Kira Sözleşmelerinden Kaynaklanan Davalar

İÇİNDEKİLER

İKİNCİ BASKIYA ÖNSÖZ ................................................................................................... 7

ÖNSÖZ............................................................................................................................. 9

İÇİNDEKİLER .................................................................................................................. 11

KAYNAKLAR................................................................................................................... 21

KISALTMALAR ............................................................................................................... 23

BİRİNCİ KİTAP

KİRA SÖZLEŞMESİ İLE İLGİLİ MADDELERİN

AÇIKLANMASIVE YARGITAY KARARLARI

KİRA SÖZLEŞMESİ

BİRİNCİ AYIRIM

GENEL HÜKÜMLER

I. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI.......................................................................... 25

A. Genel olarak kira sözleşmesi ........................................................................... 25

1. Eski 818 sayılı Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmeleri ......................... 25

2. Yeni Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmeleri ................................ 26

B. Geçerli ve geçersiz kira sözleşmeleri............................................................... 30

1. Tarafların farklı kira sözleşmesine dayanması.......................................... 30

YARGITAY KARARLARI............................................................................... 30

2. Kira Sözleşmelerinde Hata-Hile-Muvazaa Ve Ehliyetsizlik İddiası............. 45

YARGITAY KARARLARI............................................................................... 45

3. Vekilin kira sözleşmesi yapması................................................................ 58

YARGITAY KARARLARI............................................................................... 58

4. Yetkisiz kişinin kira sözleşmesi yapması ................................................... 62

YARGITAY KARARLARI............................................................................... 62

5. Sözleşmede kira bedelinin yazılı olmaması .............................................. 70

YARGITAY KARARI..................................................................................... 70

6. Ön Yüzü İmzasız Kira Sözleşmesi .............................................................. 72

YARGITAY KARARI..................................................................................... 72

12 İçindekiler

II. KİRA SÜRESİ ....................................................................................................73

YARGITAY KARARLARI.............................................................................................75

III. KİRAYA VERENİN BORÇLARI .............................................................................79

A. Kiraya verenin kiralananı teslim borcu ............................................................79

1. Genel olarak..............................................................................................79

2. Kiracının hakları.........................................................................................81

YARGITAY KARARLARI ...............................................................................83

B. Kiraya verenin vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu..................115

YARGITAY KARARLARI .............................................................................117

C. Kiraya verenin yan giderlere katlanma borcu................................................125

YARGITAY KARARI ..........................................................................................128

D. Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu ...................................130

1. Kiraya verenin teslim anındaki ayıplardan sorumluluğu.........................130

a. Kiralananın önemli ayıplarla teslimi .................................................131

b. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla teslimi ..................................135

c. Kiracının kira hukukuna göre teslim anı itibariyle önemli ve

önemsiz ayıp halinde kullanabileceği seçimlik haklar ......................136

YARGITAY KARARLARI .............................................................................139

2. Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden kiralayanın

sorumluluğu ............................................................................................173

a. Genel olarak .....................................................................................173

YARGITAY KARARLARI .....................................................................176

b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih hakkı .......................................192

YARGITAY KARARLARI.......................................................................197

3. Kira bedelinin indirilmesi ........................................................................202

YARGITAY KARARLARI .............................................................................204

4. Zararın kiraya veren tarafından giderimi ................................................210

YARGITAY KARARLARI .............................................................................211

E. Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü kişinin üstün hak sahibi

olması ............................................................................................................217

1. Zapta karşı tekeffül (Zaptan sorumluluk)................................................217

YARGITAY KARARLARI .............................................................................219

2. Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi

olması......................................................................................................229

YARGITAY KARARLARI .............................................................................233

İçindekiler 13

b. Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması .................................... 247

c. Tapu siciline şerh ............................................................................. 248

YARGITAY KARARLARI ...................................................................... 249

IV. KİRACININ BORÇLARI..................................................................................... 255

A. Kira bedelini ödeme borcu ............................................................................ 255

1. Genel olarak ........................................................................................... 255

YARGITAY KARARLARI............................................................................. 258

2. Kira borcu ve yan giderin ödeme zamanı ............................................... 270

YARGITAY KARARLARI............................................................................. 273

3. Kira borcunun ödenme yeri ve biçimi..................................................... 278

a. Kiranın elden ödenmesi ................................................................... 279

b. Kiranın bankaya ödenmesi............................................................... 279

c. Kiranın PTT aracılığı ile ödenmesi .................................................... 280

d. Kira bedelinin ticari senet ile ödenmesi........................................... 282

YARGITAY KARARLARI ...................................................................... 282

3. Kiracının temerrüdü: (Temerrüd nedeni ile tahliye)............................... 296

a. Kira alacağının ve yan giderlerin muaccel olması ............................ 297

b. Temerrüt ihtarnamesi...................................................................... 298

c. Temerrüdün gerçekleşmesi ve tahliye kararı................................... 300

YARGITAY KARARLARI ...................................................................... 302

B. Kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme

borcu (Akde Aykırılık Nedeniyle Tahliye)....................................................... 320

1. Sözleşmenin Feshi Nedenleri.................................................................. 323

a. Kiralananı sözleşmeye aykırı ve özensiz kullanmak ......................... 323

b. Kiralananda oturanlara ve komşulara saygısız davranmak.............. 326

2. Kiralayanın Feshi İhbar Hakkı ve Sınırları................................................ 327

a. Akde aykırılığın giderilmesini isteme ............................................... 327

b. Sözleşmenin feshini isteme ............................................................. 328

YARGITAY KARARLARI ...................................................................... 329

C. Temizlik Ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu ................................................ 373

YARGITAY KARARI.......................................................................................... 374

D. Ayıpları kiraya verene bildirme borcu ........................................................... 378

E. Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu ....... 378

YARGITAY KARARLARI ................................................................................... 380

14 İçindekiler

V. ÖZEL DURUMLAR...........................................................................................382

A. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması ....................................................382

1. Kiraya veren tarafından...........................................................................382

2. Kiracı tarafından kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması(Zorunlu

ve faydalı giderler) ..................................................................................384

a. Kira sözleşmesinde imalatla ilgili hüküm mevcut ise .......................385

b. Kira sözleşmesinde imalatla ilgili hüküm mevcut değil ise...............388

c. Türk Borçlar Kanununu ile getirilen değer artış farkı nedir? ............389

YARGITAY KARARLARI: .....................................................................390

B. Alt kira ve kullanım hakkının devri.................................................................433

1. Alt kira.....................................................................................................435

2. Kiranın devri............................................................................................438

YARGITAY KARARLARI .............................................................................439

C. Kira ilişkisinin devri ........................................................................................456

YARGITAY KARARLARI .............................................................................459

D. Kiralananın kullanılamaması..........................................................................464

1. Kiracıdan kaynaklanan nedenlerle kiralananın kullanılamaması ............464

YARGITAY KARARLARI .............................................................................465

2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi (Erken

Tahliye)....................................................................................................469

YARGITAY KARARLARI .............................................................................473

E. Kira sözleşmesinden doğan alacakların takasından feragat yasağı................522

VI. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ ..............................................................522

A. Sürenin geçmesi.............................................................................................522

B. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi .........................................523

1. Genel olarak............................................................................................523

YARGITAY KARARLARI: ............................................................................524

2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında fesih bildirimi .................................529

YARGITAY KARARLARI .............................................................................530

3. Taşınır kiralarında fesih bildirimi ve süresi..............................................532

YARGITAY KARARLARI .............................................................................532

4. Olağanüstü Fesih.....................................................................................534

a. Önemli Sebepler...............................................................................535

YARGITAY KARARLARI.......................................................................538

b. Kiracının iflası ...................................................................................543

İçindekiler 15

c. Kiracının ölümü................................................................................ 543

YARGITAY KARARI ............................................................................ 544

VII- KİRALANANIN GERİ VERİLMİSİ ....................................................................... 545

A. Genel olarak (Kiralananın hor kullanılması) .................................................. 545

B. Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme: .................................... 547

YARGITAY KARARLARI ................................................................................... 550

VIII. KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI....................................................................... 574

A. Konusu........................................................................................................... 575

B. Üçüncü kişilere ait olan eşyanın durumu ...................................................... 576

C. Hapis hakkının kullanılması ........................................................................... 577

YARGITAY KARARLARI ................................................................................... 578

İKİNCİ AYIRIM

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI

I. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARININ UYGULAMA ALANI.............................. 581

YARGITAY KARARLARI .......................................................................................... 585

II. BAĞLANTILI SÖZLEŞME.................................................................................. 587

III. KULLANMA GİDERLERİ................................................................................... 589

YARGITAY KARARLARI .......................................................................................... 590

IV. KİRACININ GÜVENCE VERMESİ (Depozito)) .................................................... 594

YARGITAY KARARLARI .......................................................................................... 599

V. KİRA BEDELİ .................................................................................................. 615

A. Genel olarak .................................................................................................. 615

YARGITAY KARARLARI: .................................................................................. 616

B. Kira alacağının belirlenmesi ( Kira Artışı ve Tespiti) ...................................... 632

1. TBK nunun 344. maddesinin uygulama alanı ......................................... 632

a. Taraflar yenilenen dönemin kira artış oranında anlaşmışlarsa........ 637

aa. Kira parasının sözleşmedeki artış şartı gereği eda davası

ile belirlenmesi......................................................................... 638

bb. Kira parasının kira tespit kararı ile belirlenmesi....................... 642

YARGITAY KARARLARI .............................................................. 645

b. Taraflar Yenilenecek Dönemin Kira Artış Oranını

Kararlaştırmamışlarsa ...................................................................... 693

YARGITAY KARARLARI ...................................................................... 696

c. Kira Başlangıç tarihinden itibaren 5 yıl geçmişse............................. 702

YARGITAY KARARLARI ...................................................................... 705

16 İçindekiler

d. Kira bedeli yabancı para birimi ile belirlenmişse..............................737

YARGITAY KARARLARI.......................................................................740

C. Dava açma süresi ve kararın etkisi.................................................................743

YARGITAY KARARLARI ....................................................................................745

D. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı (Muacceliyet ve Cezai şart) ......................748

A- MUACCELİYETE İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI..........................................751

B- CEZAİ ŞARTA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI ..............................................759

VI- KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ .............768

A- Bildirim yolu ile ..............................................................................................768

1- Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı ve kiralayanın sözleşmeyi

sonlandırma hakkı...................................................................................770

a- Kiracının belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmeyi

sonlandırma hakkı ............................................................................770

YARGITAY KARARLARI.......................................................................771

b- Kiralayanın sözleşmeyi sonlandırma hakkı (on yıllık kira

süresinin bitimine dayalı fesih) ........................................................778

aa- Belirli süreli kira sözleşmelerinde fesih ....................................778

bb- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih ..................................779

YARGITAY KARARLARI...............................................................780

2- Genel hükümlere göre kira sözleşmesinin sonlandırılması.....................788

B- Bildirimin geçerliliği .......................................................................................788

a- Bildirimin şekli ..................................................................................788

b- Aile konutu .......................................................................................788

YARGITAY KARARLARI .............................................................................790

VII. DAVA YOLU İLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ......................................796

A. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona

ermesi ............................................................................................................796

1. Konut ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye................................................796

a. Genel olarak .....................................................................................796

b. Konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir............800

c. İşyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.............801

aa. Gerçek kişiler yönünden...........................................................801

bb. Ticaret şirketleri yönünden ......................................................802

YARGITAY KARARLARI (İŞYERİ İHTİYACI)...................................803

YARGITAY KARARLARI (MESKEN İHTİYACI)...............................832

İçindekiler 17

2. Yeniden İmar Ve İnşaa Nedeniyle Tahliye Davası ............................ 843

YARGITAY KARARLARI..................................................................... 845

B. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle................................................................. 861

a. Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye............................................... 861

YARGITAY KARARLARI............................................................................. 866

2. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ................................................... 881

YARGITAY KARARLARI............................................................................. 883

3. Dava süresinin uzaması .......................................................................... 900

YARGITAY KARARLARI............................................................................. 901

4, Dava sebeplerinin sınırlılığı..................................................................... 904

YARGITAY KARARLARI............................................................................. 904

5. Yeniden kiralama yasağı ......................................................................... 911

YARGITAY KARARLARI............................................................................. 912

6.- Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi............................... 914

ÜÇÜNCÜ AYIRIM

ÜRÜN (HASILAT) KİRASI

I. ÜRÜN KİRASININ TANIMI............................................................................... 915

YARGITAY KARARLARI .......................................................................................... 918

II. GENEL HÜKÜMLERİN UYGULANMASI............................................................. 924

YARGITAY KARARLARI .......................................................................................... 925

III. TUTANAK DÜZENLENMESİ ............................................................................. 933

V. KİRAYA VERENİN BORÇLARI........................................................................... 934

A. Kiraya verenin teslim borcu .......................................................................... 935

B. Esaslı onarımlar ............................................................................................. 935

YARGITAY KARARI.......................................................................................... 936

V. KİRACININ BORÇLARI..................................................................................... 938

A. Kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu .................................................. 939

1, Genel olarak ........................................................................................... 939

2. Ürün Kira Alacağı ve temerrüt ................................................................ 940

YARGITAY KARARLARI............................................................................. 941

3. Olağanüstü durumlarda kira bedelinden indirim ................................... 980

YARGITAY KARARLARI............................................................................. 981

B. Kiralananı kullanma ve işletme borcu: .......................................................... 990

18 İçindekiler

C. Bakım borcu...................................................................................................990

YARGITAY KARARLARI ....................................................................................992

F. Alt kira ve kullanım hakkını devir yasağı......................................................1003

YARGITAY KARARI ........................................................................................1004

VII. ÜRÜN KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ .................................................. 1005

A. Sona erme sebepleri....................................................................................1005

1. Süre bitimi nedeniyle kira sözleşmesinin sona ermesi..........................1005

a. Süreli hasılat kira sözleşmelerinin sona ermesi..............................1006

b. Süresiz hasılat kira sözleşmelerinin sona ermesi............................1007

YARGITAY KARARLARI.....................................................................1008

2. Olağanüstü nedenlerle kira sözleşmesinin sona ermesi .......................1018

a. Önemli sebeplerle kira sözleşmesinin feshi ...................................1018

YARGITAY KARARLARI.....................................................................1021

b. Kiracının iflası .................................................................................1024

c. Kiracının ölümü ..............................................................................1025

B. Sona ermenin sonuçları ...............................................................................1025

1. Geri verme ............................................................................................1025

2. Tutanağa geçirilmiş eşya .......................................................................1027

3. Ürün ve yetiştirme giderleri ..................................................................1028

YARGITAY KARARLARI ...........................................................................1029

4. Saman, gübre ve benzerleri ...................................................................1030

VIII.HAYVAN KİRASI ........................................................................................... 1030

A. Konusu .........................................................................................................1030

B. Sorumluluk...................................................................................................1031

C. Fesih.............................................................................................................1031

İKİNCİ KİTAP

BİRİNCİ AYRIM

DİĞER KİRA SÖZLEŞMELERİ

I. ADİ KİRA SÖZLEŞMESİ.................................................................................. 1033

A. Genel Olarak Adi Kira Sözleşmesi ................................................................1033

B. Adi Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ............................................................1035

1. Süre Bitimine Dayalı Tahliye Davası ......................................................1036

YARGITAY KARARLARI ...........................................................................1037

2. Adi kiranın temerrüt nedeni ile sona ermesİ ........................................1065

YARGITAY KARARLARI ...........................................................................1066

İçindekiler 19

3. Akde aykırılık nedeni ile tahliye............................................................ 1068

YARGITAY KARARLARI........................................................................... 1068

C. Adi kira bedeli ............................................................................................. 1071

YARGITAY KARARLARI ................................................................................. 1071

D. Adi kirada cezai şart alacağı ........................................................................ 1083

YARGITAY KARARLARI ................................................................................. 1086

II. DEVLET İHALE YASASINA GÖRE YAPILAN KİRA SÖZLEŞMELERİ ...................... 1097

A. Genel olarak ................................................................................................ 1097

A. Süre bitimi ile ilgili yargıtay kararları........................................................... 1101

B. Kira alacağına ve cezai şarta ilişkin yargıtay kararları.................................. 1128

İKİNCİ AYIRIM

KİRA BEDELİNİN DEĞİŞEN KOŞULLARA GÖRE UYARLANMASI

I. KİRA UYARLAMA DAVALARI ........................................................................ 1145

ÜÇÜNCÜ AYIRIM

I. KİRA DAVALARINDA TEMERRÜT FAİZİ.......................................................... 1173

A. Genel olarak faiz.......................................................................................... 1173

B. Temerrüt faizi.............................................................................................. 1174

C. Temerrüt faiz oranı...................................................................................... 1175

YARGITAY KARARLARI ................................................................................. 1178

II. KİRA DAVALARINDA KEFALET ve GARANTİ SÖZLEŞMESİ ............................... 1195

A. Kira sözleşmelerinde kefalet ....................................................................... 1195

YARGITAY KARARLARI ................................................................................. 1200

B. Kira davalarında garanti sözleşmesi ............................................................ 1215

YARGITAY KARARLARI ................................................................................. 1216

III. KİRA DAVALARINDA STOPAJ - KATMA DEGER VERGİSİ ve DAMGA

VERİGİSİ ...................................................................................................... 1224

A. Stopaj ve KDV .............................................................................................. 1224

B. Damga Vergisi ............................................................................................. 1226

YARGITAY KARARLARI ................................................................................. 1227

IV. KİRA DAVALARINDA TAKAS - MAHSUP VE MAKBUZ ..................................... 1246

YARGITAY KARARLARI ........................................................................................ 1249

20 İçindekiler

2. Mahsup........................................................................................................1261

YARGITAY KARARLARI ...........................................................................1263

3. Makbuz ........................................................................................................1276

YARGITAY KARARLARI ...........................................................................1278

ÜÇÜNCÜ KİTAP

1. KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DAVACI VE DAVALI SIFATI...................................... 1289

YARGITAY KARARLARI.........................................................................................1293

II. GÖREV ........................................................................................................ 1316

YARGITAY KARARLARI:........................................................................................1317

III. YETKİ........................................................................................................... 1327

A. Taraflar tacir değilse ....................................................................................1327

B. Taraflar tacir veya kamu tüzel kişi ise ..........................................................1328

YARGITAY KARARLARI ..................................................................................1330

KAVRAM İNDEKSİ.............................................HATA! YER İŞARETİ TANIMLANMAMIŞ.