Kiralananda Kiracı Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapılması

ÖNSÖZ ........................................................................................................... 7

KISALTMALAR ......................................................................................... 13

GİRİŞ ............................................................................................................ 15

BİRİNCİ BÖLÜM

YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK KAVRAMI, BENZER KAVRAMLARDAN FARKI VE TBK MADDE 321 HÜKMÜNÜN DEĞERLENDİRİLMESİ

I. YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK KAVRAMI .......................................... 19

A. Genel Olarak Yenilik ve Değişiklik Kavramı ............................ 19

B. Yenilik Kavramı ......................................................................... 22

C. Değişiklik Kavramı .................................................................... 23

D. Yenilik ve Değişiklik Kavramlarının Ortak Özelliği .................. 25

E. Yenilik ve Değişiklik Kavramına İlişkin Kanaatimiz ................ 27

II. YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK KAVRAMLARININ BENZER KAVRAMLARDAN FARKI ............................................ 29

A. Ayıpların Giderilmesi Çalışmalarından Farkı ............................ 29

B. Kiralananın Temizlik ve Bakımına İlişkin Yapılan Çalışmalardan Farkı .................................................................... 35

C. Vekaletsiz İş Görme Kapsamında Yapılan Çalışmalardan Farkı .................................................................... 38

D. Kiracının Kullanıma Hazır Hale Getirmek Amacıyla Dört Duvar Kirasında Yaptığı Çalışmalardan Farkı ................... 40

E. Kiralanana Yapılan Geçici Ekleme Çalışmalarından Farkı ............................................................................................ 44

III. TBK MADDE 321 HÜKMÜNÜN HUKUKİ NİTELİĞİ .................. 44

A. TBK m. 321 Hükmünün Değerlendirilmesi ............................... 44

B. TBK m. 321 Hükmünün Uygulama Alanı .................................. 47

C. TBK m. 321 Hükmünün Hukuki Niteliği ................................... 48

10

1. Genel Olarak ................................................................................. 48

2. TBK m. 321 Hükmünün Hukuki Niteliğine İlişkin Görüşler ........................................................................................ 48

a. TBK m. 321/1’in Hukuki Niteliği ........................................ 48

b. TBK m. 321/2’nin Hukuki Niteliği ...................................... 50

c. TBK m. 321/3’ün Hukuki Niteliği ....................................... 51

3. TBK m. 321 Hükmünün Hukuki Niteliğine İlişkin Kanaatimiz .................................................................................... 55

İKİNCİ BÖLÜM

KİRAYA VERENİN RIZASI İLE KİRACININ KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPMASI

I. KİRACI TARAFINDAN KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASININ ŞARTLARI ................................... 57

A. Kiracının Kiralananda Gerçekleştirdiği Çalışmaların Yenilik ve Değişiklik Niteliğinde Olması .................................. 57

B. Kiraya Verenin Yazılı Rızasının Bulunması .............................. 57

1. Genel Olarak ................................................................................. 57

2. Rıza Bildiriminin Hukuki Niteliği ................................................ 60

3. Rıza Bildiriminin Şekli ................................................................. 62

4. Rıza Bildiriminin İçeriği ve Doğurduğu Sonuçlar ........................ 66

5. Kiraya Verenin Rızasının Gerekli Olmadığı veya Rızası Olduğu Kabul Edilen Haller .............................................. 69

II. KİRAYA VERENİN RIZASI İLE KİRACININ KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPMASININ SONUÇLARI ........................................................... 71

A. Rıza Bildirimine Uygun Şekilde Yenilik ve Değişiklik Çalışmalarının Gerçekleştirilmesi .............................................. 71

B. Kiracının Özenle Davranma Borcunu Yerine Getirmiş Olması ........................................................................................ 73

C. Yenilik ve Değişiklik Çalışmaları Sonucunda Ortaya Çıkan Değer Azalmalarının Talep Edilmesi Sorunu .................. 75

D. Yenilik ve Değişiklik Çalışmaları Sonucunda Ortaya Çıkan Değer Artışının İstenememesi .......................................... 77

1. Kavramsal Olarak Değer Artışı .................................................... 77

2. Kiracının Değer Artış Talebi ........................................................ 80

3. Değer Artış Talebine Yönelik Anlaşma ve Şekli .......................... 86

4. Değer Artış Miktarının Belirlenmesi ............................................ 90

a. Değer Artışı Kapsamını Belirleyen Kriterler ....................... 90

aa. Hâkimin Takdir Yetkisi .................................................. 90

bb. Değer Artışında Objektiflik ........................................... 94

cc. Değer Artışının Önemli Olması .................................... 95

b. Değer artışı hesabı ................................................................ 97

c. Kira Sözleşmesinin Süresinden Önce Son Bulması Halinde Değer Artışı ............................................ 101

5. Değer Artış Miktarının Zaman Bakımından Talep Edilebilirliği ................................................................................ 105

6. Değer Artış Talebinin Zamanaşımı ............................................ 110

7. Değer Artış Talebi İddiası ve İspatı ............................................ 111

8. Yapı Alacaklısı İpoteği Sorunu .................................................. 112

E. KİRACININ ESKİ HALE İADE YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜN BULUNMAMASI ........................... 117

1. Genel Olarak ............................................................................... 117

2. Eski Hale İade Anlaşması ........................................................... 119

a. Genel Olarak ...................................................................... 119

b. Eski Hale İade Anlaşmasının Şekli .................................... 123

c. İade Zamanı........................................................................ 124

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

KİRAYA VERENİN RIZASI BULUNMAKSIZIN KİRACININ KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPMASI

I. KİRAYA VERENİN RIZASI BULUNMAKSIZIN KİRACININ KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPMASININ SONUÇLARI ................................. 127

A. Borca Aykırılık ......................................................................... 127

B. Kiraya Verenin Başvurabileceği Hukuki Yollar....................... 128

1. Kiralananın Tesliminden Önce Başvurulabilecek Hukuki Yollar ............................................................................. 128

2. Kiralananın Tesliminden Sonra Başvurulabilecek Hukuki Yollar ............................................................................. 130

a. Önleme, Durdurma veya Kaldırma Talebi ......................... 130

b. Kira Sözleşmesinin Feshi ................................................... 132

aa. Genel Olarak .............................................................. 132

bb. Fesih Şartları .............................................................. 134

aaa. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Fesih Şartları ........................ 134

aaaa. Borca Aykırı Yenilik ve Değişiklik Yapılmış Olması .............................................. 134

bbbb. İhtar ................................................................ 138

cccc. İhtara Gerek Bulunmayan Durumlar .............. 142

aaaaa. Kiracının Kiralanana Kasten Ağır Zarar Vermesi ................................................. 144

bbbbb. Kiracıya Tanınacak Sürenin Faydasız Kalacağının Anlaşılması ...................................................... 147

ccccc. Kiracının Borca Aykırı Davranışının Kiraya Veren ya da Aynı Taşınmazda Oturan Komşular İçin Çekilmez Olması ............................................................. 148

dddd. Borca Aykırılığın Devam Etmesi ...................... 149

eeee. Feragat Bulunmaması ..................................... 150

bbb. Diğer Kira Sözleşmelerinde Fesih Şartları ............................................................ 153

cc. Fesih Beyanı ............................................................... 155

dd. Fesih Sonuçları ........................................................... 158

c. Eski Hale İade Talebi ......................................................... 160

d. Tazminat Talebi ................................................................. 164

e. Mülkiyet ve Zilyetliğe Dayalı Talepler .............................. 167

C. Değer Artışı Talep Edilememesi .............................................. 168

II. SÖKÜP ALMA HAKKI .................................................................. 170

A. Genel Olarak ............................................................................. 170

B. Sözleşmeye Dayalı Söküp Alma Hakkı .................................... 171

C. Söküp Alma Hakkını Kullanımı ............................................... 174

SONUÇ ...................................................................................................... 177

KAYNAKÇA ............................................................................................. 185