Yargıtay Uygulamasında

Kira Hukuku Davaları

Sözleşme - Uyarlama - Alacak - Tazminat - Fesih ve Tahliye - Bedel Belirleme - İcra Hukukunda Tahliye Davaları
Yayınevi: Yetkin Yayınları
Yazar: Hikmet KANIK
ISBN: 9786050511963
467,50 TL 550,00 TL

Adet

 
   0 yorum  |  Yorum Yap
Kitap Künyesi
Yazar Hikmet KANIK
Baskı Tarihi 2022/05
Baskı Sayısı 2
Boyut 16x24 cm (Standart Kitap Boyu)
Cilt Sert Kapak (İplik Dikiş)
Sayfa Sayısı 1737
Baskı Niteliği Güncellenmiş ve Genişletilmiş
  • Sözleşme
  • Uyarlama
  • Alacak
  • Tazminat
  • Fesih ve Tahliye
  • Bedel Belirleme 
  • İcra Hukukunda Tahliye Davaları

2021 yılında ilk basımı yapılan “Uygulamada Kira Hukuku Davaları “adlı 

bu kitabımın baskısının kısa sürede tükenmesi nedeniyle, ilk baskı yeniden 

gözden geçirilerek maddi hatalar giderilmiş, tekrar mahiyetinde görülen bazı 

konular metinden çıkartılmış, ifadeler zenginleştirilmiş, konulara ilişkin Yargıtay 3. HD,12.HD ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun yeni tarihli kararları

özet olarak eklenmiştir. Ayrıca ilk baskıda mevcut olmadığından eksikliği hissedilen “ İcra Hukukunda Tahliye Davaları “ ayrı bölüm halinde kitaba eklenerek bu konu ile ilgili açıklama , doktrin görüşü ile Yargıtay emsal içtihatlarına yer verilmiştir. 

Tüm dünya ile birlikte ülkemizide etkileyen bazı olumsuz gelişmeler ( salgın hastalık (Covid-19 ) , Rusya-Ukrayna savaşı ile ekonomik göstergelerdeki 

ani olumsuz değişimler) kira sözleşmelerinin mevcut koşullarına olumsuz etkide bulunmuştur. Bu değişen koşullara bağlı durumlar karşısında kira ilişkisinde kiracı ve kiraya veren arasında ortaya çıkan anlaşmazlıkların hukuki çözümünde emsal nitelikli yeni Yargıtay İçtihatlarının değerlendirilip kitap kapsamına alınması ihtiyacı doğmuştur. 

Önceki baskıya ilişkin gözden geçirme ve ilavelerde tüm dünya ile birlikte 

ülkemizide etkileyen bu ekonomik koşullarda gerçekleşen ani olumsuz değişimlerin sürekli borç ilişkisi kuran kira ilişkisinin tarafları olan kiraya veren ve 

kiracı edimlerine olan etkisi özellikle ilgili konunun anlatımı içinde incelenip 

irdelenmiştir. Son zamanlarda genel fiyat artışlarına bağlı olarak yeni kiraya 

vermelerde görülen ani kira artışları eskiden beri devam eden kira ilişkilerinde kiracı-kiraya veren arasında uyuşmazlıkların artmasına sebep oldu. Kira 

sözleşmesinin kiraya veren tarafı mal ve hizmet piyasalarındaki fiyat artışlarını 

mevcut kiralarada yansıtmak isterken, kiracı taraf ise kiraya verenin bu artış 

taleplerine karşı 01.01.2019 sonrası tüm konut ve çatılı işyeri kira ilişkilerinde 

uygulanır hale gelen, kira artış oranlarında sınırlama getiren TBK m.344 korumasından yararlanmaya çalışmaktadır. Bu sebeple kiraya verenlerin kanunda 

ki sınır artış oranlarını aşar şekilde ki yüksek kira artış talebi , kiracılar tarafından kabul edilmediğinde kiralananın tahliyesi ile yeniden yüksek bedelli 

olarak kiraya verilme amaçlı tahliye talepli uyuşmazlıkların artışına sebebiyet 

vermektedir. Dolayısıyla son dönemdeki kira anlaşmazlıkları daha çok salgın 

hastalığa bağlı sözleşme hükümlerinde uyarlama, kira bedelinde artıştalebi ile 

mevcut kiracıların tahliyesi konuları üzerinde yoğunlaşmıştır.


Yeni baskıda , kitabın ilk baskısındaki temel anlatım muhafaza edilmiş, 

bazı güncel uyuşmazlık konularına ilişkin ilave açıklamalar yapılarak emsal yeni Yargıtay İçtihatları eklenmiştir. Ayrıca son dönemde kira uyuşmazlıklarında çok yoğun uygulaması olan “İcra ve İflas Kanununda Düzenlenen 

Tahliye Davaları “konusu kitaba yeni bölüm olarak eklenmiş, bu konu ile ilgili

olarak açıklamalar yapılmış, emsal niteliğinde olan Yargıtay 3., 6., 8. ve 12. 

Hukuk Daireleriyle Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun içtihatları eklenmiştir

İÇİNDEKİLER

2. BASKIYA ÖNSÖZ.................................................................................................... 6

İÇİNDEKİLER .............................................................................................................. 9

KISALTMALAR ......................................................................................................... 41

GİRİŞ............................................................................................................................. 43

BÖLÜM I 

KİRA HUKUKUNUN TEMEL İLKELERİ 

VE KİRA MEVZUATI

I. KİRA HUKUKUNUN TEMEL İLKELERİ.................................................. 47

A. GENEL OLARAK ................................................................................... 47

B. KİRACININ KORUNMASI İLKESİ...................................................... 47

C. KİRA HÜKÜMLERİNİN EMREDİCİLİĞİ İLKESİ ............................. 48

D. KİRA HUKUKU İLE KAMU DÜZENİ İLİŞKİSİ................................. 49

E. DÜRÜSTLÜK VE HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMAMASI 

İLKELERİNE AYKIRI DAVRANMAMA İLKESİ.............................. 52

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI..................................... 54

II. KİRA HUKUKU MEVZUATI VE GELİŞİMİ............................................. 58

A. GENEL OLARAK ................................................................................... 58

B. KİRA MEVZUATI VE GELİŞİM SÜRECİ........................................... 59

C. MEVZUATIN UYGULAMA SIRASI.................................................... 60

D. 818 SAYILI BORÇLAR KANUNUN DAN 6098 SAYILI TÜRK 

BORÇLAR KANUNA GEÇİŞ (6101,6217 VE 7161 SAYILI 

KANUNLARA GÖRE) ........................................................................... 62

F. COVİD-19 SALGININ ETKİSİNİN AZALTILMASI AMACIYLA 

YAPILAN MEVZUAT DEĞİŞİKLİKLERİ........................................... 66

1. İş Yeri Kira Sözleşmeleri Bakımından 01.03.2020-30.06.2020 Arası 

Kiraların Fesih Ve Tahliye Sebebi Oluşturmaması (7226 sayılı 

Kanunun Geçici 2. Maddesi)............................................................. 66

2. Cumhurbaşkanlığının 2279 sayılı Kararı .......................................... 67

3. 25.03.2020 kabul 26.03.2020 RG de yayın tarihli 7226 sayılı kanun 

(Geçici 1. Maddesi) ile Sürelerde yapılan düzenlemeler.................. 67

4. İşyeri Kira bedelindeki Stopaj ve KDV Oranlarında İndirim........... 70

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI..................................... 71

BÖLÜM II 

KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA 

DAVA HAKKI –TARAF EHLİYETİ, GÖREV, 

YETKİ VE ARABULUCULUK

I. KİRAYA VERENİN TARAF OLMA EHLİYETİ ....................................... 75

A. KİRAYA VEREN, TEMSİLİ, İŞLEM EHLİYETİ VE DAVA 

HAKKI...................................................................................................... 75

10

1. Genel Olarak ...................................................................................... 75

2. Kiraya Verenin İşlem Ehliyeti ve Temsili......................................... 79

a. Asaleten İşlem Yapılması........................................................... 79

b. Temsilen İşlem............................................................................ 82

3. Birlikte Kiraya Verenlik .................................................................... 86

a. Genel Olarak............................................................................... 86

b. Birlikte Kiraya Verenlik Durumunun Sonuçları........................ 88

aa. Yükümlülükler Bakımından................................................ 88

bb. Hakların Kullanımı Bakımından.......................................... 89

cc. Birlikte Kiraya Verme Halinde (Paydaş Veya Ortakların) 

Dava Hakkı .......................................................................... 91

aaa. Genel Olarak................................................................. 91

bbb. Paylı Mülkiyet Halinde Birlikte Kiraya Verenlik....... 91

ccc. Elbirliği (İştirak) ile Mülkiyet Halinde Birlikte Kiraya 

Verenlik ...................................................................... 94

ddd. Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Sözleşme Tarafı 

Olmayanların Durumu ............................................... 97

eee. Kira Sözleşmesinde Birlikte Kiraya Verenlerin Dava 

Hakkı .......................................................................... 98

aaaa. Genel Olarak ..................................................... 98

bbbb. Kira Sözleşmesinde Birlikte Kiraya Verenlerin 

Sözleşmenin Feshi, Tahliye ve Usul (İhtar 

Çekimi, Dava Açılması vs.) İşlemleri 

Bakımından Durumu ...................................... 101

cccc. Birlikte Kiraya Verenlerin Fesih ve Tahliye 

Dışındaki (Alacak, Tespit, vs) Talepler 

Bakımından Durumları................................... 104

B. MALİKİN DAVA HAKKI.................................................................... 106

C. KİRALANANIN DEVRİ İLE YENİ MALİKİN DAVA HAKKI (TBK 

M. 310,M. 351)....................................................................................... 108

II. KİRACILIKTA, TARAF OLMA EHLİYETİ , TEMSİL VE DAVA 

HAKKI .......................................................................................................... 112

A. KİRACININ İŞLEM EHLİYETİ VE DAVA HAKKI ......................... 112

1. Genel Olarak .................................................................................... 112

2. Kiracılık Ehliyeti.............................................................................. 112

3. Sözleşmede Temsil .......................................................................... 113

4. Birlikte Kiracının Kira Sözleşmesi ile Yükümlendiği Borçlar 

Bakımından Durumu ....................................................................... 114

a. Birlikte Kiracılıkta Kira Bedelini Ödeme Borcu ..................... 114

b. Birlikte Kiracılıkta Kiralananı Özenle Kullanma Ve Komşulara 

Saygı Gösterme Borcu.............................................................. 116

c. Kira Sözleşmesinin Bitiminde Kiralananı Geri Verme Borcu 117

5. Birlikte Kiracılıkta Taraf Ehliyeti ve Dava Hakkı.......................... 118

a. Birlikte Kiracıların Kiralananı Teslim Alma Ve Kira Süresince 

Kullanıma Hazır Bulundurulmasına İlişkin Hakları................ 118

11

b. Birlikte Kiracıların Kiralananın Ayıplı Olarak Teslim 

Edilmesinden Veya Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Doğan 

Haklarını Kullanmaları............................................................. 118

c. Birlikte Kiracıların Kiralanan Üzerindeki Kiracı Zilyetliğinin 

Korunması Hükümlerinden Yararlanma Hakkı....................... 120

B. BİRLİKTE KİRACILIK HALİNDE FESİH VE TAHLİYE İLE USUL 

(İHTAR ÇEKİMİ, DAVA AÇILMASI VS.) İŞLEMLERİ.................. 121

1. Genel Olarak .................................................................................... 121

2. Eşlerin Birlikte Kiracılığı ................................................................ 123

C. KİRACININ ÖLÜMÜ HALİNDE TARAF VE DAVA EHLİYETİ... 125

D. ADİ ORTAKLIĞIN KİRACILIĞI ........................................................ 126

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 128

III. KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN DAVALARDA GÖREV......... 143

A. MÜLGA 1086 SAYILI HUMK HÜKÜMLERİNE GÖRE GÖREVLİ 

MAHKEME............................................................................................ 143

1. SHM ‘nin Görevi ............................................................................. 143

2. Asliye Hukuk Mahkemelerinin Görevi........................................... 144

3. İcra Mahkemelerinin Görevi ........................................................... 144

B. 6100 SAYILI HMK HÜKÜMLERİNE GÖRE GÖREVLİ 

MAHKEME............................................................................................ 144

1. Sulh Hukuk Mahkemelerinin Görevi.............................................. 144

2. Asliye Hukuk / Ticaret Mahkemelerinin Görevi ............................ 149

3. İcra Mahkemelerinin Görevi ........................................................... 150

4. Fuzuli İşgal (Kira sözleşmesinin bulunmadığı) Halinde Görev ..... 150

5. Tahkim Usulü ile Görevli Mahkeme (3533 sayılı Umumi, Mülhak 

ve Hususi Bütçelerle İdare Edilen Daireler veBelediyelerle 

Sermayesinin Tamamı Devlete veya Hususi İdarelere Ait Daire ve 

Müesseseler Arasındakiİhtilafların Tahkim Yolu ile Halli hakkında 

Kanun).............................................................................................. 151

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 155

IV. KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN DAVALARDA YETKİ........... 174

A. GENEL OLARAK ................................................................................. 174

B. KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN KAYNAKLANAN DAVALARDA 

YETKİ..................................................................................................... 175

C. YETKİ SÖZLEŞMESİ........................................................................... 178

V. GÖREVSİZLİK VE YETKİSİZLİK KARARI SONRASI YAPILACAK 

İŞLEMLER ................................................................................................... 180

VI. KİRALAMADAN DOĞAN DAVALARDA YARGILAMA USUL VE 

İŞLEMLERİ.................................................................................................. 183

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 185

VII. KİRA DAVALARINDA ARABULUCULUK........................................... 196

A. GENEL OLARAK ................................................................................. 196

B. DAVA ŞARTI OLMAYAN (İHTİYARİ/GENEL) 

ARABULUCULUK............................................................................... 197

C. DAVA ŞARTI OLAN (ZORUNLU) ARABULUCULUK.................. 202

1. Genel Olarak .................................................................................... 202

12

2. Uyuşmazlığın 6102 sayılı TTK m.4 ve diğer kanunlarda belirtilen 

“Ticari dava “ niteliğinde olmalı ..................................................... 204

3. Davanın konusu bir miktar paranın ödenmesine ilişkin olmalı...... 206

4. Dava konusu olan bir miktar paranın ödenmesi için yapılan talep, bir 

alacak veya tazminat talebi olarak ileri sürülmeli........................... 206

D. KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN DAVALARDA 

ARABULUCULUK............................................................................... 212

1. Kira Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklarda İhtiyari 

Arabuluculuk.................................................................................... 212

2. Kira Sözleşmelerinden Doğan Ticari Dava Niteliğinde Olan Hukuki 

Uyuşmazlıklarda Dava Şartı (Zorunlu) Olan Arabuluculuk........... 213

a. Kira Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlık Ticari Dava 

olmalı ........................................................................................ 213

b. Kira Sözleşmesinden (İlişkisinden ) doğan davada talep konusu“ 

bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri 

olmalıdır.................................................................................... 220

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 222

E. KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN DAVALARDA KANUN YOLU 

İNCELEMESİ......................................................................................... 226

1. Kira Uyuşmazlıklarında İstinaf Yolu .............................................. 226

2. Kira Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklarda Temyiz Yolu ........ 229

a. Genel Olarak............................................................................. 229

b. 20.07.2016 Öncesi Döneme Ait Kararlar Bakımından Durum231

aa. Temyiz İncelemesi............................................................. 231

bb. Karar Düzeltme.................................................................. 232

c. 20.07.2016 Tarihi Sonrası İstinaf mahkeme kararları ile Yargıtay 

Bozma Kararı Sonrasında İlk Derece Mahkeme Kararlarının 

Temyizi ..................................................................................... 232

aa. Genel Olarak...................................................................... 232

bb. Maddi hukuka ilişkin Temyiz sebepleri............................ 233

cc. Usul Hukukuna ilişkin temyiz sebepleri ........................... 234

dd. Temyiz Süresi .................................................................... 234

ee. Kira İlişkisinden Doğan Davalarda Temyiz ..................... 237

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 238

BÖLÜM III 

KİRA SÖZLEŞMESİNİN NİTELİĞİ, 

TÜRLERİ VE İSPATI

I. GENEL OLARAK........................................................................................ 243

II. KİRA SÖZLEŞMESİ.................................................................................... 243

A. TANIM.................................................................................................... 243

B. HUKUKİ NİTELİĞİ .............................................................................. 247

1. Borç Sözleşmesidir.......................................................................... 247

2. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmelerdendir ........................ 248

3. Sürekli Borç İlişkisi Kuran Sözleşmelerdendir............................... 248

4. Rızai Bir Sözleşmedir...................................................................... 249

13

5. İvazlı Bir Sözleşmedir ..................................................................... 249

C. KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖGELERİ ................................................... 250

1. Genel Olarak .................................................................................... 250

2. Kiralamanın konusu olan kiralanan................................................. 250

a. Genel Olarak............................................................................. 250

b. Kiralananın Kiracıya Teslimi Ve Sözleşme Süresince 

Bulundurma .............................................................................. 251

3. Kira Bedeli....................................................................................... 253

a. Genel Olarak............................................................................. 253

b. Kira Bedelinin Belirlenmesi..................................................... 253

c. Kira Bedelinin Kapsamı ........................................................... 255

d. Kira Bedelinin Ödeme Zamanı ................................................ 258

e. Ödeme Yeri............................................................................... 258

f. İndirim, Fesih veya Tahliye Halinde Ödenen Kiranın İstirdatı258

4. Tarafların karşılıklı anlaşması ......................................................... 259

5. Kira Sözleşmesinin Şekli (Geçerlilik ve İspat Olarak)................... 262

a. Genel Olarak............................................................................. 262

b. Kira Sözleşmesinin Varlığının İspatı ....................................... 266

aa. Genel Olarak...................................................................... 266

bb. Yazılı Sözleşme (Belge (Senet)) İle İspat ......................... 269

aaa. Kira İlişkisinin Varlığının İspatı.............................. 269

bbb. Sözleşme Unsurları Bakımından Uyuşmazlık......... 275

ccc. Sözleşme Tarafları Dışındaki Yazılı Sözleşmede 

İmzası Olanlar Bakımından Sorumluluk................. 278

cc. Sözlü Kira Sözleşmesinin ve Unsurlarının İspatı ............. 281

aaa. Sözleşmenin Varlığının İspatı.................................. 281

bbb. Sözleşmenin Kabul Edilip Başlangıç Ve Süresinde 

Uyuşmazlık çıkması Halinde İspatı......................... 284

dd. Sözleşme Bedelinin İspatı ................................................. 286

ee. Yazılı Delil Başlangıcı İle İspat ........................................ 289

ff. Kira Sözleşmesinin Sona Erdiğinin İspatı ........................ 290

6. Kira ve Adi Ortaklık Sözleşmesi..................................................... 294

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 296

7. Kira Süresi........................................................................................ 317

a. Genel Olarak............................................................................. 317

b. Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri................................................... 319

aa. Genel Olarak...................................................................... 319

bb. Genel Hükümlere Tabi olan Belirli Süreli Kira 

Sözleşmelerinin Uzaması .................................................. 320

aaa. Genel Olarak ............................................................ 320

bbb. Sözleşmede İhbar Şartı Bulunması Halinde ............ 321

ccc. Sözleşmede İhbar Şartı Bulunmadığında ................ 323

cc. Konut veya Çatılı iş yeri Kiralarında Belirli Süreli 

Sözleşme ............................................................................ 326

aaa. Kiracı Bakımından ................................................... 326

bbb. Kiraya Veren Bakımından ....................................... 327

14

dd. Belirli Süreli sözleşmede Kiracının Erken Tahliyesi 

Bakımından Sonuçları ....................................................... 328

ee. Kiraya Verenin Belirli Süreli Sözleşme Sonunu Beklemeden 

Haksız Olarak Kiracıyı Tahliye Etmesi Veya Kusuru ile 

Tahliyeye Sebebiyet Vermesi Hali.................................... 337

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 340

ff. Belirli Süreli Ürün Kirası .................................................. 346

aaa. Sözleşmede ihbar şartının Bulunması Halinde........ 347

bbb. Sözleşmede İhbar Şartı Bulunmadığında ................ 347

c. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri ............................................. 349

aa. Belirsiz Süreli Genel Hükümlere Tabi Kiralar ................. 349

bb. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları................... 351

cc. Belirsiz Süreli Ürün Kirası ............................................... 352

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 353

D. KİRA SÖZLEŞME TÜRLERİ............................................................... 359

1. Genel Olarak .................................................................................... 359

2. Kira Sözleşmesi Genel Hükümlerine Tabi (Adi Kira) Kiralar 

(TBK 299 vd.).................................................................................. 360

3. Konut Ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmeleri (TBK m.339-356 vd.). 362

a. Genel Olarak............................................................................. 362

b. Konut Veya Çatılı İş Yeri Kavramları ..................................... 362

aa. Konut Niteliği .................................................................... 362

bb. Çatılı İş Yeri....................................................................... 364

cc. Üzerinde Bulunduğu Taşınmaz İle Bütünlüğü ................. 367

c. Kiralananın Taşınmaz Olması.................................................. 370

d. Geçici Kullanıma Özgülenmiş Taşınmaz ................................ 372

e. Konut ve Çatılı İşyeri İle Birlikte Kiracıya Bırakılan Eşya..... 373

f. Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşme Tarafları...................... 374

g. Kamu Kurumlarının Kira Sözleşme Tarafı (Kiracı /kiraya veren) 

Olmaları .................................................................................... 377

h. Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı (TBK m. 340)................. 383

ı. Kullanma Giderleri (TBK m 341)............................................ 383

i. Kiracının Güvence (Depozito) Vermesi (TBK m.342) ........... 385

aa. TBK Öncesi Uygulama: .................................................... 385

bb. TBK m. 342 ‘ye Göre Kiracının Güvence (Depozito) 

Yükümlülüğü ..................................................................... 388

aaa. Genel Olarak ............................................................ 388

bbb. Güvence Parası ile Kıymetli Evrakın Muhafazası .. 391

ccc. Güvencenin Bankadan Kiraya Verene Ödenmesi... 391

ddd. Güvencenin Kiracıya İadesi..................................... 392

eee. Güvence Bedeli Üzerinde Tasarruf Hakkı .............. 393

k. Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Kira Bedeli ...................... 394

aa. Sözleşmenin Kuruluşunda (İlk Kira Yılı İçin) Kira 

Belirleme............................................................................ 394

aaa. Kira Bedelinde Stopaj ............................................... 398

bbb. Kira Bedelinde KDV ............................................... 399

15

ccc. Kiranın Devamı Sırasında Kiraya Veren Değişimine 

Göre Stopaj Veya KDV Değişimi ........................... 400

cc. Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında, 

Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılması Yasağı 

(TBK m. 343)..................................................................... 401

bb. Kira Bedelinin Belirlenmesinde (Tespit) Yasal 

Düzenlemeler..................................................................... 402

4. Ürün (Hasılat) Kirası (TBK m.357-378)......................................... 405

a. Genel Olarak............................................................................. 405

b. Tanımı....................................................................................... 408

c. Ürün Kira Sözleşmelerine Uygulanacak Mevzuat...................... 409

d. Ürün (Hasılat) Kirasının Hukuki niteliği .................................... 410

e. Ürün Kirasının Şekli .................................................................... 412

aa. Genel Olarak ....................................................................... 412

bb. Rödövans Sözleşmelerinde Şekil ....................................... 413

e. Ürün Kirasının Unsurları.......................................................... 419

aa. Ürün Kirasının Konusunu (Kiralanan) Ürün Veren Taşınır, 

Taşınmaz Mallar veya Haklar Oluşturur........................... 419

bb. Kiralanandan Yararlanma ve Kullanma Devri Belli Bir 

Süre İçin Olmalı................................................................. 422

cc. Ürün Kirasında Kira Bedeli ................................................ 423

dd. Tarafların Anlaşması .......................................................... 425

ee. Kiracının Kiralananı İşletme Yükümlülüğü (TBK m.364) 425

f. Ürün Kirasında Tutanak Tutulması ............................................. 426

g. Ürün Kirasında Tarafların Hak ve Borçları ................................ 427

aa. Genel Olarak ....................................................................... 427

bb. Kiraya Verenin Borçları ..................................................... 427

aaa. Genel Olarak............................................................... 427

bbb. Kiralananın Teslimi Borcu........................................ 427

ccc. Kiralananı Kira Süresince Kullanıma Uygun Halde 

Bulundurma Borcu................................................... 428

ddd. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu...................................... 429

eee. Kiraya Verenin Zapta Karşı Tekeffül Borcu ............. 433

aaaa. Sözleşmenin Kurulması Anında Mevcut Olan 

Zapt ................................................................. 434

bbbb. Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Meydana 

Gelen Zapt....................................................... 434

fff. Kiraya Verenin Kiralananın Vergi ve 

Mükellefiyetlerini Ödeme Borcu............................. 435

ggg. Kiraya Verenin Esaslı Tamiratları Yapma Borcu ... 436

cc. Kiracı Borçları ................................................................... 438

aaa. Genel olarak ............................................................. 438

bbb. Kiralananı İyi Bir Şekilde İşletme Borcu ................ 438

ccc. Kiralananın Bakım Borcu ........................................ 439

ddd. İhbar Borcu............................................................... 439

eee. Kira Bedelini Ödeme Borcu .................................... 440

16

ff. Kiralananı Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devir Yasığına 

Uyma Borcu (TBK m.366)................................................ 444

h. Ürün Kirasının Sona Ermesi........................................................ 444

aa. Genel Olarak...................................................................... 444

bb. Belirli Süreli Ürün Kirası Sözleşmesinin Sona Ermesi 

(TBK m,367)...................................................................... 445

cc. Önemli Sebeplerden Dolayı (Olağanüstü) Sona Erme ..... 447

dd. Kiracının Ürün Kirasında Kiralananı Özenle Kullanma ve 

Komşulara Saygı Gösterme Borçlarını Yerine 

Getirmemesinden Dolayı Sona Erme................................ 449

ee. Belirsiz süreli Ürün Kirasında Fesih Bildirimi

(TBK m.368)...................................................................... 450

ff. Belirsiz Süreli Ürün Kirasının Çekilmez Olması Nedeniyle 

Sona Ermesi....................................................................... 451

gg. Kiracının Kira Bedeli ve Yan Giderleri ödememesi 

(Temerrüdü)....................................................................... 451

hh. Kiracının İflası ................................................................... 455

ıı. Kiracının Ölümü ................................................................ 455

ı. Ürün Kirasının Sona Ermesinin Sonuçları............................... 456

aa. Kiralananın Geri Verilmesi ............................................... 456

bb. Tutanağa Geçirilmiş Eşyanın İadesi.................................. 459

cc. Ürün Ve Yetişme Giderleri Talebi.................................... 459

dd. Saman, Gübre ve Benzerleri.............................................. 459

5. HAYVAN KİRASI (TBK m. 376) ................................................. 460

a. Genel Olarak............................................................................. 460

b. Sorumluluk (TBK m.377) ........................................................ 461

c. Sona Ermesi (TBK m.378)....................................................... 461

aa. Belirli Süreli Hayvan kirasının Sona Ermesi .................... 461

bb. Belirsiz Süreli Hayvan Kirasının Sona Ermesi................. 462

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 462

6- 2886 sayılı Devlet İhale Kanuna Göre Yapılan Kira 

Sözleşmeleri ................................................................................... 481

a. Genel olarak.............................................................................. 481

b. Sözleşme Konusu Kiralananın (Kamu İdaresinin Kamu 

Hizmetine Tahsisli Malları İle Özel Hukuka Tabi Malları) 

Mahiyeti .................................................................................... 485

c. 2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmeleri 

Bakımından Yargı Yolu ........................................................... 488

d. Kiralamada 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunundaki Usullerin 

Uygulanması............................................................................. 489

e. Kira Sözleşmesinin Kurulması................................................. 495

f. 2886 Sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Kira Sözleşmesinin 

Süresi......................................................................................... 497

g. Kiraya Veren İdarenin Sözleşme Yapma Yetki Ve Ehliyeti... 499

h. 2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmesinin Şekli . 501

17

I. 2886 Sy. Kanunda ki İhale Usul ve Yöntemine Aykırılık Halinde 

Sözleşmelerin Durumu ............................................................. 503

İ. Taşınmaz Kiraları Bakımından 2886 Sayılı Kanun ve TBK m. 

349/II nin Uygulama Sorunu.................................................... 505

k. 2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmesinin İfası Ve 

Sonlandırılması......................................................................... 513

aa. Sözleşme Taraflarının Değişmesi....................................... 513

bb. Sözleşme Süresinin Bitimi İle Sonlanma........................... 515

cc. Sözleşmenin Fesih İle Sona Erdirilmesi............................. 524

dd. 2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmelerinde 

Tahliye Davası................................................................... 528

aaa. Genel Olarak ............................................................ 528

bbb. 2886 Sayılı DİK ‘nun 75/3-4. Maddesine Tabi Olan 

Kurumlar .................................................................. 535

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 536

BÖLÜM IV 

KİRA SÖZLEŞME TARAFLARININ 

HAK VE BORÇLARI

I. GENEL OLARAK........................................................................................ 557

II. KİRAYA VERENİN BORÇLARI............................................................... 560

A. KİRALANANI KULLANIM AMACINA UYGUN TESLİM İLE KİRA 

SÜRESİNCE KULLANIMA HAZIR BULUNDURMA BORCU (TBK 

M.301)..................................................................................................... 560

1. Kiralananın Kullanım Amacına Uygun Olarak Kiracıya Teslimi.. 560

a. Genel Olarak............................................................................. 560

b. Kiralananın Kararlaştırılan Tarihte Teslimi............................. 561

c. Kiralanan Sözleşmede Amaçlanan Kullanıma Elverişli Olarak 

Teslim Edilmeli ........................................................................ 564

d. Kiralananın Teslim Yeri........................................................... 565

e. Kiralananın Hiç Teslim Edilmeme Durumu............................ 566

aa. Kusursuz İmkansızlık Hali ................................................ 566

aaa. Teslim Öncesi İmkansızlık Hali .............................. 566

bbb. Kiralama Sırasında İfa Mümkün İken Sonradan 

Kusursuz Olarak Hiç Teslim Edilememe Hali...... 567

bb. Kiraya Verenin Kusuruna Dayalı Olarak Kiralananın Hiç 

Teslim Edilmemesi............................................................ 568

cc. Kiraya Verenin Temerrüdünün Sonuçları......................... 574

aaa. Genel Olarak ............................................................ 574

bbb. İfa için Uygun Süre Verilmesi................................. 574

ccc. Kiracının Hakları...................................................... 575

f. Kiralananın Eksik Veya Ayıplı İfası ....................................... 577

aa. Kiralananın Önemli Ayıplı Olarak Tesliminin Teklifi ..... 578

bb. Kiralananın Önemli Ayıplı Hali ile Tesliminin Teklifi 

Halinde Temerrüt Hükümlerinin Uygulanması................ 578

18

cc. Kiralananın Önemli Ayıplı Olarak Teslim Alınması 

Sonrasında Kiraya Verenin Sorumluluğu ......................... 579

dd. Kiralananın Önemli Olmayan Ayıplarla Teslimi.............. 580

2. Kira süresince Kiralananın Kiracının Kullanımına Hazır Bulundurma 

Borcu................................................................................................ 581

a. Genel Olarak............................................................................. 581

b. Kiralananın Teslimi Sonrası İfa İmkansızlığı .......................... 582

aa. Teslim Sonrası Kusursuz İfa İmkansızlığı........................ 582

aaa. Genel Olarak ............................................................ 582

bbb. Teslim Sonrası Kiralananın Kullanımında SürekliGeçici Tam İmkansızlık........................................... 584

ccc. Teslim Sonrası Kusursuz Kısmi İmkansızlık .......... 587

bb. Teslim Sonrası Kusura Bağlı (Ayıp Hali) İmkansızlık..... 589

c. Kiralananın Teslimi Sonrası Aşırı İfa Güçlüğü ....................... 592

d. Teslim borcunun anlaşma ile sınırlanamaması........................ 594

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 596

B. KİRAYA VERENİN VERGİ VE BENZERİ YÜKÜMLÜLÜKLERE 

KATLANMA BORCU .......................................................................... 603

C. YAN GİDERLERE KATLANMA BORCU......................................... 604

D. KİRAYA VERENİN KİRALANANIN AYIPLARINDAN 

SORUMLULUĞU.................................................................................. 608

1. Genel Olarak .................................................................................... 608

2. Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk ............... 614

a. Genel Olarak............................................................................. 614

b. Kiralananın Teslim Anında Ayıplı Olmasından Dolayı Teslim 

Almaktan Kaçınma................................................................... 617

c. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Doğan Hakları 

kullanabilir................................................................................ 618

d. Kiraya Verenin Kiralanın Tesliminde Önemli Olmayan 

Ayıplardan Sorumluluğu .......................................................... 620

3. Kiralananın Ayıplı Teslimi veya Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden 

Sorumluluğu..................................................................................... 620

a. Koşullar..................................................................................... 620

aa. Kiraya verenin kusurunun aranmaması............................. 620

bb. Kiracı veya Eylemlerinden Sorumlu Olunanların Ayıpların 

Meydana Gelmesinde Etkisi Olmamalı.......................... 624

cc. Kiralananda Ayıp Olarak Nitelenebilecek Eksiklik veya 

Bozukluk Bulunmalı.......................................................... 624

dd. Gözden Geçirme ve Bildirim Yükümlülüğü..................... 625

b. Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı ......................................... 625

c. Ayıbın Kiracı Tarafından Giderimi.......................................... 628

d. Kira Bedelinden İndirim Yapılmasını isteme Hakkı (TBK m. 

307) ........................................................................................... 630

aa. Genel Olarak...................................................................... 630

bb. İndirim Hakkının Kullanım Şekli ve Süresi...................... 631

cc. İndirim Hesabı ................................................................... 633

19

e. Kiralananın Ayıpsız Bir Benzeriyle Değiştirilmesini İsteme 

Hakkı......................................................................................... 634

f. Kiracının Sözleşmeyi Fesih Hakkı........................................... 636

aa. Kiralanandaki Ayıp Önemli Olmalı.................................. 637

bb. Ayıbın Giderilmesi İçin Uygun Süre verilmeli................. 638

cc. Ayıp Hali Verilen Uygun Sürede Giderilmemeli ............. 639

dd. Fesih Hakkının Kullanımı ................................................. 641

g. Kiracının Zararın Giderilmesini İsteme Hakkı (TBK m.308). 642

h. Ayıp Halinden Sorumlulukta Kiraya Verenin Hakları ............ 647

4. Ayıp Sorumluluğunda Zamanaşımı ................................................ 648

5. Kiraya Verenin Ayıptan Sorumlu Tutulmadığı Durumlar.............. 651

a. Kiracının Teslimde Açık Ayıpları Kiraya Verene Bildirmediği , 

Haklarını Saklı Tutmadığı Durumlar ....................................... 651

b. Genel Hükümlere Tabi ( Adi ) Kiralarda Giderimini Kanun Veya 

Sözleşme Gereği Kiracının Üstlendiği Ayıplar ....................... 655

c. Ayıbın Oluşumunda Kiracı Veya Eylemlerinden Sorumlu 

Olduğu Kişilerin Kusurunun Bulunması Halinde Kiraya Verenin 

Sorumluluğuna Gidilmez ......................................................... 657

6- Ayıptan Sorumluluk İle Diğer Sorumluluk Hallerinin Yarışması.. 657

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 661

E. KİRAYA VERENİN ZAPTTAN SORUMLULUĞU.......................... 676

1. Genel Olarak .................................................................................... 676

2. Kiralanan Üzerinde Kiracı Haklarıyla Uyuşmayan Hak İleri 

Sürülmüş Olmalı.............................................................................. 677

3. İleri Sürülen Hak Kira Öncesinde Mevcut Olmalıdır..................... 679

4. Kiracıya Karşı Yapılan Üstün Hak İddiasının Kiraya Verene 

Bildirimi........................................................................................... 680

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 682

III. KİRACININ BORÇLARI ............................................................................ 685

A. KİRA BEDELİNİ ÖDEME BORCU (TBK M.313)............................. 685

1. Genel Olarak .................................................................................... 685

2. Kira Sözleşmesinin Bedel Unsurunun İlk Belirlenmesi ................. 691

3. Kira Bedelinin Yıllara Göre Belirlenmesi....................................... 693

a. Yenilenen Kira Dönemi Veya Bir Yıldan Daha Uzun Süreli Kira 

Sözleşmelerinde Miktarlı Olarak Belirleme ............................ 693

b. Yenilenen Kira Dönemi Veya Bir Yıldan Daha Uzun Süreli Kira 

Sözleşmelerinde Oranlı Artış Belirleme .................................. 695

4. Kira Bedeli İle Benzer Kavramların İlişkisi.................................... 696

a. Yan Gider.................................................................................. 696

b. Kullanma Gideri ....................................................................... 697

c. Vergi Yükümlülüğü İle Bu Kapsamda Brüt ve Net Kira 

Bedeli ........................................................................................ 697

aa. Genel Olarak...................................................................... 697

bb. Stopaj ................................................................................. 698

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 703

cc. Kirada KDV Uygulaması.................................................. 711

20

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 715

dd. Kiraya Verende Değişiklik Halinde KDV-Stopaj 

Dönüşümü.......................................................................... 720

5. Kira Bedelinde Muvazaa ................................................................. 721

6. Kira Bedelinin Yabancı Para Cinsinden Veya Yabancı Paraya 

Endeksli Belirlenmesi...................................................................... 723

a. Kira Sözleşmeleri Bakımından Döviz Cinsinden Veya Dövize 

Endeksli Olarak Kararlaştırma Yasağının İstisnaları............... 726

b. Yabancı Para Cinsinden Olan veya Yabancı paraya Endeksli 

Sözleşmelerin (TL) ‘na Dönüşümde İhtimaller..................... 729

c. Yeniden Belirlemede Damga Vergisi ...................................... 730

d. Döviz Cinsinden Veya Dövize Endeksli Olan Kira 

Sözleşmeleriyle İlgili Bir Kısım İhtimaller.............................. 731

e. Döviz Cinsinden Veya Dövize Endeksli Kiralarda (TL) 

dönüşümünden İki yıllık süre sonrasında artırım..................... 735

aa. Tarafların Mutabakatı Halinde .......................................... 735

bb. Tarafların Mutabakata varamamaları Halinde.................. 736

7. Kira Bedeli Ödeme Yeri.................................................................. 737

8. Ödeme Zamanı................................................................................. 744

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 749

B. KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI 

GÖSTERME BORCU (TBK M.316).................................................... 753

1. Genel Olarak .................................................................................... 753

2. Kiralananı Özenle Kullanma Borcu ................................................ 754

3. Komşulara Saygı Gösterme Borcu.................................................. 757

4. Kiralananı Özenle Kullanma Ve Komşulara Saygı Gösterme 

Borcuna Aykırı Şekilde Kullanmanın Sonuçları ............................ 758

a. Kiraya Verenin Kira Süresince Sessiz kalması........................ 758

b. Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Özensiz Kullanım ve 

Komşulara Saygısızlık Nedeniyle Sözleşmenin Feshi ve 

Tahliye ...................................................................................... 761

aa. Kiraya Verenin Kiracıya Süreli Yazılı Uyarıda Bulunması 

Gereken Haller................................................................... 761

bb. Süre Vermeksizin Yazılı Bildirim ile Sözleşmenin Derhal 

Feshi Gereken Durum........................................................ 762

c. Diğer Kira Sözleşmelerinde Fesih................................................... 763

d. Özensiz (Münhasıran kötü) Kullanıma Bağlı Olarak Oluşan Zararın 

Tazmini ............................................................................................ 763

C. TEMİZLİK VE BAKIM GİDERLERİNİ ÖDEME BORCU............... 765

D. AYIPLARI KİRAYA VERENE BİLDİRME BORCU (TBK M.318) 768

E. AYIPLARIN GİDERİLMESİNE VE KİRALANANIN 

GÖSTERİLMESİNE KATLANMA BORCU ...................................... 770

1. Ayıpların Giderilmesine Katlanma ................................................. 770

2. Kiralananın Kiralamak Veya Satın Almak İsteyen Kişiler Tarafından 

Gezilip Görülmesi............................................................................ 772

21

3. Kira Bedelinin İndirilmesi ve Zararının Giderilmesine İlişkin 

Haklar............................................................................................... 772

F. KİRALANANI SÜRE SONUNDA GERİ VERME BORCU (TBK 

M.334)..................................................................................................... 772

1. Genel Olarak .................................................................................... 772

2. Kiralananın Geri Verilmesinin Yerine Getirilme Usulü................. 774

3. Geri Vermenin Zamanı.................................................................... 775

4. Kiracının Geri Verme Yükümlülüğünü İhlal.................................. 776

5. Kiralananın Geri Verme Yeri .......................................................... 777

6. Geri Vermede Kiraya Verenin Yükümlülükleri ............................. 777

a. Kiralananı Geri Teslim Alma Yükümü.................................... 777

b. Kiralananda Yapılan Yenilik, Değişiklikler ile Faydalı Ve 

Zorunlu Masrafların Kiracıya Ödeme Yükümlülüğü .............. 778

7. Geri Vermenin (Teslim) İspatı ........................................................ 780

8. Geri Verme Sonrası Kiralananın Gözden Geçirilme İle Bildirim 

Yükümlülüğü (TBK m.335)............................................................ 782

a. Genel Olarak............................................................................. 782

b. Kiralananın Durumunun Gözden Geçirilmesi ......................... 782

c. Bildirimin Şekli ve İçeriği........................................................ 783

d. Bildirimde Bulunma Zamanı.................................................... 783

aa. Açık Ayıplarda................................................................... 783

bb. Gizli Ayıplarda .................................................................. 784

e. Bildirimde Bulunmama Hali .................................................... 784

9. Kiralananın Geri Verilmesine Bağlı Alacak, Tazminat Talebi İle 

Zamanaşımı...................................................................................... 784

aa. Kiraya Veren Bakımından........................................................ 784

bb. Kiracı Bakımından..................................................................... 791

G. GÜVENCE (DEPOZİTO) PARASI ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ ..... 791

BÖLÜM VI 

KİRA SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN 

BAZI ÖZEL DURUMLAR

I. KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI (TBK 

M.320,M.321)................................................................................................ 793

A. KİRAYA VEREN TARAFINDAN YAPILAN YENİLEME VE 

DEĞİŞTİRME (TBK M.320)................................................................. 793

B. KİRALANANDA YENİLEME VE DEĞİŞTİRME SIRASINDA 

GEÇİCİ TAHLİYE (TBK M.319, M.320)............................................ 795

C. KİRACI TARAFINDAN YAPILAN YENİLEME VE DEĞİŞTİRME 

HARCAMALARI (TBK M.321)........................................................... 797

II. KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI (TBK M.346).................... 802

A. GENEL OLARAK.................................................................................... 802

B. KİRACIYA KİRA BEDELİ VE YAN GİDER DIŞINDA BİR ÖDEME 

YÜKÜMLÜLÜĞÜ GETİRME YASAĞI............................................. 803

C. CEZAİ ŞART VE MUACCELİYET YASAĞI.................................... 804

1. Cezai Şart Yasağı............................................................................. 804

22

2. Muacceliyet Yasağı ......................................................................... 805

III. KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİ (TBK M.310)................................ 805

A. KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİNİN HUKUKİ SONUÇLARI 807

1. Genel Olarak .................................................................................... 807

2. Konut Ve Çatılı İş Yeri Sözleşmeleri Bakımından Yeni Malikin 

Durumu ............................................................................................ 809

IV. KİRALANAN ÜZERİNDE SINIRLI AYNİ HAK SAHİBİ OLMA (TBK 

M.311) ........................................................................................................... 811

V. KİRALANANIN AİLE KONUTU OLMASI (TBK M.349)...................... 811

A. GENEL OLARAK ................................................................................. 813

B. TAPU SİCİLİNE KİRA SÖZLEŞMESİNİN TESCİLİ USULÜ ......... 813

C. KİRA ŞERHİNİN SİCİLDEN TERKİNİ.............................................. 815

D. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA ŞERHİN ETKİSİ ... 816

E. DİĞER TAŞINMAZLARI KONU EDİNEN KİRA 

SÖZLEŞMELERİNDE ŞERHİN ETKİSİ............................................. 818

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 819

VII. ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ (TBK M.322)............ 824

A. GENEL OLARAK ................................................................................. 824

B. ÜRÜN KİRASINDA ALT KİRA.......................................................... 825

C. GENEL HÜKÜMLERE TABİ KİRALARDA ALT KİRA ................. 826

D. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA ALT KİRA ............. 827

E. ALT KİRANIN ŞARTLARI VE SONUÇLARI................................... 829

1. Asıl ve Alt Olmak Üzere En Az İki Kira Sözleşmesinin Varlığı 

Gerekir ............................................................................................. 829

2. Her iki sözleşmede Kiralanan Aynı olmalıdır................................. 829

3. Alt Kiranın yapılmasına Engel Bir Durum Olmamalı.................... 829

a. Genel Olarak............................................................................. 829

b. Asıl sözleşmenin kiraya verenine zarar verecek bir değişikliğe 

yol açmamalı............................................................................. 830

c. Genel Hükümlere Tabi Kirada Asıl sözleşme İle Yasak 

Getirilmemiş, konut Ve Çatılı İş Yeri Kirasında Yazılı Olarak 

İzin Verilmiş Olmalı................................................................. 830

4. Alt Kira İlişkisinin Sonuçları........................................................... 831

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 834

VIII. SÖZLEŞMENİN (KİRACILIK İLİŞKİSİNİN ) DEVRİ (TBK M. 323) 836

IX. KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI (TBK M.336).................................. 839

A. GENEL OLARAK ................................................................................. 839

B. HAPİS HAKKININ KAPSAMI............................................................ 840

C. HAPİS HAKKININ KULLANILMASI................................................ 842

X. KİRALANANIN KULLANILMAMASI (TBK M.324)...................... 843

BÖLÜM VII 

KİRA BELİRLEME (TESPİT) VE 

UYARLAMA DAVALARI

I. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TESPİTİ) DAVALARI ............... 845

A. TARİHSEL GELİŞİM............................................................................ 845

23

B. MÜLGA 818 SAYILI BK DÖNEMİNDE KİRA TESPİTİ 

UYGULAMASI ..................................................................................... 850

C. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİ 

BELİRLENMESİNDE TBK DÖNEMİ ................................................ 853

1. Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında, Kiracı 

Aleyhine Değişiklik Yapılması Yasağı (TBK m. 343, 346)........... 853

2. Kira Bedelinin Belirlenmesinde (Tespit) Yasal Düzenlemeler ...... 856

3. Sözleşmenin Kuruluşunda (İlk Kira Yılı İçin) Kira Belirleme....... 860

4. İlk Yıl Sonrası Yenilenen (Uzayan ) Kira Yılında Kira Bedelinin 

Belirlenmesi ..................................................................................... 863

a. Genel Olarak............................................................................. 863

b. Kiralanan Konut veya Çatılı İş Yeri Niteliğinde Olmalı ..... 864

c. Kiranın İlk Yıl Sonrasındaki (4) Uzama (Yenilenen) Kira Yılları 

İçin Kiranın Belirlenmesi ......................................................... 866

aa. Sözleşmede İlk Yıl Sonrasındaki Yıllar (Yeni Dönem) İçin 

Kira Bedelinde Artış Yapılacağı ve Oranın (Miktarı) 

Belirlenmiş Olması Hali.................................................... 868

bb. Sözleşmede Belirlenen Kira Artış Oranı Bir Önceki Kira 

Yılı 12 Aylık Ortalama TÜFE Oranından Yüksek İse Bir 

Önceki Kira Yılı Ortalama 12 Aylık TÜFE Değişim Oranı 

Artışta Uygulanır ............................................................... 870

cc. Sözleşmede Artış Yapılacağının Kararlaştırılmadığı veya 

Artış Yapılacağının Kararlaştırıldığı Halde Artış Oranının 

Belirtilmediğinde Bir Önceki Kira Yılı Ortalama 12 Aylık 

TÜFE Değişim Oranı Geçmeyecek Şekilde Artışlı Kira 

Belirlenir ............................................................................ 872

dd. Sözleşmede Belirlenen Artış Oranı Bir Önceki Kira Yılı 12 

Aylık Ortalama TÜFE den Daha Düşük İse Sözleşmede 

Kararlaştırılan Artış Oranı Uygulanacağından Bu Orana 

Göre Artırılarak Kira Tespiti Yapılır ................................ 872

ee. Çatılı İş Yeri Kiralarından Kiracısı Tacir, Özel Hukuk Veya 

Kamu Hukuku Tüzel Kişisi Olanlar Bakımından 

01.01.2019 Tarihi Sonrası İçin Kira Sözleşmesinde Artış ve 

Oranının Kararlaştırılmadığı Durum................................. 874

5. 5 (Beş) Yıldan Uzun Süreli , Belirsiz Süreli veya Belirli Süreli Olup 

ilk yıldan itibaren Dört (4) Yenileme Yılı Sonrasında Sözleşme 

Başlangıcından İtibaren Beş (5) Yıldan Sonra Yenilenen Kira 

Dönemi İçin (6. Kira Yılı için) Kiranın Belirlenmesi (Hak Ve 

Nesafet Dönemi).............................................................................. 875

6. Her Beşyıldan Sonraki Yeni Kira Dönemi (Hak ve Nesafet 

Dönemi ) Sonrasındaki Yeni Kira Döneminde Belirleme.............. 883

7. Yabancı Para (Dövizli) Veya Yabancı Paraya Endeksli Kira 

Sözleşmelerinde 13.09.2018 Tarihi Sonrası Dönüşüm ve 

Dönüştürülen “TL “ Üzerinden Kira Tespiti................................... 884

24

a. 13.09.2018 Tarihli R.G. de yayınlanan 85 sayılı 

Cumhurbaşkanlığı Kararı uyarınca dövizli veya dövize endeksli 

kiraların ülke parasına (TL) dönüşümü.................................. 884

b. Ülke Parasına Dönüşen Kiranın 13.10.2020 Tarihi Sonrasındaki 

Yeni (uzayan) Kira Yılı İçin Artış Ve oranı Üzerinde Tarafların 

Mutabakatı Halinde .................................................................. 885

c. Tarafların Artış Ve Oranı Üzerinde Mutabakata Varamamaları 

Halinde...................................................................................... 885

8. Yabancı Para Üzerinden Yapılan Sözleşmelerde Kira Tespiti 

(Belirlemesi ) ................................................................................... 886

9. İş Yeri Kirasında Kiracının 6102 Sayılı TTK da Tacir olarak sayılan 

kişiler İle Özel Hukuk Ve Kamu Hukuku Tüzel Kişileri Olan 

Sözleşmeler Bakımından Erteli (01.07.2012-01.01.2019) Dönemde 

Kira Belirlenmesi (TBK m.344 Düzenlemesinin Uygulanmadığı 

dönem) ............................................................................................ 891

11. Kira Belirleme (Tespit) Davasında Usul Kuralları (TBK m.345).. 895

a. Genel Olarak............................................................................. 895

b. Mülga 818 sayılı BK Zamanında Kira Tespit Davasında Usul899

c. TBK Sonrası Kira Belirlenmesi (Tespit) Davalarında Usul 

Kuralları .................................................................................... 902

aa. Kira Belirlenmesi (Tespit) Davasının Tarafları ................ 902

bb. Kira Tespit Davası Usul ve Şartları................................... 906

aaa. Dava Açılma Zamanı ( TBK m.345 ) :.................... 906

bbb. Davanın Açılma Zamanına Göre Verilen Kararın 

Etkisi.......................................................................... 908

aaaa. Yeni Kira Döneminin Başlangıcından İtibaren 

Bağlayıcı Olma Hali................................................. 908

aaaaa: Kira Sözleşmesinde Kira Artış Şartının 

Bulunmaması Halinde Davanın Yeni Kira 

Döneminin Başından En Az 30 Gün Öncesinde 

Dava Açılması Durumu.................................. 909

bbbbb. Kira Sözleşmesinde Kira Artış Şartı 

Olmadığında Kiraya Veren Tarafından Yeni 

Kira Dönemi Başlangıcından En Geç Otuz Gün 

Önceki Süre İçinde Kiracıya Kira Artışı 

Yapacağına İlişkin Yazılı Bildirim Yapılmış 

Olması Durumu .............................................. 910

ccccc. Sözleşmede Yeni Kira Döneminde Kira 

Bedelinin Artırılacağına İlişkin Bir Hüküm 

Olması Hali..................................................... 912

ddddd. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira 

Bedelinin Tespitine İlişkin Dava.................... 913

bbbb. Yeni Dönem Sonrası İçin Karar Verme.................. 913

cc. Kira Tespit Davası Açılmasında Hukuki Yarar................ 914

dd. Kira Tespit Davalarında Kanun yolu İncelemesi.............. 915

aaa. HUMK Hükümlerinin Uygulandığı Kararlar.......... 915

25

bbb. 6100 sayılı HMK dönemi ........................................ 915

aaaa. İstinaf İncelemesi............................................ 915

bbbb. Temyiz İncelemesi......................................... 916

ee. Kira Tespit Davasına İlişkin Diğer Hususlar.................... 916

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 921

ff. Kira Belirleme (Tespit) Kararı ve Etkisi........................... 927

gg. Tespit (Belirleme) Davasında Verilen Kararın İfası......... 930

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 931

hh. Kira Tespit Davalarında Yargılama Usulü, Harç, Yargılama 

Gideri ve Vekalet Ücreti.................................................... 931

aaa. Genel Olarak ............................................................ 931

bbb. Yargılama Giderleri: ................................................ 932

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 934

ccc. Kira Tespit Davasında Harç....................................... 935

aaaa. Başvurma Harcı .............................................. 936

bbbb. Karar Ve İlam harcı ....................................... 937

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 938

ddd. Kira Belirleme (Tespit) Davasında Vekalet Ücreti . 939

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 941

C. UYARLAMA DAVALARI (TBK M.138 ) .......................................... 943

1. Genel Olarak .................................................................................... 943

2. TBK Öncesi Kira Sözleşmelerinde Uyarlama.............................. 949

3. TBK Döneminde Uyarlama .......................................................... 954

a. Genel Olarak............................................................................. 954

b. Kira Uyarlama Davalarında Arabuluculuk .............................. 956

c. Aşırı İfa Güçlüğüne Dayalı Uyarlama (TBK m. 138)............. 957

aa. Genel Olarak...................................................................... 957

bb. Kira Sözleşmelerinde Aşırı İfa Güçlüğüne Dayalı 

Uyarlama............................................................................ 958

d. Uyarlama Hakkının Sözleşmede Kararlaştırılması İle Dava Dışı 

Kullanımı .................................................................................. 959

aa. Genel Olarak...................................................................... 959

bb. Sözleşmede Uyarlama Konusunda Bir Hükmün

Bulunması.......................................................................... 959

e. Uyarlamanın Dava Yolu ile Yapılması.................................... 961

f. Uyarlama Davasına Hakim Olan İlkeler.................................. 965

aa. Ahde Vefa (Pacta Sund Servanda) İlkesi.......................... 965

bb. Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması (Clausula Rebus 

Sic Stantibus) İlkesi........................................................... 966

cc. İşlem Temelinin Çökmesi İlkesi ....................................... 966

g. Kira Sözleşmesinde Uyarlama Davasının Şartları................... 967

aa. Sözleşmenin Yapıldığı Sırada, Taraflarca Öngörülmeyen ve 

Öngörülmeside Beklenmeyen Olağanüstü Bir Durum 

Sonradan Ortaya Çıkmış Olmalıdır................................... 969

26

bb. Olağanüstü Durum ve Bu Durum Sebebiyle Şartlarda Esaslı 

Değişiklik Meydana Gelmesine Uyarlama Talep Edenin 

Sebep Olmaması Gerekliliği ............................................. 977

cc. Olağanüstü Durumun, Sözleşmenin Yapıldığı Sırada 

Mevcut Olguları, Kendisinden İfanın İstenmesini Dürüstlük 

Kurallarına Aykırı Düşecek Derecede Borçlu Aleyhine 

Ağırlaştırmak Suretiyle Değiştirmiş Olması..................... 978

dd. Borcun İfa Edilmemiş Veya İhtirazı Kayıtla İfa Edilmiş 

Olması................................................................................ 981

h. Uyarlama Kararı ve Sonuçları.................................................. 984

aa. Sözleşme Unsurlarının Uyarlanması................................. 984

bb. Sözleşmenin Feshi (Sona Erdirilmesi).............................. 988

aaa. Sözleşmeden Dönme................................................ 989

bbb. Sözleşmenin Feshi.................................................... 989

I. Kira Sözleşmelerinde Covid-19 Pandemisi Sebepli Aşırı İfa 

Güçlüğü ve Uyarlama Usulü .................................................... 991

İ. Uyarlama Davalarında Geçici Hukuki Korumalar.............. 996

aa. Genel Olarak...................................................................... 996

bb. İhtiyati Tedbir Kararı......................................................... 998

cc. Şartları................................................................................ 998

cc. Teminat .............................................................................. 999

dd. Uyarlama Davalarında İhtiyati Tedbir............................ 1000

k. Uyarlama Davalarında Görev,Yetki Yargılama Giderleri,Harç ve 

Vekalet Ücreti......................................................................... 1002

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1003

D . COVİD-19 SALGINININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ ...... 1012

1. Genel Olarak .................................................................................. 1012

2. Mücbir Sebep,Beklenmeyen Hal, Olağanüstü Durum ve 

Sonuçları ........................................................................................ 1016

a. Genel Olarak........................................................................... 1016

b. Sonuçları ................................................................................. 1019

c. Sözleşmede Taraflarca Kararlaştırılan Şart Olarak Mücbir 

Sebep....................................................................................... 1021

aa. Genel Olarak.................................................................... 1021

bb. Mücbir Sebebin Olumlu Şart Olarak Kararlaştırılması .. 1022

cc. Olumsuz Şart Olarak Düzenleme.................................... 1024

dd. COVİD-19 Pandemisi Bakımından Sözleşme Hükümlerinin 

Değerlendirilmesi ............................................................ 1025

3. Mücbir Sebep Olarak COVİD-19 Pandemisinin Kira Sözleşmesinde 

Tam veya Kısmi İmkansızlık Oluşturması (TBK m.136, m.137) 1026

a. Mücbir Sebebin (Pandeminin) Tam İmkansızlık Oluşturması 

(TBK m.136)........................................................................... 1026

b. Geçici (Askıda Olma) İmkansızlık......................................... 1027

4. Uyarlama Sebebi Olarak Covid-19 Pandemisinin Aşırı İfa Güçlüğü 

Oluşturması .................................................................................. 1030

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI...................................... 1030

27

BÖLÜM VIII 

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ, 

FESHİ VE TAHLİYE DAVALARI

I. GENEL OLARAK...................................................................................... 1039

II. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME USULLERİ............................. 1043

A. TARAFLARIN RIZASI (İKALE) İLE SONA ERME....................... 1043

B. MAHKEME KARARI (TAHLİYE /FESİH) İLE SONA ERME ...... 1044

C. KİRALANANIN YOK OLMASI / ORTADAN KALKMASI.......... 1045

D. KİRACININ SONRADAN HER HANGİ BİR SEBEPLE 

KİRALANANIN MALİKİ OLMASI DURUMU,.............................. 1045

E. AŞIRI YARARLANMA (GABİN), HATA, HİLE VEYA TEHDİT 

SEBEBİYLE SÖZLEŞMENİN TBK M.39 ‘AGÖRE SÜRESİNDE 

AÇILACAK DAVADA VERİLECEK İPTAL KARARI İLE SONA 

ERME.................................................................................................... 1046

F. FESİH,DÖNME VE TAHLİYE .......................................................... 1046

1. Fesih ............................................................................................... 1046

2. Dönme............................................................................................ 1050

3. İhtar, İhbar (Bildirim) ....................................................................... 1051

4. Tahliye Davası .................................................................................. 1051

5. Fesih Ve Tahliyesi Gereken Kira Sözleşmesinin Varlığı............. 1056

6. Fesih ve Tahliye Davalarında Taraf Sıfatı, Dava Hakkı............... 1057

a. Fesih ve Tahliye Davalarında Dava Hakkı ............................ 1057

aa. Kiraya veren ve Kiracının Dava Hakkı (Taraf Sıfatı ) İle 

Tahliye Sebeplerinin Sınırlılığı ....................................... 1057

aaa. Tek ve Birlikte Kiraya Verenlik Halinde Dava 

Hakkı ...................................................................... 1058

bbb. Temsilen Kiraya Verenlik Halinde Dava Hakkı..... 1060

b. Malikin Fesih ve Tahliye Davasında Dava Hakkı................. 1062

aa. Malikin kiraya veren olması durumu .............................. 1062

bb. Kiraya Verenin Malik Olmadığı Durum......................... 1062

cc. Malikin Sözleşmede Vekille Temsili Halinde Dava 

Hakkı................................................................................ 1064

dd. Paylı Mülkiyet Halinde Kiraya Veren Olmayan Paydaşın 

Durumu ............................................................................ 1064

ee. Elbirliği Mülkiyetinde Kiraya Veren Olmayan Ortağın 

Durumu ............................................................................ 1066

c. Birlikte (Birden Çok) Kiraya Verenlik Halinde Durum ........... 1067

d. Çıplak Mülkiyette (İntifa Ve Sükna Hakkının Başkasına Ait 

Olduğunda) Durum................................................................. 1068

e. Yeni Malikin Dava Hakkı ...................................................... 1068

aa. Yeni Malikin Önceki Malikin Taraf Olduğu Sözleşmeye 

Dayalı Olarak Dava Hakkı .............................................. 1069

bb. Yeni Malikin Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davası Açma 

hakkı ................................................................................ 1069

28

cc. Yeni Malikin Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası Açma 

Hakkı................................................................................ 1070

dd. Yeni Malikin İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası 

Açma Hakkı..................................................................... 1071

ee. Yeni Malikin Tahliye Taahüdü Nedeniyle Tahliye Davası 

Açma Hakkı..................................................................... 1071

ff. Paydaşın Diğer Payı Satın alması Hali.............................. 1072

gg. Sonradan İntifa Hakkı sahip olunması............................. 1073

hh. Diğer Mülkiyeti Devir Hallerinde Durum ....................... 1073

ıı. Önceki Kiraya Veren Veya Malikin Dava Hakkını Devri 1073

f. Fesih ve Tahliye Davalarında Pasif Taraf (Husumet) Ehliyeti ........ 1073

aa. Genel Olarak ............................................................................ 1073

bb. Birlikte Kiracılık Halinde Fesih ve Tahliye ............................ 1074

cc. Kiracının, Sözleşmenin Paydaşlar Arasında Yapılması, Davanın 

Devamı Sırasında Alt Kiraya Verilmesi, Devri, Ölümü ve İflası 

Halinde Pasif Taraf Sıfatı ....................................................... 1075

dd. Kiralananın Aile Konutu, Kiracıların Evli Eş Olması 

Durumu ................................................................................... 1078

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1078

g. Tahliye Davalarında Islah.............................................................. 1087

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1091

h. Tahliye Davalarında Yargılama Giderleri..................................... 1094

ı. Tahliye Davalarında Harç.............................................................. 1096

i. Tahliye Davalarında Vekalet Ücreti.............................................. 1097

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI...................................... 1099

k. Dava Açma Süresinin Süre Tutum İhtarıyla Uzaması 

(TBK m.353).................................................................................. 1113

l. Fesih Ve Tahliye Davalarına Özgü Diğer Usul Kuralları............. 1116

III. ÖZEL KANUNLARDAKİ FESİH VE TAHLİYE NEDENLERİ ............ 1119

A. 2886 SAYILI KANUNA GÖRE KİRAYA VERİLEN TAŞINMAZLAR 

BAKIMINDAN SÜRE BİTİMİNE DAYANAN TAHLİYE............. 1119

1. Kiraya Verenin Sıfatına Göre Kapsam.......................................... 1119

2. Kiralanan Bakımından Kapsam..................................................... 1121

3. Sözleşme Usulü Bakımından......................................................... 1121

4. Tahliye Usulü................................................................................. 1121

a. Süre Bitimine Bağlı Tahliye................................................... 1121

aa. Kiralananın Kira Sözleşmesi Genel Hükümlerine veya 

Ürün Kirasına Tabi Taşınmaz Olması Hali .................... 1121

bb. Kiralananın Konut ve Çatılı İş Yeri Niteliğinde Taşınmaz 

Olması Hali...................................................................... 1123

cc. Sürenin Bitmesi Sonrasında Tahliye Talebinin 

İncelenmesi ...................................................................... 1123

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1128

IV. KİRA GENEL HÜKÜMLERİNE GÖRE FESİH VE TAHLİYE 

NEDENLERİ............................................................................................... 1135

29

A. KİRACININ KİRALANANDAKİ ÖNEMLİ AYIP SEBEBİYLE 

SÖZLEŞMEYİ FESHİ (TBK M.305 VD.).......................................... 1135

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI...................................... 1144

B. TEMERRÜT NEDENİYLE FESİH VE TAHLİYE (TBK M. 315, 

İİK.M. 269/B-4).................................................................................... 1149

1. Genel Olarak .................................................................................. 1149

2. Kiracıya Yazılı İhtar Tebliği.......................................................... 1151

a. Yazılı İhtar Unsurları.............................................................. 1151

b. İhtarda Bulunması Gereken Ödeme Süreleri ......................... 1152

c. Süre Hesabı............................................................................. 1153

d. İhtarın Usulü ve Tebliği.......................................................... 1153

e. İhtarnamenin Yazılı veya Ödeme Emri Suretiyle Tebliği... 1154

3. İhtara konu olan meblağın (kira bedeli ve yan giderin) verilen sürede 

ödenmemiş olması ......................................................................... 1155

4. Temerrüt Oluşturan Alacağın Kapsamı ........................................ 1157

5. Dava Açma Hakkı.......................................................................... 1159

a. Kiraya Verenin Dava Açma Hakkı ........................................ 1159

b. Kiraya Veren Olmayan Malikin Dava Hakkı ........................ 1161

c. Kiralananı Yeni İktisap Edenin Dava Hakkı.......................... 1162

6. Davalı Olma (Pasif Husumet) Sıfatı.............................................. 1163

7. Dava Açma Süresi ......................................................................... 1164

8. Ödemenin Süresinde Yapılmaması Üzerrine SHM ‘de Dava 

Açılması ......................................................................................... 1165

a. Doğrudan SHM ‘de Açılan Davada Talep ve Savunmaların 

İncelenmesi ............................................................................. 1165

b. İlamsız İcra Takibi Sonrası SHM ‘de İtirazın İptali ile Tahliye 

Davası Acılması...................................................................... 1168

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1169

C. KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI 

GÖSTERME BORCUNA AYKILIK NEDENİYLE FESİH VE 

TAHLİYE (TBK M.316)...................................................................... 1185

1. Genel Olarak .................................................................................. 1185

2. Genel Hükümlere Tabi Kiralar ve Ürün Kirasında Özenle Kullanma 

ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık Halinde Kiraya 

Verenin Fesih Hakkı (TBK m.316/ 2, m.364).............................. 1186

3. Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Sözleşmeye Aykırılık Halleri. 1187

a. İhtarı Gerektiren Akde Aykırılık Halleri (TBK m. 316/2) .... 1187

b. İhtar Gerektirmeyen Aykırılık (Açıktan Fena Kullanım) 

Halleri(TBK m. 316/ 3).......................................................... 1189

4. Dava Hakkı .................................................................................... 1190

5. Davalı Taraf Sıfatı ......................................................................... 1191

6. Dava Açma Süresi ......................................................................... 1191

7. Dava Açma Şartları........................................................................ 1192

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1193

D. KİRA SÖZLEŞMESİNİN OLAĞAN SEBEPLERLE FESHİ ........... 1211

a. Genel Olarak .................................................................................. 1211

30

b. Belirli Süreli Sözleşmelerin Süre Bitimi Nedeniyle Fesih ve 

Tahliyesi (TBK m. 327, İİK m. 272)............................................. 1212

aa. Genel Hükümlere Tabi Sözleşmeler Bakımından Süre Bitimi 

Nedeniyle Fesih Ve Tahliye (TBK m. 327, İİK m. 272)....... 1213

aaa. Sözleşme Belirli Süreli Olarak Yapılmış Olmalıdır....... 1213

bbb. Sözleşmedeki Kararlaştırılan Belirli Sürenin Sona Ermiş 

Olması Gerekir................................................................. 1213

ccc. Kiracı Süre Bittiği Halde Kullanım veya Faydalanmaya, 

Kiraya Veren Kira Bedelini Tahsile Devam 

Etmemelidir ..................................................................... 1214

ddd. Kiralananın Kiraya Verenin Bilgisi İle Veya Onun Karşı 

Koymaması Üzerine Kullanımının Devamı Halinde 

Belirsiz Süreli Sözleşmeye Dönüşür............................... 1214

eee. Belirli Süreli Sözleşmenin Belirsiz Süreli Sözleşme Haline 

Gelmesi ............................................................................ 1217

fff. Dava Açma Zamanı......................................................... 1220

bb. Belirli Süreli Ürün Kirasında Süre Bitimi ile Fesih ve Tahliye 

(TBK m.367)........................................................................... 1220

cc. Belirli Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesi ........ 1221

dd. 2886 Sayılı Kanun Kapsamında Kalan Taşınmazların Belirli 

Süreli Kiralanmaları (2886 Sayılı Kanunun 75. Maddesi).... 1222

c. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Bildirimi Ve Tahliye (TBK m. 

328-329)......................................................................................... 1223

aa. Genel Hükümlere Tabi Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri 

Bakımından Fesih Ve Tahliye (TBK m. 328 -330)............... 1223

aaa. Genel Olarak (TBK m.328)............................................. 1223

bbb. Belirsiz Süreli Taşınmaz veya Taşınır Yapı Kira 

Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi ve Tahliye 

(TBK m.329).................................................................... 1224

aaaa. Fesih Dönemi.......................................................... 1225

bbbb. Fesih Bildirim Süresi............................................. 1225

bb. Belirsiz Süreli Ürün Kirasının Feshi (TBK m. 368)............... 1228

cc. Belirsiz Süreli Taşınır Kiralarının Fesih Bildirimi İle Sona 

Erdirilmesi (TBK m. 330) ...................................................... 1229

aaa. Genel Olarak.................................................................... 1229

bbb.Kiraya Verenin Mesleki Faaliyeti Gereği Olarak Kiraladığı 

Taşınırların Durumu (TBK m.330/2).............................. 1229

dd. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Sözleşmelerinin Fesih 

Bildirimi İle Sona Erdirilmesi (TBK m. 347)........................ 1230

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1231

E. OLAĞANÜSTÜ SEBEPLERLE FESİH VE TAHLİYE ................... 1242

1. Önemli Sebeplerle Fesih (TBK m.331) ........................................ 1242

a. Genel Olarak........................................................................... 1242

b. Uygulama Koşulları................................................................ 1245

c. Covid-19 Pandemisi Bakımından Olağanüstü Fesih 

Değerlendirilmesi ................................................................... 1248

31

d. Fesih hakkının Kullanımının Sonuçları ................................. 1249

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1250

2. Kiracının İflası Halinde Fesih (TBK m.332) ................................ 1253

a. Genel Olarak........................................................................... 1253

b. Kiracı Hakkında İflas Erteleme Kararı Verilmesi Halinde 

Durum;.................................................................................... 1254

3. Kiracının Ölümü Sebepli Olağanüstü Fesih (TBK m. 333) ......... 1256

V. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN FESHİ İLE 

DAVA YOLU İLE SONA ERDİRİLMESİ............................................... 1257

A. GENEL OLARAK ............................................................................... 1257

B. BELİRLİ VE BELİRSİZ SÜRELİ KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA 

SÖZLEŞMESİNİN FESİH BİLDİRİMİ YOLU İLE SONA 

ERDİRİLMESİ..................................................................................... 1261

1. 2886 Sayılı Kanun Kapsamında Kiraya Verilen Konut Ve Çatılı İş 

Yerleri Bakımından ....................................................................... 1261

2. Belirli Süreli Konut Ve çatılı İş Yeri Kiraları Bakımından Süre 

Bitimi ile Fesih Ve Tahliye (TBK m.347/1)................................. 1262

a. Kiracı Bakımından Belirli Süreli Kirada Fesih ......................... 1263

b. Belirli Süreli Sözleşmelerde Süre Bitimi Sebepli Olarak Kiraya 

Veren Bakımından Fesih ........................................................ 1266

aa. Genel Olarak.................................................................... 1266

bb. Sözleşmenin TBK 300. Maddesine Uygun Olarak Yapılmış, 

Belirli Süreli Konut Veya Çatılı İş Yeri Kirası 

Olmalıdır.......................................................................... 1267

cc. Sözleşme Süresinin Bitimi Sonrası Yıldan Yıla Yenilenerek 

Uzamalar Toplamının 10 Yılı Tamamlaması Gerekir.... 1267

dd. Kiralanan, Niteliği İtibariyle Türk Borçlar Kanununun 

Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarına İlişkin Hükümlere Tabi 

Olmalıdır.......................................................................... 1269

ee. Fesih Bildiriminin Yazılı (Adi Yazılı, İadeli Taahhütlü 

Mektupla, Telgrafla Veya Noter Vasıtası İle) Olarak 

Yapılması Gerekir. (TBK m.348)................................. 1270

ff. Dava Hakkı ...................................................................... 1271

gg. Geçiş Dönemi (01.07.2012-01.07.2014/01.07.2017)..... 1272

3. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Kirasında Bildirim Yolu İle 

Fesih ............................................................................................... 1274

a. Kiraya Veren Bakımından Fesih............................................ 1274

b. Kiracı Bakımından Fesih........................................................ 1275

c. Fesih Bildirimi Yazılı Olarak Yapılmalıdır. (TBK m.348)... 1276

4. Aile Konutu Niteliği Bulunan Kiralananın Feshi ......................... 1276

5. Kiracının ölmesi Durumu .............................................................. 1277

a. Genel Olarak........................................................................... 1277

b. Çatılı İş Yeri Kiraları Bakımından Kiracının ölümü (TBK 

m.356)..................................................................................... 1278

c. Konut Kirasında Kiracının Ölümü ......................................... 1278

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1279

32

C. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA DAVA YOLU İLE 

TAHLİYE ............................................................................................. 1282

1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Davaları......................... 1282

a. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye Davaları (TBK m. 

350/1)...................................................................................... 1282

aa. Genel Olarak.................................................................... 1282

bb. Dava Hakkı ...................................................................... 1282

aaa. Kiraya Veren ............................................................ 1282

bbb. Kiraya Veren Olmayan Malik................................. 1283

ccc. Kiralananın Paylı Mülkiyete Tabi Olması Hali....... 1283

ddd. Kiralananın Elbirliği Mülkiyeti Konusu Olması 

Hali ......................................................................... 1284

eee. Kiralananın Yeni Malike İntikalinde Dava Açma 

Hakkı ...................................................................... 1284

fff. İntifa Hakkı Sahibinin Dava hakkı............................ 1285

ggg. Tüzel kişilerde Tahliye Davası Açma Hakkı.......... 1285

cc. Davalı Olma Sıfatı........................................................... 1285

dd. Konut Gereksinimi Sebebiyle Tahliye............................ 1285

aaa. Kiraya Verenin Kendisinin Konut Gereksinimi 

Sebebiyle Kullanma Zorunluluğunun Bulunması. 1286

bbb. Kiraya Verenin, Altsoyu, Üstsoyu Veya Kanun Gereği 

Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişilerin Konut 

Gereksinimi Sebebiyle Kullanma Zorunluluğunun 

Bulunması............................................................... 1287

ccc. Kiraya Verenin Eşinin ve Çocuklarının Konut 

Gereksinimi ............................................................ 1288

ddd. Kiralananın Kısmen Tahliyesi Davaya Konu 

Olabilir.................................................................... 1288

eee. İş Yeri Gereksinimi................................................ 1288

ff. Gereksinim Halinin Dava Açılması , Devamı Sırasında 

Bulunmalı, Samimi ve Gerçek olmalı............................. 1291

gg. Taraf Teşkili İle Usuli Şartlar.......................................... 1292

hh. Dava Açma Süresi ........................................................... 1294

aaa. Genel Olarak .......................................................... 1294

bbb. Belirli Süreli Kiralarda Dava Açma Süresi ........... 1294

ccc. Belirsiz Süreli Kiralarda Dava Açma süresi.......... 1295

ddd. Dava Açma Süresinin Uzaması ............................. 1296

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1297

b. Yeni Malikin Gereksinim Sebebiyle Dava Açma Hakkı (TBK 

m. 351).................................................................................... 1312

aa. Genel Olarak.................................................................... 1312

bb. Dava Hakkı ...................................................................... 1314

cc. Davalı Olma Sıfatı........................................................... 1315

dd. Yazılı Bildirim Şartı ........................................................ 1315

ee. Gereksinim Sebebiyle Kiralananı Kullanma Zorunluluğu 

Bulunmalı ve Bu Durum Kanıtlanmalıdır....................... 1317

33

ff. Kiracının Muvazaa İddiası .............................................. 1317

gg. Dava Açma Süresi ........................................................... 1318

c. Kiralananın Yeniden İnşası Veya İmarı Nedeniyle Tahliye 

(TBK m. 350/2) ...................................................................... 1326

aa. Genel Olarak.................................................................... 1326

bb. Kiralanan Taşınmazın Yıkılıp Yeniden İnşası Veya İmar 

Amacıyla Esaslı Onarım, Genişletilme ya da Değiştirilme 

Olmalı .............................................................................. 1326

cc. Kiralanandaki Yeniden İnşa Veya Esaslı İmarı Sırasında 

Taşınmazın Sözleşmedeki Amaçlanan Şekilde Konut Veya 

İş Yeri Olarak Kullanımı Mümkün Olmamalıdır........... 1328

dd. Yeniden İnşa Yada İmarı İçin Sunulan Projenin Mevzuat 

Kapsamında Kiralanana Uygulanması Mümkün 

Olmalıdır.......................................................................... 1328

ee. Dava Açma Süresi ve Diğer Usuli Şartlar ...................... 1328

ff. Dava Hakkı ...................................................................... 1329

gg. Davalı Sıfatı ..................................................................... 1329

hh. Süre Uzaması (TBK m.353)............................................ 1330

ıı. Başkasına Kiralama Yasağı (Kiracının yeniden kiralama 

hakkı) ............................................................................... 1330

2. Kiracıdan Kaynaklanan Nedenlerle Tahliye Davaları.................. 1336

a. Yazılı Boşaltma (tahliye) Üstlenmesi (taahhüdü) nedeniyle 

Tahliye Davası (TBK m. 352/1) .......................................... 1336

aa. Genel Olarak.................................................................... 1336

bb. Üstlenme (Taahhüt) Kiralananın Kiracıya Teslimi Sonrası 

Verilmiş Olmalıdır........................................................... 1337

cc. Üstlenme (Taahhüt) Yazılı Olarak Kiracı Veya Yetkili 

Temsilcisi Tarafından Yapılmış Olmalıdır ..................... 1338

dd. Üstlenmenin (Taahhüdün) Boşaltma Tarihini İçermesi 

Gerekir. ............................................................................ 1340

ee. İmza İnkarı Yapılmayan Yazılı Taahhüdün Belge ve 

Boşaltma Tarihlerinin Sonradan Tamamlanması ........... 1341

ff. Kiraya Verenin Hakları ................................................... 1341

gg. Dava Açma Süresi ........................................................... 1342

hh. Dava Hakkı ...................................................................... 1344

ıı. Davalı Olma Sıfatı.............................................................. 1344

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1346

b. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2)................ 1352

aa. Genel Olarak.................................................................... 1352

bb. Kiraya Verenin Muaccel Olan Kira Bedelini Ödememesi 

Nedeniyle Kiracıya Aynı Kira Süresi veya Bir Kira Yılı 

İçinde İki Haklı İhtar Yapılmış Olmalıdır....................... 1353

cc. İhtarların Haklı ve Yazılı Olması Gerekir....................... 1354

dd. Süre ................................................................................ 1356

ee. Dava Hakkı ...................................................................... 1357

ff. Davalı Olma Sıfatı........................................................... 1358

34

c. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Beldede 

Konutunun Bulunması (TBK m.352/son).............................. 1361

aa. Genel Olarak.................................................................... 1361

bb. Şartları.............................................................................. 1362

aaa. Kiralananın ve İle Birlikte Yaşayan Eşinin Sahip 

Olduğu Taşınmazın Konut Niteliği İle Kullanımı Söz 

Konusu Olmalıdır................................................... 1362

bbb. Kiracının kendi veya Birlikte Yaşadığı (TMK m. 197 ) 

Uyarınca Ayrı Yaşamakta Hakkının Olmadığı 

Hallerde ) Eşinin, Sahibi Olduğu Oturmağa Elverişli 

Konutunun Bulunması Gerekir.............................. 1362

ccc. Kiralananla Aynı Belde Veya İlçede Bulunması 

Gerekir.................................................................... 1363

ddd. Kiracı Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Sahip Olduğu 

Taşınmazın Sosyal ve Sağlık Yönünden Oturmaya 

Uygun Bir Konut Olması Gerekir.......................... 1363

ddd. Sözleşmenin Kurulması Sırasında Kiraya Verence Bu 

Durumun Bilinmemesi Gerekir ............................. 1364

cc. Süre ................................................................................ 1364

dd. Davacı Sıfatı .................................................................... 1364

ee. Davalı Olma Sıfatı........................................................... 1364

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1364

3. Yeniden kiralama Yasağı (TBK m.355) ....................................... 1366

a. Genel Olarak........................................................................... 1366

D. KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ İLE KİRALANANIN 

TAHLİYESİNİN SONUÇLARI.......................................................... 1367

1. Kiracı Bakımından Sonuçları ........................................................ 1367

a. Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu (TBK m. 334) İle Buna 

Bağlanan Sonuçlar.................................................................. 1367

aa. Genel Olarak.................................................................... 1367

bb. Kiralananın Kiraya Verene Teslimi ................................ 1370

cc. Geri Teslim Yeri Ve Zamanı........................................... 1371

dd. Geri Vermede Kiraya Veren............................................ 1371

ee. Geri Verme Yükümlülüklerine Aykırılık Nedeniyle 

Kiracının Sorumlulukları................................................. 1372

aaa.Genel Olarak.............................................................. 1372

bbb. Hor Kullanma Tazminatı ....................................... 1373

ccc . Eski Hale Getirme Tazminatı ............................... 1375

b. Kiralananın Geç Teslime Bağlı Olarak Kararlaştırılan Ceza 

Koşulu ..................................................................................... 1376

2. Kiraya Veren Bakımından Geri Vermenin Sonuçları................... 1379

a. Faydalı ve Zorunlu Masraf Tazminat Sorumluluğu .............. 1379

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1382

b. Fesih ve Tahliye Davasında Kiralananın Geri Verilme 

Sonrasında Kiraya Verenin Kiralananı Gözden Geçirme Ve 

Bildirim Yükümlülüğü (TBK m. 335)................................... 1384

35

aa. Genel Olarak.................................................................... 1384

bb. Kiralananın Durumunun Gözden Geçirilmesi................ 1384

cc. Gözden Geçirmenin Zamanı ........................................... 1385

dd. Yazılı Bildirim Zorunluluğu............................................ 1385

ee. Bildirim Zamanı............................................................... 1385

aaa. Açık Eksiklik ve Ayıplarda.................................... 1385

bbb. Gizli Ayıplarda....................................................... 1386

ff. Zamanında Bildirimin Yapılmamasının Sonuçları......... 1386

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1386

3. Erken Tahliye (Haksız Fesih) Halinde Tarafların Durumu (TBK m. 

325) (Makul süre tazminatı).......................................................... 1387

a. Genel Olarak........................................................................... 1387

b. Kiraya Veren Talepleri Bakımından ...................................... 1389

c. Kiracı Talepleri Bakımından .................................................. 1390

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1391

BÖLÜM IX 

KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN ALACAK ,

TAZMİNAT VE MENFİ TESPİT DAVALARI

I. GENEL OLARAK...................................................................................... 1395

II. KİRAYA VERENİN KİRA SÖZLEŞMESİ SEBEPLİ OLARAK 

AÇABİLECEĞİ ALACAK VE TAZMİNAT DAVALARI..................... 1397

A. KİRA ALACAĞI DAVALARI........................................................... 1397

1. Genel Olarak .................................................................................. 1397

2. Kira Alacağı ile Stopaj ve KDV.................................................... 1401

3. Ödeme Zamanı............................................................................... 1403

4. Ödeme Yeri.................................................................................... 1406

5. Kira Alacağı Tahsilatında Makbuz Düzenlenmesi ....................... 1408

6. Kira Parasında Yapılabilecek Artış, İndirim ve Mahsuplar.......... 1409

a. Artışlı Talep ............................................................................ 1409

b. Kiralanana Yapılan Zorunlu ve Faydalı Masrafların Takas ve 

Mahsubu.................................................................................. 1410

7. Kısmi ve Belirsiz Alacak Davası................................................... 1410

8. Kira Sözleşmesinden Doğan Alacak Davalarında Arabuluculuk. 1413

a. İhtiyari Arabuluculuk ............................................................ 1413

b. Ticari Dava Niteliğinde Olan Kira Sözleşemelerinden 

Kaynaklanan Davalarda Zorunlu Arabuluculuk.................. 1415

9. Alacak Davasında Davalı Kiracının Savunmaları ........................ 1417

10. Davacı Sıfatı................................................................................... 1421

11. Davalı Sıfatı ................................................................................... 1423

12. Kira Alacağında Zamanaşımı........................................................ 1425

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1427

B. KİRA SÖZLEŞMESİNDE KEFALET VE KEFİLİN 

SORUMLULUĞUNDAN DOĞAN DAVA....................................... 1444

1. Genel Olarak .................................................................................. 1444

2. Kefaletin Koşulları, Süresi ve Sorumluluğun Kapsamı................ 1446

36

a. Kefaletin Şartları..................................................................... 1446

b. Kefaletin Süresi....................................................................... 1448

c. Kefaletin Kapsamı .................................................................. 1451

d. Zamanaşımı............................................................................. 1451

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1452

C. KİRALANANIN SÜRESİNDEN ÖNCE ERKEN TAHLİYESİ 

HALİNDE KİRAYA VERENİN TAZMİNAT HAKKI (MAKUL SÜRE 

TAZMİNATI -TBK M. 325)................................................................ 1462

1. Genel Olarak .................................................................................. 1462

2. Makul Süre..................................................................................... 1463

3. Tazminat Kapsamı......................................................................... 1466

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1469

D. HOR KULLANMA TAZMİNATI...................................................... 1475

1. Genel Olarak .................................................................................. 1475

2. Bildirim Süresi............................................................................... 1477

3. Taraflar........................................................................................... 1478

4. Hor kullanmanın İspatı .................................................................. 1478

5. Alacağın Muaccel Olduğu Tarih ve Faiz Başlangıç Tarihi .......... 1481

6. Hor Kullanma Halinde Tazminat Hesaplama Usulü .................... 1482

7. Zamanaşımı.................................................................................... 1484

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1485

E. ESKİ HALE GETİRME TAZMİNATI............................................... 1490

1. Genel Olarak .................................................................................. 1490

2. Bildirim Süresi............................................................................... 1492

3. Tazminat Kapsamı......................................................................... 1494

III. KİRACININ AÇABİLECEĞİ ALACAK TAZMİNAT VE DİĞER 

DAVALAR ................................................................................................. 1499

A. KİRALANANI İYİLEŞTİRME BEDELİ ALACAĞI DAVASI (TBK 

M.321)................................................................................................... 1499

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1502

B. KİRACININ FAYDALI VE ZORUNLU MASRAFLARA İLİŞKİN 

TAZMİNAT DAVASI......................................................................... 1502

1. Genel Olarak .................................................................................. 1502

2. Sözleşme İle Düzenleme ............................................................... 1504

3. Kiracı Tarafından Kiralanana Yapılan Masraflar ......................... 1506

a. Zorunlu Masraf....................................................................... 1506

b. Faydalı masraf......................................................................... 1507

c. Lüks masraflar ........................................................................ 1507

d. Sökülebilir imalat.................................................................... 1508

e. Kullanmakla tükenen şeyler................................................... 1508

f. Tezyinat ve Süslemeler........................................................... 1508

g. Kiralananın Tahliye Edilmiş Olması...................................... 1509

h. Faydalı ve Zorunlu Masrafların Geri Verilmesi Talebinin 

Hukuki Mahiyeti (Vekaletsiz İşgörme ve Sebepsiz 

Zenginleşme) .......................................................................... 1511

aa. Genel Olarak.................................................................... 1511

37

bb. Vekaletsiz İş Görme Hükümlerine Göre Talep .............. 1511

cc. Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Talep ........... 1514

ı. Zamanaşımı............................................................................. 1516

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1516

C. GÜVENCE / DEPOZİTO BEDELİ ALACAĞI DAVASI................. 1525

1. Genel Olarak .................................................................................. 1525

2. TBK Döneminde Uygulama.......................................................... 1526

3. Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında TBK Öncesi Depozito /Güvence 

Uygulaması .................................................................................... 1527

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1531

D. YENİDEN KİRALAMA YASAĞINDAN DOĞAN TAZMİNAT 

DAVASI (TBK M.355)........................................................................ 1535

1. Genel Olarak .................................................................................. 1535

2. Koşulları......................................................................................... 1536

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1538

E. ERKEN FESİH/TAHLİYE NEDENİYLE KİRACININ AÇABİLECEĞİ 

DAVALAR........................................................................................... 1541

1. Genel Olarak .................................................................................. 1541

2. İstirdat Davası ................................................................................ 1542

3. Kâr Yoksunluğuna Dayalı Tazminat Talebi ................................. 1543

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1544

F. KİRACILIK SIFATININ TESPİTİ DAVASI..................................... 1546

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1549

G. AYIBA DAYALI TAZMİNAT DAVASI (KİRALANANIN 

SÖZLEŞMEDE AMAÇLANAN KULLANIMA UYGUN TESLİM 

EDİLMEME, BULUNDURMAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜNE 

AYKIRILIK)......................................................................................... 1551

1. Kiracının Kiralananın Kullanıma Elverişli Olarak Tesliminin 

Gerçekleştirilmemesi Halinde Tazminat Talebi ........................... 1556

2. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesinden Sorumluluk 

(TBK.m.305 vd.)............................................................................ 1557

H. ZAPTTAN DOĞAN TAZMİNAT DAVASI...................................... 1557

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1558

I. CEZA KOŞULU TALEPLİ DAVALAR............................................ 1564

1. Genel Olarak .................................................................................. 1564

2. Kira Sözleşmelerinde Ceza Koşulu............................................... 1565

3. Gecikme Cezası (Tazminatı ) -Ceza Koşulu................................. 1568

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1568

İ. İCRA İNKAR TAZMİNATI ............................................................... 1577

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1579

F. ALACAK VE TAZMİNAT DAVALARINDA YARGILAMA USULÜ 

İLE VEKALET ÜCRETİ , HARÇ VE YARGILAMA GİDERİ....... 1581

1. Görev.............................................................................................. 1581

2. Yetki............................................................................................... 1586

3. Yargılama Usulü............................................................................ 1587

4. Vekalet Ücreti................................................................................ 1589

38

5. Harçlar............................................................................................ 1591

a. Genel Olarak........................................................................... 1591

b. Harçtan Muaf Olan Kurum ve Kişiler.................................... 1591

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1593

6. Alacak ve Tazminat Davalarında Yargılama Giderleri ................ 1594

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI.............................. 1595

BÖLÜM X

İCRA HUKUKUNDA KİRALANAN 

TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ

I . MEVZUAT ................................................................................................. 1599

A. 2004 SY. İCRA VE İFLAS KANUNUN İLGİLİ MADDELERİ...... 1599

B. TÜRK BORÇLAR KANUNUN İLGİLİ MADDELERİ.................... 1603

II. GENEL OLARAK ........................................................................................ 1604

III. KİRA BEDELİ VE YAN GİDERLERİN VERİLEN SÜREDE 

ÖDENMEMESİ DURUMUNDA KİRALANAN TAŞINMAZLARIN 

İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ (İİK M. 269-269D) ............... 1605

A. GENEL OLARAK ............................................................................... 1605

1. Takip Talebi................................................................................... 1608

a . Genel Olarak........................................................................... 1608

b . Yetkili İcra Dairesi ................................................................. 1608

c. Takip talebinin alacaklısı........................................................ 1609

d. Takip Talebinin Borçlusu ....................................................... 1612

e. Takipte Muaccel Olan Ödeme Miktarı İçin Haciz ve Tahliye 

Talep Edilmeli......................................................................... 1613

2. Ödeme Emri................................................................................... 1617

3. Borçlu Kiracının Ödeme Emrine İtiraz Etmeyerek Ödemeyi Yapması 

(İİK m.269/a) ................................................................................. 1620

4. Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesi ve Ödemenin Hiç Yapılmaması 

veya EksikYapılması Halinde Haciz ve Tahliye Talebi 

(İİK m.269/a) ................................................................................. 1624

a. Genel Olarak........................................................................... 1624

b. İcra Dairesine Haciz Başvurusu ............................................. 1624

c. İcra Mahkemesine Tahliye Başvurusu ve Süresi................... 1625

d. Tahliye talebinin İnceleme Usulü ile Karar........................... 1625

e. Verilen Kararın Yerine getirilmesi ile Menfi tespit............... 1629

5. Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi İle İtirazın Kaldırılması ve Tahliye 

İncelemesi (İİK m.269/b vd.) ........................................................ 1629

a. Genel Olarak........................................................................... 1629

b. İcra Mahkemesine İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talepli 

Olarak Başvuruda Bulunulması ............................................. 1632

c. İstem süresi ............................................................................. 1635

d. İtirazın Kaldırılması ile Tahliyede İnceleme Usulü............... 1636

aa. Genel Olarak ..................................................................... 1636

bb. Kira Sözleşmesine ve Kiracılığa İtirazın İncelenmesi (İİK 

m.269/b)........................................................................... 1638

39

aaa. Sözlü Kira Sözleşmesine Dayanan Takiplerde 

İnceleme ................................................................. 1638

bbb. Adi Yazılı Kira Sözleşmesine Dayanan Takipte 

Kiracılığa İtiraz ...................................................... 1639

ccc. Noterlikte Düzenlenmiş veya Onaylanmış Kira 

Sözleşmesine Dayanan Takiplerde İnceleme ........ 1639

cc. Kira Sözleşmesi (kiracılık) Dışındaki itirazın Kaldırılması 

ile Tahliye Talebinin İncelenmesi (İİK m.269/c) ........... 1640

aaa. Genel Olarak .......................................................... 1640

bbb. Değişik İtiraz Sebeplerinin (Kira Bedeli İtirazı, 

Ödeme, Takas, Sona Erme, zamanaşımı vs.) 

İncelemesi............................................................... 1641

dd. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebi İncelemesi 

Sonucunda Verilecek Kararlar ........................................ 1645

aaa. İtirazın Kaldırılması ile Tahliye Kararı ................. 1645

bbb. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebinin Reddi 

Kararı...................................................................... 1646

ccc. İtirazın Kaldırılması Kararı...................................... 1648

ddd. İtirazın Kaldırılmasının Kabulü ile Tahliye Talebinin 

Reddi kararı............................................................ 1648

eee. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebinin Konusuz 

Kalması................................................................... 1649

6. İlamsız Tahliye Takibi Sonrası SHM ‘de Açılabilecek Davalar.. 1650

a. Genel Olarak........................................................................... 1650

b. SHM ‘de Tahliye Davası Açılması ( TBK m.315 )........... 1650

c. İtirazın İptali ve Tahliye Davası Açılması (İİK m.67 )............. 1651

d. Menfi Tespit ve İstirdat Davası (İİK m.72 ) .......................... 1654

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1655

IV. KİRALANAN TAŞINMAZLARIN KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ 

VEYA YAZILI OLARAK BOŞALTMAYI ÜSTLENME (YAZILI 

TAHLİYE TAAHÜDÜ) SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYESİ (İİK M. 272-

275).............................................................................................................. 1677

A. GENEL OLARAK ............................................................................... 1677

B. KİRA SÖZLEŞMESİ GENEL HÜKÜMLERİNE (ADİ KİRA ) VEYA 

ÜRÜN KİRASINA TABİ TAŞINMAZLARIN SÜRE BİTİMİNDE 

İLAMSIZ TAHLİYESİ........................................................................ 1680

1. Genel Olarak .................................................................................. 1680

3. İlamsız Tahliye Takibinde Bulunma Süresi.................................. 1683

4. Takip Talebi................................................................................... 1684

4. Tahliye Emri .................................................................................. 1685

5. İlamsız Tahliye Takibinde Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi İle 

Takibin Kesinleşmesi..................................................................... 1685

6. Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi Halinde İcra Mahkemesinde İtirazın 

Kaldırılması İncelemesi................................................................. 1686

a. Genel Olarak........................................................................... 1686

b. İtirazın kaldırılması ve Tahliye Kararı Verilmesi.................. 1687

40

c. İtirazın Kaldırılması ile Tahliye Talebinin Reddi.................. 1689

e. İtirazın Kaldırılması Talebinin Konusuz Kalması ................. 1690

7. Süre Bitimi Nedeniyle SHM ‘de Doğrudan Tahliye Davası açılması 

ile Duran Takibin Devamı İçin İtirazın İptali İle Tahliye Davası 

Açılması ......................................................................................... 1690

C. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA İLAMSIZ İCRA 

TAKİBİ YOLU İLE YAZILI BOŞALTMA ÜSTLENMESİ (TAHLİYE 

TAAHHÜDÜ) İLE TAHLİYESİ......................................................... 1690

1. Genel Olarak .................................................................................. 1690

2. Yazılı Olarak Boşaltmayı Üstlenme (Yazılı Tahliye Taahhüdü)1691

3. Takip Talebi................................................................................... 1696

4. Tahliye Emri .................................................................................. 1698

5. Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi Hali ........................................ 1698

6 Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi ve Takibin Durması.................... 1699

7. İcra Mahkemesine İtirazın Kaldırılması Talebinde Bulunulması ve 

İncelenmesi (İİK m.275 )............................................................... 1700

a. Genel Olarak........................................................................... 1700

b. Adi Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Yapılan Takipte 

İtirazın Kaldırılması................................................................ 1702

aa. İmza İnkarı....................................................................... 1702

bb. Tahliye Taahüdündeki Tarihe İtiraz Edilmesi ................ 1703

c. Noterlikçe Düzenlenen, imza ve tarihi Onaylanmış Tahliye 

Taahhüdü Bulunması.............................................................. 1704

d. Kiracı İtirazlarının İspatı ve İncelenmesi............................... 1704

e. İtirazın kaldırılması İle Tahliye Kararı ................................ 1705

f. İtirazın Kaldırılması Talebinin Reddi Kararı....................... 1707

g. İtirazın Kaldırılması Talebinin Konusuz Kalması ................. 1708

8. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak SHM’de Doğrudan Tahliye 

Davası veya İtirazın İptali ve Tahliye Davası Açılması ............... 1708

a. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Tahliye Davası 

Açılması .................................................................................. 1708

b. İtirazın İptali İle Tahliye Davası Açılması............................. 1709

9. Kiracı tarafından Açılabilecek Olan Menfi Tespit Davası ........... 1710

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1711

V. TAŞINMAZ TAHLİYESİ (İİK M.276 ).................................................... 1723

A. GENEL OLARAK...................................................................................... 1723

B. TAŞINMAZDA BORÇLU, AİLESİ İLE İŞ ORTAĞI OTURUYORSA 1724

C. TAŞINMAZDA ÜÇÜNCÜ KİŞİ OTURUYORSA.................................. 1725

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI...................................... 1726

KAYNAKÇA............................................................................................................ 1731

KAVRAM DİZİNİ................................................................................................... 1737


Acar, Faruk : Kira Hukuku Şerhi (TBK m.299-326) İstanbul-2016.

Acar ,Faruk : Kira Hukuku Şerhi, 3. Baskı İstanbul-2016 

Acar, Faruk : Kira Hukuku Şerhi (TBK m.299-332) İstanbul-2016.

Akıncı, Şahin : “COVID 19’unBorç İlişkilerine ve Bazı Borçlar 

 Hukuku Sözleşmelerine Etkisi”İstanbul Ticaret 

 Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi Covid-19 Hukuk

Özel Sayısı Yıl:19 Sayı:38 Yaz 2020/2 (Covid-19 Özel 

 Ek) 

Albayrak Adem : 6100 sayılı HMK’ya göre Hazırlanmış Açıklamalı,

Örnekli, İçtihatlı Uygulamaya Yönelik İhtiyati 

TedbirDilekçe,Karar ve Duruşma Örnekleri,

Ankara-2017.

Altaş, Hüseyin : Hasılat ve Ürün Kirası, I. Baskı,Ankara, 2009.

Antalya, O.Gökhan : Borçlar Hukuku, Genel Hükümler:2,İstanbul-2018.

Aral Fahrettin / 

Ayrancı Hasan : Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 11. Baskı, 

Ankara2018.

Ayan, Serkan : “Kiracının Kira Sözleşmesinden Doğan Borçlarının 

 Kefaletle Teminat Altına Alınması “, D.E.Ü. Hukuk 

 Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’a Armağan,

C. 19, Özel Sayı-2017, s. 295-348. 

Ayhan, Fatma : “İdarenin Taraf Olduğu Kira Sözleşmelerinin Hukuki 

Rejimi“ T.C. İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler 

 Enstitüsü Kamu Hukuku Anabilim Dalı Yüksek Lisans 

 Tezi,İstanbul – 2012.

BAYRAMAziz Erman :"Birlikte Kira". Ankara Barosu Dergisi 77 (2019):

89-154.https://dergipark.org.tr/tr/pub/abd/issue/44830

/556938

1604

Baysal,Başak/Uyanık 

Murat/Yavuz Selim : “Koranavirüs-2019 (Covid-19) ve Sözleşmeler “ 

Özekes,Muhammet : Covid-19 Salgının Hukuki 

Boyutu , Kayseri Barosu -2020 ,

Burcuoğlu,Haluk : Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerinde,

Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Fesih ve İade İstemi 

İle İlgili Yargıtay Uygulamasının Değerlendirilmesi,

Prof. Dr. Aydın Zevklilere Armağan, Cilt I. Yaşar 

Üniversitesi Elektronik Dergisi, Yıl 2013, Cilt 8, Özel 

sayı, İzmir 2013 (s.657-673).

Ciftçi,Pınar/

Türkel, Doğuş Taylan : “ İşyeri Kira Sözleşmeleri AçısındanAşırı İfa 

GüçlüğünüeDayalı Uyarlama Davalarında(TBK m.138)

Düzenleyici Amaçlıİhtiyati Tedbirler “ CÖVİD-19 

Salgınının Hukuki Boyutu 

Ed.Özekes,Muhammet,Kayseri Barosu –İstanbul-2020 

s.53-66.

Ceran,Mithat : Kira SözleşmeleriTahliye ve Tespit Davaları, 2. Baskı, 

Ankara-2015.

Çabri, Sezer : 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kiraya 

Verenin Ayıptan Sorumluluğu,Ankara, 2013.

Daşlı Engin :6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerine Göre 

Kira Sözleşmesinin Feshi, İstanbul-2017.

Eren, Fikret : Borçlar Hukuku Genel Hükümler22. Baskı Ankara2017. 

Eren, Fikret : Borçlar Hukuku Özel Hükümler7. Baskı Ankara-2019.

Ertürk,Erkan : Kanunlar Açıklamalar ve İçtihatlarla Uygulamada Kira 

Tespiti ve Uyarlama Davaları, Ankara-2005 

Göksoy Yaşar Can : “Basiretli İş Adamı gibi Hareket Etme 

Yükümlülüğü (TTK m.18) Bağlamında Covid-19 

Pandemisinin Tacirlerin Sözleşmeden Doğan 

Yükümlülükleri Üzerindeki Etkileri “ Yaşar Hukuk 

Dergisi ,C.2,S.2 Özel Sayı 2020,s.2 

https://dergipark.org.tr/tr/download/ articlefile/1366466

1605

Gümüş, Mustafa Alper :“Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira 

Sözleşmesi, Güncellenmiş 2.Bası, İstanbul,2012, “Yeni” 

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira 

Sözleşmesi, Güncellenmiş 2.Baskı, İstanbul- 2012.

Günel, Cahit Mustafa : “ Kamu Kurumv Kuruluşlarının Taraf Olduğu Konut 

Ve Çatılı İşyeri Kiralarına Uygulanacak Hukuk (TBK m. 

339/f. II) “, (İÜHFM, C. LXXII, S.2014/ 1, 831-850).

Kaya, Ümmühan : Türk Hukukunda Kiraya Verenin Kiralananın 

Ayıplarından Sorumluluğu, Ankara 2014.

Kılıçoğlu, Mustafa : Kira Hukukundan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama 

Tazminat ve Alacak davaları, Güncelleştirilmiş Yeniden 

Yazılmış 3. Baskı, Ankara - 2015.

Kırmızı, Mustafa : Açıklamalı-İçtihatlı Kira Hukuku,Ankara-2013 

Koçyiğit, İlker/ 

Bulur, Alper : Ticari Uyuşmazlıklarda Dava Şartı Arabuluculuk, 

Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel müdürlüğü 

ArabuluculukDaire başkanlığı,Ankara I. Baskı 2019.

Kırca/Çiğdem, Karakaş

/F.Tülay :Pandeminin (covid-19’un) Sözleşmelerin İfasına 

Etkisi, Yetkin Yayınları ,Ankara -2021

Kuru, Baki :Hukuk Muhakemeleri Usulü C:I, İstanbul -2001.

Kuru, Baki :İstinaf Sistemine Göre Yazılmış Medeni Usul Hukuku, 

1. Baskıİstanbul-2016.

Kuru, Baki / 

Aydın, Burak : İstinaf sistemine Göre Yazılmış Medeni Usul Hukuku 

Ders Kitabı, Yetkin Basım Yayım ve Dağıtım A. Ş., 

Ekim 2020 - Ankara s. 490.

Mehmet, Tezcan :Clausula Rebus Sic Stantibus İlkesi ve Sözleşmenin 

Değişen Koşullara Uyarlanması, Yüksek Lisans Tezi, 

Ankara, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü 

Özel Hukuk Anabilim Dalı Medeni Hukuk Anabilim 

Dalı, 2004, 

https://dspace.ankara.edu.tr/xmlui/bitstream/handle/20.5

00.12575/27639/594.pdf?sequence=1

1606

Nuhoğlu, Beyza : Türk Borçlar Kanununa Göre Kiraya Verenin Ayıba 

Karşı Tekeffül Borcu, Yayınlanmamış Yüksek Lisans 

Tezi, İstanbul 2013.

Oğuzman,M.Kemal / 

Öz, Turgut : Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C.1, İstanbul- 2011.

Özekes Muhammet / 

Pekcanıtez Hakan : Usul Medeni Usul Hukuku, Cilt: III.15. Bası İstanbul 

2017.

Özekes Muhammet /

Çiftçi Pınar : “ Menfî Tespit Davalarını Zorunlu Arabuluculuğa 

Dahil Saymanın Gereksizliği Üzerine (İstanbul BAM 

Kararları Örneğinden Bir Bakış)”.(TBB Dergisi 2020 

(148))

Paksoy, Meliha Sermin : “Kira Sözleşmesinin Şerhinin Hüküm ve Sonuçları ”, 

İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi – İnÜHFD 

10(1): 133-143 (2019) 

Pekcanıtez, Usûl : Medeni Usul Hukuku C.III 15.Bası -2017 

Pekcanıtez Hakan /

Atalay Oğuz/

Özekes Muhammed : Medeni Usul Hukuku, Yetkin Yayınları, 12. 

Baskı,Ankara -2011.

Serozan, Rona : Sözleşmeden dönme, 2. Baskı İstanbul 2007 

Şahin,Özkan Gizem : “Kefalet Sözleşmesinin Sona Ermesi “ (Marmara 

Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları 

Dergisi Cilt 25, Sayı 2, Prof. Dr. Ferit Hakan Baykal 

Armağanı, Aralık 2019), s. 1288-1336

Şener, Esat : Tüm Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları, Ankara1997 

Tandoğan, Haluk :Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Cilt: 1/1, 4. Tıpkı 

Basım,İstanbul- 2008. 

Tandoğan, Haluk :Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Cilt: ½, Kira Ve 

Ödünç Verme (Ariyet,Karz) Sözleşmeleri, 4. Tıpkı 

Basım,İstanbul- 1989

Uysal, Hande : “Kira Tespiti “İÜSBE Özel Hukuk Ana Bilim 

Dalı,Yüksek Lisans Tezi, İbtanbul-2019. 

1607

Üçer, M./Meriç, N. : “ Kiracının Tacir Olması Durumunda Kiraya Verenin 

Ayıptan Sorumluluğunun Kapsamı” (DÜHFD, Sayı 41, 

Yıl 2019.) 405-438.

Ünal, Özlem Acar : “ Covid-19 Virüsünün Sözleşmelere Etkisinin TBK 

md.138 Hükmü Çerçevesinde Değerlendirilmesi “( 

İbn Haldun Üniversitesi Hukuk Fakültesi 

Koranavirüs Döneminde Güncel Hukuki Meseleler 

Sempozyumu Bildiri Tam Metin Kitabı İstanbul2020 S.287-332), 

Von Tuhr: :Borçlar Hukukunun Umumi Kısmı, Cilt:2, 

Çev:C.Edege, Ankara 1983, s.466;

Yıldırım,Ferhat : “Türk hukuk sisteminde alternatif bir çözüm yolu 

olarak arabuluculuk”,(International Journal of Social 

Sciences and Education Research, 2(3), 2016) s.748-762.

Yavuz, Cevdet/Acar, Faruk/

Özen, Burak : Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 9. Baskı 

Yavuz, Nihat :6098 Sayılı Yeni Türk borçlar Kanunu’na GöreKira 

Sözleşmesinin Feshi ve Kira Bedelinin Belirlenmesi 

Davaları,Ankara- 2012.

Yorum Yap

Lütfen yorum yazmak için oturum açın ya da kayıt olun.
İlgili Yayınlar