Uygulama ve Teoride Tüm Yönleri ile

Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi (El Kitabı)

Yayınevi: Seçkin Yayınları
Yazar: Nezih SÜTÇÜ
ISBN: 9789750268311
1.273,50 TL 1.415,00 TL

Adet

 
   0 yorum  |  Yorum Yap
Kitap Künyesi
Yazar Nezih SÜTÇÜ
Baskı Tarihi 2021/04
Baskı Sayısı 1
Boyut 16x24 cm (Standart Kitap Boyu)
Cilt Sert Kapak (İplik Dikiş)
Sayfa Sayısı 1224

Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, uygulamada çok yaygın olmasına rağmen yasal alt yapısı olmayan bir sözleşmedir. Kanunda açıkça düzenlenmeyen bu sözleşmeyle ilgili ihtilafların çözümünde, Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümleri, eser sözleşmesi ve taşınmaz satım vaadi sözleşmesi hükümlerinden yola çıkılarak oluşturulmuş emsal Yargıtay Kararları ve bunların değişim süreci çalışmada detaylı olarak incelenmiş, ayrıca teori ve uygulama arasında oluşan kopuklukların giderilmesi amaçlanmıştır.

Yazarın 7.baskısını yapan "KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ" isimli kitabından ayrı olarak, sadece arsa sahibi ve yüklenici arasındaki ilişkileri kapsayacak şekilde bir El Kitabı hazırlanması ihtiyacı doğmuştur. El Kitabında; içtihat metinlerine, örnek olaylara yer verilmemiş, Ana Kitapta bulunan üçüncü kişilerin durumu, usul hukuku, kentsel dönüşüm konuları El Kitabına alınmamıştır. İçtihat ve konu bakımından Ana Kitaptaki arama motoruna atıf yapılmıştır. Dipnotta küçük harflerle tırnak içinde yazılı olan "kelime", Ana Kitabın arama motorunda yer almaktadır. Böylelikle, Ana Kitap kaçıncı baskıyı yaparsa yapsın, arama motorunun temsil ettiği sayfa değişmeyeceğinden, El Kitabı, Ana Kitabın bundan sonraki tüm basımları için geçerli olacaktır.

Konu Başlıkları
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı, Unsurları, Benzeri Sözleşmelerden Farkları ve Sözleşmeden Önce Araştırılması Gereken Konular
Sözleşmenin Şekli ve Değiştirilmesi
İmkansızlık – Mücbir Sebep – Beklenmeyen Hal – Aşırı İfa Güçlüğü ve Sözleşmenin Uyarlanması
Tarafların Borçları
Fazladan veya Daha İyi Vasıfta Yapılan İmalatın Durumu
Tarafların Borçlarını İfa Etmemesinin Sonuçları
İçindekiler
Önsöz  5
Kısaltmalar  15
Giriş  21
§ I. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, UNSURLARI VE SÖZLEŞMEDEN ÖNCE ARAŞTIRILMASI GEREKEN KONULAR  23
I. TANIMI  23
II. UNSURLARI  29
III. HUKUKİ NİTELİĞİ  30
IV. BENZERİ SÖZLEŞMELERDEN FARKLARI  37
A. Bedel Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Farkı  37
B. Mal Değişim (Trampa) Sözleşmesinden Farkı  39
C. Satım Sözleşmesinden Farkı  40
D. Arsa Satışı Karşılığı Kar veya Hasılat Paylaşımı Sözleşmesinden Farkı  43
E. Yap – İşlet – Devret Sözleşmesinden veya Benzerlerinden Farkı  50
F. Üst Hakkından Farkı  53
G. Adi Ortaklıktan Farkı  54
H. Diğer İşgörme Sözleşmelerinden Farkı  56
I. Arsa Karşılığı Kooperatif Ortaklığından Farkı  57
J. Osmanlı Hukukundaki Mukataalı ve İcareteynli Vakıflarla Karşılaştırılması  61
K. Yüklemeli veya Koşullu Bağışlama Sözleşmesinden Farkı  63
L. İnançlı Temlik Sözleşmesinden Farkı  66
V. ULUSLARARASI İNŞAAT HUKUKU VE YURT DIŞI İNŞAAT UYGULAMALARI KAPSAMINDA KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMELERİ  68
A. Uluslararası İnşaat Sözleşmeleri ve Bunlardan Doğan Sorunların Çözümü  68
1. FIDIC Sözleşmeleri  68
2. ICSID Tahkimi  71
3. Milletlerarası Tahkim Kanunu  71
4. Diğer Düzenlemeler  72
B. Yurt Dışı İnşaat Yapım Sözleşmeleri  72
C. Ülkemizdeki İnşaat Sözleşmeleri  74
1. Kamu İnşaat Sözleşmeleri  74
a. Konsorsiyum  76
b. İş Ortaklığı (Joint Venture)  77
2. Özel Kişiler Arasındaki İnşaat Sözleşmeleri  77
3. Ülkemiz Sözleşmelerinin Genel Değerlendirmesi  78
a. Kamu İnşaat Sözleşmelerinin Değerlendirilmesi  78
b. Özel İnşaat Sözleşmeleri ve Bunlardan Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin Değerlendirilmesi  80
§ II. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ YAPILMADAN ÖNCE ARAŞTIRILMASI GEREKEN KONULAR  85
§ III. SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ VE DEĞİŞTİRİLMESİ  89
I. SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ  89
A. Resmi Şekil ve Arsa Sahiplerinin Tamamının Sözleşmede Yer Alma Zorunluluğu  89
1. Resmi Şekil Zorunluluğu  89
a. Vesayet Altındaki Arsa Sahibinin Durumu  100
b. Görme Engellilerin Durumu  102
c. İmza Atamayanların Durumu  102
2. Arsa Sahiplerinin Tamamının Sözleşmede Yer Alması Zorunluluğu  103
a. Önalım (Şufa) Hakkının Kullanılması  107
b. Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılması  118
c. İpotek veya Haciz Sahibinin Durumu  125
d. İntifa Hakkı Sahibinin Durumu  133
B. Şekle Aykırı Sözleşmenin Yerine Getirilmiş Edimler Bakımından Hukuki Sonuçları  140
C. Şekil Eksikliğinin İleri Sürülemeyeceği Haller  156
1. Geçersiz Bir Sözleşmenin Varlığı İspatlanmalıdır  156
2. Geçersizlik İddiası Hakkın Kötüye Kullanımı Kapsamında Değerlendirilebilmelidir  162
a. Tarafların Edimlerini Karşılıklı Olmak Şartıyla Tamamen veya Kısmen İfa Etmeleri  162
b. Taraflardan Birinin Edimlerini Tamamen Yerine Getirmesi  163
c. Yüklenici Tarafından İnşaatın Önemli Bir Bölümünün Yapılmış Olması  164
d. Diğer Durumlar  167
II. ÖNSÖZLEŞMEDE ŞEKİL  174
III. SÖZLEŞMENİN DEĞİŞTİRİLMESİ VE DEĞİŞTİRMEDE ŞEKİL  176
§ IV. İMKANSIZLIK  201
I. BAŞLANGIÇTAKİ İMKANSIZLIK  201
II. SONRAKİ İMKANSIZLIK  207
A. Kusurlu Sonraki İmkansızlık  211
B. Kusursuz Sonraki İmkansızlık  213
III. İMKANSIZLIK – MÜCBİR SEBEP –BEKLENMEYEN HAL – AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ ARASINDAKİ İLİŞKİ VE SÖZLEŞMENİN UYARLANMASI  229
§ V. TARAFLARIN BORÇLARI  243
I. ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI  243
A. Arsayı Teslim Borcu  243
B. İnşaatın Yapımı Konusunda Vekalet Verme Borcu  245
C. Arsayı veya Arsa Payını Devir Borcu ve TBK m 97 (BK m 81) Hükmünün Uygulanması  255
1. Birlikte İfa Uygulaması  271
D. İmar Uygulamasının Arsa veya Arsa Payını Devir Borcuna Etkisi  297
E. Kat İrtifakı Kurulmasının Mümkün Olmaması  302
F. Aile Konutu Şerhinin Etkisi  311
II. ARSA SAHİBİNİN TAŞINMAZ DEVİR BORCUNUN TEMİNAT ALTINA ALINMASI  324
A. Yüklenicinin Geri Vermekten Kaçınma (Alıkoyma) Hakkı  324
B. Sözleşmenin Tapuya Şerhi  333
C. Yüklenicinin Ödemezlik Definde Bulunması  367
D. Yüklenicinin Kanuni İpotek Hakkı (TMK m 893) Var mıdır?  368
III. YÜKLENİCİNİN BORÇLARI  387
A. İnşaatı Sözleşmeye Uygun Yapma Borcu  387
1. Sözleşme Masraflarını Karşılama Borcu  388
2. İmar Mevzuatı ve Sözleşmeye Uygun Projeleri Hazırlatma ve Ruhsat Alma Borcu  388
3. İnşaatı Sadakat ve Özenle Yapma Borcu ve Bu Borca Aykırılıkların Başlıcaları  400
a. Sözleşmeye Aykırı İmalatlar Yapılması ve Davranılması  406
b. İmar Mevzuatına Aykırı Davranılması  408
aa. Ruhsata Aykırı veya Ruhsatsız Yapı Nedeniyle İmar Kanunu ve Türk Ceza Kanunu Kapsamında Oluşacak Sorumluluğun Özel Olarak İncelenmesi  431
bb. Yapı Kayıt Belgesinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine Etkisi  451
aaa. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde İfa Kapsamında Yapı Kayıt Belgesinin Dikkate Alınmasını Gerektirir Durumlar Ne Olabilir?  453
aaaa. Tarafların Anlaşması  453
bbbb. Zımni Anlaşma  454
cccc. Yapı Kayıt Belgesine Karşı Çıkılmasının Haklı Olmaması veya Hakkın Kötüye Kullanılması Kapsamında Kalması  455
dddd. Arsa Sahibinin Tazminat Hakkı  456
eeee. Yapı Kayıt Belgesi Alınmasına Karşı Çıkılmasının Haklı Nedenlere Dayanması  456
c. Komşu Taşınmazlara veya Altyapı Tesislerine Zarar Verilmesi  458
d. İş Güvenliği Mevzuatına Aykırı Davranılması veya Üçüncü Kişilere Verilen Zararlar  459
e. Yüklenicinin Dolandırıcılık Suçundan Cezai Sorumluluğu  461
aa. Yüklenicinin Dolandırıcılık Teşkil Eden Fiilleri  470
aaa. Aynı Bağımsız Bölümü Birden Fazla Kişiye Satması  470
bbb. Mevcut Olmayan (Devri Objektif Olarak İmkansız) Bağımsız Bölümün Satılması  472
ccc. Devri Subjektif Olarak İmkansız Taşınmazın Satımı  472
ddd. Bir Kooperatife Daire Sayısından Daha Çok Üye Kaydı Yapılması veya Üye Yapılmadan Para Alınması  473
eee. Taahhüt Edilen Özelliklere Aykırı Bina veya Bağımsız Bölüm Yapılması  474
fff. Birlikte Tasarruf ve Sıra Tespiti Yöntemi İle Ev Sahibi Olma  475
ggg. Gerçeğe Aykırı Hakediş Tanzimi  476
ğğğ. Kat Karşılığı İnşaat Yapılacağına İnandırılan Kişinin Taşınmazını Satış İle Ele Geçirme  477
hhh. Mahkeme, Tapu ve İcra Dairelerinde Hileli–Muvazaalı İşlemler Yapılması  478
aaaa. Yüklenicinin Arsa Sahibini Dolandırması  478
bbbb. Yüklenicinin Arsa Sahibi İle Birlikte Hareket Ederek Üçüncü Kişileri Dolandırması  478
cccc. Yüklenicinin Üçüncü Kişilerle Birlikte Hareket Ederek Arsa Sahibini Dolandırması  480
B. İnşaatı Teslim Borcu  481
1. İnşaatın Teslim Tarihinin Belirlenmemiş Olması  485
a. İnşaata Başlamada Temerrüt  485
b. İnşaatı Teslimde Temerrüt  487
2. İnşaatı Teslim Tarihinin Belirlenmiş Olması  489
a. İnşaata Başlamada Temerrüt  489
aa. İnşaata Başlama Tarihi Sözleşme ile Belirlenmemiştir  489
bb. İnşaata Başlama Tarihi Sözleşme ile Belirlenmiştir  492
b. İnşaatı Teslimde Temerrüt  495
aa. Teslimin Yapı Kullanma İzni Alınması Şartına Bağlanması  506
bb. Temel Üstü Vizesi (Ruhsatı) ile İlgili Uygulamadaki Durum  517
cc. Teslim Süresinin Uzaması (Ek Süre) (Süre Uzatımı)  521
aaa. Ek Süre İle İhbar (Bildirim) Yükümlülüğü Arasındaki İlişki  530
C. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu  537
1. Bedel Karşılığı İnşaatlarda (Genel Olarak) Ayıba Karşı Tekeffül Borcu  537
a. Konuyla İlgili Hukuki Metinler  537
b. Ayıba Karşı Tekeffül Sorumluluğunun Genel Şartları  538
aa. İnşaat Tamamlanarak Teslim Edilmiş Olmalıdır  538
bb. İnşaat ayıplı olmalıdır  540
cc. İş Sahibi Muayene ve İhbar Külfetini Yerine Getirmelidir  540
c. İş Sahibinin İnşaatın Ayıplı Olmasından Doğan Hakları  545
2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu  548
a. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Ayıpla İlgili Olarak Genel Hükümlerin Uygulanabileceği Görüşü  551
b. Muayene ve İhbar Külfetinden Doğan Hak Kayıplarını Önleme Amacı Taşıyan Yüksek Mahkeme Kararları  557
c. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Genel Hükümlerin Uygulanması  565
aa. Birlikte İfa Uygulaması veya Aynen İfa İstemi  567
bb. Aynen İfadan Vazgeçip Müspet Zarar Talep Etmesi  569
cc. Arsa Sahibinin İleri Etkili Fesih Hakkı  572
dd. Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi  577
d. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Ayıba Karşı Tekeffül ile İlgili Diğer Önemli Hususlar Özellikle Bağımsız Bölümün Devrinden Sonraki Sorumluluğun Kapsamı  578
D. Sözleşme ile Kararlaştırılan Diğer Borçlar  584
1. Arsa Sahibi veya Yüklenicinin ya da Üçüncü Kişilerin Ek Menfaat Sağlamaya Yönelik Talepleri  589
IV. FAZLADAN VEYA DAHA İYİ VASIFTA YAPILAN İMALATIN DURUMU  591
A. Yüklenicinin Fazladan Bağımsız Bölüm Yapması  591
1. İmar Durumundaki Menfi Değişimin Paylaşıma Etkisi  598
B. Yüklenicinin Bağımsız Bölümlerin Alanlarında Büyütme veya Niteliğinde Değişiklik Yapması  600
C. Yüklenicinin Ortak Alanlarda Fazladan İş Yapması  603
D. Yüklenicinin Arsa Sahibine Ait Bağımsız Bölümler İçinde Fazladan veya Sözleşmede Kararlaştırılan Vasıftan Daha Yüksek Vasıfta İmalat Yapması  610
V. ARSA SAHİBİNİN ALACAĞININ TEMİNAT ALTINA ALINMASI  617
A. Yükleniciden Teminat Senedi Alınması  617
B. Yükleniciden Teminat İpoteği Alınması  619
C. Yükleniciden Banka Teminat Mektubu Alınması  622
D. Arsa Payının Teminat Olarak Tutulması  624
E. Yüklenicinin Aczi Halinde Arsa Sahibinin Dönme –Fesih Hakkı (TBK m 98)(BK m 82)  625
1. Yüklenicinin İflası  627
a. Yüklenicinin Davacı Olduğu Davalar  635
b. Yüklenicinin Davalı Olduğu Davalar  635
c. Yüklenicinin İflasının Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Haklara Etkisi  636
aa. Aynen İfaya Yönelik Talepler İle İflas İlişkisi  636
bb. Müspet Zararın Tazmini İle İflas İlişkisi  638
cc. Dönme İle İflas İlişkisi  640
aaa. Yüklenicinin İflasına veya İfa Güçsüzlüğüne Dayalı Dönme  641
bbb. Yüklenicinin Temerrüdüne Dayalı Dönme  641
dd. İleriye Etkili Fesih İle İflasın İlişkisi  643
2. Konkordato  645
F. Arsa Sahibine Geri Alım (Vefa) Hakkı Tanınması  655
§ VI. TARAFLARIN BORÇLARINI İFA ETMEMESİNİN SONUÇLARI  663
I. SÖZLEŞMELERİN TARAFLARA BORÇ YÜKLEMESİ BAKIMINDAN AYRIMI  663
II. GENEL OLARAK BORÇLUNUN TEMERRÜDÜ VE BUNUN SONUÇLARI  666
A. Borçlunun Temerrüdünün Şartları  666
1. Borç Muaccel Olmasına Rağmen İfa Edilmemelidir  667
2. Borcun İfası Mümkün Olmalıdır  667
3. İhtar veya İhtara Gerek Bulunmayan Hallerin Varlığı Şartı  671
4. Mehil (Süre) Tayini veya Mehil Tayinine Gerek Olmayan Hallerin Varlığı  680
a. Süre Verilmesi (Mehil Tayini) ve İhtar Arasındaki İlişki  689
5. Alacaklı Edimi Kabule Hazır Olmalıdır  693
6. Borçlunun Temerrüdünde Kusurun Önemi  694
B. Borçlunun Temerrüdünün Sonuçları  695
1. Ortak Kusurun Seçimlik Hakların Kullanılmasına ve Tazminata Etkisi  706
2. Aynen İfadan Vazgeçerek Müspet Zararın Tazmini veya Sözleşmeden Dönme İradesinin Hemen (Derhal) Beyan Edilmesi  711
3. Cezai Şartı Talep Etmede Temerrüdün ve Kusurun Önemi  711
4. Kısmi Temerrüt  715
5. Zararın Belirlenme ve Tazminatın Hesaplanma Anı  720
C. Yüklenicinin Temerrüdü ve Bunun Sonuçları  722
1. Aynen İfa Talebi  724
a. Arsa Sahibinin Nama İfa ve Eksik İşler Bedelinin Tahsili Talebi ile Aynen İfayı Sağlaması  725
b. Nama İfa Yapmadan Sadece Eksik İşler Bedelinin Tahsili Talebi ile Aynen İfa  738
c. Pasif Aynen İfa Talebi  746
d. Aynen İfa Hallerinde Gecikme Tazminatı Kavramı ve Gecikme Tazminatının Belirlenmesi  749
aa. Gecikme Tazminatına Faiz İstenmesi  766
bb. Kira Kaybı Hangi Süreyle Sınırlı Olarak İstenebilir?  771
aaa. Nama İfada Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı)  771
bbb. Eksik İşler Bedelinin Tahsilinde  772
ccc. Pasif Aynen İfa Talebinde  773
cc. Gecikme Tazminatı ile Birlikte Bağımsız Bölümdeki Değer Düşüklüğü İstenebilir mi?  775
e. İfaya Ekli Ceza Kavramı  775
aa. İfaya Ekli Cezai Şartın Tenkisi veya Butlanı  783
bb. Gecikme Tazminatı (Özellikle Kira Mahrumiyeti) – İfaya Eklenen Ceza Kavramlarının Arasındaki Farklar, Uygulamadaki Karmaşa ve Çözüm Önerisi  796
f. Aynen İfa Taleplerinin Yarışması  805
2. Aynen İfadan Vazgeçip, Müspet Zararın Tazmini Talebi  807
a. Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde Müspet Zararın Değişim (Mübadele) Teorisine Göre Tazmini Talebi  811
b. Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde Müspet Zararın Fark Teorisine Göre Tazmini Talebi  818
c. Müspet Zararın Tazmini ile İlgili Doktrin Görüşlerinin Değerlendirilmesi  829
aa. Mübadele Teorisine Göre Müspet Zararın Tazmini Konusunda Doktrin Görüşünün Değerlendirmesi  829
bb. Fark Teorisine Göre Müspet Zararın Tazmini Konusunda Doktrin Görüşünün Değerlendirmesi  830
3. Sözleşmenin Geriye veya İleri Etkili Feshi Talebi  832
a. Sözleşmeden Dönme (Aktin Geriye Etkili Feshi) + Menfi Zarar (TBK m 125/3) (BK m 108/2)  832
aa. Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden Dönme Beyanın Hüküm ve Sonuçlarını Doğurduğu Anın Belirlenmesi  840
bb. Edimlerin İadesi  863
aaa. İadede Devletin Sorumluluğu  879
bbb. Arsa Sahibinin İade Borcu  883
aaaa. Sözleşmede Kararlaştırılan Ücrete Göre İadenin Belirlenmesi Görüşü ve Buna Dair Kararlar  894
bbbb. Yüklenicinin Masraflarının veya Ediminin Objektif Değerinin İadede Dikkate Alınması  897
cccc. Arsa Sahibinin Malvarlığındaki Artışın Dikkate Alınması Gerektiği Görüşü  905
dddd. Görüşlerin Değerlendirilmesi  906
ccc. Yüklenicinin İade Borcu  916
cc. Menfi Zarar  920
dd. Edimlerin İadesi, Menfi Zarar ve Sebepsiz Zenginleşme Arasındaki İlişki  940
ee. Seçimlik Cezai Şartın Talep Edilmesi  944
aaa. Seçimlik Cezai Şart ile Dönme (Cayma) Cezası Arasındaki Ayrım  950
bbb. Seçimlik Cezai Şart ile İfaya Ekli Cezai Şart Arasındaki Ayrım  962
ccc. Seçimlik Cezai Şartın Ayni Bir Edim Olarak Kararlaştırılması  963
b. Aktin İleriye Etkili Feshi (Ya da Sadece Feshi) + Her Türlü Zarar Ziyan Talebi  966
aa. Kavram ve Tartışma  966
bb. İleriye Etkili Fesih Şartları  969
cc. Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde İleriye Etkili Feshin Gerçekleşme Biçimi  982
dd. İleriye Etkili Feshin Sonuçları  994
D. Arsa Sahibinin Temerrüdü ve Bunun Sonuçları  999
1. Aynen İfa  1000
2. Müspet Zarar Tazmini  1005
3. Sözleşmeden Dönme  1017
4. İleriye Etkili Fesih  1018
E. Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Manevi Tazminat İsteme Şartları  1018
§ VII. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN YORUMU VE TAMAMLANMASI  1029
Kaynakça  1071
Yazarın Özgeçmişi  1127
Yazarın Makaleleri  1127
Madde Dizini  1135
Kavramlar Dizini  1159

Yorum Yap

Lütfen yorum yazmak için oturum açın ya da kayıt olun.
İlgili Yayınlar