Sermaye Piyasası Hukuku Bakımından Mortgage

İÇİNDEKİLER

ÖNSÖZ...................................................................................................... 5

KISALTMALAR .................................................................................... 17

KAYNAKÇA ......................................................................................... 21

GİRİŞ

§1. KONUNUN SUNULMASI.............................................................. 41

§2. İNCELEME YÖNTEMİ ................................................................. 45

BİRİNCİ BÖLÜM MORTGAGE SİSTEMİ KAVRAMI TARİHİ GELİŞİMİ VE SİSTEMİN NİTELİĞİ OLARAK MENKUL KIYMETLEŞTİRME

§1. MORTGAGE SİSTEMİ KAVRAMI ............................................. 49

I. KAVRAM .............................................................................. 49

II. SERMAYE PİYASASI KANUNU DIŞINDA ÇEŞİTLİ KANUNLARDA YAPILAN SİSTEMSEL DÜZENLEMELER................................................................. 53

A. DÜZENLEMELER ......................................................... 53

B. GENEL DEĞERLENDİRMEMİZ .................................. 59

III. SİSTEMSEL DÜZENLENMENİN GEREKLİLİĞİ ................ 60

A. GENEL OLARAK .......................................................... 60

B. DÜZENLEME EKSİKLİĞİNİN ORTAYA ÇIKARDIĞI SİSTEMSEL TEHLİKE OLARAK ZEHİRLİ KREDİLER ..................................................... 64

C. DÜZENLEMELER SİSTEMİN HER AŞAMASINI KAPSAMALIDIR .......................................................... 66

D. DÜZENLEMELER SİSTEMDEKİ AHLAKİ TEHLİKELERİ ÖNLEMELİDİR .................................... 67

E. DÜZENLEMELER İLE STANDARDİZASYON SAĞLANMALIDIR ....................................................... 68

F. DÜZENLEMELER İLE KARMAŞIKLIK ÖNLENMELİDİR .......................................................... 72

§2. TARİHİ GELİŞİMİ ........................................................................ 75

I. SİSTEM ÖNCESİ DÖNEM .................................................... 75

II. MORTGAGE SİSTEMİNDE İLK İDMK İHRAÇLARI ve SİSTEMİN KAMUSAL DESTEKLİ KURULUŞLAR ELİYLE YAYGINLAŞTIRILMASI ....................................... 76

III. SİSTEMİN YAYGINLAŞMASI ARDINDAN ÖZEL SEKTÖR İHRAÇLARI........................................................... 79

IV. İHRAÇ EDİLEN MENKUL KIYMETLERİN KARMAŞIKLIĞI BAKIMINDAN GELİŞİM ......................... 82

V. MORTGAGE KRİZİ OLARAK ANILAN KÜRESEL FİNANSAL KRİZ DÖNEMİ .................................................. 83

VI. SİSTEMİN ABD DIŞINDAKİ ÜLKELERE YAYILMASI ..... 85

VII. MORTGAGE SİSTEMİ DÜZENLEMELERİNİN TÜRK HUKUKUNDA TARİHİ GELİŞİMİ ....................................... 90

A. 2499 SAYILI SERMAYE PİYASASI KANUNU m. 13/A İLE DÜZENLENEN VARLIĞA DAYALI MENKUL KIYMETLER ................................................ 90

B. 5582 SAYILI KANUN ve İLK KEZ SİSTEMSEL BİR BÜTÜN DÂHİLİNDE İDMK IHRACININ DÜZENLENMESİ .......................................................... 97

C. 6362 SAYILI SERMAYE PİYASASI KANUNU DÖNEMİ ...................................................................... 101

§3. SİSTEMİN NİTELİĞİ OLARAK MENKUL KIYMETLEŞTİRME ................................................................... 106

I. TANIM ................................................................................. 106

II. MENKUL KIYMETLEŞTİRME KAVRAMINA İLİŞKİN NİTELENDİRMELER ......................................................... 111

III. MENKUL KIYMETLEŞTİRME KAVRAMININ KAPSAMININ SINIRLANMASI GEREKLİLİĞİ ................ 113

IV. MENKUL KIYMETLEŞTİRME OLARAK ANILAN FARKLI KAVRAMLAR ...................................................... 114

A. YAPILANDIRILMIŞ FİNANSMAN ............................ 114

B. YENİDEN VEYA YAPAY MENKUL KIYMETLEŞTİRME .................................................... 115

İKİNCİ BÖLÜM SİSTEMİN İŞLEYİŞİ

§1. GENEL OLARAK ........................................................................ 119

§2. KAYNAKLAŞTIRMA SAFHASI ................................................ 121

I. TANIM ................................................................................. 121

II. KAYNAKLAŞTIRMA SAFHASINDA DEVRETMEK ÜZERE OLUŞTUR ANLAYIŞI ESAS OLMALIDIR ........... 121

A. KAVRAM .................................................................... 121

B. ANLAYIŞIN OLUŞTURABİLECEĞİ SİSTEMİK RİSK ............................................................................. 123

C. ANLAYIŞIN ÜLKEMİZDE YERLEŞTİRİLMESİ BAKIMINDAN ÖNERİLERİMİZ ................................ 124

III. SİSTEMDE KULLANILABİLECEK VARLIKLAR ............ 127

A. VARLIK KAVRAMI .................................................... 127

B. KONUT FİNANSMANI KAVRAMI ............................ 132

1. KAVRAM ............................................................ 132

2. KANUNİ DÜZENLEME ÖNERİMİZ .................. 142

C. İDMK BAKIMINDAN İHRAÇTA KULLANILABİLECEK VARLIKLAR ........................ 143

1. GENEL OLARAK ................................................ 143

2. KAPSAM ............................................................. 146

a. İpotekli Konut Finansmanı Alacakları............ 146

b. İpotek Dışında Teminatı Haiz Konut Finansmanı Alacakları ................................... 147

c. Konut Finansmanı Niteliğini Haiz Finansal Kiralama Alacakları ...................................... 147

d. İpotekli Ticari Kredi ve Alacaklar .................. 148

e. Toplu Konut İdaresi Başkanlığının (TOKİ) Konut Alacakları ........................................... 149

f. Diğer Varlıklar .............................................. 150

3. İDMK İHRACINDA KULLANILABİLECEK VARLIK KAPSAMINA DAİR ELEŞTİRİLERİMİZ ............................................. 151

4. İDMK İHRACINDA KULLANILACAK VARLIKLARIN NİTELİKLERİ ........................... 154

5. VARLIK BAĞLAMINDA KIYMETLİ EVRAKA BAĞLANMA HUSUSU ...................... 156

§3. MENKUL KIYMETLEŞTİRME SAFHASI ................................ 160

I. TANIM ................................................................................. 160

II. İDMK İHRAÇ SÜRECİ........................................................ 160

A. GENEL OLARAK ........................................................ 160

B. VARLIKLARIN İHRAÇÇI KURULUŞA DEVRİ ........ 165

1. VARLIKLARIN DEVİR ANI ............................... 165

2. VARLIKLARIN GERÇEK SATIŞ NİTELİĞİNDE ALACAĞIN DEVRİ SÖZLEŞMESİ İLE İHRAÇÇIYA DEVRİ............. 167

3. VARLIKLARIN DEVRİNDE ELEKTİRONİK DEVİR SİSTEMİ KULLANIMI ÖNERİMİZ ........ 174

4. VARLIKLARI DEVREDEN KURULUŞUN KURUCU OLUP OLMAMASI BAKIMINDAN İHRAÇ ................................................................. 176

C. İHRACIN HALKA ARZ ŞEKLİNDE YAPILIP YAPILMAMASI BAKIMINDAN İHRAÇ.................... 176

D. İHRAÇ TAVANI .......................................................... 177

E. İHRAÇÇI FON’UN KURULUŞUNUN VE İDMK İHRACI ONAY BAŞVURUSUNUN BİRLİKTE VEYA AYRICA YAPILMASI BAKIMINDAN İHRAÇ ......................................................................... 178

F. İHRAÇ UYGULAMADA KURUMSAL YATIRIMCILARA YÖNELİKTİR ............................... 182

G. İHRAÇ BELGERİ VE KAMUYU AYDINLATMA BELGELERİNDEN KAYNAKLI SORUMLULUK ..... 185

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM SİSTEMDEKİ KURULUŞLAR

§1. KAYNAK KURULUŞ................................................................... 191

I. TANIM ................................................................................. 191

II. KAYNAK KURULUŞ OLARAK KONUT FİNANSMANI KURULUŞLARI ......................................... 193

§2. KURUCU KURULUŞ ................................................................... 196

I. TANIM ................................................................................. 196

II. KURUCULARIN NİTELİKLERİ ......................................... 198

III. DOĞRUDAN VE DOLAYLI İHRAÇ BAKIMINDAN KURUCULAR ..................................................................... 199

IV. TEBLİĞ BAKIMINDAN KURUCUNUN GÖREVLERİ ...... 200

§3. KAYNAK KURULUŞ VE KURUCU BAKIMINDAN DÜZENLENEN RİSK TUTMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ ................... 202

§4. ÖZEL AMAÇLI KURULUŞ ........................................................ 204

I. GENEL OLARAK ................................................................ 204

II. KONUT FİNANSMANI FONU ........................................... 210

A. TANIM ......................................................................... 210

B. FON İÇTÜZÜĞÜ ......................................................... 211

1. TANIM ................................................................. 211

2. UYGULANACAK HÜKÜMLER ......................... 211

3. FON VE FON İÇTÜZÜĞÜNÜN NİTELİĞİ ......... 212

C. KFF ve YATIRIM FONLARI ....................................... 221

D. FON BAZI İŞLEMLERLE SINIRLI TÜZEL KİŞİLİĞİ VAR GİBİ ADDEDİLİR ............................... 222

E. KURULUŞU ve SONA ERMESİ .................................. 224

F. FONUN İÇ ORGANİZASYONU ................................. 225

1. FON KURULU ..................................................... 226

a. Belirlenmesi .................................................. 226

b. Görev ve sorumlulukları ................................ 228

2. FON OPERASYON SORUMLUSU ..................... 231

3. FON İÇ KONTROL SİSTEMİ VE DENETÇİSİ ... 232

G. FON PORTFÖYÜNÜN KORUNMASI ........................ 234

1. İFLAS – TALEP YALITIMI (BANKRUPTCY REMOTENESS) ................................................... 234

2. HARCAMALAR SINIRLANMIŞTIR .................. 238

3. HİZMET SAĞLAYICININ FAALİYETLERİ VE FON VARLIKLARININ MEVCUDİYETİNİN İNCELENMESİ .................. 239

H. FON PORTFÖYÜ BAKIMINDAN YAPISAL BİR TEDBİR OLARAK KREDİ KALİTESİNİN ARTIRIMI .................................................................... 240

1. KREDİ KALİTESİNİ ARTIRIM KAVRAMI ....... 240

2. TEBLİĞ DÜZENLEMESİ .................................... 245

III. İPOTEK FİNANSMANI KURULUŞLARI ........................... 246

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLER

§1. KAVRAM VE NİTELİKLERİ ...................................................... 249

I. KAVRAM ............................................................................ 249

II. NİTELİKLERİ ...................................................................... 253

A. VARLIKLARIN KARŞILIK OLMASI ......................... 253

B. MORTGAGE SİSTEMİNİN İŞLEV SAĞLAYABİLMESİNİN ÖN ŞARTIDIR .................... 256

C. GERÇEK SATIŞ NEDENİYLE BİLANÇO DIŞI FİNANSMAN ARACIDIR ........................................... 258

D. MENKUL KIYMETTİR ............................................... 258

1. ABD HUKUKU BAKIMINDAN .......................... 258

2. TÜRK HUKUKU BAKIMINDAN ....................... 261

E. İPOTEKLİ SERMAYE PİYASASI ARACIDIR ........... 264

F. SAF BORÇLANMA ARACI NİTELİĞİNDE DEĞİLDİR ................................................................... 265

G. KENDİNİ AMORTİZE EDEN BİR MENKUL KIYMETTİR ................................................................ 267

H. İADE HAKKI BULUNMAMAKTADIR ...................... 269

I. SAHİBİNE DÖNEMSEL ÖDEME ALMA HAKKI VERİR .......................................................................... 269

§2. İDMK TÜRLERİ .......................................................................... 270

I. GENEL OLARAK ................................................................ 270

II. DOĞRUDAN VE DOLAYLI AKTARIMLI OLMA BAKIMINDAN .................................................................... 272

A. GENEL OLARAK ........................................................ 272

B. DOĞRUDAN AKTARIMLI İDMK .............................. 273

C. DOLAYLI AKTARIMLI İDMK ................................... 278

III. SADE YAPILI VEYA TEMİNATLI MORTGAGE YÜKÜMLÜĞÜ NİTELİĞİNDE OLMAK BAKIMINDAN .................................................................... 281

A. GENEL OLARAK ........................................................ 281

B. SADE YAPILI İDMK ................................................... 282

C. TEMİNATLI MORTGAGE YÜKÜMLÜLÜĞÜ NİTELİĞİNDEKİ İDMK .............................................. 282

İçindekiler

IV. ÖZEL VEYA KAMU SEKTÖRÜ TARAFINDAN İHRAÇ EDİLMELERİ BAKIMINDAN ............................... 285

A. GENEL OLARAK ........................................................ 285

B. ÖZEL SEKTÖR İHRACI İDMK .................................. 286

C. KAMU SEKTÖRÜ İHRACI İDMK .............................. 289

1. BÜTÜNÜYLE KAMUSAL İHRAÇ OLARAK GINNIE MAE İDMK ............................................ 290

2. KAMUSAL DESTEKLİ KURULUŞ İHRACI OLARAK FANNIE MAE VE FREDDIE MAC İDMK ................................................................... 291

V. KONUT veya TİCARİ İPOTEK TEMİNATLI VARLIKLARA DAYALI OLMA BAKIMINDAN............... 294

VI. DİLİMLİ YAPIDA İHRAÇ EDİLEBİLMELERİ BAKIMINDAN .................................................................... 297

§3. İDMK’NIN BAZI MENKUL KIYMETLER İLE KARŞILAŞTIRILMASI ............................................................... 299

I. İPOTEK TEMİNATLI MENKUL KIYMETLER.................. 299

A. KAVRAM .................................................................... 299

B. TEBLİĞ BAKIMINDAN GENEL ÖZELLİKLERİ ....... 301

C. İDMK İLE TEMEL FARKLILIKLARI BULUNMAKTADIR.................................................... 302

II. VARLIĞA DAYALI MENKUL KIYMETLER .................... 305

III. TÜRK MEDENİ KANUNU’NDA DÜZENLENEN SENETLER .......................................................................... 307

IV. GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI ................................... 311

V. PROJEYE DAYALI MENKUL KIYMETLER ..................... 313

BEŞİNCİ BÖLÜM İDMK İHRACI İLE SAĞLANAN FAYDALAR VE İHRACINI ZORLAŞTIRAN SEBEPLER

§1. İDMK İHRACI İLE SAĞLANAN FAYDALAR ......................... 317

I. GENEL OLARAK ................................................................ 317

II. FİNANSAL KURULUŞLAR BAKIMINDAN ...................... 317

A. KAYNAK KURULUŞLAR BAKIMINDAN İDMK İHRACININ BORÇLANMA NİTELİĞİNDE OLMAMASI ................................................................ 318

İçindekiler

B. SERMAYE YETERLİLİK, MUHASEBE STANDARTLARI VE ŞİRKETİN DEĞERİNE İLİŞKİN ORANLARI İYİLEŞTİRME BAKIMINDAN FAYDALIDIR .................................... 319

C. LİKİT VARLIK İHRACI SAĞLANIR.......................... 324

D. KREDİ RİSKİNİN DEVRİ SAĞLANIR ....................... 325

E. FAİZ RİSKİNİN DEVRİ SAĞLANIR .......................... 326

F. İDMK İHRACI GELENEKSEL FİNANSMAN YÖNTEMLERİNE GÖRE DAHA AZ MALİYETLİ ve ALTERNATİF YÖNTEMLE FİNANSMAN SAĞLAR ...................................................................... 328

1. GENEL OLARAK ................................................ 328

2. ERKEN FON DÖNÜŞÜNE BAĞLI FINANSMAN MALIYETI AVANTAJLARI ........ 328

3. ARACISIZ FINANSMANA BAĞLI MALIYET AVANTAJI .......................................................... 330

4. IDMK’NIN KAYNAK KURULUŞLARIN HAIZ OLDUĞUNDAN DAHA YÜKSEK KREDİ NOTUNA SAHIP OLMASININ SAĞLADIĞI FİNANSMAN MALIYETİ AVANTAJI .......................................................... 332

III. YATIRIMCILAR İÇİN CAZİP VE GÜVENİLİR MENKUL KIYMET ARZI SAĞLANIR ............................... 332

IV. İPOTEKLİ FİNANSMAN BORÇLULARI İÇİN UCUZ FON KAYNAĞI SAĞLANIR .............................................. 335

V. GENEL BİR FAYDA OLARAK STANDARDİZASYON VE AÇIKLIK ....................................................................... 336

§2. İDMK İHRACINI ZORLAŞTIRAN SEBEPLER ....................... 338

I. GENEL OLARAK ................................................................ 338

II. SERMAYE PİYASASININ AZ GELİŞMİŞ NİTELİĞİNE BAĞLI NEDENLER ............................................................ 339

III. KAYNAK KURULUŞLAR ve ÖZELLİKLE BANKALARIN İSTEKSİZLİĞİ ........................................... 340

IV. TOKİ İLE İLİŞKİLİ SEBEPLER .......................................... 340

A. TOKİ’NİN UYGULAMADAKİ FAALİYET ŞEKLİ ve KAMUSAL DESTEKLİ KURULUŞLARIN OLMAYIŞI ................................................................... 340

İçindekiler

B. TOKİ’NİN FON KURUCUSU OLARAK TANIMLANMAMIŞ OLMASI .................................... 343

V. TRUST İLİŞKİSİNİN KANUN İLE DÜZENLEMESİ GEREKLİLİĞİ ..................................................................... 344

VI. KONUT FİNANSMANI ALACAĞI KAVRAMI İLE İDMK İHRACI ARASINDA KANUNİ İLİŞKİ KURULMAMASI ................................................................ 345

VII. SERMAYE YETERLİLİK ve ZORUNLU KARŞILIK DÜZENLEMELERİNİN İDMK İHRACINI TEŞVİK ETMEMESİ .......................................................................... 345

VIII. TÜRK MORTGAGE SİSTEMİNİN FİİLEN UYGULANMASI VE SÜRDÜRÜLEBİLİR İDMK İHRACI İÇİN VARLIĞI ŞART OLAN KAMUSAL DESTEKLİ KURULUŞLARIN OLMAYIŞI ......................... 346

IX. FAİZ ORANLARI ................................................................ 347

SONUÇ...................................................................................................349