyeceği Sorunsalı120

2.Yazarların Dönme ve Fesih ile Sonuçları Üzerine 

Düşünceleri121

a.Geriye Etkili Dönme Görüşünü Savunan Yazarlar121

aa. Tandoğan’a Göre121

bb. Seliçi’ye Göre122

cc. Öz’e Göre123

b.İleriye Etkili Fesih Görüşünü Savunan Yazarlar126

aa. Sungurbey’ e Göre126

bb. Serozan’a Göre128

cc. Erman’a Göre129

dd. Karahasan’a Göre130

3.Sözleşmeden Geriye Etkili Dönme Yönündeki Argümanın Dayanakları132

a.Sözleşmenin Ani Edimli Olarak Nitelendirilmesi132

b.Yüklenicinin “Orantılı Ücret Hakkı” Görüşünün Hakkaniyetle Bağdaşmaması132

c.TBK m. 475/f.1-(2),(3) ve f.3’ün Yüklenicinin İşi Yarıda Bırakması Halinde Uygulanmasının Hakkaniyetle Bağdaşmaması134

d.Günümüz Anlamında Yüklenicinin Her Koşulda “Emekçi” Olarak Nitelendirilemeyecek Olması ve Ekonomik Olarak Daha Zayıf Olan Arsa Sahibinin Korunması Yönündeki Görüş136

e.TBK m. 486 Hükmünün Anlamını Yitirecek Olması136

f.Arsa Sahibinin Aralarındaki Güven İlişkisinin Zedelendiği Yüklenici ile Müşterek Mülkiyete Sahip Olmasının Bir Kısım Sakıncayı da Beraberinde 

Getirmesi Olasılığı137

4.Sözleşmenin İleriye Etkili Feshi Yönündeki Argümanın Dayanakları138

a.Yapıt Sözleşmelerinde Sürekli Edimli Sözleşmelere İlişkin Kuralların da Dikkate Alınması Gerektiği138

b.Yükleniciye “Orantılı Ücret” Ödenmesinin Hakkaniyet Gereği Olduğu138

c.TBK m. 475/f.1-(2),(3) ve f.3’ ün Yüklenicinin Temerrüdü Durumunda Kıyasen Uygulanabilirliği139

d.Bir “Emekçi” Olarak Addedilen Yüklenicinin Emeğinin Korunması Yönündeki Görüş139

e.TBK m. 475 Hükmünün Uygulanması ile TBK m. 486 Hükmünün Anlamını Yitirmeyeceği140

f.Kat Mülkiyeti Devrini Mecbur Kılan Kanun Hükümlerinin Varlığı140

5.Yargıtay’ ın Görüşü141

a.YİBBGK 25.01.1984 tarih, 1983/3 E., 1984/1 K. Sayılı Kararı    Öncesinde Mevcut Durum141

b.YİBBGK 25.01.1984 tarih, 1983/3 E., 1984/1 K. Sayılı Kararı ve Sonrasında Mevcut Durum144

B.TBK m. 473/1 Çerçevesinde Arsa Sahibinin Yüklenicinin Sözleşme Konusu İşi Vadesinde Yetiştiremeyeceğinin Anlaşılması Nedeniyle Sözleşmeden Dönmesi151

1.Genel Olarak151

2.Uygulanma Koşulları152

3.TBK m. 473/1 Anlamında Sözleşmeden Dönme ve 

Sonuçları Üzerine Görüşler153

C.TBK m. 475/1 - (1)  Çerçevesinde Arsa Sahibinin Yapının 

Ayıplı Olmasından Dolayı Sözleşmeden Dönmesi155

1.Genel Olarak155

2.Uygulanma Koşulları157

a.Ayıbın Ağırlığı157

b.Yapının Sökülmesi ve Kaldırılmasının Yüklenici Aleyhine Oransız Zarar Doğurmaması158

3.TBK m. 475/1 - (1) Hükmü Uyarınca Dönmenin 

Sonuçları159

D.TBK m. 484 Çerçevesinde Arsa Sahibinin Tam Tazminat Karşılığı Sözleşmeyi Feshetmesi162

1.Genel Olarak162

2.Genel Olarak TBK m. 484 Hükmünün Uygulanma 

Koşulları163

a.Sözleşme Konusu İşin Natamam Olması163

b.Fesih Bildiriminde Bulunma163

3.TBK m. 484 Hükmünün Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kapsamında Uygulanabilirliği165

4.TBK m. 484 Hükmü Uyarınca Feshin Sonuçları168

a.Yüklenicinin İnşa Ettiği Kısma İlişkin Orantılı Bedel Verilmesi171

b.Yükleniciye Tazminat Ödenmesi171

III.YÜKLENİCİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNME VE 

 SÖZLEŞMEYİ FESİH HALLERİ173

A.TBK m. 480/2 Çerçevesinde Yüklenicinin Öngörülemeyen 

Haller Dolayısıyla Sözleşmeden Dönmesi173

B.TBK m. 125/2 Çerçevesinde Yüklenicinin Arsa Sahibinin 

Borçlu Temerrüdüne Düşmesi Nedeniyle Sözleşmeden 

Dönmesi177

C.Yüklenicinin Arsa Sahibinin Alacaklı Temerrüdüne Düşmesi Nedeniyle Sözleşmeden Dönmesi178

IV.YARGITAY’IN KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE

 İLİŞKİN UYGULAMASI179

A.Sözleşmeden Dönme ve Sözleşmeyi Feshin Ancak 

Taraf İradelerinin Birleşmesi ya da Mahkeme Kararı ile 

Mümkün Olacağı179

B.Sözleşmeden Geriye Etkili Dönme Çerçevesinde Yüklenicinin Sebepsiz Zenginleşme Hükümleri (TBK m. 77-82) Kapsamında İade Talebinde Bulunabileceği181

SONUÇ183

KAYNAKÇA189