Projeden ya da maketten taşınmaz satımının artarak devam ettiği ülkemizde, satıcılar aleyhine de davalar artarak devam etmektedir. Bu dava konularını, satılan taşınmazın nicelik ve niteliklerinin, taraflar arasında kararlaştırılandan farklı olması şeklinde belirtebiliriz. Bu farklılık, taraflar arasında yapılan sözleşme, satıcı tarafından reklam olarak kullanılan katalog, ilan, internet siteleri, vb. de yer alan yapılması vaat edilenden farklı nitelikte taşınmazın alıcıya teslim edilmesi olarak karşımıza çıkmaktadır. Başka bir deyişle, taşınmazın, sözleşme hükümlerine aykırı olarak, teslim borcunun gereği gibi yerine getirilmemesidir.

Taşınmazın satımı ile ilgili uyuşmazlıklara ilişkin davaların bir kısmı ayıp bir kısmı ise eksik ifa iddiasıyla açılmaktadır. Bahse konu uyuşmazlıklarda, çalışmamızda ayrıntılı incelediğimiz üzere, en önemli husus, uyuşmazlığın ayıplı ifa mı yoksa eksik ifaya mı ilişkin olduğunun tespitidir. Ancak bu iki kavramı birbirinden ayırmak başka bir deyişle bir edimin eksik ifa mı ayıplı ifa mı olduğunu tespit etmek oldukça güçtür. Uygulamada bu sorunla sıklıkla karşılaşılmakta ve aynı konularda birbirinden farklı kararlara rastlanılmaktadır.

Eksik ifa – ayıplı ifa tespitinde en çok sorun yaşanan konulardan biri, taşınmazların vaadedilen metrekareden daha küçük metrekare ile teslim edilmesidir. Yargıtay’ın bu konudaki görüşü genel olarak uyuşmazlığın ayıplı ifa olduğu yönündedir. Ancak bahse konu ayıbı açık ayıp olarak değerlendirmekte ve ihbar külfeti aramaktadır. Bu durum da eski Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamındaki alıcılar açısından ciddi mağduriyetler oluşturmakta ve hak kayıplarına yol açmaktadır. Çünkü 4077 sayılı TKHK’ya göre, açık ayıplarda ihbar külfetine ilişkin süre malın tesliminden itibaren 30 gündür. Her ne kadar bu süre 6502 sayılı yeni TKHK ile kaldırılmışsa da, sözleşmenin yapıldığı tarihe göre eski kanun dönemindeki uyuşmazlıklarda mahkemeler ihbar külfetinde 30 gün şartını aramaktadır. Ancak Yargıtay’ın eksik metrekarenin dairenin tümüne yayılarak yapılması nedeniyle gizli ayıp olarak nitelendirdiği kararları da mevcuttur.

Çalışmamızda Türk Borçlar Kanunu kapsamında eser sözleşmesi ile ilgili bilgi verilerek eser sözleşmelerine de konu olan taşınmaz satımında eksik ifa, ayıplı ifa, açık ayıp ve gizli ayıp ayrıntılı olarak ele alınmıştır. Eksik metrekare başta olmak üzere eksik donatılar, siteye özel olması gereken bir kısım donatıların kamuya açık olması, sosyal donatı alanlarının, mülkiyeti siteye ait olmayan başka bir parsel üzerinde bulunması gibi uygulamada sıkça karşılan sorunlarla ilgi yargı kararları irdelenmiştir. Konuya ilişkin güncel kararlara yer verilmiştir.

İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZ 5
İÇİNDEKİLER 7
KISALTMALAR 11
I. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NA GÖRE ESER SÖZLEŞMESİ 13
A. TANIMI 13
B. UNSURLARI 13
1. Bir Eser Meydana Getirme 13
2. Eserin Bedeli 15
3. Yüklenici ve İş Sahibinin Anlaşması 16
Yargıtay ve İstinaf Kararları 16
II. TÜKETİCİ KANUNU’NA GÖRE ÖN ÖDEMELİ KONUT VAADİ
SÖZLEŞMESİ 19
A. TANIMI 19
B. UNSURLARI 19
1. Sözleşmenin Konusu 19
Yargıtay Kararı 20
2. Satış Bedeli 21
Yargıtay Kararı 22
3. Sözleşmenin Süresi 23
4. Sözleşmenin Şekli 23

8 İçindekiler
III. TAŞINMAZ SATIMINDA EKSİK İFA 25
Yargıtay Kararları 26
IV. TAŞINMAZ SATIMINDA AYIPLI İFA 55
A. AYIP KAVRAMI 55
Yargıtay Kararları 56
B. AYIP TÜRLERİ 62
1. Açık Ayıp 62
Yargıtay ve İstinaf Kararları 62
2. Gizli Ayıp 126
Yargıtay Kararları 128
C. AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUĞUN ŞARTLARI VE SONUÇLARI 160
1. Şartları 160
a) Satılan şey ayıplı olmalıdır 161
b) Satılandaki ayıp önemli olmalıdır 161
c) Alıcı malın ayıplı olduğunu bilmiyor olmalıdır. 162
d) Ayıptan sorumluluk sözleşme ile kaldırılmamış olmalıdır 162
e) Alıcı ayıplı malı kabul etmemiş olmalıdır 162
f) Alıcı ayıptan doğan sorumluluk hükümlerinden yararlanabilmek için kanunun kendisine yüklediği
külfetleri yerine getirmiş olmalıdır 163
2. Sonuçları 163
a) Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme 164
b) Ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme 164
c) Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere ayıbın
giderilmesini isteme 165
d) Tazminat isteme 165

İçindekiler 9
D. AYIP İHBAR KÜLFETİ 165
Yargıtay Kararı 166
1. Şekli 168
Yargıtay Kararları 169
2. Süresi 174
Yargıtay Kararları 175
3. Ayıp İhbar Külfeti Gerektirmeyen Haller 184
a) Satıcının Ağır Kusurunun Olması 184
Yargıtay ve İstinaf Kararları 185
b) Malın Garanti Kapsamında Olması 200
Yargıtay Kararı 200
4. Ayıp İhbarı Süresinde Hangi Kanun Hükümlerinin
Uygulanacağı Sorunu 202
KAYNAKÇA 205