Ön Ödemeli Konut (Maketten, Projeden, Sat–Yap, Örnek Daire) Satış Sözleşmesi

İçindekiler

Önsöz  5

Teşekkür  9

Kısaltmalar  15

GİRİŞ  16

BÖLÜM I

ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN TANIMI,

KONUSU, ŞEKLİ, UNSURLARI, TARAFLARI VE HUKUKİ NİTELİĞİ

1.1. ÖN ÖDEMELİ KONUT ŞATIŞ SÖZLEŞMESİNİN TANIMI  17

1.1.1. Ön Ödeme Kavramı  17

1.1.2. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi Tanımı  18

1.1.2.1. Genel Olarak Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi  18

1.1.2.2. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin Tanımı  19

1.1.2.3. Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesinin Tanımı  20

1.2. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ  20

1.2.1. Genel Olarak Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Şekil  20

1.2.1.1. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Şekil  23

1.2.1.2. Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesinde Şekil  24

1.2.1.3. Şekil Şartları  25

1.2.1.3.1. Sözleşmenin Tapuda Yapılması  25

1.2.1.3.2. Sözleşmenin Noterde Yapılması  28

1.2.1.4. Şekle Aykırılığın Yaptırımı  29

1.2.1.4.1. 4077 Sayılı TKHK Döneminde Yapılan Sözleşmedeki Şekle Aykırılığın Yaptırımı  29

1.2.1.4.2. 6502 Sayılı TKHK Döneminde Yapılan Sözleşmedeki Şekle Aykırılığın Yaptırımı  30

1.3. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMENİN İÇERİĞİ  32

1.3.1. Sözleşmenin Zorunlu İçeriği  32

1.3.2. Zorunlu İçeriğinin Bulunmamasının Sonuçları  34

1.4. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞININ KONUSU  35

1.4.1. Genel Olarak Konut Kavramı  35

1.4.1.1. Tapuya Kayıtlı Olmayan Arazilerdeki Yapılarda Konut  36

1.4.1.2. Tapuya Kayıtlı Olan Arazilerde Konut Türleri  37

1.4.1.2.1. Kat Mülkiyeti Kapsamındaki Konutlar  37

1.4.1.2.2. Müstakil Yapı Niteliğindeki Konutlar  39

1.4.1.2.3. Kat İrtifakı Kapsamındaki Konutlar  40

1.5. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI  41

1.5.1. Genel Olarak Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Unsurları  41

1.5.2. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Unsurları  42

1.5.2.1. Tüketici Konut Veya Tatil Amaçlı Bir Taşınmazın Satış Bedelinin Önceden Peşin veya Kısım Kısım Ödemeyi Taahhüt Etmeli  42

1.5.2.2. Tüketicinin Edimlerini Yerine Getirmesi Halinde Satıcının Taşınmazı Tüketiciye Devir Etmeyi Üstlenmesi  44

1.6. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI  44

1.6.1. Tüketici  44

1.6.2. Satıcı ve Sağlayıcı  50

1.7. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ  50

1.7.1. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmedir  50

1.7.2. Rızai Sözleşmedir  51

1.7.3. Ani Edimli Sözleşmedir  52

1.7.4. Sebebe Bağlı Sözleşmedir  52

1.8. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN BENZER BAZI SÖZLEŞMELERDEN FARKI  52

1.8.1. Ön Ödemeli Taksitli Satış Sözleşmesinden Farkı  52

1.8.2. Taksitli Satış Sözleşmesinden Farkı  54

1.8.3. Taşınmaz Satış Sözleşmesinden Farkı  55

1.8.4. Konut Finansmanı Sözleşmesinden Farkı  56

1.9. ÖN ÖDEMELI KONUT SATIŞI SÖZLEŞMELERINDE SATIŞ BEDELI  57

1.9.1. Genel Olarak  57

1.9.2. Satış Bedelinin Peşin Olarak Ödenmesi  57

1.9.3. Satış Bedelinin Kısım Kısım Ödenmesi  60

1.10. ÖN ÖDEMELİ KONUT SÖZLEŞMESİNDE ÖN ÖDEME TUTARI  62

1.11. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİ İÇİN YAPI RUHSATI ALINMASI ZORUNLULUĞU  63

1.12. SÖZLEŞMEDE BULUNAN HAKSIZ ŞART NİTELİĞİNDEKİ HÜKÜMLER  64

1.12.1. Haksız Şart Kavramı  64

1.12.2. Haksız Şartın Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Açısından Değerlendirilmesi  67

II. BÖLÜM

ÖN ÖDEMELİ KONUT SATİŞ SÖZLEŞMESİNDE SATICI VE

TÜKETİCİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ

2.1. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATİŞ SÖZLEŞMESİNDE SATICININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ  69

2.1.1. Sözleşmenin Kurulmasından Önce Bilgilendirmede Bulunma ve Bilgilendirme Formu Verme Zorunluluğu  69

2.1.1.1. Bilgilendirme Formunun Verilme Zamanı  69

2.1.1.2. Sözleşmenin Zorunlu İçeriği  70

2.1.1.3. Bilgilendirme Formu Yükümlüğününde İspat Külfeti  71

2.1.1.4. Bilgilendirme Formu Verilmemesinin Sözleşmeye Etkisi  72

2.1.2. Satıcının Konutu Teslim Süresi, Teslim ve Devir Borcu  73

2.1.2.1. Genel Olarak  73

2.1.2.2. Teslim süresi  74

2.1.2.3. Konutun Teslim ve Devri  75

2.1.2.4. Satıcının Temerrüdü  76

2.1.3. Satıcının Teminat Sağlama ve Sigorta Yaptırma Zorunluluğu  80

2.1.3.1. Genel Olarak  80

2.1.3.2. Teminatın Türleri  82

2.1.3.2.1. Bina Tamamlama Sigortası  82

2.1.3.2.2. Diğer Teminat Türleri  84

2.1.3.2.2.1. Banka Teminat Mektubu  84

2.1.3.2.2.2. Hak Ediş Sistemi  85

2.1.3.2.2.3. Bağlı Kredi ile Teminat  87

2.1.4. Tüketicinin Peşin Ödeme ve Tüketiciyi Borç Altına Sokan Belge Alınması Yasağı  88

2.1.4.1. Genel OlarakTüketicinin Peşin Ödeme ve Tüketiciyi Borç Altına Sokan Belge Alınması Yasağı  88

2.1.4.2. Tüketicinin peşin ödeme alınması yasağı  89

2.1.4.3. Tüketiciden Tüketiciyi Borç Altına Sokan Belge Alınması Yasağı  89

2.1.5. Satıcının Ayıpdan Sorumluluğu  94

2.1.5.1. Genel olarakSatıcının Ayıpdan Sorumluluğu  94

2.1.5.2. Kavram Olarak Ayıp  95

2.1.5.3. Ayıp Türleri  96

2.1.5.4. Ayıplı Maldan Sorumluluk İçin Gereken Şartlar  96

2.1.5.4.1. Ayıplı Bir İfanın Gerçekleşmiş Olması  97

2.1.5.4.2. Teslim Anında Malın Ayıblı Olması  99

2.1.5.4.3. TüketicininAyıbı Bilmemesi Veya Bilmesinin Kendisinden Beklenmemesi  100

2.1.5.5. Ayıplı İfada Sorumsuzluk Anlaşması  100

2.1.5.6. Tüketicinin Ayıplı İfadan Dolayı Sahip Olduğu Seçimlik Haklar  101

2.1.5.7. Ayıplı İfada Zamanaşımı  105

2.2. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESINDE TÜKETİCİNİN HAKLARI VE BORÇLARI  106

2.2.1. Tüketicinin Hakları  106

2.2.1.1. Tüketicinin Erken Ödeme Hakkı  106

2.2.1.2. Tüketicinin Dönme Hakkı  107

2.2.1.2.1. Genel OlarakTüketicinin Dönme Hakkı  107

2.2.1.2.2. Tüketicinin Dönme Hakkındaki Şekil  109

2.2.1.2.3. Tüketicinin Dönme Hakkının Süresi  109

2.2.1.2.4. Tüketicinin Dönme Hakkının Sonuçları  112

2.2.1.2.4.1. Genel OlarakTüketicinin Dönme Hakkının Sonuçları  112

2.2.1.2.4.2. Dönme Halinde Yerine Getirilmiş Edimlerin İadesi Sırası  114

2.2.1.2.4.3. Dönme Cezası  115

2.2.1.2.4.4. Satıcının Dönme Cezası Talep Edemeyeciği Haller  118

2.2.1.2.4.4.1. Satıcının Edimini Hiç Yada Gereği Gibi Yerine Getirememesi  118

2.2.1.2.4.4.2. Tüketicinin Ölmesi  119

2.2.1.2.4.4.3. Tüketicinin Kazanç Elde Etmekten Sürekli Olarak Yoksun Kalması  120

2.2.1.2.4.4.4. Tüketici Sözleşmesinin Yerine Olağan Koşullarda Yapılacak Bir Taksitle Satış Sözleşmesi Önerisinin Satıcı Tarafından Kabul Edilmesi  120

2.2.1.2.4.4.5. Konutun Birden Fazla Tüketiciye Satılması  120

2.2.1.2.4.4.6. Proje Değişikliği Halinde Tüketicinin Sözleşmeden Dönmesi  121

2.2.1.2.4.4.7. Bağlı Kredi ile Edinilmiş Konuta İlişkin Dönme Hakkında Özellik  122

2.2.1.3. Cayma Hakkı  122

2.2.1.3.1. Genel Olarak Cayma Hakkı  122

2.2.1.3.2. Cayma Hakkının Şekli  123

2.2.1.3.3. Cayma Hakkının Süresi  123

2.2.1.3.4. Cayma Hakkının Kullanılmasının Sonuçları  125

2.2.1.3.4.1. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi AçısındanCayma Hakkının Kullanılmasının Sonuçları  125

2.2.1.3.4.2. Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Açısından Cayma Hakkının Kullanılmasının Sonuçları  127

2.2.1.3.4.3. Bağlı Kredi Sözleşmesi Açısından Cayma Hakkının Kullanılmasının Sonuçları  127

2.2.1.3.4.4. Tüketicinin Erken Ödeme Hakkı  129

2.2.2. Ön Ödemelı Konut Satış Sözleşmesınde Tüketıcının Borçları  130

2.2.2.1. Tüketicinin Bedel Ödeme Borcu  130

2.2.2.1.1. Genel OlarakTüketicinin Bedel Ödeme Borcu  130

2.2.2.1.2. Tüketicinin Satış Bedelini Ödemede Temerrüde Düşmesi  130

SONUÇ  133

Kaynakça  137

Kavram Dizini  139