Türk Özel Hukukunda Taşınmaz Mülkiyeti

Türk Özel Hukukunda Taşınmaz Mülkiyeti

Doç. Dr. Murat TOPUZ

2020/01 1. Baskı, 488 Sayfa, Ciltli

ISBN 978-975-02-5891-6

Türk Özel Hukukunda Taşınmaz Mülkiyeti isimli bu eserin yazılmasındaki temel sebep, akademik çalışma olarak tek başına böyle bir çalışmanın yapılmamış olmasıdır. Genellikle hukuk fakültelerinde ders kitabı olarak okutulan eşya hukuku eserlerinin bir kısmını teşkil eden taşınmaz mülkiyeti konusunu tek başına kapsamlı bir şekilde ele almak ve okuyucunun istifadesine sunmak temel hedefimiz olmuştur.

Eserin iki yönü dikkat çekmekte olup, birincisi yeni gelişmeler ışığında Türk ve İsviçre doktrini ile kanuni düzenlemeleri ortaya koymasıdır. İkincisi ise Türk Hukuk Uygulamasına yön veren ve somut olay adaletinin sağlanmasında yargı uygulamasının lokomotifi olan Yargıtay kararlarına bolca yer verilmesidir. Hemen her konu ile ilgili Yargıtay kararı zikrederek ve inceleyip değerlendirerek Yargıtay'ın bakış açısı yansıtılmaya çalışılmıştır. Bu kapsamda 10.000'in üzerinde Yargıtay kararı incelenmiş ve bunlardan 500 tanesi esere işlenmiştir. Böylece Türk doktrinine ve Türk Hukuk uygulamasına faydalı bir eser oluşturulmaya çalışılmıştır.

Konu Başlıkları

	Eşya ve Taşınmaz Kavramı İle Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu
	Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
	Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybedilmesi
	Taşınmaz Mülkiyetinin İçeriği
	Taşınmaz Mülkiyetine Getirilen Kısıtlamalar ve Mülkiyet Hakkından Doğan Ödevler

İçindekiler

Önsöz  7

Kısaltmalar Cetveli  15

Birinci Bölüm

EŞYA VE TAŞINMAZ KAVRAMI İLE

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KONUSU

§ 1. EŞYA VE TAŞINIR–TAŞINMAZ EŞYA KAVRAMLARI  19

I. GENEL OLARAK  19

II. TAŞINMAZ KAVRAMI İLE TAŞINMAZ ŞEY AYRIMI  22

III. DAR ANLAMDA TAŞINMAZ–GENİŞ ANLAMDA TAŞINMAZ KAVRAMI  23

IV. TAPUYA KAYITLI OLAN (TAPULU)–TAPUYA KAYITLI OLMAYAN (TAPUSUZ) TAŞINMAZ AYRIMI VE BU AYRIMIN HÜKÜM VE SONUÇLARI  25

A. Genel Olarak  25

B. Tapulamanın (Kadastronun) Yapılışı İle Birlikte Hukuken Taşınmaz Vasfının Kazanılması  33

V. BAĞIMLI–BAĞIMSIZ TAŞINMAZ AYRIMI  37

A. Genel Olarak  37

B. Taşınmazın Bağımsızlığını Ortadan Kaldıran veya Kısıtlayan Haller İle Buna Bağlanan Hukuki Sonuçlar  39

1. Taşınmazın Başka Bir Taşınmaza Bağlanmış Olması  39

a. Eşyaya Bağlı Mülkiyet  39

b. Eşyaya Bağlı İrtifak  42

c. Taşınmazların Ortak Sayfaya Kaydı  43

2. Taşınmazın Bir Malvarlığı Bütününe Bağlanmış Olması  45

a. Genel Olarak  45

b. Aile Malları İçinde Yer Alan Taşınmazlar  46

c. Ticari İşletmenin Bütünlüğü İçinde Yer Alan Taşınmazlar  48

3. Taşınmaz Mülkiyetinin Devir ve İntikalinin Mümkün Olmaması veya Kısıtlanmış Olması  55

VI. SAHİPLİ–SAHİPSİZ TAŞINMAZ AYRIMI  57

§ 2. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KONUSU  57

I. ARAZİ  57

II. TAPU KÜTÜĞÜNDE AYRI SAYFAYA KAYDEDİLEN BAĞIMSIZ VE SÜREKLİ HAKLAR  61

A. Genel Olarak  61

B. Bağımsız ve Süreklilik  62

C. Kat İrtifakının Tapu Sicilinde Ayrı Bir Sayfaya Açılıp Açılmayacağı Sorunu  64

III. KAT MÜLKİYETİ KÜTÜĞÜNE KAYITLI BAĞIMSIZ BÖLÜMLER  67

IV. DİĞER  71

A. Taşınmaz Üzerindeki Paylı Mülkiyette Payın Hukuki Durumu  71

B. Devre Mülkün Hukuki Durumu  76

C. Taşınmaz Yükünün Hukuki Durumu  77

V. TAŞINMAZIN TAPU SİCİLİNE KAYDININ YAPILMASI  80

A. Genel Olarak  80

B. Kaydın Yapılışı ve Tapulama İşlemleri  82

§ 3. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ÖZEL BİR TÜRÜ: KAT MÜLKİYETİ  91

I. KAT MÜLKİYETİ KAVRAMI  91

II. KAT MÜLKİYETİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ  92

III. KAT MÜLKİYETİNİN KURULUŞ YÖNTEMLERİ  94

IV. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ  96

V. KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM  102

VI. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ  104

VII. KAT İRTİFAKI  105

VIII. TOPLU YAPILAR  106

İkinci Bölüm

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI

§ 4. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI KAVRAMI, TAŞINMAZLARIN KAZANILMASINDA GÖZETİLECEK TEMEL İLKELER VE GENEL OLARAK KAZANILMA TÜRLERİ  109

I. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI KAVRAMI VE BU HUSUSTA GÖZ ÖNÜNDE BULUNDURULACAK BAŞLICA İLKELER  109

A. Aleniyet (Kamuya Açıklık) İlkesi  109

B. Kayıt İlkesi  115

C. Tapuya Güven İlkesi  117

D. Tescil İlkesi  121

E. Sebebe Bağlılık İlkesi  124

F. Öncelik İlkesi  126

G. Sınırlı Sayı ve Tipe Bağlılık İlkesi  127

H. Belirlilik İlkesi  128

I. Bağlanma İlkesi  129

II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMA YÖNTEMLERİ  130

A. Genel Olarak  130

B. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılma Türleri  132

1. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescile Dayalı Kazanılması  132

a. Tasarruf İşlemi Olarak Tescil  132

b. Tescilin Dayandığı Hukuki Sebep  135

aa. Hukuki Sebep Kavramı  135

bb. Hukuki Sebep Türleri ve Şekli  138

cc. Hukuki Sebebin Hiç Bulunmaması veya Geçersiz Olmasının Sonucu  148

dd. Şekle Uymamanın Yaptırımı  150

ee. Taşınmazın Mülkiyetinin Kazanılmasında Muvazaa  163

c. Özellik Arzeden Bazı Hukuki Sebepler  169

aa. Taşınmaz Satış Vaadi  169

bb. İnançlı İşlem  177

cc. Nam–ı Müstear (İğreti Ad)  183

d. Tescilin Yapılması  186

2. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilden Önce Kazanılması  190

a. Genel Olarak Tescilden Önce Kazanım Kavramı  190

b. Tescilden Önce Kazanım Türleri  192

aa. Miras  192

bb. Mahkeme Kararı  194

cc. İşgal  197

dd. Cebri İcra  200

ee. Kamulaştırma  203

ff. Yeni Arazi Oluşması  206

gg. Bir Taşınmazın Vakfa Özgülenmesi  208

hh. Mal Rejimi Sözleşmesi  209

ıı. Ticari Şirketlerin Birleşmesi  209

ii. Ticari İşletmenin Devrinde Taşınmazların Tescilden Önce Kazanılıp Kazanılamayacağı Sorunu  209

jj. Taşınmazların Ticari Şirketlere Ayni Sermaye Koyma Taahhüdünün Tescilsiz Kazanım Hali Olup Olmadığı Sorunu  211

kk. Tüzel Kişiliğin Sona Ermesi  213

ll. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazandırıcı Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması  213

aaa. Genel Olarak  213

bbb. Olağan Zamanaşımı Yolu İle Taşınmaz Mülkiyetin Kazanılması  217

ccc. Olağanüstü Zamanaşımı Yolu İle Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması  223

Üçüncü Bölüm

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAYBEDİLMESİ

§ 5. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAYBEDİLMESİ KAVRAMI  243

§ 6. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAYBEDİLME TÜRLERİ  244

I. TAŞINMAZIN MÜLKİYET KONUSU OLMAKTAN ÇIKMAK SURETİYLE KAYBI (MUTLAK KAYIP)  244

A. Taşınmaz Mülkiyetinin Tapu Sicilinden Terkin Edilmesi  244

B. Taşınmazın Tamamen Yok Olması  248

II. MÜLKİYET HAKKININ EL DEĞİŞTİRMESİ SURETİYLE KAYBI (NİSBİ KAYIP)  249

Dördüncü Bölüm

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN İÇERİĞİ

§ 7. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN İÇERİĞİNE GENEL BAKIŞ  251

§ 8. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN MADDİ OLARAK İÇERİĞİ  253

I. TAŞINMAZIN BÜTÜNLEYİCİ PARÇALARI  253

A. Genel Olarak Bütünleyici Parça  253

B. Bütünleyici Parçalar  255

1. Yapılar  255

a. Hukuka Uygun Yapılar  258

b. Hukuka Aykırı Yapılar  258

aa. Kendi malzemesiyle başkasının arazisinde yapılan yapı  259

bb. Arazi malikinin başkasının malzemesiyle kendi arazisine yaptığı yapı  277

cc. Başkasına ait malzeme ile başkasının arazisine üçüncü kişinin yaptığı yapı  280

2. Bitkiler  281

3. Kaynaklar  285

II. BÜTÜNLEYİCİ PARÇA KURALI DIŞINDA KALAN ŞEYLER  290

A. Taşınır Yapılar ve Bitkiler  291

B. Başkasının Arazisine Taşan Yapılar (Taşkın Yapı)  294

C. Üst Hakkı  305

D. Mecra Hakkı  310

E. Kat Mülkiyetine Tabi Bağımsız Bölümler  315

§ 9. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN YATAY İÇERİĞİ  315

I. GENEL AÇIKLAMALAR  315

II. TAŞINMAZIN SINIRLARININ BELİRLENMESİ  317

III. TAŞINMAZ SINIRLARINA İLİŞKİN UYUŞMAZLIKLAR VE ÇÖZÜM YOLLARI  322

§ 10. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DİKEY İÇERİĞİ  329

Beşinci Bölüm

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNE GETİRİLEN KISITLAMALAR VE MÜLKİYET HAKKINDAN DOĞAN ÖDEVLER

§ 11. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNE GETİRİLEN KISITLAMALAR VE ÖDEVLER KAVRAMI İLE ÇEŞİTLERİ  331

§ 12. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNE GETİRİLEN YASAL KISITLAMALAR  336

I. BELİRLİ BİR SIFATA SAHİP OLMA NEDENİYLE GETİRİLEN KISITLAMA (YASAL ÖNALIM HAKKI)  336

A. Genel Olarak  336

B. Kavram, Tanım ve Hukuki Nitelik  342

C. Yasal Önalım Hakkının Amacı ve Konusu  348

D. Yasal Önalım Hakkının Temel Özellikleri  352

E. Yasal Önalım Hakkının Meydana Gelme ve Kullanım Koşulları  354

1. Hakkın Meydana Gelme Koşulları  354

a. Paylı Mülkiyet ya da Tarım Arazisinde Sınırdaşlık İlişkisinin Olması  354

b. Tam ve Geçerli bir Satış Sözleşmesiyle Pay/Tarımsal Arazinin Üçüncü Kişilere Satılmış Olması  358

c. Hakkın Medana Gemesinden Mutlak Feragat Edilmemiş Olması  374

2. Hakkın Kullanılma Koşulları  376

a. Paylı Mülkiyette Paydaş, Sınırdaş Tarım Arazisinde Malik Sıfatına Sahip Olma  376

b. Satış İşlemi ile Temel Koşullarının Önalım Hakkı Sahibine Noter Aracılığıyla Bildirilmesi  378

c. Hakkın Dürüstlük Kuralına Aykırı Şekilde Kullanılmaması  379

d. Hakkın Kullanılmasından Nisbî Feragat Edilmemiş Olması  383

3. Yasal Önalım Hakkının Kullanılma Süresi  384

4. Yasal Önalım Hakkının Kullanılma Şekli  389

5. Önalım Bedelinin Yatırılması  394

6. Hakkın Sona Ermesi  400

II. KOMŞULUK HUKUKUNDAN KAYNAKLANAN KISITLAMALAR  401

A. Genel Olarak  401

B. Komşu Lehine Getirilen Kısıtlama Türleri  402

1. Mülkiyet Hakkını Komşu Taşınmazı Olumsuz Şekilde Etkileyecek Aşırılıkta Kullanılmaması  402

2. Komşu Taşınmazlara Zarar Verecek Kazı ve Yapı Yapmama  409

3. Komşu Araziden Taşan Ağaç Dal ve Köklerine İzin Verme  411

4. Doğal Olarak Akan Suların Akışına Engel Olmama ve Fazla Suyun Akıtılmasını Sağlama  414

5. Komşu Kaynakların Kesilmesine veya Kirlenmesine Sebep Olmama  418

6. Kaynakların Birlikte Tutulmasına Rıza Gösterme  420

7. Özel Arazide Bulunan Kaynak, Kuyu ve Derelerden Yararlanma  421

8. Mecra Geçirilmesine Muvafakat Gösterilmesi  422

9. Zorunlu Geçit Hakkı Tanıma  432

10. Kaynak Hakkı Tanıma  442

11. Komşuluk İlişkilerinden Kaynaklanan Masraflara Katılma  443

III. HEM ÖZEL YARAR HEM DE KAMU YARARI İÇİN GETİRİLEN KISITLAMALAR  444

A. Genel Olarak  444

B. Çeşitleri  446

1. Gereklilik Halinde Taşınmaza Girilmesine İzin Verme  446

2. Taşınmaza Herhangi Bir Nedenle Sürüklenen, Düşen veya Giren Şeyin Alınmasına İzin Verme  448

3. Orman ve Mer’alara Girilmesine İzin Verme  449

4. Toprakların İyileştirilmesine/Islah Edilmesine Katılma  451

IV. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNE HUKUKİ İŞLEM YOLU İLE GETİRİLEN (RIZAİ–İRADİ) KISITLAMALAR  453

A. Genel Olarak  453

B. Çeşitleri  454

1. Önalım Hakkı Sağlanması  454

a. Genel Olarak  454

b. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Konusu, Şekli ve Kazanılması  456

c. Önalım Hakkının Tapu Kütüğüne Şerhi ve Hakkın Kullanılma Süresi  458

d. Önalım Hakkından Feragat ve Hakkın Sona Ermesi  462

2. Alım Hakkı Sağlanması  463

a. Genel Olarak  463

b. Şekli, Hukuki Niteliği ve Hakkın Şerhi  464

3. Geri Alım Hakkı Sağlanması  466

a. Genel Olarak  466

b. Geri Alım Hakkının Hukukî Niteliği, Şekli ve Şerhi  467

Kaynakça  469

Kavramlar Dizini  485