Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Gereksinim Sebebiyle Sona Ermesi

Yayınevi: Adalet Yayınları
Yazar: Ali Fuat YILDIRIM
ISBN: 9786258092684
218,70 TL 243,00 TL

Adet

 
   0 yorum  |  Yorum Yap
Kitap Künyesi
Yazar Ali Fuat YILDIRIM
Baskı Tarihi 2022/04
Baskı Sayısı 1
Boyut 16x24 cm (Standart Kitap Boyu)
Cilt Karton kapak
Sayfa Sayısı 181

Küreselleşmenin getirdiği fırsatlarla birlikte toplumdaki bireyler; ekonomik, teknolojik, kültürel ve sosyal imkânlara daha kolay ulaşmak istemektedirler. Bu kapsamda bireyler, köylerden kentlere hatta kent içindeki imkânlara ulaşmanın daha kolay olduğu semtlere yerleşmek istemektedirler. Bu da konut veya işyerleri gereksinimlerini gün geçtikte daha da artırmaktadır. Ancak, bu gereksinimlerin karşılanması yetersiz kalmaktadır. Konut veya çatılı işyerlerini kiraya verenler tarafından konut yetersizliği durumu bazen kötüye kullanılmaktadır. Bu sebeple, zayıf durumda olan kiracıları korumak daha önemli bir hâle gelmektedir. Kira hukukunda özellikle de konut ve çatılı işyeriyle ilgili hükümler sosyal niteliktedir. Bu hükümler ekonomik yönden zayıf olan kiracıları koruma amacı güderler ve emredici niteliktedirler. Bu doğrultuda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin 1. fıkrasının 1. bendinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kiraya veren tarafından gereksinim sebebiyle sona erme şartları düzenlenmiş olup bu kitapta bu şartlar ve sonuçları açıklanmıştır.

Kitap dört bölümden oluşmakta olup, birinci bölümünde, araştırmanın amacına daha sağlıklı bir şekilde ulaşılabilmek için konut ve işyeri kavramlarının tanımı ve unsurlarına yer verilmiştir. Bununla birlikte, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin uygulama alanları da alt başlıklar halinde açıklanmıştır.

İkinci bölümünde, konut gereksinimleri nedeniyle kira sözleşmelerinin sona erme şartları üzerinde durulmuştur. Bu bölümde, konut gereksinimi ileri sürülebilecek kişilerin kimler olduğu alt başlıklar halinde açıklanmıştır. Bununla birlikte, doktrinde ve uygulamada konut gereksiniminin gerçek ve samimi kabul edildiği ve kabul edilmediği durumlar incelenmiştir. Devamında ise, kira sözleşmesinin gereksinim nedeniyle sona erdirilmesi için açılacak tahliye davasının hangi süre içinde açılacağı üzerinde durulmuştur.

Üçüncü bölümünde, çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin gereksinim sebebiyle sona erme şartları açıklanmıştır. Bu bölümün sonraki aşamasında, işyeri gereksinimini ileri sürebilecek kişiler, gereksinimin gerçek ve samimi kabul edildiği ve edilmediği durumlar ve son olarak işyeri gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davasının süre yönünden şartları alt başlıklar halinde incelenmiştir.

Dördüncü bölümünde ise, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin gereksinim sebebiyle sona ermesinin hüküm ve sonuçları üzerinde durulmuştur. Özellikle de TBK’nın 355. maddesinde yer alan yeniden kiralama yasağının şartları ve bahsi geçen bu yasağın ihlali halinde istenebilecek tazminatın şartları ve kapsamı açıklanmıştır.

Bölge Adliye Mahkemeleri, 2004 yılında yasalaşmasına rağmen 20.07.2016 yılında 7 ilde kurularak faaliyete başlamıştır. 2017, 2018 ve 2019 yıllarında yapılan eklemelerle birlikte mahkemelerin sayısı 15’e yükseltilmiştir. Böylelikle artık üç dereceli yargı sistemine sahip olunmasıyla birlikte kira hukukuna ilişkin kararların çoğunluğu Bölge Adliye Mahkemelerinde kesinleşmeye başlamıştır. Bu hususta dikkate alındığında, kitapta üzerinde durduğumuz konular özellikle Bölge Adliye Mahkemelerinin kararları, Yargıtay’ın istikrar kazanmış uygulamaları ve doktrindeki görüşler ışığında açıklanmıştır.

Kitabın amacı, ekonomik yönden zayıf durumda olan kiracıların kanuni şartlara uygun olmayan haksız tahliyelerinin neticesinde hangi haklara sahip olduklarını ve bu hakların kullanılmasında hangi hususlara dikkat etmeleri gerektiğine ilişkindir. Buna ek olarak bu kitapta, uygulamada mevcut olan birtakım yanlışlıklara dikkat çekilmiş olup adil ve hakkaniyete uygun çözümler sunulmak istenmiştir.

ÖN SÖZ .......................................................................................................................................................... 7

İÇİNDEKİLER ............................................................................................................................................. 9

TABLOLAR LİSTESİ...............................................................................................................................15

KISALTMALAR LİSTESİ.......................................................................................................................17


BİRİNCİ BÖLÜM

GENEL OLARAK KONUT VE ÇATILI

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ UYGULAMA ALANI


I. GENEL OLARAK .............................................................................................................................19

II. KONU BAKIMINDAN UYGULAMA ALANI ...........................................................................21

A. Genel Olarak ...........................................................................................................................21

B. Konut veya İşyeri Kavramı ..............................................................................................24

1. Konut Kavramı..............................................................................................................24

a) Tanımı......................................................................................................................24

b) Unsurları.................................................................................................................25

aa) Kullanma Amacı........................................................................................25

bb) Konut İhtiyacını Karşılamaya Elverişlilik .....................................26

cc) Devamlılık....................................................................................................28

2. Çatılı İşyeri Kavramı ..................................................................................................28

a) Tanımı......................................................................................................................28

b) Unsurları.................................................................................................................29

aa) Kullanma Amacı........................................................................................29

bb) Ekonomik Faaliyete Hizmet ................................................................29

cc) Kiralananın Çatılı Olması......................................................................30

C. Mabetlerin Durumu ............................................................................................................35

III. GEÇİCİ KULLANIMA ÖZGÜLENMİŞ YERLERİN KİRALANMASI

BAKIMINDAN UYGULAMA ALANI .........................................................................................37

A. Taşınmazın Geçici Kullanıma Özgülenmiş Olmalı.................................................38

B. Kira Sözleşmesinin Süresi Altı Ay veya Daha Kısa Olmalıdır...........................38


10 İçindekiler

IV. KULLANIMI KİRACIYA BIRAKILAN EŞYA BAKIMINDAN UYGULAMA

ALANI .................................................................................................................................................39

V. KİRA SÖZLEŞMESİNİN YER BAKIMINDAN UYGULAMA ALANI ...............................41

VI. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRÜ BAKIMINDAN UYGULAMA ALANI ...........................42

VII. KAMU KURUM VE KURULUŞLARI TARAFINDAN YAPILAN

KİRALAMALAR BAKIMINDAN UYGULAMA ALANI........................................................45

VIII. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN GENEL OLARAK SONA

ERME SEBEPLERİ .........................................................................................................................48

A. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Genel Hükümlere Göre Sona Erme

Halleri........................................................................................................................................48

B. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Halleri............49


İKİNCİ BÖLÜM

KONUT KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN

GEREKSİNİM SEBEBİYLE SONA ERMESİ


I. GENEL OLARAK .............................................................................................................................51

II. ŞARTLARI .........................................................................................................................................53

A. Kişiye İlişkin Şartlar............................................................................................................53

1. Gerçek Kişiler................................................................................................................53

a) Kiraya Verenin Gereksinimi ..........................................................................53

b) Kiraya Verenin Eşinin Gereksinimi............................................................60

c) Kiraya Verenin Altsoyunun Gereksinimi.................................................61

d) Kiraya Verenin Üstsoyunun Gereksinimi................................................64

e) Kiraya Verenin Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu

Diğer Kişilerin Gereksinimi ...........................................................................65

2. Tüzel Kişilerin Gereksinimi....................................................................................68

B. Maddi Şartlar .........................................................................................................................70

1. Konut Gereksiniminin Bulunması .......................................................................70

a) Kiraya Verenin Kirada Oturması.................................................................71

b) Kiraya Verenin Yakınlarıyla Oturması .....................................................72

c) Sağlık Nedenleri ile Kiralananda Oturulmak İstenmesi ...................74

d) Kiralananın Bulunduğu Yere Taşınma .....................................................76

e) Yeni Gereksinimlerin Doğması ....................................................................77

f) Kiraya Verenin Tatil Amaçlı Olarak Kullanmak Gibi Geçici

Gereksinimlerinin Olması...............................................................................78

g) Kiraya Verenin Yurt Dışında Olması..........................................................80

ğ) Kiralananın Ekonomik Olarak Daha Elverişli Olması........................83


İçindekiler 11

h) Kiralananın Konum Olarak Oturulan Yerden Daha Elverişli

Olması ......................................................................................................................85

2. Konut Gereksiniminin Zorunlu, Gerçek ve Samimi Olması......................87

a) Genel Olarak..........................................................................................................87

b) Muhtemel Gereksinim Varlığı.......................................................................89

c) Geçici Gereksinimlerin Varlığı......................................................................90

d) Gereksinimin Baştan Mevcut Olması ........................................................91

e) Gereksinim Sahibinin Birden Fazla Taşınmazının

Bulunması Durumu ...........................................................................................93

f) Kiraya Verenin Kira Artırımı Talep Etmiş Olması...............................94

g) Konutun Satışa Çıkarılması............................................................................95

ğ) Gereksinim Sahibinin Kendi Dairesini Kiracıya Teklif

Etmesi ......................................................................................................................96

C. Süre Şartı..................................................................................................................................98

1. Genel Olarak ..................................................................................................................98

2. Kira Sözleşmesinin Sona Erme Tarihinin Tespiti.........................................99

3. Dava Açma Süresinin Tespiti ..............................................................................103

4. Dava Açma Süresinin Uzaması...........................................................................105


ÜÇÜNCÜ BÖLÜM


ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN

GEREKSİNİM SEBEBİYLE SONA ERMESİ


I. GENEL OLARAK ..........................................................................................................................109

II. ŞARTLARI ......................................................................................................................................111

A. Kişi İlişkin Şartlar..............................................................................................................111

1. Gerçek Kişiler.............................................................................................................111

a) Kiraya Verenin Gereksinimi .......................................................................111

b) Kiraya Verenin Eşinin Gereksinimi.........................................................113

c) Kiraya Verenin Altsoyunun Gereksinimi..............................................114

d) Kiraya Verenin Üstsoyunun Gereksinimi.............................................115

e) Kiraya Verenin Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu

Diğer Kişilerin Gereksinimi ........................................................................116

2. Tüzel Kişilerin Gereksinimi .................................................................................118

a) Genel Olarak.......................................................................................................118

b) Özel Hukuk Tüzel Kişilerin Gereksinimi...............................................118

c) Kamu Tüzel Kişilerinin Gereksinimi.......................................................122


12 İçindekiler

B. Maddi Şartlar ...................................................................................................................... 123

1. İşyeri Gereksiniminin Bulunması..................................................................... 123

a) Gereksinim Sahibinin İşinin Olmaması................................................. 124

b) Gereksinim Sahibinin Mevcut İşinden Ayrılacak Olması.............. 125

c) Kiraya Verenin İkinci İş Yapma İsteği.................................................... 127

d) Kiraya Verenin Kirada Olması................................................................... 132

e) Kiralananın Fiziki Açıdan Daha Elverişli Olması .............................. 134

f) Kiraya Verenin Yurt Dışında Bulunması............................................... 136

g) Kiralananın Konum Olarak Daha Elverişli Olması ........................... 138

ğ) Gereksinim Sahibinin Seyyar Olarak Yaptığı İşi Yerleşerek

Yapacak Olması Gereksinimi...................................................................... 139

2. İşyeri Gereksiniminin Zorunlu, Gerçek ve Samimi Olması ................... 139

a) Genel Olarak ...................................................................................................... 139

b) Kiralananda Yapılacak İşin Açıkça Belirtilmesi................................. 140

c) Gereksinim Sahibinin Yapılacak İşe Uygun Olması ......................... 141

d) Kiralananın yapılacak işe uygun olması ............................................... 143

e) Kiralananın Önemli Ölçüde Tadilat Gerektirmemesi ..................... 146

f) Kiralananın Satışa Çıkarılması .................................................................. 146

g) Konut ve İşyeri Gereksiniminin Aynı Anda İleri Sürülmesi......... 148

3. Süre Şartı...................................................................................................................... 148


DÖRDÜNCÜ BÖLÜM


KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN

GEREKSİNİM SEBEBİYLE SONA ERMESİNİN HÜKÜM VE SONUÇLARI

I. GENEL OLARAK .......................................................................................................................... 151

II. KISMEN TAHLİYE ...................................................................................................................... 152

III. YENİDEN KİRALAMA YASAĞI .............................................................................................. 154

A. Genel Olarak ........................................................................................................................ 154

B. Yeniden Kiralama Yasağının Hukuki Niteliği....................................................... 155

C. Yeniden Kiralama Yasağının Şartları ....................................................................... 156

1. Kiralananın Gereksinim Nedeniyle Boşaltılmış Olması ......................... 156

2. Kiralananın Üçüncü Bir Kişiye Kiralanması................................................. 159

3. Kiralananın Üç Yıl Geçmeden Üçüncü Kişiye Kiralanmış Olması....... 160

4. Kiralananın Haklı Bir Sebep Olmadan Üçüncü Kişiye

Kiralanması................................................................................................................. 161

D. Yeniden Kiralama Yasağına Aykırı Davranılmasının Sonuçları .................. 164


İçindekiler 13

1. Genel Olarak ...............................................................................................................164

2. Maddi Tazminat ........................................................................................................166

3. Kira Farkı .....................................................................................................................168

4. Kâr ve Kazanç Yoksunluğu...................................................................................169

5. Yeni Kiralama Giderleri ve Taşınma Giderleri............................................171

6. Tadilat Giderleri........................................................................................................171

7. Talep Edilemeyecek Giderler..............................................................................172

a) Manevi Tazminat .............................................................................................172

b) Gereksinim Nedeniyle Açılan Tahliye Davasında ve Yapılan

İcra Takibinde Ödenen Yargılama Giderleri .......................................173

c) Hava Parası.........................................................................................................174

KAYNAKÇA........................................................................................................................ 175

Yorum Yap

Lütfen yorum yazmak için oturum açın ya da kayıt olun.