KISALTMALAR III
İÇİNDEKİLER V
GİRİŞ 1
A. Konunun Sunumu 1
B. Araştırmanın Planı ve Sınırları 4
C. Toplu Yapı Mevzuatına İlişkin Tarihi Süreç 5
1. 684 Sayılı Kanun ile 1965’ten Sonraki Dönem 5
2. 5711 Sayılı Kanun Değişikliği ile 2007’den Sonraki Dönem 7
3. 5912 Sayılı Kanun Değişikliği ile 2009’dan Sonraki Dönem 8
D. Toplu Yapı Mevzuatı 8

BİRİNCİ BÖLÜM
GENEL OLARAK TOPLU YAPI

I. KISACA TOPLU YAPI 11
A. Yapı Kavramı 12
B. Toplu Yapı Kavramı ve Unsurları 13
1. Birden Fazla Yapı Olması 14
2. Ortak Yer Niteliğinde Yapıların Olması 15
3. Yönetimin Tek Elden Yönetilmesi 16
C. Toplu Yapıda Ortak Yer ve Tesisler 16
1. Ortak Yer ve Tesislerin Belirlenmesi 17
a. Ortak Yer ve Tesislerin Dışında Kalan Yerler 18
aa. Bağımsız Bölüm 18
bb. Eklenti 19
b. Kanundan Doğan Ortak Yer ve Tesisler 21
c. Özgülemeden Doğan Ortak Yer ve Tesisler ve Özgüleme Şekilleri 23
aa. Tapu Siciline Kayıt ile Özgüleme (TST md. 26) 24
bb. Vaziyet Planı Ve Projede Gösterilmesi Yoluyla Özgüleme 24
cc. Yönetim Planında Gösterilmesi Yoluyla Özgüleme 25
dd. Kat Malikleri Kurul Kararı Yoluyla Özgüleme 25
1. Ortak Yer ve Tesis Çeşitleri 26
a. Bloğa Ait Yerler 26
b. Grup Oluşturan Yapılara Ait Yerler 28
c. Adaya Ait Yerler 28
d. Toplu Yapıya Ait Yerler 29
e. KMK md. 67/1’e Göre Özgülenen Yerler 30
f. Kamuya Ayrılmış Olup Toplu Yapıya Özgülenen Yerler 31
3. Ortak Yer ve Tesislere Bağlı Sonuçlar 33
a. Yetkiler 33
aa. Kullanma 33
bb. Yararlanma 35
cc. Tasarruf 36
b. Yükümlülükler 37
aa. Giderlere Katılma 37
aaa. Ortak Giderlere Katılmada Sorumluluğun Kapsamı 37
i Kısmî Olarak Tamamlanan Yapılarda 37
ii. Tamamlanan Yapılarda 40
bbb. Ortak Giderlere Katılma Oranı 41
i. Sözleşme ile belirlenmesi 41
ii. Kanuni Düzenleme 42
iii. Birden Çok Parselli Yapılarda Ortak Gideri Paylaştırma
Sorunu 43
ccc. Ortak giderlere Katılma Zorunluluğu 45
bb. Toplu Yaşam Kurallarına Uyma 47
D. Toplu Yapı Kurulları 48
1. Kat Malikleri Kurulları 49
a. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 50
b. Ada Kat Malikleri Kurulu 51
c. Parsel Kat Malikleri Kurulu 52
d. Blok Kat Malikleri Kurulu 52
e. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 53
2. Yönetici veya Yönetim Kurulu 53
a. Toplu Yapıda Yönetim 54
b. Ada Yapılarda Yönetim 55
c. Parsel Yapılarda Yönetim 56
d. Blok Yapılarda Yönetim 56
3. Denetçi veya Denetim Kurulu 57

İKİNCİ BÖLÜM
TOPLU YAPIDA ORTAK YER VE TESİSLERDEKİ YÖNETİM FAALİYETLERİNİN DENETLENMESİ

I. GENEL OLARAK 59
II. DENETÇİ VEYA DENETİM KURULUNUN SEÇİMİ, ÖZELLİKLERİ
VE OLUŞUMU 59
A. Denetimin Zorunluluğu 60
1. Konuya İlişkin Kanuni Düzenleme 60
2. Denetçi veya Denetim Kurulunun Zorunlu Olması 60
3. Denetçi veya Denetim Kurulunun Zorunlu Olmasının Sebepleri 62
B. Denetimin Türleri 63
1. Kat Malikleri Kurulu Aracılığı ile Denetim 63
2. Bireysel Denetim 64
3. Denetim Organı Aracılığı İle Denetim 64
C. Denetçi veya Denetim Kurulu Aracılığı ile Denetim 65
1. Denetçi veya Denetim Kurulu 66
a. Denetçi 66
b. Denetim Kurulu 66
aa. Özellikleri 67
bb. Üyelerin Birlikte Hareket Etmesi 67
cc. Üyelerin Sorumluluğu 68
2. Denetçi veya Denetim Kurulu Seçimi 70
a. Denetçi Seçimi Zorunluluğu 71
b. Denetçi Seçecek Organ 71
aa. Blok Kat Malikleri Kurulu 72
bb. Blok Niteliğinde Olmayan Yapıların Kat Malikleri Kurulu 73
cc. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 73
dd. Denetçi Seçiminde Karar Yeter Sayısı 74
aaa. Kanuni Karar Yeter Sayısı 76
i. Blok ve Blok Niteliğinde Olmayan Yapıların ve Yönetim
Planında Kurulması Öngörülen Kat Malikleri
Kurullarının Karar Yeter Sayısı 77
ii. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ve Yönetim Planında
Öngörülen Diğer Temsilciler Kurullarının Karar Yeter
Sayıları 77
bbb. Yeter Sayının Değiştirilmesi 77
ccc. Yargıtay’ın Uygulaması 78
ee. Denetçi Seçilen Kişinin Görevi Kabul Etmesi 79
ff. Görev Süresi 79
gg. Denetçi Sayısı 80
3. Denetçi veya Denetim Kurulu Üyelerinde Aranacak Koşullar 81
a. Ehliyet Şartı 81
b. Kat Maliki Olma Şartı 82
c. Gerçek Kişi veya Tüzel Kişi Olmanın Değerlendirilmesi 84
d. Yabancı Uyruklu (veya T.C. Uyruklu) Olmanın Değerlendirilmesi 85
4. Denetçinin Kat Malikleri ile İlişkisinin Hukuki Niteliği 85
5. Denetçi veya Denetim Kurulunun Hak ve Yükümlülükleri 86
a. Yükümlülükleri 87
aa. Denetim Yapma Görevi 87
bb. Genel Kurulu Olağanüstü Toplantıya Çağırma 88
cc. Genel Kurula Katılma ve Oy Kullanma 90
dd. Yönetim Planı Hükümleri ile Kurul Kararlarının Bağlayıcı Etkisi ve İptal Davası Açma Hakkı 91
ee. Denetim Raporu Hazırlama ve Defter Tutma 93
ff. Diğer Görevler 95
b. Hakları 96
aa. Ücret İsteme 96
bb. Masraflarının Karşılanması 98
cc. Çalışma Ortamı İsteme 99
c. Denetçinin Sorumluluğu 99

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
DENETİMİN İŞLEYİŞİ VE SONUÇLARI

I. DENETİMİN İŞLEYİŞİ 101
A. Denetimin Zamanı 101
1. Olağan Zaman 101
2. Olağanüstü Zaman 102
B. Denetimin Kapsayacağı Yer 103
1. Blok Denetçisi 104
2. Blok Niteliğinde Olmayan Yapıların Denetçisi 105
3. Toplu Yapı Denetçisi 105
C. Denetimin İçeriği 106
1. Görev Denetimi Kapsamında Yönetici veya Yönetim Kurulu
Üyelerinin Denetlenmesi Gereken Görevleri 107
a. Kat Malikleri Kurulunun Toplantıya Çağrılması 107
b. Temsilciler Kuruluna Katılması ve Oy Kullanması 108
c. Teminat Gösterilmesi 108
d. Adres Levhası Asılması 109
e. Gayrimenkulün Kullanılması, Bakımı, Korunması ve Onarılması İçin Gerekli Tedbirlerin Zamanında Alınması 109
f. Anataşınmazın Kullandığı Enerji ile İlgili Düzenlemeler ve Tasarruflar Yapma 111
g. Anataşınmazın Sigorta Ettirilmesi 112
h. Avans Toplanması, Dava ve İcra Takibi Yapılması 112
i. Gayrimenkulü İlgilendiren Usuli İşlemlerin Zamanında Yapılması 115
j. Bankada Hesap Açma 116
k. Defter ve Dosya Tutma 117
l. İşletme Projesi ile İlgili Görevler 118
m. Bildirme Ödevi 120
n. Genel Sorumluluk Sebebi: Yönetim Planı Hükümlerine ve Kurul Kararlarına Uyma ve Gereğini Yerine Getirme 122
o. Özen Borcu 123
p. Sadakat ve Sır Saklama Borcu 124
r. Alınanları Geri Verme Borcu 125
s. Tahliye Etme 125
t. Kimlik Bildirme 127
2. Hesap Denetimi ve Denetçinin Denetlemesi Gereken Hesap
Defterleri 127
a. İşletme Projesi 129
b. Aidat Çizelgesi 130
c. Avans ve Makbuz Defterleri 131
d. Banka Hesapları 131
e. Dava ve İcra Masrafların Çizelgesi 132
f. Sigorta Ettirilen Toplu Yapımın Prim Çizelgesi 132
g. Teminat Vermekle Yükümlü Olan Görevlilerin Teminat Bilgileri 132
D. Denetim Raporunun Hazırlanması 133
1. Hazırlama Zamanı 133
2. İncelenen Konu 133
3. Denetim Raporunda Sorumluların Tespiti 134
4. Görevini Yerine Getirmeyen Yetkilinin Olaydan Sorumlu Olması 135
5. Denetçinin Düşünceleri 135
6. Raporun Tebliği 135
II. DENETİMİN SONUÇLARI 136
A. Yönetici ve Yönetim Kurulu Üyeleri Açısından Gerçekleşecek Sonuçlar 136
1. Hukuki Sonuçlar 136
a. Azil 137
b. Tahliye 137
c. Yöneticiye Karşı Açılabilecek Tazminat Davaları 138
aa. Maddi Tazminat Davası 138
bb. Manevi Tazminat Davası 138
cc. Sebepsiz Zenginleşme Davası 139
dd. Zilyetliğin Gaspı Davası 139
ee. Elatmanın Önlenmesi Davası 139
ff. Eski Hale Getirme Davası 140
2. Cezai Sonuçlar 140
a. Para Cezası 140
b. Ticarî Sır, Bankacılık Sırrı veya Müşteri Sırrı Niteliğindeki Bilgi veya Belgelerin Açıklanması Suçu 142
c. Güveni Kötüye Kullanma Suçu 142
d. Dolandırıcılık Suçu 143
e. Özel Belgede Sahtecilik, Özel Belgeyi Bozmak, Yok Etmek veya Gizlemek Suçları 143
f. Sistemi Engelleme, Bozma, Verileri Yok Etme veya Değiştirme Suçu 144
g. Genel Güvenliğin Taksirle Tehlikeye Sokulması Suçu 144
h. Konut Dokunulmazlığını İhlal Suçu 145
3. Usulü Sonuçlar 145
a. Dava Açma Hakkı Olanlar (Davacı Taraf) 145
aa. Kat Malikleri 146
bb. Kiracı, Sükna ve İntifa Hakkı Sahipleri 146
cc. Üçüncü Kişilerin Dava Hakkı 147
dd. Denetçinin Durumu 149
ee. Toplu Yapı Kat Malikleri Birliği veya Genel Kurul Temsilindeki Durum 149
b. Hakkında Dava Açılabilecekler (Davalı Taraf) 149
c. Görev ve Yetki 150
d. Dava Açma Süresi 151
e. Hâkimin Karar Vermesi 151
4. Sorumluluktan Kurtulma 152
a. Yöneticinin veya Yönetim Kurulu Üyelerinin Sorumluluklarının Hukuki Sebebi 152
b. Sorumluluk Koşulları 153
aa. Sorumlulukta Kusur İlkesi 154
bb. Sorumlulukta Zarar İlkesi 154
cc. Müteselsil Sorumluluğun KMK Açısından Değerlendirilmesi 155
b. Kusursuzluğun İspatı 156
c. İş Bölümü ve Devir 157
d. Yönetim Planı Hükmünün veya Kurul Kararının Yerine
Getirilmesi 157
e. Harcama Yetkisinin Bulunmaması 158
f. İbra ve KMK Açısından Değerlendirilmesi 158
B. Denetçi veya Denetim Kurulu Üyeleri Açısından Gerçekleşecek Sonuçlar 159
1. Denetçinin Denetlenmesi 160
a. Denetim Zorunluluğu 160
b. Denetim Türleri 160
aa. Kat Malikleri Kurulu ile Denetim 160
bb. Bireysel Denetim 161
c. Denetçinin Sorumluluğu 161
d. Denetçinin Denetimindeki Sonuçlar 161
aa. Hukuki Sonuçlar 161
aaa. Azil 162
bbb. Tahliye 162
ccc. Tazminat Davası Açma Hakkı 162
bb. Cezai sonuçlar 163
cc. Usulü Sonuçlar 163
2. Denetçi veya Denetim Kurulunun Görevinin Sona Ermesi 164
a. Sürenin Dolması 164
b. Azil ve İstifa 165
c. Ölüm, Ehliyetsizlik ve İflas 165
d. Denetim Kurulu Açısından 166
SONUÇ 167
BASILI KAYNAKLAR 169
ELEKTRONİK KAYNAKLAR 175