Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme

Emine NALÇACI

İÇİNDEKİLER

BİRİNCİ BÖLÜM

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN

HUKUKİ NİTELİĞİ VE OLUŞUMU

1.1. Sözleşmenin Tanımı............................................................................ 1

1.2. Sözleşmenin Unsurları....................................................................... 6

1.3. Sözleşmenin Hukuki Niteliği............................................................. 9

1.3.1. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşme Olması .............. 9

1.3.2. Çift Tipli Karma Nitelikte Bir Sözleşme Olması ................... 10

1.3.3. Ani Sürekli Edim Karmaşığı Borç İlişkisi Barındıran Bir

Sözleşme Olması ..................................................................... 12

1.3.4. Resmi Şekle Tabi Bir Sözleşme Olması................................. 14

1.3.5. Sözleşmenin Şerh Edilebilirliği.............................................. 22

1.4. Sözleşmenin Gerçekleştirilme Tipleri ............................................. 25

1.4.1. Taşınmazın veya Belli Arsa Paylarının Yükleniciye

Devri Şeklinde....................................................................... 25

1.4.1.1. Sözleşme Öncesi Taşınmazın veya Belli Arsa Paylarının

Yükleniciye Devri Şeklinde............................................ 25

1.4.1.2. Sözleşme Sonrası Taşınmazın veya Belli Arsa Paylarının

Yükleniciye Devri Şeklinde............................................. 25

1.4.2. Arsa Payı Üzerinde Satış Vaadine Karşılık Olacak Şekilde ... 27

1.4.3. Arsanın Tamamının Yükleniciye Devri Şeklinde .................. 27

1.4.4. Arsa Paylarının İnşaat Aşamasına Göre Devri Olacak Şekilde .27

1.5. Yükleniciye Devredilecek Arsa Payı Karşılığında Teminat Alınması

Hususu ........................................................................................... 28

1.6. İşin Yapılmasına İlişkin Teminat Alınması Hususu......................... 29

xii İçindekiler

İKİNCİ BÖLÜM

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE

TARAFLARIN HAK VE BORÇLARI İLE YÜKLENİCİNİN

TEMERRÜDÜ

2.1. Tarafların Borçları............................................................................ 31

2.1.1. Arsa Sahibinin Borçları .......................................................... 31

2.1.1.1. Arsayı Ayıpsız ve İnşaata Elverişli Olarak Teslim Etme

Borcu ............................................................................... 32

2.1.1.2. Arsa Payı Devir Borcu..................................................... 36

2.1.2. Yüklenicinin Borçları ............................................................. 38

2.1.2.1. İşe Zamanında Başlama ve Devam Etme Borcu ............. 38

2.1.2.2. Binayı Sözleşmeye Uygun İnşa Borcu ............................ 40

2.1.2.3. Araç, Gereç, Malzeme Temin Etme Borcu...................... 41

2.1.2.4. Sadakat ve Özen Borcu.................................................... 42

2.1.2.5. Teslim Borcu.................................................................... 49

2.1.2.5.1. Yüklenicinin Temerrüdünün Şartları ....................... 53

2.1.2.5.1.1. Borcun Muaccel Olması ................................. 55

2.1.2.5.1.1.1. Borcun Muacceliyet Anı Sözleşmede

Kararlaştırılmışsa .......................................................... 56

2.1.2.5.1.1.2. Borcun Muacceliyet Anı Sözleşmede

Kararlaştırılmamışsa.......................................................... 57

2.1.2.5.1.1.3. İnşaat Süresinin Haklı Sebeple Uzamamış

Olması Gerektiği................................................................ 57

2.1.2.5.1.2. İhtarın Yapılması Gerektiği veya İhtarın

Yerini Tutan Bir Durumun Olması Gerektiği ......................... 59

2.1.2.5.1.2.1. İhtara Gerek Olmayan Haller....................... 60

2.1.2.5.1.3. Edimin İfasının Mümkün Olması Gerektiği......... 61

2.1.2.5.1.4. Edimin Yerine Getirilmemiş Olması Gerektiği .... 62

2.1.2.5.1.5. Arsa Sahibinin Edimi Kabule Hazır Olması

Gerektiği.................................................................................. 62

2.1.2.5.1.6. Temerrüt İçin Aranılan Özel Şartlar ..................... 63

İçindekiler xiii

2.1.2.5.2. Yüklenicinin Temerrüdünün Sonuçları ........................ 64

2.1.2.5.2.1. Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı Talebi............... 65

2.1.2.5.2.2. Seçimlik Hakların Kullanılması ........................... 65

2.1.2.5.2.3. Seçimlik Hakların Kullanılmasında Mehil

Meselesi................................................................................... 66

2.1.2.5.2.4. Aynen İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazminini

Talep .................................................................................... 66

2.1.2.5.2.5. Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zararın Tazminini

Talep .................................................................................... 67

2.1.2.6. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu ................................................. 67

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN

DÖNMENİN HUKUKİ SONUÇLARI

3.1. Dönme Kavramı............................................................................... 73

3.1.1. Klasik Dönme Teorisi............................................................. 73

3.1.2. Sebepsiz Zenginleşme Görüşü................................................ 73

3.1.3. Kanuni Borç İlişkisi Teorisi.................................................... 74

3.1.4. Ayni Etkili Dönme Görüşü .................................................... 74

3.1.5. Dönüşüm (Yeni Dönme) Teorisi............................................. 75

3.1.6. İsviçre Federal Mahkemesi’nin Görüşü ................................. 75

3.1.7. Yargıtay’ın Görüşü.................................................................. 75

3.2. Fesih Kavramı.................................................................................. 76

3.3. Fesih ve Dönme Kavramları Arasındaki Farklar............................. 77

3.4. Sözleşmeden Dönme ve Sözleşmeyi Feshin Ancak Taraf İradelerinin

Birleşmesi ya da Mahkeme Kararı ile Mümkün Olacağı ................. 78

3.5. Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Fesih ve Sözleşmeden Dönme Halleri. 79

3.5.1. Arsa Sahibinin Yüklenicinin Borçlu Temerrüdüne Düşmesi

Nedeniyle Sözleşmeden Dönmesi .................................................... 79

3.5.1.1. Geriye Etkili Dönme Görüşü........................................... 80

3.5.1.2. İleri Etkili Dönme Görüşü ............................................... 81

3.5.1.3. Geriye Etkili Dönme ve İleri Etkili Dönme Hususunda

Yargıtay Görüşü............................................................................ 83

3.5.1.3.1. Yargıtay’ın 25.01.1984 Tarih, 1983/3 E., 1984/1 K.

Sayılı Kararı Öncesindeki Görüşü........................................... 83

3.5.1.3.2. Yargıtay’ın 25.01.1984 Tarih, 1983/3 E., 1984/1 K.

Sayılı Kararı Sonrasındaki Görüşü............................................... 84

3.5.2. Arsa Sahibinin İşin Kararlaştırılan Zamanda Bitmeyeceğinin

Açıkça Anlaşılması Durumunda Sözleşmeden Dönmesi ................. 89

3.5.3. Arsa Sahibinin İnşaatta Ayıp Halinde Seçimlik Hakkını

Kullanarak Sözleşmeden Dönmesi................................................... 90

3.5.4. Arsa Sahibinin Tazminat Karşılığında Sözleşmeyi Feshi....... 93

3.6. Yüklenicinin Sözleşmeyi Fesih ve Sözleşmeden Dönme Halleri.... 96

3.6.1. Arsa Sahibinin Borçlu Temerrüdüne Düşmesi Nedeniyle

Yüklenicinin Sözleşmeden Dönmesi ............................................... 96

3.6.2. Götürü Bedelli Sözleşmelerde Öngörülemeyen Sebepler

Nedeniyle Yüklenicinin Sözleşmeden Dönme ve Sözleşmeyi Feshi...97

3.6.3. Alacaklının Temerrüdü Kapsamında Yüklenicinin Sözleşmeyi

Feshi ....................... .......................................................................... 99

3.7. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Yargıtay İfadesi İle

Geriye Etkili Feshinde Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar.............. 99

SONUÇ .................................................................................. 103

KAYNAKÇA .................................................................................. 106