Kira Hukuku Davaları

İÇİNDEKİLER

5. BASKIYA ÖNSÖZ ............................................................................................ 7

İÇİNDEKİLER ..................................................................................................... 9

KISALTMALAR ................................................................................................ 43

BİRİNCİ BÖLÜM KİRA HUKUKUNUN TEMEL İLKELERİ VE KİRA MEVZUATI

I. KİRA HUKUKUNUN TEMEL İLKELERİ .................................................. 45

A. GENEL OLARAK ................................................................................ 45

B. KİRACININ KORUNMASI İLKESİ ..................................................... 45

C. KİRA HÜKÜMLERİNİN EMREDİCİLİĞİ İLKESİ ............................... 46

D. KİRA HUKUKU KAMU DÜZENİ İLE İLİŞKİLİDİR ........................... 48

E. DÜRÜSTLÜK VE HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMAMASI İLKELERİNE AYKIRI DAVRANMAMA İLKESİ ............................... 50

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .................................... 52

II. KİRA HUKUKU MEVZUATI VE GELİŞİMİ ............................................. 56

A. GENEL OLARAK ................................................................................ 56

B. KİRA MEVZUATI VE GELİŞİM SÜRECİ ........................................... 57

C. MEVZUATIN UYGULAMA SIRASI ................................................... 58

D. 818 SAYILI BORÇLAR KANUNUN DAN 6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNA GEÇİŞ (6101, 6217 VE 7161 SAYILI KANUNLAR)....................................................................................... 60

E. COVİD-19 SALGININ ETKİSİNİN AZALTILMASI AMACIYLA YAPILAN MEVZUAT DEĞİŞİKLİKLERİ ........................................... 64

1. İş Yeri Kira Sözleşmeleri Bakımından 01.03.2020-30.06.2020 Arası Kiraların Fesih Ve Tahliye Sebebi Oluşturmaması (7226 sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi) ......................................... 64

2. Cumhurbaşkanlığının 2279 sayılı Kararı ........................................... 64

3. 25.03.2020 Kabul 26.03.2020 RG de Yayın Tarihli 7226 Sayılı Kanun (Geçici 1. Maddesi) İle Sürelerde Yapılan Düzenlemeler ........ 64

4. İşyeri Kira bedelindeki Stopaj ve KDV Oranlarındaki Değişiklikler ................................................................................... 66

F. TBK ‘DA KİRA TESPİTİNE / BELİRLEMESİNE İLİŞKİN YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER ............................................................... 67

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .................................... 67

10 İçindekiler

İKİNCİ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA DAVA HAKKI –TARAF EHLİYETİ, GÖREV, YETKİ, TAHKİM, ARABULUCULUK VE KANUN YOLU İNCELEMESİ

I. KİRAYA VEREN TARAF OLMA EHLİYETİ ............................................. 71

A. KİRAYA VEREN, TEMSİLİ, İŞLEM EHLİYETİ VE DAVA HAKKI ................................................................................................. 71

1. Genel Olarak ................................................................................... 71

2. Kiraya Verenin İşlem Ehliyeti ve Temsili ......................................... 75

a. Asaleten İşlem Yapılması ................................................................. 75

b. Temsilen İşlem .................................................................................. 78

3. Birlikte Kiraya Verenlik................................................................... 81

a. Genel Olarak ..................................................................................... 81

b. Birlikte Kiraya Verenlik Durumunun Sonuçları .............................. 83

aa. Yükümlülükler Bakımından .............................................. 83

bb. Hakların Kullanımı Bakımından ........................................ 84

cc. Birlikte Kiraya Verme Halinde (Paydaş Veya Ortakların) Dava Hakkı .................................................... 86

aaa. Genel Olarak ........................................................... 86

bbb. Paylı Mülkiyet Halinde Birlikte Kiraya Verenlik ......... 86

ccc. Elbirliği (İştirak) ile Mülkiyet Halinde Birlikte Kiraya Verenlik ........................................................ 89

ddd. Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Sözleşme Tarafı Olmayanların Durumu .............................................. 92

eee. Kira Sözleşmesinde Birlikte Kiraya Verenlerin Dava Hakkı.............................................................. 93

aaaa. Genel Olarak ............................................... 93

bbbb. Kira Sözleşmesinde Birlikte Kiraya Verenlerin Sözleşmenin Feshi, Tahliye ve Usul (İhtar Çekimi, Dava Açılması vs.) İşlemleri Bakımından Durumu ............... 96

cccc. Birlikte Kiraya Verenlerin Fesih ve Tahliye Dışındaki (Alacak, Tespit, vs) Talepler Bakımından Durumları ................... 99

B. MALİKİN DAVA HAKKI .................................................................. 101

C. KİRALANANIN DEVRİ İLE YENİ MALİKİN DAVA HAKKI (TBK m. 310, m. 351) .......................................................................... 103

II. KİRACILIKTA, TARAF OLMA EHLİYETİ, TEMSİL VE DAVA HAKKI ..................................................................................................... 107

A. KİRACININ İŞLEM EHLİYETİ VE DAVA HAKKI ........................... 107

1. Genel Olarak ................................................................................. 107

2. Kiracılık Ehliyeti ........................................................................... 107

3. Sözleşmede Temsil ........................................................................ 108

4. Birlikte Kiracının Kira Sözleşmesi ile Yükümlendiği Borçlar Bakımından Durumu ..................................................................... 109

İçindekiler 11

a. Birlikte Kiracılıkta Kira Bedelini Ödeme Borcu ............................. 109

b. Birlikte Kiracılıkta Kiralananı Özenle Kullanma Ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu.................................................. 111

c. Kira Sözleşmesinin Bitiminde Kiralananı Geri Verme Borcu ........ 112

5. Birlikte Kiracılıkta Taraf Ehliyeti ve Dava Hakkı ............................. 112

a. Birlikte Kiracıların Kiralananı Teslim Alma Ve Kira Süresince Kullanıma Hazır Bulundurulmasına İlişkin Hakları ....... 112

b. Birlikte Kiracıların Kiralananın Ayıplı Olarak Teslim Edilmesinden Veya Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Doğan Haklarını Kullanmaları ........................................................ 113

c. Birlikte Kiracıların Kiralanan Üzerindeki Kiracı Zilyetliğinin Korunması Hükümlerinden Yararlanma Hakkı .............................. 115

B. BİRLİKTE KİRACILIK HALİNDE FESİH VE TAHLİYE İLE USUL (İHTAR ÇEKİMİ, DAVA AÇILMASI VS.) İŞLEMLERİ ........... 116

1. Genel Olarak ................................................................................. 116

2. Eşlerin Birlikte Kiracılığı ................................................................ 117

C. KİRACININ ÖLÜMÜ HALİNDE TARAF VE DAVA EHLİYETİ ........ 119

D. ADİ ORTAKLIĞIN KİRACILIĞI ........................................................ 121

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................................... 122

III. KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN DAVALARDA GÖREV ............. 136

A. MÜLGA 1086 SAYILI HUMK HÜKÜMLERİNE GÖRE GÖREVLİ MAHKEME ....................................................................... 137

1. SHM ‘nin Görevi ........................................................................... 137

2. Asliye Hukuk Mahkemelerinin Görevi ............................................ 137

3. İcra Mahkemelerinin Görevi ........................................................... 138

B. 6100 SAYILI HMK HÜKÜMLERİNE GÖRE GÖREVLİ MAHKEME ........................................................................................ 138

1. Sulh Hukuk Mahkemelerinin Görevi ............................................... 138

2. Asliye Hukuk / Ticaret Mahkemelerinin Görevi ............................... 142

3. İcra Mahkemelerinin Görevi ........................................................... 143

4. Fuzuli İşgal (Kira sözleşmesinin bulunmadığı) Halinde Görev .......... 144

5. Tahkim Usulü ile Görevli Mahkeme (3533 sayılı Umumi, Mülhak ve Hususi Bütçelerle İdare Edilen Daireler ve Belediyelerle Sermayesinin Tamamı Devlete veya Hususi İdarelere Ait Daire ve Müesseseler Arasındakiİhtilafların Tahkim Yolu ile Halli hakkında Kanun) .......................................... 145

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................................. 148

IV. KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN DAVALARDA YETKİ ............... 166

A. GENEL OLARAK ............................................................................... 166

B. KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN KAYNAKLANAN DAVALARDA YETKİ................................................................................................. 167

C. YETKİ SÖZLEŞMESİ ......................................................................... 171

V. GÖREVSİZLİK VE YETKİSİZLİK KARARI SONRASI YAPILACAK İŞLEMLER ................................................................................................ 173

12 İçindekiler

VI. KİRA İLİŞKİSİNDEN DOĞAN DAVALARDA YARGILAMA USUL VE İŞLEMLERİ ........................................................................................ 176

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI......................................... 177

VII. KİRA İLİŞKİSİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA TAHKİM .......... 188

A. GENEL OLARAK .............................................................................. 188

B. MİLLİ TAHKİM ................................................................................. 196

C. MİLLETLER ARASI TAHKİM .......................................................... 197

D. KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA TAHKİM ........................................ 198

1. Genel Olarak ................................................................................. 198

2. Kira Uyuşmazlıklarında Tahkime Elverişlilik.................................. 200

3. Tahkim Kararlarına Karşı İptal Davası Açılması ............................. 205

5. Tahkim Kararı İptal Nedenleri........................................................ 207

a. Genel Olarak ................................................................................... 207

b. Tahkim Sözleşmesinin Taraflarından Birinin Ehliyetsiz Ya Da Tahkim Sözleşmesinin Geçersiz Olması Hali ................................. 207

c. Hakem Seçiminin Tarafların Anlaşmasına Veya Kanuna Aykırı Yapılmış Olması .................................................................. 208

d. Kararın Tahkim süresi İçinde Verilmemesi .................................... 208

e. Hakem veya Hakem Kurulunun, Hukuka Aykırı Olarak Yetkili veya Yetkisiz Olduğuna Karar vermesi .............................. 208

f. Hakem veya Hakem Kurulunun, Tahkim Sözleşmesi Dışında Kalan Bir Konuda Karar Verdiği veya Talebin Tamamı Hakkında Karar Vermediği ya da Yetkisini Aşması Hali ............... 209

g. Tahkim Yargılamasının, Usul Açısından Sözleşmede veya Bu Yönde Bir Sözleşme Bulunmaması Hâlinde, Bu Kısımda Yer Alan Hükümlere Uygun Olarak Yürütülmediği ve Bu Durumun Kararın Esasına Etkili Olması ........................................ 210

h. Tarafların Eşitliği İlkesi ve Hukuki Dinlenilme Hakkına Riayet Edilmemesi .......................................................................... 210

ı. Hakem veya Hakem Kurulu Kararına Konu Uyuşmazlığın Türk Hukukuna Göre Tahkime Elverişli Olmaması ....................... 210

i. Kararın Kamu Düzenine Aykırı Olması ......................................... 211

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ..................... 212

VIII. KİRA İLİŞKİSİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA ARABULUCULUK................................................................................... 214

A. GENEL OLARAK ARABULUCULUK ............................................... 214

1. Dava Şartı Olmayan (İhtiyari / Genel) Arabuluculuk ....................... 219

2. Dava Şartı Olan (zorunlu) Arabuluculuk ......................................... 225

a. Genel Olarak ................................................................................... 225

b. Ticari Davalarda Zorunlu Arabuluculuk ......................................... 227

aa. Uyuşmazlığın 6102 sayılı TTK m.4 ve diğer kanunlarda belirtilen “Ticari dava “ niteliğinde olmalı ...... 227

bb. Davanın konusu bir miktar paranın ödenmesine ilişkin olmalı ............................................................................ 228

İçindekiler 13

cc. Dava konusu olan bir miktar paranın ödenmesi için yapılan talep, bir alacak veya tazminat talebi olarak ileri sürülmeli ................................................................. 229

B. KİRA İLİŞKİSİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA ARABULUCULUK ............................................................................. 231

1. Genel Olarak ................................................................................. 231

2. Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklarda İhtiyari Arabuluculuk Dönemi (22.06.2013 ilâ 01.01.2019 tarihleri Arası dönem) ............... 231

3. Kira İlişkisinden Doğan Nispi Ticari Dava niteliğinde Olup Konusu Bir Miktar Para Olan Ticari Davalar Bakımından Dava Şartı Olan Arabuluculuk Dönemi (01.01.2019 -01.09.2023 Arası Dönem) ......................................................................................... 232

a. Genel Olarak ................................................................................... 232

b. Kira Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlık Ticari Dava olmalı ........ 232

c. Kira Sözleşmesinden (İlişkisinden ) Doğan Uyuşmazlık Bir Miktar Paranın Ödenmesine İlişkin Alacak Ve Tazminat Talepleri Olmalı .............................................................................. 238

4. Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıkların Tümü İçin ( Taşınmaz Kiralarında İİK İle Tahliye Usulü Hariç) Zorunlu Arabuluculuk Dönemi (01.09.2023 tarihi sonrası dönem ) ..................................... 240

a. Genel Olarak ................................................................................... 240

b. Kira Belirleme Davasında Dava Şartı Olan Arabuluculuk ............. 243

aa. Genel Olarak .................................................................. 243

bb. Endeks Dönemi Kira Belirlemesi İçin Arabulucu Anlaşma Tutanağı Düzenlenmesi ..................................... 247

aaa. Genel Olarak .......................................................... 247

bbb. Endeks Dönemi Kira Belirlemesinin Tarafların Üzerinde Serbestçe Tasarruf Edebilecekleri Uyuşmazlıklardan Olup Olmadığı ............................ 248

ccc. Kira Belirlemesine İlişkin Arabuluculukta Anlaşma Belgesi Düzenlenmesi ............................... 252

ddd. Arabuluculukta Anlaşmanın Sağlanamaması ............. 252

cc. Hak ve Nesafet Dönemi İçin Arabuluculuk Yoluyla Kira belirlenmesi ............................................................ 253

dd. Arabuluculuğa Başvuru Süresi ile Dava Açma Süresi ....... 254

c. Kira uyarlama Davasında Arabuluculuk ......................................... 257

d. Kira İlişkisinden Doğan Diğer Dava Türlerinde Dava Şartı Arabuluculuk .................................................................................. 258

e. Arabuluculuk Anlaşma Tutanağının Düzenlenmesi İle İcrası ........ 260

f. Arabulucu Anlaşma Tutanağının İptali ........................................... 262

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...................... 263

IX. KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN DAVALARDA KANUN YOLU İNCELEMESİ ............................................................................................ 268

A. KİRA DAVALARINDA İSTİNAF YOLU ........................................... 268

B. KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA TEMYİZ YOLU .................................................................................. 271

14 İçindekiler

1. Genel Olarak ................................................................................. 271

2. 20.07.2016 Öncesi Döneme Ait Kararlar Bakımından Durum .......... 273

a. Temyiz İncelemesi .......................................................................... 273

b. Karar Düzeltme ............................................................................... 274

3. 20.07.2016 Tarihi Sonrası İstinaf mahkeme kararları ile Yargıtay Bozma Kararı Sonrasında İlk Derece Mahkeme Kararlarının Temyizi ........................................................................................ 275

a. Genel Olarak ................................................................................... 275

b. Maddi hukuka ilişkin Temyiz sebepleri .......................................... 275

c. Usul Hukukuna ilişkin temyiz sebepleri ......................................... 276

d. Temyiz Süresi ................................................................................. 276

e. Kira İlişkisinden Doğan Davalarda Temyiz .................................... 279

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ..................... 281

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞMESİNİN NİTELİĞİ, TÜRLERİ VE İSPATI

I. GENEL OLARAK ..................................................................................... 285

II. KİRA SÖZLEŞMESİ ................................................................................. 285

A. TANIM ............................................................................................... 285

B. HUKUKİ NİTELİĞİ............................................................................ 289

1. Borç Sözleşmesidir ........................................................................ 289

2. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmelerdendir .......................... 289

3. Sürekli Borç İlişkisi Kuran Sözleşmelerdendir ................................ 290

4. Rızai Bir Sözleşmedir .................................................................... 291

5. İvazlı Bir Sözleşmedir ................................................................... 291

C. KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖGELERİ ................................................... 291

1. Genel Olarak ................................................................................. 291

2. Kiralamanın konusu olan kiralanan................................................. 291

a. Genel Olarak ................................................................................... 291

b. Kiralananın Kiracıya Teslimi Ve Sözleşme Süresince Bulundurma .................................................................................... 293

3. Kira Bedeli ................................................................................... 294

a. Genel Olarak ................................................................................... 294

b. Kira Bedelinin Belirlenmesi............................................................ 295

c. Kira Bedelinin Kapsamı.................................................................. 296

d. Kira Bedelinin Ödeme Zamanı ....................................................... 299

e. Ödeme Yeri ..................................................................................... 299

f. İndirim, Fesih veya Tahliye Halinde Ödenen Kiranın İstirdatı ....... 300

4. Tarafların karşılıklı anlaşması ........................................................ 300

5. Kira Sözleşmesinin Şekli (Geçerlilik ve İspat Olarak) ...................... 303

a. Genel Olarak ................................................................................... 303

b. Kira Sözleşmesinin Varlığının İspatı .............................................. 307

aa. Genel Olarak .................................................................. 307

bb. Yazılı Sözleşme (Belge (Senet)) İle İspat ......................... 309

İçindekiler 15

aaa. Kira İlişkisinin Varlığının İspatı................................ 309

bbb. Sözleşme Unsurları Bakımından Uyuşmazlık ............ 316

ccc. Sözleşme Tarafları Dışındaki Yazılı Sözleşmede İmzası Olanlar Bakımından Sorumluluk .................... 319

cc. Sözlü Kira Sözleşmesinin ve Unsurlarının İspatı ............... 322

aaa. Sözleşmenin Varlığının İspatı ................................... 322

bbb. Sözleşmenin Kabul Edilip Başlangıç Ve Süresinde Uyuşmazlık Çıkması Halinde İspatı ........... 325

dd. Sözleşme Bedelinin İspatı................................................ 326

ee. Yazılı Delil Başlangıcı İle İspat ....................................... 329

ff. Kira Sözleşmesinin Sona Erdiğinin İspatı ......................... 330

6. Kira ve Adi Ortaklık Sözleşmesi ..................................................... 334

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................................. 336

7. Kira Süresi..................................................................................... 356

a. Genel Olarak ................................................................................... 356

b. Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri ...................................................... 358

aa. Genel Olarak .................................................................. 358

bb. Genel Hükümlere Tabi olan Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin Uzaması ................................................ 359

aaa. Genel Olarak .......................................................... 359

bbb. Sözleşmede İhbar Şartı Bulunması Halinde ............... 360

ccc. Sözleşmede İhbar Şartı Bulunmadığında ................... 362

cc. Konut veya Çatılı iş yeri Kiralarında Belirli Süreli Sözleşme ........................................................................ 366

aaa. Kiracı Bakımından .................................................. 366

bbb. Kiraya Veren Bakımından ....................................... 367

ee. Kiraya Verenin Belirli Süreli Sözleşme Sonunu Beklemeden Haksız Olarak Kiracıyı Tahliye Etmesi Veya Kusuru ile Tahliyeye Sebebiyet Vermesi Hali .......... 375

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ............. 378

ff. Belirli Süreli Ürün Kirası................................................. 384

aaa. Sözleşmede ihbar şartının Bulunması Halinde ........... 385

bbb. Sözleşmede İhbar Şartı Bulunmadığında ................... 385

c. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri .................................................... 387

aa. Belirsiz Süreli Genel Hükümlere Tabi Kiralar................... 387

bb. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları .................... 389

cc. Belirsiz Süreli Ürün Kirası .............................................. 390

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ............. 390

D. KİRA SÖZLEŞME TÜRLERİ .............................................................. 397

1. Genel Olarak ................................................................................. 397

2. Kira Sözleşmesi Genel Hükümlerine Tabi (Adi Kira) Kiralar (TBK 299 vd.) ............................................................................... 397

3. Konut Ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmeleri (TBK m.339-356 vd.) ...... 399

a. Genel Olarak ................................................................................... 399

b. Konut Veya Çatılı İş Yeri Kavramları ............................................ 400

aa. Konut Niteliği ................................................................. 400

bb. Çatılı İş Yeri ................................................................... 402

16 İçindekiler

cc. Üzerinde Bulunduğu Taşınmaz İle Bütünlüğü Bulunmalı ...................................................................... 404

c. Kiralananın Taşınmaz Olması......................................................... 407

d. Geçici Kullanıma Özgülenmiş Taşınmaz ....................................... 408

e. Konut ve Çatılı İşyeri İle Birlikte Kiracıya Bırakılan Eşya ............. 410

f. Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşme Tarafları ............................. 411

g. Kamu Kurumlarının Kira Sözleşme Tarafı (Kiracı /Kiraya Veren) Olmaları .............................................................................. 414

h. Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı (TBK m. 340) ........................ 419

ı. Kullanma Giderleri (TBK m 341)................................................... 419

i. Kiracının Güvence (Depozito) Vermesi (TBK m.342) ................... 421

aa. TBK Öncesi Uygulama: ................................................. 421

bb. TBK m. 342’ye Göre Kiracının Güvence (Depozito) Yükümlülüğü ................................................................. 424

aaa. Genel Olarak .......................................................... 424

bbb. Güvence Parası ile Kıymetli Evrakın Muhafazası ...... 427

ccc. Güvencenin Bankadan Kiraya Verene Ödenmesi ...... 427

ddd. Güvencenin Kiracıya İadesi ..................................... 428

eee. Güvence Bedeli Üzerinde Tasarruf Hakkı ................. 428

k. Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Kira Bedeli .............................. 429

aa. Sözleşmenin Kuruluşunda (İlk Kira Yılı İçin) Kira Belirleme ....................................................................... 429

aaa. Kira Bedelinde Stopaj ............................................ 433

bbb. Kira Bedelinde KDV ............................................. 435

ccc. Kiranın Devamı Sırasında Kiraya Veren Değişimine Göre Stopaj Veya KDV Değişimi........... 436

cc. Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında, Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılması Yasağı (TBK m. 343) ................................................................ 436

bb. Kira Bedelinin Belirlenmesinde (Tespit) Yasal Düzenlemeler ................................................................. 438

4. Ürün (Hasılat) Kirası (TBK m.357-378) ......................................... 440

a. Genel Olarak ................................................................................... 440

b. Tanımı ............................................................................................. 443

c. Ürün Kira Sözleşmelerine Uygulanacak Mevzuat .......................... 445

d. Ürün (Hasılat) Kirasının Hukuki niteliği ........................................ 446

e. Ürün Kirasının Şekli ....................................................................... 447

aa. Genel Olarak .................................................................. 447

bb. Rödövans Sözleşmelerinde Şekil ..................................... 449

f. Ürün Kirasının Unsurları ................................................................ 454

aa. Ürün Kirasının Konusunu (Kiralanan) Ürün Veren Taşınır, Taşınmaz Mallar veya Haklar Oluşturur .............. 454

bb. Kiralanandan Yararlanma ve Kullanma Devri Belli Bir Süre İçin Olmalı ............................................................. 457

cc. Ürün Kirasında Kira Bedeli............................................. 458

dd. Tarafların Anlaşması ...................................................... 460

İçindekiler 17

ee. Kiracının Kiralananı İşletme Yükümlülüğü (TBK m.364) .................................................................. 460

g. Ürün Kirasında Tutanak Tutulması................................................. 461

h. Ürün Kirasında Tarafların Hak ve Borçları ..................................... 462

aa. Genel Olarak .................................................................. 462

bb. Kiraya Verenin Borçları .................................................. 462

aaa. Genel Olarak .......................................................... 462

bbb. Kiralananın Teslimi Borcu ....................................... 462

ccc. Kiralananı Kira Süresince Kullanıma Uygun Halde Bulundurma Borcu ........................................ 463

ddd. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu ..................................... 464

eee. Kiraya Verenin Zapta Karşı Tekeffül Borcu .............. 468

aaaa. Sözleşmenin Kurulması Anında Mevcut Olan Zapt ................................................... 468

bbbb. Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Meydana Gelen Zapt................................... 469

fff. Kiraya Verenin Kiralananın Vergi ve Mükellefiyetlerini Ödeme Borcu .............................. 470

ggg. Kiraya Verenin Esaslı Tamiratları Yapma Borcu........ 470

cc. Kiracı Borçları ................................................................ 472

aaa. Genel olarak ........................................................... 472

bbb. Kiralananı İyi Bir Şekilde İşletme Borcu ................... 473

ccc. Kiralananın Bakım Borcu ........................................ 473

ddd. İhbar Borcu ............................................................ 474

eee. Kira Bedelini Ödeme Borcu ..................................... 475

fff. Kiralananı Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devir Yasığına Uyma Borcu (TBK m.366)......................... 479

ı. Ürün Kirasının Sona Ermesi ........................................................... 479

aa. Genel Olarak .................................................................. 479

bb. Belirli Süreli Ürün Kirası Sözleşmesinin Sona Ermesi (TBK m.367) .................................................................. 480

cc. Önemli Sebeplerden Dolayı (Olağanüstü) Sona Erme ....... 482

dd. Kiracının Ürün Kirasında Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borçlarını Yerine Getirmemesinden Dolayı Sona Erme................................ 484

ee. Belirsiz süreli Ürün Kirasında Fesih Bildirimi (TBK m.368) .................................................................. 485

ff. Belirsiz Süreli Ürün Kirasının Çekilmez Olması Nedeniyle Sona Ermesi ................................................... 486

gg. Kiracının Kira Bedeli ve Yan Giderleri ödememesi (Temerrüdü) ................................................................... 486

hh. Kiracının İflası ................................................................ 489

ıı. Kiracının Ölümü ............................................................. 490

i. Ürün Kirasının Sona Ermesinin Sonuçları ...................................... 491

aa. Kiralananın Geri Verilmesi .............................................. 491

bb. Tutanağa Geçirilmiş Eşyanın İadesi ................................. 494

cc. Ürün Ve Yetişme Giderleri Talebi ................................... 494

18 İçindekiler

dd. Saman, Gübre ve Benzerleri ............................................ 494

5. HAYVAN KİRASI (TBK m. 376) ................................................. 494

a. Genel Olarak ................................................................................... 494

b. Sorumluluk (TBK m.377) ............................................................... 495

c. Sona Ermesi (TBK m.378) ............................................................. 496

aa. Belirli Süreli Hayvan kirasının Sona Ermesi .................... 496

bb. Belirsiz Süreli Hayvan Kirasının Sona Ermesi ................. 496

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ............. 496

6- 2886 sayılı Devlet İhale Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmeleri .... 515

a. Genel olarak .................................................................................... 515

b. Sözleşme Konusu Kiralananın (Kamu İdaresinin Kamu Hizmetine Tahsisli Malları İle Özel Hukuka Tabi Malları) Mahiyeti .......................................................................................... 519

c. 2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmeleri Bakımından Yargı Yolu .................................................................. 521

d. Kiralamada 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunundaki Usullerin Uygulanması ................................................................................... 523

e. Kira Sözleşmesinin Kurulması ....................................................... 528

f. 2886 Sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Kira Sözleşmesinin Süresi .............................................................................................. 530

g. Kiraya Veren İdarenin Sözleşme Yapma Yetki Ve Ehliyeti ........... 532

h. 2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmesinin Şekli ......... 535

ı. 2886 Sy. Kanunda ki İhale Usul ve Yöntemine Aykırılık Halinde Sözleşmelerin Durumu ...................................................... 537

i. Taşınmaz Kiraları Bakımından 2886 Sayılı Kanun ve TBK m. 349/II nin Uygulama Sorunu ............................................ 539

k. 2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmesinin İfası Ve Sonlandırılması ......................................................................... 545

aa. Sözleşme Taraflarının Değişmesi .................................... 546

bb. Sözleşme Süresinin Bitimi İle Sonlanma.......................... 548

cc. Sözleşmenin Fesih İle Sona Erdirilmesi ........................... 556

dd. 2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmelerinde Tahliye Davası ...................................... 561

aaa. Genel Olarak .......................................................... 561

bbb. 2886 Sayılı DİK ‘nun 75/3-4. Maddesine Tabi Olan Kurumlar ....................................................... 567

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .... 568

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞME TARAFLARININ HAK VE BORÇLARI

I. GENEL OLARAK ..................................................................................... 589

II. KİRAYA VERENİN BORÇLARI .............................................................. 592

A. KİRALANANI KULLANIM AMACINA UYGUN TESLİM İLE KİRA SÜRESİNCE KULLANIMA HAZIR BULUNDURMA BORCU (TBK m.301) ......................................................................... 592

İçindekiler 19

1. Kiralananın Kullanım Amacına Uygun Olarak Kiracıya Teslimi ....... 592

a. Genel Olarak ................................................................................... 592

b. Kiralananın Kararlaştırılan Tarihte Teslimi .................................... 593

c. Kiralanan Sözleşmede Amaçlanan Kullanıma Elverişli Olarak Teslim Edilmeli ............................................................................... 595

d. Kiralananın Teslim Yeri.................................................................. 597

e. Kiralananın Hiç Teslim Edilmeme Durumu ................................... 598

aa. Kusursuz İmkansızlık Hali............................................... 598

aaa. Teslim Öncesi İmkansızlık Hali ................................ 598

bbb. Kiralama Sırasında İfa Mümkün İken Sonradan Kusursuz Olarak Hiç Teslim Edilememe Hali ........... 599

bb. Kiraya Verenin Kusuruna Dayalı Olarak Kiralananın Hiç Teslim Edilmemesi ................................................... 600

cc. Kiraya Verenin Temerrüdünün Sonuçları ......................... 605

aaa. Genel Olarak .......................................................... 605

bbb. İfa için Uygun Süre Verilmesi .................................. 606

ccc. Kiracının Hakları .................................................... 607

f. Kiralananın Eksik Veya Ayıplı İfası ............................................... 609

aa. Kiralananın Önemli Ayıplı Olarak Tesliminin Teklifi ....... 609

bb. Kiralananın Önemli Ayıplı Hali ile Tesliminin Teklifi Halinde Temerrüt Hükümlerinin Uygulanması ................. 610

cc. Kiralananın Önemli Ayıplı Olarak Teslim Alınması Sonrasında Kiraya Verenin Sorumluluğu .......................... 611

dd. Kiralananın Önemli Olmayan Ayıplarla Teslimi ............... 612

2. Kira süresince Kiralananın Kiracının Kullanımına Hazır Bulundurma Borcu ......................................................................... 613

a. Genel Olarak ................................................................................... 613

b. Kiralananın Teslimi Sonrası İfa İmkansızlığı.................................. 613

aa. Teslim Sonrası Kusursuz İfa İmkansızlığı......................... 613

aaa. Genel Olarak .......................................................... 613

bbb. Teslim Sonrası Kiralananın Kullanımında Sürekli-Geçici Tam İmkansızlık ........................................... 616

ccc. Teslim Sonrası Kusursuz Kısmi İmkansızlık .............. 619

bb. Teslim Sonrası Kusura Bağlı (Ayıp Hali) İmkansızlık ....... 620

c. Kiralananın Teslimi Sonrası Aşırı İfa Güçlüğü ............................... 624

d. Teslim borcunun anlaşma ile sınırlanamaması ............................... 626

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ...................... 627

B. KİRAYA VERENİN VERGİ VE BENZERİ YÜKÜMLÜLÜKLERE KATLANMA BORCU .................................... 634

C. YAN GİDERLERE KATLANMA BORCU .......................................... 635

D. KİRAYA VERENİN KİRALANANIN AYIPLARINDAN SORUMLULUĞU ............................................................................... 639

1. Genel Olarak ................................................................................. 639

2. Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk ................... 645

a. Genel Olarak ................................................................................... 645

20 İçindekiler

b. Kiralananın Teslim Anında Ayıplı Olmasından Dolayı Teslim Almaktan Kaçınma ......................................................................... 647

c. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Doğan Hakları kullanabilir ......................................................................... 648

d. Kiraya Verenin Kiralanın Tesliminde Önemli Olmayan Ayıplardan Sorumluluğu................................................................. 650

3. Kiralananın Ayıplı Teslimi veya Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Sorumluluğu ............................................................. 651

a. Koşullar........................................................................................... 651

aa. Kiraya verenin kusurunun aranmaması ............................ 651

bb. Kiracı veya Eylemlerinden Sorumlu Olunanların Ayıpların Meydana Gelmesinde Etkisi Olmamalı ............. 654

cc. Kiralananda Ayıp Olarak Nitelenebilecek Eksiklik veya Bozukluk Bulunmalı ............................................... 654

dd. Gözden Geçirme ve Bildirim Yükümlülüğü ..................... 655

b. Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı ................................................ 655

c. Ayıbın Kiracı Tarafından Giderimi................................................. 658

d. Kira Bedelinden İndirim Yapılmasını isteme Hakkı (TBK m. 307).................................................................................. 660

aa. Genel Olarak .................................................................. 660

bb. İndirim Hakkının Kullanım Şekli ve Süresi ...................... 661

cc. İndirim Hesabı ............................................................... 663

e. Kiralananın Ayıpsız Bir Benzeriyle Değiştirilmesini İsteme Hakkı .............................................................................................. 664

f. Kiracının Sözleşmeyi Fesih Hakkı .................................................. 665

aa. Kiralanandaki Ayıp Önemli Olmalı ................................. 667

bb. Ayıbın Giderilmesi İçin Uygun Süre verilmeli ................. 668

cc. Ayıp Hali Verilen Uygun Sürede Giderilmemeli .............. 669

dd. Fesih Hakkının Kullanımı ............................................... 671

g. Kiracının Zararın Giderilmesini İsteme Hakkı (TBK m.308) ......... 672

h. Ayıp Halinden Sorumlulukta Kiraya Verenin Hakları.................... 677

4. Ayıp Sorumluluğunda Zamanaşımı ................................................ 677

5. Kiraya Verenin Ayıptan Sorumlu Tutulmadığı Durumlar ................. 680

a. Kiracının Teslimde Açık Ayıpları Kiraya Verene Bildirmediği, Haklarını Saklı Tutmadığı Durumlar ........................ 680

b. Genel Hükümlere Tabi ( Adi ) Kiralarda Giderimini Kanun Veya Sözleşme Gereği Kiracının Üstlendiği Ayıplar ..................... 684

c. Ayıbın Oluşumunda Kiracı Veya Eylemlerinden Sorumlu Olduğu Kişilerin Kusurunun Bulunması Halinde Kiraya Verenin Sorumluluğuna Gidilmez .................................................. 686

6- Ayıptan Sorumluluk İle Diğer Sorumluluk Hallerinin Yarışması ...... 686

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 690

E. KİRAYA VERENİN ZAPTTAN SORUMLULUĞU ............................ 705

1. Genel Olarak ................................................................................. 705

2. Kiralanan Üzerinde Kiracı Haklarıyla Uyuşmayan Hak İleri Sürülmüş Olmalı ........................................................................... 705

3. İleri Sürülen Hak Kira Öncesinde Mevcut Olmalıdır ....................... 708

İçindekiler 21

4. Kiracıya Karşı Yapılan Üstün Hak İddiasının Kiraya Verene Bildirimi ........................................................................................ 708

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................................. 710

III. KİRACININ BORÇLARI ........................................................................... 713

A. KİRA BEDELİNİ ÖDEME BORCU (TBK m.313) ............................... 713

1. Genel Olarak ................................................................................. 713

2. Kira Sözleşmesinin Bedel Unsurunun İlk Belirlenmesi ..................... 719

3. Kira Bedelinin Yıllara Göre Belirlenmesi ........................................ 721

a. Yenilenen Kira Dönemi Veya Bir Yıldan Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Miktarlı Olarak Belirleme ............................ 721

b. Yenilenen Kira Dönemi Veya Bir Yıldan Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Oranlı Artış Belirleme ................................. 723

4. Kira Bedeli İle Benzer Kavramların İlişkisi ..................................... 723

a. Yan Gider ........................................................................................ 723

b. Kullanma Gideri ............................................................................. 724

c. Vergi Yükümlülüğü İle Bu Kapsamda Brüt ve Net Kira Bedeli .............................................................................................. 725

aa. Genel Olarak .................................................................. 725

bb. Stopaj ............................................................................. 726

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ............. 730

cc. Kirada KDV Uygulaması ................................................ 738

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ............. 742

dd. Kiraya Verende Değişiklik Halinde KDV-Stopaj Dönüşümü ...................................................................... 744

5. Kira Bedelinde Muvazaa ................................................................ 745

6. Kira Bedelinin Yabancı Para Cinsinden Veya Yabancı Paraya Endeksli Belirlenmesi..................................................................... 748

a. Kira Sözleşmeleri Bakımından Döviz Cinsinden Veya Dövize Endeksli Olarak Kararlaştırma Yasağının İstisnaları ...................... 750

b. Yabancı Para Cinsinden Olan veya Yabancı paraya Endeksli Sözleşmelerin (TL) ‘na Dönüşümde İhtimaller .............................. 753

c. Yeniden Belirlemede Damga Vergisi ............................................. 754

d. Döviz Cinsinden Veya Dövize Endeksli Olan Kira Sözleşmeleriyle İlgili Bir Kısım İhtimaller ..................................... 754

e. Döviz Cinsinden Veya Dövize Endeksli Kiralarda (TL) Dönüşümünden İki Yıllık Süre Sonrasında Artırım ........................ 758

aa. Tarafların Mutabakatı Halinde ......................................... 758

bb. Tarafların Mutabakata varamamaları Halinde ................... 759

7. Kira Bedeli Ödeme Yeri ................................................................. 760

8. Ödeme Zamanı .............................................................................. 768

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................................. 772

B. KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCU (TBK m.316) ........................................ 776

1. Genel Olarak ................................................................................. 776

2. Kiralananı Özenle Kullanma Borcu ................................................. 777

3. Komşulara Saygı Gösterme Borcu .................................................. 780

22 İçindekiler

4. Kiralananı Özenle Kullanma Ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırı Şekilde Kullanmanın Sonuçları .............................. 781

a. Kiraya Verenin Kira Süresince Sessiz kalması ............................... 781

b. Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Özensiz Kullanım ve Komşulara Saygısızlık Nedeniyle Sözleşmenin Feshi ve Tahliye ............................................................................................ 784

aa. Kiraya Verenin Kiracıya Süreli Yazılı Uyarıda Bulunması Gereken Haller .............................................. 784

bb. Süre Vermeksizin Yazılı Bildirim ile Sözleşmenin Derhal Feshi Gereken Durum .......................................... 785

c. Diğer Kira Sözleşmelerinde Fesih .................................................. 786

d. Özensiz (Münhasıran kötü) Kullanıma Bağlı Olarak Oluşan Zararın Tazmini .............................................................................. 786

C. TEMİZLİK VE BAKIM GİDERLERİNİ ÖDEME BORCU .................. 788

D. AYIPLARI KİRAYA VERENE BİLDİRME BORCU (TBK m.318) ..... 791

E. AYIPLARIN GİDERİLMESİNE VE KİRALANANIN GÖSTERİLMESİNE KATLANMA BORCU ....................................... 792

1. Ayıpların Giderilmesine Katlanma ................................................. 793

2. Kiralananın Kiralamak Veya Satın Almak İsteyen Kişiler Tarafından Gezilip Görülmesi ........................................................ 794

3. Kira Bedelinin İndirilmesi ve Zararının Giderilmesine İlişkin Haklar........................................................................................... 795

F. KİRALANANI SÜRE SONUNDA GERİ VERME BORCU (TBK m.334) ....................................................................................... 795

1. Genel Olarak ................................................................................. 795

2. Kiralananın Geri Verilmesinin Yerine Getirilme Usulü .................... 797

3. Geri Vermenin Zamanı .................................................................. 798

4. Kiracının Geri Verme Yükümlülüğünü İhlal ................................... 798

5. Kiralananın Geri Verme Yeri ......................................................... 799

6. Geri Vermede Kiraya Verenin Yükümlülükleri ............................... 799

a. Kiralananı Geri Teslim Alma Yükümü........................................... 799

b. Kiralananda Yapılan Yenilik, Değişiklikler ile Faydalı Ve Zorunlu Masrafların Kiracıya Ödeme Yükümlülüğü...................... 800

7. Geri Vermenin (Teslim) İspatı........................................................ 802

8. Geri Verme Sonrası Kiralananın Gözden Geçirilme İle Bildirim Yükümlülüğü (TBK m.335) ........................................................... 804

a. Genel Olarak ................................................................................... 804

b. Kiralananın Durumunun Gözden Geçirilmesi ................................ 804

c. Bildirimin Şekli ve İçeriği ............................................................... 805

d. Bildirimde Bulunma Zamanı .......................................................... 805

aa. Açık Ayıplarda ............................................................... 805

bb. Gizli Ayıplarda .............................................................. 806

e. Bildirimde Bulunmama Hali ........................................................... 806

9. Kiralananın Geri Verilmesine Bağlı Alacak, Tazminat Talebi İle Zamanaşımı .................................................................................. 806

aa. Kiraya Veren Bakımından .............................................................. 806

İçindekiler 23

bb. Kiracı Bakımından ........................................................................... 813

G. GÜVENCE (DEPOZİTO) PARASI ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ .......... 813

BEŞİNCİ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN BAZI ÖZEL DURUMLAR

I. KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI (TBK M.320, M.321) ........................................................................................... 815

A. KİRAYA VEREN TARAFINDAN YAPILAN YENİLEME VE DEĞİŞTİRME (TBK m.320) ................................................................ 815

B. KİRALANANDA YENİLEME VE DEĞİŞTİRME SIRASINDA GEÇİCİ TAHLİYE (TBK m.319, m.320) .............................................. 816

C. KİRACI TARAFINDAN YAPILAN YENİLEME VE DEĞİŞTİRME HARCAMALARI (TBK m.321) ................................... 818

II. KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI (TBK M.346) ..................... 824

A. GENEL OLARAK ............................................................................... 824

B. KİRACIYA KİRA BEDELİ VE YAN GİDER DIŞINDA BİR ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ GETİRME YASAĞI ................................ 825

C. CEZAİ ŞART VE MUACCELİYET YASAĞI ...................................... 825

1. Cezai Şart Yasağı ........................................................................... 825

2. Muacceliyet Yasağı ........................................................................ 826

III. KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİ (TBK M.310) .................................. 826

A. KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİNİN HUKUKİ SONUÇLARI ..... 828

1. Genel Olarak ................................................................................. 828

2. Konut Ve Çatılı İş Yeri Sözleşmeleri Bakımından Yeni Malikin Durumu ......................................................................................... 830

IV. KİRALANAN ÜZERİNDE SINIRLI AYNİ HAK SAHİBİ OLMA (TBK M.311) ............................................................................................. 832

V. KİRALANANIN AİLE KONUTU OLMASI (TBK M.349) ......................... 832

VI. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPU SİCİLİNE ŞERHİ (TBK M 312) .............. 834

A. GENEL OLARAK ............................................................................... 834

B. TAPU SİCİLİNE KİRA SÖZLEŞMESİNİN TESCİLİ USULÜ ............. 834

C. KİRA ŞERHİNİN SİCİLDEN TERKİNİ ............................................... 836

D. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA ŞERHİN ETKİSİ ........ 837

E. DİĞER TAŞINMAZLARI KONU EDİNEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ŞERHİN ETKİSİ ............................................. 839

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................................... 840

VII. ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ (TBK M.322) ................ 843

A. GENEL OLARAK ............................................................................... 843

B. ÜRÜN KİRASINDA ALT KİRA.......................................................... 845

C. GENEL HÜKÜMLERE TABİ KİRALARDA ALT KİRA..................... 845

D. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA ALT KİRA ................. 847

24 İçindekiler

E. ALT KİRANIN ŞARTLARI VE SONUÇLARI .................................... 848

1. Asıl ve Alt Olmak Üzere En Az İki Kira Sözleşmesinin Varlığı Gerekir ......................................................................................... 848

2. Her iki sözleşmede Kiralanan Aynı olmalıdır .................................. 849

3. Alt Kiranın yapılmasına Engel Bir Durum Olmamalı....................... 849

a. Genel Olarak ................................................................................... 849

b. Asıl Sözleşmenin Kiraya Verenine Zarar Verecek Bir Değişikliğe Yol Açmamalı ............................................................. 849

c. Genel Hükümlere Tabi Kirada Asıl sözleşme İle Yasak Getirilmemiş, konut Ve Çatılı İş Yeri Kirasında Yazılı Olarak İzin Verilmiş Olmalı ....................................................................... 849

4. Alt Kira İlişkisinin Sonuçları .......................................................... 851

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 854

VIII. SÖZLEŞMENİN (KİRACILIK İLİŞKİSİNİN) DEVRİ (TBK M. 323) ........ 856

IX. KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI (TBK M.336).................................... 858

A. GENEL OLARAK .............................................................................. 858

B. HAPİS HAKKININ KAPSAMI ........................................................... 859

C. HAPİS HAKKININ KULLANILMASI ................................................ 861

X. KİRALANANIN KULLANILMAMASI (TBK M.324) ............................... 862

ALTINCI BÖLÜM KİRA BELİRLEME (TESPİT) VE UYARLAMA DAVALARI

I. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TESPİTİ) DAVALARI ................... 865

A. TARİHSEL GELİŞİM ......................................................................... 865

B. MÜLGA 818 SAYILI BK DÖNEMİNDE KİRA TESPİTİ UYGULAMASI .................................................................................. 870

C. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİ BELİRLENMESİNDE 6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU DÖNEMİ ............................................................................................ 873

1. Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında, Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılması Yasağı (TBK m. 343, 346) ........................................................................ 873

2. Kira Bedelinin Belirlenmesinde (Tespit) Yasal Düzenlemeler .......... 876

3. Sözleşmenin Kuruluşunda (İlk Kira Yılı İçin) Kira Belirleme .......... 880

4. İlk Yıl Sonrasındaki Yeni Kira Yılında Kira Bedelinin Belirlenmesi .................................................................................. 882

a. Genel Olarak ................................................................................... 882

b. Kiralanan Konut Veya Çatılı İş Yeri Niteliğinde Olmalı ................ 885

c. Kiranın İlk Yıl Sonrasındaki Dört (4) Uzama (Yenilenen) Kira Yılları (Endeks Dönemi) İçin Kiranın Belirlenmesi ............... 886

aa. Genel Olarak .................................................................. 886

26 İçindekiler

a. 13.09.2018 Tarihli R.G. de yayınlanan 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı Uyarınca Dövizli Veya Dövize Endeksli Kiraların Ülke Parasına (TL) Dönüşümü ........................ 912

b. Ülke Parasına Dönüşen Kiranın 13.10.2020 Tarihi Sonrasındaki Yeni (uzayan) Kira Yılı İçin Artış Ve oranı Üzerinde Tarafların Mutabakatı Halinde ........................................ 913

c. Tarafların Artış Ve Oranı Üzerinde Mutabakata Varamamaları Halinde .................................................................... 914

8. Yabancı Para Üzerinden Yapılan Sözleşmelerde Kira Tespiti (Belirlemesi ) ................................................................................ 914

9. İş Yeri Kirasında Kiracının 6102 Sayılı TTK da Tacir olarak sayılan kişiler İle Özel Hukuk Ve Kamu Hukuku Tüzel Kişileri Olan Sözleşmeler Bakımından Erteli (01.07.2012-01.01.2019) Dönemde Kira Belirlenmesi (TBK m.344 Düzenlemesinin Uygulanmadığı dönem) ................................................................ 918

10. Kira Belirleme (Tespit) Davasında Usul Kuralları (TBK m.345) ..... 920

a. Genel Olarak ................................................................................... 920

b. Mülga 818 sayılı BK Zamanında Kira Tespit Davasında Usul ....... 923

c. TBK Sonrası Kira Belirlenmesi (Tespit) Davalarında Usul Kuralları .......................................................................................... 927

aa. Kira Belirlenmesi (Tespit) Davasının Tarafları ................. 927

bb. Kira Tespit Davası Usul ve Şartları.................................. 931

aaa. Dava Şartı Arabuluculuğa Başvuru .......................... 931

bbb. Dava Açma Zamanı ( TBK m.345 ) : ....................... 932

ccc. Davanın Açılma Zamanına Göre Verilen Kararın Etkisi ..................................................................... 935

aaaa. Yeni Kira Döneminin Başlangıcından İtibaren Bağlayıcı Olma Hali ...................... 936

bbbb. Yeni Dönem Sonrası İçin Karar Verme ........ 942

cc. Kira Tespit Davası Açılmasında Hukuki Yarar ................. 943

dd. Kira Tespit Davalarında Kanun yolu İncelemesi............... 944

aaa. HUMK Hükümlerinin Uygulandığı Kararlar ............. 944

bbb. 6100 sayılı HMK dönemi ........................................ 944

aaaa. İstinaf İncelemesi ....................................... 944

bbbb. Temyiz İncelemesi ..................................... 944

ee. Kira Tespit Davasına İlişkin Diğer Hususlar .................... 945

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ............. 949

ff. Kira Belirleme (Tespit) Kararı ve Etkisi ........................... 955

gg. Tespit (Belirleme) Davasında Verilen Kararın İfası .......... 958

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ............. 959

hh. Kira Tespit Davalarında Yargılama Usulü, Harç, Yargılama Gideri ve Vekalet Ücreti................................. 959

aaa. Genel Olarak .......................................................... 959

bbb. Yargılama Giderleri: ............................................... 960

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .... 962

ccc. Kira Tespit Davasında Harç..................................... 963

aaaa. Başvurma Harcı ......................................... 964

İçindekiler 27

bbbb. Karar Ve İlam harcı .................................... 965

ddd. Kira Belirleme (Tespit) Davasında Vekalet Ücreti ...... 967

D. KİRA SÖZLEŞMESİNDE UYARLAMA DAVALARI (TBK m.138 ) ....................................................................................... 971

1. Genel Olarak ................................................................................. 971

2. TBK Öncesi Kira Sözleşmelerinde Uyarlama .................................. 977

3. TBK Döneminde Uyarlama ............................................................ 982

a. Genel Olarak ................................................................................... 982

b. Kira Uyarlama Davalarında Arabuluculuk ..................................... 985

c. Aşırı İfa Güçlüğüne Dayalı Uyarlama (TBK m. 138) ..................... 985

aa. Genel Olarak .................................................................. 985

bb. Kira Sözleşmelerinde Aşırı İfa Güçlüğüne Dayalı Uyarlama........................................................................ 986

d. Uyarlama Hakkının Sözleşmede Kararlaştırılması İle Dava Dışı Kullanımı ................................................................................. 987

aa. Genel Olarak .................................................................. 987

bb. Sözleşmede Uyarlama Konusunda Bir Hükmün Bulunması ...................................................................... 988

e. Uyarlamanın Dava Yolu ile Yapılması ........................................... 989

f. Uyarlama Davasında Arabuluculuk ................................................ 993

g. Uyarlama Davasına Hakim Olan İlkeler ......................................... 994

aa. Ahde Vefa (Pacta Sund Servanda) İlkesi .......................... 994

bb. Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması (Clausula Rebus Sic Stantibus) İlkesi .............................................. 995

cc. İşlem Temelinin Çökmesi İlkesi ....................................... 995

h. Kira Sözleşmesinde Uyarlama Davasının Şartları .......................... 996

aa. Sözleşmenin Yapıldığı Sırada, Taraflarca Öngörülmeyen ve Öngörülmeside Beklenmeyen Olağanüstü Bir Durum Sonradan Ortaya Çıkmış Olmalıdır ........................................................................ 998

bb. Olağanüstü Durum ve Bu Durum Sebebiyle Şartlarda Esaslı Değişiklik Meydana Gelmesine Uyarlama Talep Edenin Sebep Olmaması Gerekliliği ............................... 1005

ı. Mücbir Sebep,Beklenmeyen Hal, Olağanüstü Durum ve Sonuçları ....................................................................................... 1006

aa. Genel Olarak ................................................................ 1006

bb. Sonuçları ...................................................................... 1009

cc. Olağanüstü Durumun, Sözleşmenin Yapıldığı Sırada Mevcut Olguları, Kendisinden İfanın İstenmesini Dürüstlük Kurallarına Aykırı Düşecek Derecede Borçlu Aleyhine Ağırlaştırmak Suretiyle Değiştirmiş Olması ......................................................................... 1010

dd. Borcun İfa Edilmemiş Veya İhtirazı Kayıtla İfa Edilmiş Olması ............................................................. 1012

i. Uyarlama Kararı ve Sonuçları....................................................... 1014

aa. Sözleşme Unsurlarının Uyarlanması............................... 1014

bb. Sözleşmenin Feshi (Sona Erdirilmesi) ............................ 1018

28 İçindekiler

aaa. Sözleşmeden Dönme ............................................ 1018

bbb. Sözleşmenin Feshi ................................................ 1019

k. Uyarlama Davalarında Geçici Hukuki Korumalar........................ 1021

aa. Genel Olarak ................................................................ 1021

bb. İhtiyati Tedbir Kararı .................................................... 1023

cc. Şartları ......................................................................... 1023

dd. Teminat ....................................................................... 1024

ee. Uyarlama Davalarında İhtiyati Tedbir ............................ 1025

l. Uyarlama Davalarında Görev, Yetki Yargılama Giderleri, Harç ve Vekalet Ücreti.................................................................. 1027

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................... 1028

YEDİNCİ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ, FESHİ VE TAHLİYE DAVALARI

I. GENEL OLARAK ................................................................................... 1047

II. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME USULLERİ ............................... 1051

A. TARAFLARIN RIZASI (İKALE) İLE SONA ERME ......................... 1051

B. MAHKEME KARARI (TAHLİYE /FESİH) İLE SONA ERME .......... 1052

C. KİRALANANIN YOK OLMASI / ORTADAN KALKMASI ............. 1053

D. KİRACININ SONRADAN HER HANGİ BİR SEBEPLE KİRALANANIN MALİKİ OLMASI DURUMU ................................ 1053

E. AŞIRI YARARLANMA (GABİN), HATA, HİLE VEYA TEHDİT SEBEBİYLE SÖZLEŞMENİN TBK m.39’A GÖRE SÜRESİNDE AÇILACAK DAVADA VERİLECEK İPTAL KARARI İLE SONA ERME ............................................................................................... 1053

F. FESİH, DÖNME VE TAHLİYE ........................................................ 1054

1. Fesih ........................................................................................... 1054

2. Dönme ........................................................................................ 1057

3. İhtar, İhbar (Bildirim) .................................................................. 1059

4. Tahliye Davası ............................................................................ 1059

5. Fesih Ve Tahliyesi Gereken Kira Sözleşmesinin Varlığı ................ 1063

6. Fesih ve Tahliye Davalarında Taraf Sıfatı, Dava Hakkı.................. 1065

a. Fesih ve Tahliye Davalarında Dava Hakkı ................................... 1065

aa. Kiraya veren ve Kiracının Dava Hakkı (Taraf Sıfatı ) İle Tahliye Sebeplerinin Sınırlılığı ................................. 1065

aaa. Tek ve Birlikte Kiraya Verenlik Halinde Dava Hakkı .................................................................. 1065

bbb. Temsilen Kiraya Verenlik Halinde Dava Hakkı ....... 1068

b. Malikin Fesih ve Tahliye Davasında Dava Hakkı ........................ 1069

aa. Malikin kiraya veren olması durumu ............................. 1069

bb. Kiraya Verenin Malik Olmadığı Durum......................... 1069

cc. Malikin Sözleşmede Vekille Temsili Halinde Dava Hakkı .......................................................................... 1071

İçindekiler 29

dd. Paylı Mülkiyet Halinde Kiraya Veren Olmayan Paydaşın Durumu.......................................................... 1071

ee. Elbirliği Mülkiyetinde Kiraya Veren Olmayan Ortağın Durumu ........................................................................ 1073

c. Birlikte (Birden Çok) Kiraya Verenlik Halinde Durum ................ 1074

d. Çıplak Mülkiyette (İntifa Ve Sükna Hakkının Başkasına Ait Olduğunda) Durum ....................................................................... 1075

e. Yeni Malikin Dava Hakkı ............................................................. 1075

aa. Yeni Malikin Önceki Malikin Taraf Olduğu Sözleşmeye Dayalı Olarak Dava Hakkı .......................... 1076

bb. Yeni Malikin Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davası Açma hakkı .................................................................. 1076

cc. Yeni Malikin Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası Açma Hakkı ................................................................. 1077

dd. Yeni Malikin İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açma Hakkı ................................................................. 1078

ee. Yeni Malikin Tahliye Taahüdü Nedeniyle Tahliye Davası Açma Hakkı ...................................................... 1078

ff. Paydaşın Diğer Payı Satın alması Hali ............................ 1079

gg. Sonradan İntifa Hakkı sahip olunması ............................ 1080

hh. Diğer Mülkiyeti Devir Hallerinde Durum ....................... 1080

ıı. Önceki Kiraya Veren Veya Malikin Dava Hakkını Devri ............................................................................ 1080

f. Fesih ve Tahliye Davalarında Pasif Taraf (Husumet) Ehliyeti ......... 1080

aa. Genel Olarak ................................................................................. 1080

bb. Birlikte Kiracılık Halinde Fesih ve Tahliye .................................. 1081

cc. Kiracının, Sözleşmenin Paydaşlar Arasında Yapılması, Davanın Devamı Sırasında Alt Kiraya Verilmesi, Devri, Ölümü ve İflası Halinde Pasif Taraf Sıfatı .................................... 1082

dd. Kiralananın Aile Konutu, Kiracıların Evli Eş Olması Durumu .... 1085

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .................... 1085

g. Tahliye Davalarında Islah ............................................................. 1093

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ............................... 1097

h. Tahliye Davalarında Yargılama Giderleri ...................................... 1099

ı. Tahliye Davalarında Harç ............................................................. 1101

i. Tahliye Davalarında Vekalet Ücreti .............................................. 1102

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ............................... 1104

k. Dava Açma Süresinin Süre Tutum İhtarıyla Uzaması (TBK m.353) ............................................................................... 1117

l. Fesih Ve Tahliye Davalarına Özgü Diğer Usul Kuralları ................ 1120

III. ÖZEL KANUNLARDAKİ FESİH VE TAHLİYE NEDENLERİ ............... 1123

A. 2886 SAYILI KANUNA GÖRE KİRAYA VERİLEN TAŞINMAZLAR BAKIMINDAN SÜRE BİTİMİNE DAYANAN TAHLİYE.......................................................................................... 1123

1. Kiraya Verenin Sıfatına Göre Kapsam........................................... 1123

2. Kiralanan Bakımından Kapsam..................................................... 1125

30 İçindekiler

3. Sözleşme Usulü Bakımından ........................................................ 1126

4. Tahliye Usulü.............................................................................. 1126

a. Süre Bitimine Bağlı Tahliye ......................................................... 1126

aa. Kiralananın Kira Sözleşmesi Genel Hükümlerine veya Ürün Kirasına Tabi Taşınmaz Olması Hali..................... 1126

bb. Kiralananın Konut ve Çatılı İş Yeri Niteliğinde Taşınmaz Olması Hali .................................................. 1127

cc. Sürenin Bitmesi Sonrasında Tahliye Talebinin İncelenmesi .................................................................. 1128

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ........... 1133

IV. KİRA GENEL HÜKÜMLERİNE GÖRE FESİH VE TAHLİYE NEDENLERİ........................................................................................... 1139

A. KİRACININ KİRALANANDAKİ ÖNEMLİ AYIP SEBEBİYLE SÖZLEŞMEYİ FESHİ (TBK m.305 vd.) ............................................ 1139

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................................ 1148

B. TEMERRÜT NEDENİYLE FESİH VE TAHLİYE (TBK m. 315, İİK.m. 269/b-4).................................................................................. 1153

1. Genel Olarak ............................................................................... 1153

2. Kiracıya Yazılı İhtar Tebliği......................................................... 1155

a. Yazılı İhtar Unsurları .................................................................... 1155

b. İhtarda Bulunması Gereken Ödeme Süreleri ................................ 1156

c. Süre Hesabı ................................................................................... 1156

d. İhtarın Usulü ve Tebliği ................................................................ 1157

e. İhtarnamenin Yazılı veya Ödeme Emri Suretiyle Tebliği ............. 1157

3. İhtara Konu Olan Meblağın (Kira Bedeli ve Yan Giderin) Verilen Sürede Ödenmemiş Olması .............................................. 1158

4. Temerrüt Oluşturan Alacağın Kapsamı ......................................... 1160

5. Dava Açma Hakkı ....................................................................... 1162

a. Kiraya Verenin Dava Açma Hakkı ............................................... 1162

b. Kiraya Veren Olmayan Malikin Dava Hakkı ............................... 1164

c. Kiralananı Yeni İktisap Eden Yeni Malikin Dava Hakkı ............. 1165

6. Davalı Olma (Pasif Husumet) Sıfatı .............................................. 1166

7. Dava Açma Süresi ....................................................................... 1167

8. Ödemenin Süresinde Yapılmaması Üzerrine SHM ‘de Dava Açılması ..................................................................................... 1168

a. Doğrudan SHM ‘de Açılan Davada Talep ve Savunmaların İncelenmesi ................................................................................... 1168

b. İlamsız İcra Takibi Sonrası SHM ‘de İtirazın İptali ile Tahliye Davası Acılması ............................................................................ 1171

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................... 1172

C. KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCUNA AYKILIK NEDENİYLE FESİH VE TAHLİYE (TBK m.316) .............................................................. 1187

1. Genel Olarak ............................................................................... 1187

İçindekiler 31

2. Genel Hükümlere Tabi Kiralar ve Ürün Kirasında Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık Halinde Kiraya Verenin Fesih Hakkı (TBK m.316/ 2, m.364) ......... 1189

3. Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Sözleşmeye Aykırılık Halleri ......................................................................................... 1190

a. İhtarı Gerektiren Akde Aykırılık Halleri (TBK m. 316/2) ............ 1190

b. İhtar Gerektirmeyen Aykırılık (Açıktan Fena Kullanım) Halleri(TBK m. 316/ 3) ................................................................. 1192

4. Dava Hakkı ................................................................................. 1192

5. Davalı Taraf Sıfatı ........................................................................ 1193

6. Dava Açma Süresi ....................................................................... 1193

7. Dava Açma Şartları ...................................................................... 1194

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ............................... 1195

D. KİRA SÖZLEŞMESİNİN OLAĞAN SEBEPLERLE FESHİ ............... 1213

a. Genel Olarak ............................................................................... 1213

b. Belirli Süreli Sözleşmelerin Süre Bitimi Nedeniyle Fesih ve Tahliyesi (TBK m. 327, İİK m. 272) ............................................. 1214

aa. Genel Hükümlere Tabi Sözleşmeler Bakımından Süre Bitimi Nedeniyle Fesih Ve Tahliye (TBK m. 327, İİK m. 272)............... 1214

aaa. Sözleşme Belirli Süreli Olarak Yapılmış Olmalıdır ......... 1214

bbb. Sözleşmedeki Kararlaştırılan Belirli Sürenin Sona Ermiş Olması Gerekir ................................................... 1215

ccc. Kiracı Süre Bittiği Halde Kullanım veya Faydalanmaya, Kiraya Veren Kira Bedelini Tahsile Devam Etmemelidir ...................................................... 1215

ddd. Kiralananın Kiraya Verenin Bilgisi İle Veya Onun Karşı Koymaması Üzerine Kullanımının Devamı Halinde Belirsiz Süreli Sözleşmeye Dönüşür ................. 1216

eee. Belirli Süreli Sözleşmenin Belirsiz Süreli Sözleşme Haline Gelmesi ............................................................. 1219

fff. Dava Açma Zamanı ...................................................... 1221

bb. Belirli Süreli Ürün Kirasında Süre Bitimi ile Fesih ve Tahliye (TBK m.367)................................................................................. 1222

cc. Belirli Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesi ................. 1223

dd. 2886 Sayılı Kanun Kapsamında Kalan Taşınmazların Belirli Süreli Kiralanmaları (2886 Sayılı Kanunun 75. Maddesi) ............ 1223

c. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Bildirimi Ve Tahliye (TBK m. 328-329) ....................................................................... 1224

aa. Genel Hükümlere Tabi Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri Bakımından Fesih Ve Tahliye (TBK m. 328 -330)....................... 1224

aaa. Genel Olarak (TBK m.328) ........................................... 1224

bbb. Belirsiz Süreli Taşınmaz veya Taşınır Yapı Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi ve Tahliye (TBK m.329) ................................................................ 1226

aaaa. Fesih Dönemi ....................................................... 1226

bbbb. Fesih Bildirim Süresi ............................................. 1227

bb. Belirsiz Süreli Ürün Kirasının Feshi (TBK m. 368)...................... 1229

32 İçindekiler

cc. Belirsiz Süreli Taşınır Kiralarının Fesih Bildirimi İle Sona Erdirilmesi (TBK m. 330) ............................................................. 1230

aaa. Genel Olarak ................................................................ 1230

bbb. Kiraya Verenin Mesleki Faaliyeti Gereği Olarak Kiraladığı Taşınırların Durumu (TBK m.330/2) ............. 1230

dd. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Sözleşmelerinin Fesih Bildirimi İle Sona Erdirilmesi (TBK m. 347) ............................... 1231

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................... 1232

E. OLAĞANÜSTÜ SEBEPLERLE FESİH VE TAHLİYE ...................... 1242

1. Önemli Sebeplerle Fesih (TBK m.331) ......................................... 1242

a. Genel Olarak ................................................................................. 1242

b. Uygulama Koşulları ...................................................................... 1245

c. Fesih hakkının Kullanımının Sonuçları ........................................ 1248

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................... 1249

2. Kiracının İflası Halinde Fesih (TBK m.332).................................. 1252

a. Genel Olarak ................................................................................. 1252

b. Kiracı Hakkında İflas Erteleme Kararı Verilmesi Halinde Durum ........................................................................................... 1254

3. Kiracının Ölümü Sebepli Olağanüstü Fesih (TBK m. 333) ............. 1255

V. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN FESHİ İLE DAVA YOLU İLE SONA ERDİRİLMESİ ............................................... 1257

A. GENEL OLARAK ............................................................................ 1257

B. BELİRLİ VE BELİRSİZ SÜRELİ KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESİH BİLDİRİMİ YOLU İLE SONA ERDİRİLMESİ.................................................................................. 1261

1. 2886 Sayılı Kanun Kapsamında Kiraya Verilen Konut Ve Çatılı İş Yerleri Bakımından.................................................................. 1261

2. Belirli Süreli Konut Ve çatılı İş Yeri Kiraları Bakımından Süre Bitimi ile Fesih Ve Tahliye (TBK m.347/1) .................................. 1262

a. Kiracı Bakımından Belirli Süreli Kirada Fesih ............................. 1262

b. Kirayaveren Bakımından Belirli Süreli Sözleşmelerde Süre Bitimi Sebepli Olarak Fesih .......................................................... 1265

aa. Genel Olarak ................................................................ 1265

bb. Sözleşmenin TBK 300. Maddesine Uygun Olarak Yapılmış, Belirli Süreli Konut Veya Çatılı İş Yeri Kirası Olmalıdır ........................................................... 1266

cc. Sözleşme Süresinin Bitimi Sonrası Yıldan Yıla Yenilenerek Uzamalar Toplamının 10 Yılı Tamamlaması Gerekir .................................................. 1266

dd. Kiralanan, Niteliği İtibariyle Türk Borçlar Kanununun Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarına İlişkin Hükümlere Tabi Olmalıdır ............................................................. 1268

ee. Fesih Bildiriminin Yazılı (Adi Yazılı, İadeli Taahhütlü Mektupla, Telgrafla Veya Noter Vasıtası İle) Olarak Yapılması Gerekir. (TBK m.348) ................................. 1269

ff. Dava Hakkı .................................................................. 1270

gg. Dava Açma Süresi ........................................................ 1271

hh. Geçiş Dönemi (01.07.2012-01.07.2014/01.07.2017) ....... 1272

3. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Kirasında Bildirim Yolu İle Fesih ...................................................................................... 1273

a. Kiraya Veren Bakımından Fesih ................................................... 1273

b. Kiracı Bakımından Fesih .............................................................. 1275

c. Fesih Bildirimi Yazılı Olarak Yapılmalıdır. (TBK m.348) ........... 1275

d. Dava Açma Süresi ........................................................................ 1276

4. Aile Konutu Niteliği Bulunan Kiralananın Feshi ............................ 1276

5. Kiracının ölmesi Durumu ............................................................. 1277

a. Genel Olarak ................................................................................. 1277

b. Çatılı İş Yeri Kiraları Bakımından Kiracının ölümü (TBK m.356)................................................................................. 1278

c. Konut Kirasında Kiracının Ölümü ................................................ 1278

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .................... 1279

C. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA DAVA YOLU İLE TAHLİYE.......................................................................................... 1282

1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Davaları............................ 1282

a. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye Davaları (TBK m. 350/1)............................................................................. 1282

aa. Genel Olarak ................................................................ 1282

bb. Dava Hakkı .................................................................. 1282

aaa. Kiraya Veren ........................................................ 1282

bbb. Kiraya Veren Olmayan Malik ................................ 1282

ccc. Kiralananın Paylı Mülkiyete Tabi Olması Hali ......... 1283

ddd. Kiralananın Elbirliği Mülkiyeti Konusu Olması Hali ..................................................................... 1283

eee. Kiralananın Yeni Malike İntikalinde Dava Açma Hakkı ................................................................... 1284

fff. İntifa Hakkı Sahibinin Dava hakkı .......................... 1284

ggg. Tüzel kişilerde Tahliye Davası Açma Hakkı ............ 1284

cc. Davalı Olma Sıfatı ........................................................ 1285

dd. Konut Gereksinimi Sebebiyle Tahliye ............................ 1285

aaa. Kiraya Verenin Kendisinin Konut Gereksinimi Sebebiyle Kullanma Zorunluluğunun Bulunması ..... 1285

bbb. Kiraya Verenin, Altsoyu, Üstsoyu Veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişilerin Konut Gereksinimi Sebebiyle Kullanma Zorunluluğunun Bulunması ................................... 1287

ccc. Kiraya Verenin Eşinin ve Çocuklarının Konut Gereksinimi .......................................................... 1287

ddd. Kiralananın Kısmen Tahliyesi Davaya Konu Olabilir ................................................................ 1288

ee. İş Yeri Gereksinimi ....................................................... 1288

ff. Gereksinim Hali Samimi ve Gerçek olmalı ..................... 1291

gg. Taraf Teşkili İle Usuli Şartlar......................................... 1292

hh. Dava Açma Süresi ........................................................ 1293

aaa. Genel Olarak ........................................................ 1293

bbb. Belirli Süreli Kiralarda Dava Açma Süresi .............. 1294

ccc. Belirsiz Süreli Kiralarda Dava Açma Süresi ............ 1295

ddd. Dava Açma Süresinin Uzaması .............................. 1296

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .. 1297

b. Yeni Malikin Gereksinim Sebebiyle Dava Açma Hakkı (TBK m. 351)................................................................................ 1312

aa. Genel Olarak ................................................................ 1312

bb. Dava Hakkı .................................................................. 1314

cc. Davalı Olma Sıfatı ........................................................ 1314

dd. Yazılı Bildirim Şartı ..................................................... 1315

ee. Gereksinim Sebebiyle Kiralananı Kullanma Zorunluluğu Bulunmalı ve Bu Durum Kanıtlanmalıdır ... 1316

ff. Kiracının Muvazaa İddiası ............................................ 1317

gg. Yeni Malikin Seçimlik Hakkı ........................................ 1317

hh. Dava Açma Süresi ........................................................ 1317

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI ......... 1319

c. Kiralananın Yeniden İnşası Veya İmarı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2) ............................................................................ 1325

aa. Genel Olarak ................................................................ 1325

bb. Kiralanan Taşınmazın Yıkılıp Yeniden İnşası Veya İmar Amacıyla Esaslı Onarım, Genişletilme ya da Değiştirilme Olmalı ...................................................... 1326

cc. Kiralanandaki Yeniden İnşa Veya Esaslı İmarı Sırasında Taşınmazın Sözleşmedeki Amaçlanan Şekilde Konut Veya İş Yeri Olarak Kullanımı Mümkün Olmamalıdır .................................................. 1327

dd. Yeniden İnşa Yada İmarı İçin Sunulan Projenin Mevzuat Kapsamında Kiralanana Uygulanması Mümkün Olmalıdır ....................................................... 1327

ee. Dava Açma Süresi ve Diğer Usuli Şartlar ...................... 1327

ff. Dava Hakkı .................................................................. 1328

gg. Davalı Sıfatı ................................................................. 1329

hh. Süre Uzaması (TBK m.353) .......................................... 1329

ıı. Başkasına Kiralama Yasağı (Kiracının yeniden kiralama hakkı) ............................................................ 1330

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI ......... 1331

2. Kiracıdan Kaynaklanan Nedenlerle Tahliye Davaları..................... 1335

a. Yazılı Boşaltma (Tahliye) Üstlenmesi (Taahhüdü) Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 352/1) ................................................... 1335

aa. Genel Olarak ................................................................ 1335

bb. Üstlenme (Taahhüt) Kiralananın Kiracıya Teslimi Sonrası Verilmiş Olmalıdır. .......................................... 1336

cc. Üstlenme (Taahhüt) Yazılı Olarak Kiracı Veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Yapılmış Olmalıdır ..................... 1337

dd. Üstlenmenin (Taahhüdün) Boşaltma Tarihini İçermesi Gerekir. ....................................................................... 1340

ee. İmza İnkarı Yapılmayan Yazılı Taahhüdün Belge ve Boşaltma Tarihlerinin Sonradan Tamamlanması ............. 1340

ff. Kiraya Verenin Hakları ................................................. 1341

gg. Dava Açma Süresi ........................................................ 1341

hh. Dava Hakkı .................................................................. 1343

ıı. Davalı Olma Sıfatı ........................................................ 1343

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ........... 1345

b. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2)........................ 1351

aa. Genel Olarak ................................................................ 1351

bb. Kiraya Verenin Muaccel Olan Kira Bedelini Ödememesi Nedeniyle Kiracıya Aynı Kira Süresi veya Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Yapılmış Olmalıdır ...................................................................... 1352

cc. İhtarların Haklı ve Yazılı Olması Gerekir ....................... 1353

dd. Süre ............................................................................. 1355

ee. Dava Hakkı .................................................................. 1356

ff. Davalı Olma Sıfatı ........................................................ 1357

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI ......... 1357

c. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Beldede Konutunun Bulunması (TBK m.352/son) ....................... 1360

aa. Genel Olarak ................................................................ 1360

bb. Şartları ......................................................................... 1361

aaa. Kiralananın ve İle Birlikte Yaşayan Eşinin Sahip Olduğu Taşınmazın Konut Niteliği İle Kullanımı Söz Konusu Olmalıdır ........................................... 1361

bbb. Kiracının kendi veya Birlikte Yaşadığı (TMK m. 197 ) Uyarınca Ayrı Yaşamakta Hakkının Olmadığı Hallerde ) Eşinin, Sahibi Olduğu Oturmağa Elverişli Konutunun Bulunması Gerekir ............................................... 1361

ccc. Kiralananla Aynı Belde Veya İlçede Bulunması Gerekir ................................................................. 1362

ddd. Kiracı Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Sahip Olduğu Taşınmazın Sosyal ve Sağlık Yönünden Oturmaya Uygun Bir Konut Olması Gerekir............ 1363

eee. Sözleşmenin Kurulması Sırasında Kiraya Verence Bu Durumun Bilinmemesi Gerekir ......................... 1363

cc. Süre ............................................................................. 1363

dd. Davacı Sıfatı ................................................................. 1364

ee. Davalı Olma Sıfatı ........................................................ 1364

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ........... 1365

3. Yeniden kiralama Yasağı (TBK m.355)......................................... 1366

a. Genel Olarak ................................................................................. 1366

D. KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ İLE KİRALANANINTAHLİYESİNİN SONUÇLARI ............................... 1367

1. Kiracı Bakımından Sonuçları ........................................................ 1367

a. Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu (TBK m. 334) İle Buna Bağlanan Sonuçlar ............................................................... 1367

aa. Genel Olarak ................................................................ 1367

bb. Kiralananın Kiraya Verene Teslimi ............................... 1370

cc. Geri Teslim Yeri Ve Zamanı ......................................... 1371

dd. Geri Vermede Kiraya Veren ......................................... 1371

ee. Geri Verme Yükümlülüklerine Aykırılık Nedeniyle Kiracının Sorumlulukları .............................................. 1372

aaa. Genel Olarak ........................................................ 1372

bbb. Hor Kullanma Tazminatı ....................................... 1372

ccc. Eski Hale Getirme Tazminatı................................. 1375

b. Kiralananın Geç Teslime Bağlı Olarak Kararlaştırılan Ceza Koşulu ........................................................................................... 1375

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI ................. 1376

2. Kiraya Veren Bakımından Geri Vermenin Sonuçları ..................... 1378

a. Faydalı ve Zorunlu Masraf Tazminat Sorumluluğu ...................... 1378

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................... 1380

b. Fesih ve Tahliye Davasında Kiralananın Geri Verilme Sonrasında Kiraya Verenin Kiralananı Gözden Geçirme Ve Bildirim Yükümlülüğü (TBK m. 335) .......................................... 1382

aa. Genel Olarak ................................................................ 1382

bb. Kiralananın Durumunun Gözden Geçirilmesi ................. 1383

cc. Gözden Geçirmenin Zamanı ......................................... 1383

dd. Yazılı Bildirim Zorunluluğu .......................................... 1383

ee. Bildirim Zamanı ........................................................... 1384

aaa. Açık Eksiklik ve Ayıplarda ................................... 1384

bbb. Gizli Ayıplarda .................................................... 1384

ff. Zamanında Bildirimin Yapılmamasının Sonuçları .......... 1384

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ........... 1385

3. Erken Tahliye (Haksız Fesih) Halinde Tarafların Durumu (TBK m. 325) (Makul süre tazminatı) ........................................... 1386

a. Genel Olarak ................................................................................. 1386

b. Kiraya Veren Talepleri Bakımından ............................................. 1387

c. Kiracı Talepleri Bakımından ......................................................... 1388

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................... 1389

SEKİZİNCİ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN ALACAK, TAZMİNAT VE MENFİ TESPİT DAVALARI

I. GENEL OLARAK ................................................................................... 1393

II. KİRAYA VERENİN KİRA SÖZLEŞMESİ SEBEPLİ OLARAK AÇABİLECEĞİ ALACAK VE TAZMİNAT DAVALARI........................ 1395

A. KİRA ALACAĞI VE YAN GİDER (ALACAK VE İTİRAZIN İPTALİ ) TALEPLİ DAVALAR ........................................................ 1395

1. Genel Olarak ............................................................................... 1395

İçindekiler 37

2. Kira Alacağı ile Stopaj ve KDV .................................................... 1400

3. Ödeme Zamanı ............................................................................ 1402

4. Ödeme Yeri ................................................................................. 1405

5. Kira Alacağı Tahsilatında Makbuz Düzenlenmesi .......................... 1406

6. Kira Parasında Yapılabilecek Artış, İndirim ve Mahsuplar.............. 1408

a. Artışlı Talep .................................................................................. 1408

b. Kiralanana Yapılan Zorunlu ve Faydalı Masrafların Takas ve Mahsubu ....................................................................................... 1410

7. Kısmi ve Belirsiz Alacak Davası ................................................... 1411

8. Alacak Davasında Davalı Kiracının Savunmaları ........................... 1413

9. Davacı Sıfatı ................................................................................ 1417

10. Davalı Sıfatı................................................................................. 1419

11. Kira Alacağında Zamanaşımı ........................................................ 1421

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ............................... 1423

B. KİRA SÖZLEŞMESİNDE KEFALET VE KEFİLİN SORUMLULUĞUNDAN DOĞAN DAVA ........................................ 1439

1. Genel Olarak ............................................................................... 1439

2. Kefaletin Koşulları, Süresi ve Sorumluluğun Kapsamı ................... 1441

a. Kefaletin Şartları ........................................................................... 1441

b. Kefaletin Süresi ............................................................................. 1443

c. Kefaletin Kapsamı ........................................................................ 1446

d. Zamanaşımı................................................................................... 1446

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .................... 1447

C. KİRALANANIN SÜRESİNDEN ÖNCE ERKEN TAHLİYESİ HALİNDE KİRAYA VERENİN TAZMİNAT HAKKI (MAKUL SÜRE TAZMİNATI -TBK m. 325)..................................................... 1457

1. Genel Olarak ............................................................................... 1457

2. Makul Süre .................................................................................. 1457

3. Tazminat Kapsamı ....................................................................... 1460

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ............................... 1463

D. HOR KULLANMA TAZMİNATI ...................................................... 1469

1. Genel Olarak ............................................................................... 1469

2. Bildirim Süresi............................................................................. 1471

3. Taraflar ....................................................................................... 1472

4. Hor kullanmanın İspatı ................................................................. 1472

5. Alacağın Muaccel Olduğu Tarih ve Faiz Başlangıç Tarihi .............. 1475

6. Hor Kullanma Halinde Tazminat Hesaplama Usulü ....................... 1475

7. Zamanaşımı ................................................................................. 1478

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ............................... 1478

E. ESKİ HALE GETİRME TAZMİNATI................................................ 1484

1. Genel Olarak ............................................................................... 1484

2. Bildirim Süresi............................................................................. 1486

3. Tazminat Kapsamı ....................................................................... 1487

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI ............................. 1488

III. KİRACININ AÇABİLECEĞİ ALACAK TAZMİNAT VE DİĞER DAVALAR .............................................................................................. 1492

A. KİRALANANI İYİLEŞTİRME BEDELİ ALACAĞI DAVASI (TBK m.321) ..................................................................................... 1492

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................................ 1495

B. KİRACININ FAYDALI VE ZORUNLU MASRAFLARA İLİŞKİN TAZMİNAT DAVASI ....................................................................... 1495

1. Genel Olarak ............................................................................... 1495

2. Sözleşme İle Düzenleme .............................................................. 1497

3. Kiracı Tarafından Kiralanana Yapılan Masraflar ........................... 1498

a. Zorunlu Masraf ............................................................................. 1498

b. Faydalı masraf............................................................................... 1499

c. Lüks masraflar .............................................................................. 1500

d. Sökülebilir imalat .......................................................................... 1501

e. Kullanmakla tükenen şeyler .......................................................... 1501

f. Tezyinat ve Süslemeler ................................................................. 1501

g. Kiralananın Tahliye Edilmiş Olması............................................. 1502

h. Faydalı ve Zorunlu Masrafların Geri Verilmesi Talebinin Hukuki Mahiyeti (Vekaletsiz İşgörme ve Sebepsiz Zenginleşme) ................................................................................ 1504

aa. Genel Olarak ................................................................ 1504

bb. Vekaletsiz İş Görme Hükümlerine Göre Talep ............... 1504

cc. Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Talep ............ 1507

ı. Zamanaşımı .................................................................................. 1509

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................... 1509

C. GÜVENCE / DEPOZİTO BEDELİ ALACAĞI DAVASI ................... 1518

1. Genel Olarak ............................................................................... 1518

2. TBK Döneminde Uygulama......................................................... 1518

3. Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında TBK Öncesi Depozito /Güvence Uygulaması .................................................................. 1520

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI............................... 1523

D. YENİDEN KİRALAMA YASAĞINDAN DOĞAN TAZMİNAT DAVASI (TBK m.355) ...................................................................... 1527

1. Genel Olarak ............................................................................... 1527

2. Koşulları ..................................................................................... 1528

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI............................... 1530

E. ERKEN FESİH/TAHLİYE NEDENİYLE KİRACININ AÇABİLECEĞİ DAVALAR ............................................................. 1533

1. Genel Olarak ............................................................................... 1533

2. İstirdat Davası ............................................................................. 1534

3. Kâr Yoksunluğuna Dayalı Tazminat Talebi .................................. 1535

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI............................... 1536

F. KİRACILIK SIFATININ TESPİTİ DAVASI ...................................... 1538

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................................ 1541

G. AYIBA DAYALI TAZMİNAT DAVASI (KİRALANANIN SÖZLEŞMEDE AMAÇLANAN KULLANIMA UYGUN TESLİM EDİLMEME, BULUNDURMAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜNE AYKIRILIK) ..................................................................................... 1543

1. Kiracının Kiralananın Kullanıma Elverişli Olarak Tesliminin Gerçekleştirilmemesi Halinde Tazminat Talebi .............................. 1547

2. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesinden Sorumluluk (TBK.m.305 vd.).......................................................................... 1548

H. ZAPTTAN DOĞAN TAZMİNAT DAVASI ....................................... 1549

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................................. 1549

I. CEZA KOŞULU TALEPLİ DAVALAR ............................................. 1555

1. Genel Olarak ............................................................................... 1555

2. Ceza Koşulu ................................................................................ 1556

3. Gecikme Cezası (Tazminatı ) -Ceza Koşulu ................................... 1558

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ............................... 1559

İ. İCRA İNKAR TAZMİNATI............................................................... 1567

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................................. 1569

IV. ALACAK VE TAZMİNAT DAVALARINDA ARABULUCULUK YARGILAMA USULÜ İLE VEKALET ÜCRETİ, HARÇ VE YARGILAMA GİDERİ ............................................................................ 1571

1. Kira İlişkisinden Doğan Alacak ve Tazminat Davalarında Arabuluculuk ............................................................................... 1571

a. İhtiyari Arabuluculuk Dönemi (22.06.2013-01.01.2019 ) ............ 1571

b. Ticari Dava Niteliğinde Olan Kira Sözleşemelerinden Kaynaklanan Davalarda Zorunlu Arabuluculuk (01.01.2019 – 01.09.2023 arası Dönem) ............................................................. 1573

c. Tüm Kira İlişkisinden Doğan Alacak, Tazminat ve diğer Uyuşmazlıklarda 01.09.2023 tarihi sonrası Dava Şartı Arabuluculuk ................................................................................ 1574

2. Görev .......................................................................................... 1575

3. Yetki ........................................................................................... 1580

4. Yargılama Usulü .......................................................................... 1581

5. Vekalet Ücreti .............................................................................. 1583

6. Harçlar ........................................................................................ 1584

a. Genel Olarak ................................................................................. 1584

b. Harçtan Muaf Olan Kurum ve Kişiler........................................... 1585

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI .................... 1587

7. Alacak ve Tazminat Davalarında Yargılama Giderleri .................... 1587

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI ............................. 1588

DOKUZUNCU BÖLÜM İCRA HUKUKUNDA KİRALANAN TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ

I. MEVZUAT .............................................................................................. 1593

A. 2004 Sy. İCRA VE İFLAS KANUNUN İLGİLİ MADDELERİ ........... 1593

B. TÜRK BORÇLAR KANUNUN İLGİLİ MADDELERİ....................... 1597

II. GENEL OLARAK ................................................................................... 1598

III. KİRA BEDELİ VE YAN GİDERLERİN VERİLEN SÜREDE ÖDENMEMESİ DURUMUNDA KİRALANAN TAŞINMAZLARIN İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ (İİK M. 269-269D) ................... 1599

A. GENEL OLARAK ............................................................................ 1599

B. TAKİP TALEBİ ................................................................................ 1601

1. Genel Olarak ............................................................................... 1601

2. Yetkili İcra Dairesi ...................................................................... 1602

3. Takip talebinin alacaklısı ............................................................. 1603

4. Takip Talebinin Borçlusu ............................................................. 1605

5. Takipte Muaccel Olan Ödeme Miktarı İçin Haciz ve Tahliye Talep Edilmeli............................................................................. 1607

C. ÖDEME EMRİ.................................................................................. 1611

D. BORÇLU KİRACININ ÖDEME EMRİNE İTİRAZ ETMEYEREK ÖDEMEYİ YAPMASI (İİK m.269/a) ................................................. 1614

E. ÖDEME EMRİNE İTİRAZ EDİLMEMESİ VE ÖDEMENİN HİÇ YAPILMAMASI VEYA EKSİKYAPILMASI HALİNDE HACİZ VE TAHLİYE TALEBİ (İİK m.269/a) ............................................... 1617

1. Genel Olarak ............................................................................... 1617

2. İcra Dairesine Haciz Başvurusu .................................................... 1617

3. İcra Mahkemesine Tahliye Başvurusu ve Süresi ............................ 1618

4. Tahliye talebinin İnceleme Usulü ile Karar ................................... 1618

5. Verilen Kararın Yerine getirilmesi ile Menfi tespit ........................ 1622

F. ÖDEME EMRİNE İTİRAZ EDİLMESİ ÜZERİNE DURAN TAKİPTE İTİRAZIN KALDIRILMASI VE TAHLİYE (İİK m.269/b vd.) ............................................................................... 1622

1. Genel Olarak ............................................................................... 1622

2. İcra Mahkemesine Sadece İtirazın Kaldırılması Talepli Olarak Başvuruda Bulunulması ............................................................... 1625

3. İcra Mahkemesine İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talepli Olarak Başvuruda Bulunulması .................................................... 1626

4. İstem süresi ................................................................................. 1629

5. İtirazın Kaldırılması ile Tahliyede İnceleme Usulü ........................ 1630

a. Genel Olarak ................................................................................. 1630

b. Kira Sözleşmesine ve Kiracılığa İtirazın İncelenmesi (İİK m.269/b) ................................................................................ 1632

aa. Sözlü Kira Sözleşmesine Dayanan Takiplerde İnceleme ...................................................................... 1632

bb. Adi Yazılı Kira Sözleşmesine Dayanan Takipte Kiracılığa İtiraz ............................................................ 1633

cc. Noterlikte Düzenlenmiş veya Onaylanmış Kira Sözleşmesine Dayanan Takiplerde İnceleme .................. 1634

c. Kira Sözleşmesi (kiracılık) Dışındaki itirazın Kaldırılması ile Tahliye Talebinin İncelenmesi (İİK m.269/c) ............................... 1634

aa. Genel Olarak ................................................................ 1634

bb. Değişik İtiraz Sebeplerinin (Kira Bedeli İtirazı, Ödeme, Takas, Sona Erme, zamanaşımı vs.) İncelemesi .................................................................... 1635

d. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebi İncelemesi Sonucunda Verilecek Kararlar ......................................................................... 1640

aa. İtirazın Kaldırılması ile Tahliye Kararı ........................... 1640

bb. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebinin Reddi Kararı ........................................................................... 1641

cc. İtirazın Kaldırılması Kararı ............................................ 1643

dd. İtirazın Kaldırılmasının Kabulü ile Tahliye Talebinin Reddi Kararı ................................................................. 1643

ee. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebinin Konusuz Kalması ........................................................................ 1644

G. ÖDEME EMRİ TEBLİĞ EDİLMEKSİZİN İTİRAZ HALİNDE İNCELEME ....................................................................................... 1644

H. İLAMSIZ TAHLİYE TAKİBİ SONRASI SHM‘DE AÇILABİLECEK DAVALAR ........................................................... 1645

1. Genel Olarak ............................................................................... 1645

2. SHM ‘de Tahliye Davası Açılması ( TBK m.315 ) ......................... 1645

3. İtirazın İptali ve Tahliye Davası Açılması (İİK m.67 ) .................... 1646

4. Menfi Tespit ve İstirdat Davası (İİK m.72 ) ................................... 1649

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ............................... 1650

IV. KİRALANAN TAŞINMAZLARIN KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ VEYA YAZILI OLARAK BOŞALTMAYI ÜSTLENME (YAZILI TAHLİYE TAAHÜDÜ) SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYESİ (İİK M. 272-275) ...................................................................................... 1672

A. GENEL OLARAK ............................................................................. 1672

B. KİRA SÖZLEŞMESİ GENEL HÜKÜMLERİNE (ADİ KİRA ) VEYA ÜRÜN KİRASINA TABİ TAŞINMAZLARIN SÜRE BİTİMİNDE İLAMSIZ TAHLİYESİ .................................................. 1675

1. Genel Olarak ............................................................................... 1675

1. İlamsız Tahliye Takibinde Bulunma Süresi.................................... 1677

2. Takip Talebi ................................................................................ 1678

4. Tahliye Emri ................................................................................ 1679

5. İlamsız Tahliye Takibinde Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi İle Takibin Kesinleşmesi ................................................................... 1679

6. Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi Halinde İcra Mahkemesinde İtirazın Kaldırılması İncelemesi .................................................... 1680

a. Genel Olarak ................................................................................. 1680

b. İtirazın kaldırılması ve Tahliye Kararı Verilmesi.......................... 1681

c. İtirazın Kaldırılması ile Tahliye Talebinin Reddi.......................... 1683

e. İtirazın Kaldırılması Talebinin Konusuz Kalması......................... 1684

7. Süre Bitimi Nedeniyle SHM ‘de Doğrudan Tahliye Davası Açılması ile Duran Takibin Devamı İçin İtirazın İptali İle Tahliye Davası Açılması .............................................................. 1684

42 İçindekiler

C. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA İLAMSIZ İCRA TAKİBİ YOLU İLE YAZILI BOŞALTMA ÜSTLENMESİ (TAHLİYE TAAHHÜDÜ) İLE TAHLİYESİ ..................................... 1684

1. Genel Olarak ............................................................................... 1684

2. Yazılı Olarak Boşaltmayı Üstlenme (Yazılı Tahliye Taahhüdü) ..... 1685

3. Takip Talebi ................................................................................ 1690

4. Tahliye Emri (Örnek-14) ............................................................. 1691

5. Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi Hali ......................................... 1692

6 Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi ve Takibin Durması ...................... 1692

7. İcra Mahkemesine İtirazın Kaldırılması Talebinde Bulunulması ve İncelenmesi (İİK m.275 ) ......................................................... 1693

a. Genel Olarak ................................................................................. 1693

b. Adi Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Yapılan Takipte İtirazın Kaldırılması ......................................................... 1695

aa. İmza İnkarı .................................................................. 1695

bb. Tahliye Taahüdündeki Tarihe İtiraz Edilmesi ................. 1696

c. Noterlikçe Düzenlenen, imza ve tarihi Onaylanmış Tahliye Taahhüdü Bulunması .................................................................... 1697

d. Kiracı İtirazlarının İspatı ve İncelenmesi ...................................... 1697

e. İtirazın kaldırılması İle Tahliye Kararı .......................................... 1698

f. İtirazın Kaldırılması Talebinin Reddi Kararı ................................ 1699

g. İtirazın Kaldırılması Talebinin Konusuz Kalması ........................ 1701

8. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak SHM’de Doğrudan Tahliye Davası veya İtirazın İptali ve Tahliye Davası Açılması .................. 1701

a. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Tahliye Davası Açılması...... 1701

b. İtirazın İptali İle Tahliye Davası Açılması .................................... 1702

9. Kiracı tarafından Açılabilecek Olan Menfi Tespit Davası .............. 1702

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI............................... 1703

V. TAŞINMAZ TAHLİYESİ (İİK M.276 ) .................................................... 1715

A. GENEL OLARAK ............................................................................ 1715

B. TAŞINMAZDA BORÇLU, AİLESİ İLE İŞ ORTAĞI OTURUYORSA................................................................................ 1716

C. TAŞINMAZDA ÜÇÜNCÜ KİŞİ OTURUYORSA ............................. 1718

BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI ................................ 1719

KAYNAKÇA .................................................................................................. 1723

KAVRAM DİZİNİ .......................................................................................... 1729