Kat Mülkiyetinden Kaynaklanan Davalar

Yargıtay Kararları Işığında Kat Mülkiyetinden Kaynaklanan Davalar

Necat KURAK

2020/03 1. Baskı, 1024 Sayfa, Ciltli

ISBN 978-975-02-5966-1

Sanayileşme ve bunun sonucu köyden kente göçün hızlanması, şehirlerde konut ihtiyacının artması sonucunu doğurmuştur. Konut alanlarının yeterince üretilememesi nedeniyle mevcut arsalara önce çok katlı apartmanlar, son yıllarda ise bir veya birden fazla parsele birden fazla bloklar (apartmanlar) yapılmaya başlanmıştır. Böylece gerek apartmanlarda, gerek sitelerde sosyal ve kültürel yönlerden birbirinden farklı insanlar bir arada yaşamak durumunda kalmışlardır.

Kat Mülkiyeti Kanununa göre; Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdürler. Bu sınırlar dahilinde kat malikleri bağımsız bölümlerini istedikleri gibi, ortak yerleri ise arsa payları oranında kullanmakta serbesttirler.

Sosyal ve kültürel yönden farklılıklarımız; bağımsız bölümleri kullanırken veya ortak alanlardan istifade ederken beraberinde bencil davranışları da getirmekte olup birçok sorunlara ve çatışmalara neden olmaktadır. Ayrıca usulüne uygun yapılmayan genel kurul toplantıları ve kanunun aradığı oy sayısına ulaşmayan genel kurul kararları zaman ve emek kaybına yol açmaktadır.

Uzun yıllar bu sorunların çözümünde uygulayıcı olarak çalışmış olan yazarın bu kitabı hazırlamaktaki amacı; apartman veya site yönetiminin sağlıklı olarak oluşturulmasına, genel kurul kararlarının kanuna uygun alınmasına, konut veya işyerinden, kat maliki veya kiracı olarak yararlananların birbirlerini rahatsız edici davranışlardan kaçınmalarına ve ortak alanlardan istifade ederken başkalarının haklarını çiğnememelerine yardımcı olmaktır.

Bu kitabın; hukukçulara, yöneticilere ve bağımsız bölümden istifade edenlere sorunların çözümünde yararlı olmasını dileriz.

	Genel Kurul Kararlarının İptali Davaları
	Aidat ve Avans Alacağı Davaları
	Kat Maliklerinin Rahatsız Edilmemesi ile İlgili Davalar
	Mimari Projeye Aykırılık ve Eski Hale Getirme Davaları
	Anagayrimenkulün Korunması ile İlgili Davalar
	Ortak Yerler ile İlgili Davalar
	Toplu Yapı (Site) ile İlgili Davalar
	Yönetim ve Yönetici ile İlgili Davalar
	Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları
	Isıtma Sistemi ile İlgili Davalar
	Riskli Yapı ile İlgili Davalar
	Ve Diğer Davalar

İçindekiler

Önsöz  7

Kısaltmalar  17

BİRİNCİ KISIM

GÖREV–YETKİ–DAVA SÜRESİ–DAVACI VE DAVAL SIFATI

I. GÖREVLİ MAHKEME  19

YARGITAY KARARLARI  21

II. YETKİLİ MAHKEME  51

YARGITAY KARARLARI  51

III. DAVA SÜRESİ  57

A. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davalarında Dava Süresi  58

B. Eski Hale Getirme–Men’i Müdahale–Aidat–Alacak–Tahliye ve Diğer Davalarında Süre  58

YARGITAY KARARLARI  59

IV. DAVACI VE DAVALI SIFATI  68

A. Davacı Sıfatı  68

1. Kat Maliklerinin Davacı Sıfatı  68

YARGITAY KARARLARI  68

2. Yönetimin Davacı Sıfatı  87

YARGITAY KARARLARI  87

B. Kiracının ve İntifa Hakkı Sahibinin Davacı Sıfatı  102

YARGITAY KARARLARI  102

C. Davalı Sıfatı  107

1. Kat Maliklerinin Davalı Sıfatı  107

YARGITAY KARARLARI  107

2. Yönetimin Davalı Sıfatı  110

YARGITAY KARARLARI  110

D. Kiracının ve İntifa Hakkının Davalı Sıfatı  126

YARGITAY KARARLARI  126

1. Davaya Dahil Edilecek Dahili Davalılar  133

YARGITAY KARARLARI  133

V. DAVA HARCI VE VEKALET ÜCRETİ  162

YARGITAY KARARLARI  162

VI. DAVAYA VEKALET  166

YARGITAY KARARLARI  166

İKİNCİ KISIM

KAT MÜLKİYETİ İLE İLGİLİ KAVRAMLAR VE

KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN SİSTEMİ

I. KAT MÜLKİYETİ–KAT İRTİFAKI VE BAĞLANTILI KAVRAMLAR  171

A. Kat İrtifakı  171

B. Kat Mülkiyeti  172

C. Anagayrimenkul ve Anayapı  173

D. Bağımsız Bölüm  173

E. Eklenti  173

F. Ortak Yer  174

YARGITAYKARARLARI  176

G. Yönetim Planı  179

H. Arsa Payı  180

II. KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN SİSTEMİ  180

A. Klasik Kat Mülkiyeti Sistemi  181

YARGITAY KARARLARI  181

B. Toplu Yapı Kat Mülkiyeti Sistemi  195

1. Tek Parsel Toplu Yapı Sistemi  196

a. Tek Parsel Toplu Yapıda Yönetim  196

aa. Blok Kat Malikleri Kurulu  196

bb. Parsel Kat Malikleri Kurulu  198

cc. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu–Toplu Yapı Temsilciler Kurulu  200

2. Komşu Parsel Toplu Yapı Sistemi  200

a. Blok Kat Malikleri Kurulu  202

b. Ada Kat Malikleri Kurulu  203

aa. Bir Adada Birden Çok Parsel Yer Alıyorsa  203

bb. Toplu Yapı Birden Fazla Ada Üzerinde Yer Alıyorsa  204

cc. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu  205

dd. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu  205

YARGITAY KARARLARI  207

ÜÇÜNCÜ KISIM

ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİ

I. KAT MALİKLERİ KURULU  219

YARGITAY KARARLARI  221

II. YÖNETİM PLANI  231

YÖNETİM PLANININ İPTALİNE İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI  233

III. KAT MALİKLERİ KURUL TOPLANTISININ ZAMANI  252

A. Olağan Toplantı  252

YARGITAY KARARLARI  253

B. Olağanüstü Toplantı  257

1. Toplantı Çağrısı  257

YARGITAY KARARLARI  257

2. İki Toplantı Arasındaki 15 Günlük Süre  264

YARGITAY KARARLARI  264

3. Toplantının Gündemi  266

YARGITAY KARARLARI  266

IV. DİVAN HEYETİ OLUŞTURULMASI  271

YARGITAY KARARLARI:  271

V. OYA KATILMA  274

A. Birden Fazla Bağımsız Bölüm Malikinin Oy Sayısı  275

YARGITAY KARARLARI  275

B. Kat Malikinin Oyunu Vekil Aracılığı ile Kullanması  276

YARGITAY KARARLARI  277

C. Toplantı Tutanağının Kat Maliki Tarafından İmzalanmaması  285

YARGITAY KARARLARI  285

VI. TOPLANTI YETER SAYISI  286

YARGITAY KARARLARI  287

VII. TOPLANTI KARAR NİSABI  291

A. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğunu Gerektiren Kararlar  291

YARGITAY KARARLARI  291

B. Kat Maliklerinin Oybirliği ile Alması Gereken Kararlar  308

YARGITAY KARARLARI  308

C. Katılanların Oy Çokluğu ile Alınabilen Kararlar  317

YARGITAY KARARLARI  317

D. Beşte Dört (4/5) Çoğunlukla Alınması Gereken Kararlar  321

YARGITAY KARARLARI  321

VIII. YÖNETİCİ ATANMASI  338

YARGITAY KARARLARI  341

A. Yöneticinin Görevleri  357

1. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi  357

B. Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması  360

C. İşletme Projesinin Yapılması  360

YARGITAY KARARLARI  361

X. YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞU  371

A. Yönetici Kat Maliklerine Karşı Vekil Gibi Sorumludur  371

YARGITAY KARARLARI  372

B. Yönetici Hesap Vermelidir  393

YARGITAY KARARLARI  394

XI. YÖNETİCİNİN HAKLARI  398

YARGITAY KARARLARI  399

XII. YÖNETİMİN DENETLENMESİ  404

DÖRDÜNCÜ KISIM

KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN

HAKLARI VE BORÇLARI

I. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI  407

A. Bağımsız Bölüm Üzerindeki Haklar  407

B. Ortak Yerler Üzerindeki Hakları  408

1. Kat İrtifak Sahibinin Hakları  409

YARGITAY KARARLARI  409

II. KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİ BORÇLARI  415

A. Rahatsızlık Verici Hareketlerden Kaçınma Yükümlülüğü  415

GÜRÜLTÜ–SES VE ISI YALITIMI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  416

SU TESİSATI–SU DEPOSU VE TRAFO İLE İLGİLİ KARARLAR  439

FIRIN VE BACA İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  447

KÖPEK BESLEME İLE İLGİLİ KARARLAR  453

BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN İÇİNDE TADİLAT YAPILAMASI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLAR  459

ORTAK ALANA MASA–SANDALYA KONULMASINA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI  462

OTOPARK BARİYER KUMANDASI VERİLMEMESİNE VE DENİZ MANZARASININ KAPANMASI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  467

B. Ana Yapının, Bağımsız Bölümün ve Ortak Yerlerin Korunması Yükümlülüğü  470

ÇATI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  472

OTOPARK İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  504

MANTOLAMA İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  523

SIĞINAK İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  535

TENTE İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  548

PANJUR İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  556

GÜNEŞ ENERJİSİ VE ANTEN İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  565

KOMBİ–DOGALGAZ İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  585

ASANSÖR İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  604

KLİMA İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  611

TABELA–REKLAM PANOSU İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  614

ANAYAPININ GÜÇLENDİRİLMESİ VE RİSKLİ YAPI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  628

DEPONUN MESKENE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  650

DÜKKANLARIN BİRLEŞTİRİLMESİ–ARA DUVARIN KALDIRILMASI–CAM BALKON İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  652

KEPENG–STOR PERDE İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  664

DEMİR PARMAKLIK–DİKİLEN AĞAÇLAR İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  666

GÜVENLİK KULÜBESİ İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  669

C. Bağımsız Bölümü Amacına Uygun Kullanma Yükümlülüğü (Yasak İşler)  677

YARGITAY KARARLARI  678

D. Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma Yükümlülüğü  704

1. Apartman ve Sitelerde Genel Giderlere Katılma  704

YARGITAY KARARLARI  706

2. Alış Veriş Merkezlerinde Genel Giderlere Katılma  789

E. Onarım İçin Bağımsız Bölüme Giriş İzni Verme Yükümlülüğü  795

F. Arsa Payının Düzeltilmesi  801

ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  801

G. Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti  813

1. Kat Malikinin Yükümlülüklerine Aykırı Hareket Etmesi  814

2. Yükümlülüklere Aykırı İhlalin Çekilmez Derecede Olması.  814

3. Kat Maliklerinin Devir Kararı Alması  815

4. Dava Açılması  815

KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI  816

IV. ORTAK YERLERDE YENİLİK VE İLAVE YAPILMASI  827

A. Genel Olarak Ortak Yerlere Faydalı İmalat Yapılması  827

YARGITAY KARARI  829

B. Isıtma ve Yakıt Sisteminin Değiştirilmesi  830

YARGITAY KARARLARI  831

C. Engellilerin Yaşamı İçin Zorunlu Yenilik ve İlaveler  839

YARGITAY KARARLARI  841

D. Çok Masraflı Veya Lüks Yenilik ve İlaveler  845

YARGITAY KARARI  846

E. Ortak Yerlere Bağımsız Bölüm İlavesi  847

YARGITAY KARARLARI  848

F. Anataşınmazın Ortak Yer ile İlgili Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler  852

YARGITAY KARARLARI  853

EKLER

A. MEVZUAT  859

KAT MÜLKİYETİ KANUNU  859

AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN  891

6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ  903

KONUT KAPICILARI YÖNETMELİĞİ  924

TOPLU YAPILARDA KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI TESİSİNE DAİR YÖNETMELİK  928

B. YÖNETİM PLANI ÖRNEKLERİ  933

1. Klasik Tek Parsel Yönetim Planı Örneği  933

2. Tek Parselde Kurulu “Toplu Yapı Yönetim Planı”  944

3. Birden Fazla Parselde Kurulu Topli Yapı Yönetim Planı Örneği  964

C. ÖRNEK GENEL KURUL TUTANAĞI VE BAĞLANTILI BELGELER  1004

1. Gündem  1004

2. Gelir–Gider Bütçesi(Faaliyet Raporu)  1005

3. Taslak Bütçe  1007

4. Genel Kurul Tutanağı Örneği  1012

D. İŞLETME PROJESİ ÖRNEĞİ  1014

Kaynaklar  1017

Kavramlar Dizini  1019