| Kitap Künyesi | |
| Yazar | Mustafa KARAKAYA |
| Baskı Tarihi | 2022/06 |
| Baskı Sayısı | 1 |
| Boyut | 16x24 cm (Standart Kitap Boyu) |
| Cilt | Karton kapak |
| Sayfa Sayısı | 280 |
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Teslimde Gecikmeye Bağlı Olarak Sona Ermesi
Mustafa KARAKAYA
İÇİNDEKİLER
SUNUŞ .......................................................................................................Vİİ
ÖNSÖZ ....................................................................................................... İX
İÇİNDEKİLER .......................................................................................... Xİ
KISALTMALAR LİSTESİ...................................................................XVİİ
GİRİŞ .............................................................................................................1
BİRİNCİ BÖLÜM
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GENEL
ÖZELLİKLERİ VE YÜKLENİCİNİN TESLİM BORCU
I. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI,
UNSURLARI, HUKUKİ NİTELİĞİ, TARAFLARI VE ŞEKLİ.............3
A. Genel olarak Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Tanımı .........3
B. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Unsurları...........................7
1. Arsa Sahibi ve Yüklenicinin Anlaşması.......................................7
2. Yüklenici Tarafından Yapının İnşa Edilmesi ...............................8
3. Yüklenicinin Tamamladığı Yapıyı Arsa Sahibine Teslim
Borcu Altına Girmesi .................................................................10
4. Arsa Sahibinin Belirli Arsa Paylarının Mülkiyetini Devir Borcu
Altına Girmesi ............................................................................12
C. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği...............13
1. Genel Olarak...............................................................................13
2. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşme Olması................14
3. İsimsiz ve Karma Nitelikli Sözleşmesi Olması ..........................15
4. Ani Niteliğe Tabi Sözleşme Olması...........................................18
D. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tarafları ..........................21
1. Genel olarak ...............................................................................21
2. Arsa Sahibi .................................................................................22
3. Yüklenici ....................................................................................25
E. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Yapılış Şekilleri..............27
1. Genel olarak ...............................................................................27
2. Arsa Sahibinin Arsa Payını Yükleniciye Satış Vaadine Karşılık
Yüklenicinin İnşaat Yapma Taahhüdü .......................................28
3. Sözleşme ile Belirlenen Payların Bir Kısmının veya Tamamının
Yükleniciye Devir Edilmesi .......................................................29
xii
4. İnşaatın Geldiği Aşamaya Göre Arsa Paylarının Yükleniciye
Devri...........................................................................................29
G. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli................................30
1. Genel olarak ...............................................................................30
2. Şekle Aykırılığın Sonuçları ........................................................37
a. Genel olarak .........................................................................37
b. Şekle Aykırılığın İleri Sürülemeyeceği Haller.....................42
II. YÜKLENİCİNİN TESLİM BORCU .....................................................44
A. Genel Olarak.....................................................................................44
B. Teslim, Tesellüm ve Kabul Kavramları............................................45
C. Yüklenicinin Bağımsız Bölümleri Teslim Borcu .............................47
D. Yüklenicinin Bağımsız Bölümleri Teslim Şekli...............................56
İKİNCİ BÖLÜM
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE
YÜKLENİCİNİN TESLİMDE TEMERRÜDE DÜŞMESİNİN
ŞARTLARI VE ARSA SAHİBİNİN TEMERRÜTTE SONA ERMEYE
BAĞLI OLMAYAN HAKLARI
I. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE
YÜKLENİCİNİN TESLİMDE TEMERRÜDE DÜŞMESİNİN
ŞARTLARI.............................................................................................63
A. Genel Olarak Temerrüt.....................................................................63
B. Yüklenici Temerrüdünün Şartları.....................................................65
1. Yüklenicinin Yapıyı Teslim Borcunun Muaccel Olması ...........65
a. Sözleşmede Teslim Vadesi Kararlaştırılmış ise ...................71
b. Muacceliyet Anı Sözleşmede Kararlaştırılmamış ise...........73
c. Bağımsız Bölümlerin Teslim Süresinin Uzaması.................74
2. Yüklenicinin İnşaatı Teslim Borcunun Mümkün Olması...........83
a. Genel Olarak ........................................................................83
b. Borcun İfasının İmkansız Olmaması....................................84
c. Geçici İmkansızlık................................................................94
3. Yüklenicinin İnşaatı Teslim Borcunu Yerine Getirmemiş
Olması ........................................................................................95
4. Arsa Sahibinin Yükleniciye İhtarda Bulunması veya İhtar
Yerini Tutan Bir Durumun Olması.............................................97
a. Genel Olarak ........................................................................97
b. İhtar Şartının Aranmadığı Durumlar....................................99
b.1. Belirli Vadeli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin
Bulunması .....................................................................99
b.2. İhtarın Faydasız Olması...............................................100
xiii
b.3. Yüklenicinin İhtarı Kasten Engellemesi.......................100
5. Arsa Sahibinin Edimi Kabule Hazır Olması.............................101
II. YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ DURUMUNDA ARSA
SAHİBİNİN SONA ERDİRME DIŞINDAKİ HAKLARI...................102
A. Genel Olarak...................................................................................102
B. Seçimlik Hakların Kullanılması ve Mehil Durumu........................107
1. Yükleniciye Uygun Bir Ek Süre Verilmesi ..............................107
2. Yükleniciye Uygun Bir Ek Süre Verilmesine Gerek Olmayan
Durumlar ..................................................................................110
C. Aynen İfa Ve Gecikme Tazminatı..................................................112
1. Aynen İfa..................................................................................112
2. Nama ifa ...................................................................................116
3. Gecikme Tazminatı ..................................................................124
a. Genel Olarak ......................................................................124
b. Koşulları.............................................................................131
c. Kapsamı..............................................................................134
c.1. Fiili Zarar......................................................................134
c.2. Yoksun Kalınan Kazanç ...............................................137
c.3. Hesaplanması................................................................138
c.4. Zamanaşımı ..................................................................139
D. Olumlu (Müspet) Zararın Tazmini .................................................142
1. Genel Olarak Olumlu Zarar......................................................142
2. Fiili Zarar ile Yoksun Kalınan Kar...........................................144
3. Olumlu Zararın Unsurları.........................................................146
a. İfa Edilmeyen Edimin Değeri.............................................146
b. Gecikmeden Doğan Diğer Zararlar....................................147
4. Mübadele Teorisine ve Fark Teorisine Göre Zararın
Hesaplanması............................................................................148
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ HALİNDE ARSA PAYI KARŞILIĞI
İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ, ARSA SAHİBİNİN
HAKLARI VE DÖNME HALİNDE ÖZELLİK ARZ EDEN
DURUMLAR
I. TEMERRÜT HALİNDE ARSA SAHİBİNİN SÖZLEŞMEYİ SONA
ERDİRMESİ.........................................................................................153
A. Genel Olarak Dönme ve Fesih.........................................................153
1. Dönme ......................................................................................153
2. Fesih .........................................................................................155
3. Dönme ile Feshin Karşılaştırılması ..........................................155
xiv
B. Arsa Sahibinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden
Dönmesi..........................................................................................157
C. Arsa Sahibinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Fesih
Etmesi.............................................................................................161
D. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesine İlişkin
Görüşler..........................................................................................166
1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshini Kabul Eden
Görüşler....................................................................................166
2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dönmeyi Kabul
Eden Görüşler...........................................................................168
3. Yargıtay’ın Görüşü...................................................................170
II. ARSA SAHİBİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ VE FESHİNİN
SONUÇLARI .......................................................................................179
A. Hukuki Sonuçlarına İlişkin Doktrindeki Görüşler ve Yargıtay
İçtihadı............................................................................................179
1. Klasik Dönme Görüşü ..............................................................179
2. Yasal (Kanuni) Borç İlişkisi Görüşü ........................................180
3. Ayni Etkili Dönme Görüşü.......................................................181
4. Yeni Dönme (Dönüşüm) Görüşü..............................................182
5. Yargıtay’ın Görüşü...................................................................182
6. Kanaatimiz................................................................................186
B. Sözleşme İlişkisinin Tasfiyesi ........................................................187
1. İfa Edilmemiş Edimlerin Sona Ermesi .....................................187
2. İfa Edilmiş Edimlerin İade Borcu.............................................188
a. Arsa Sahibinin İade Borcu .................................................189
b. Yüklenicinin İade Borcu ....................................................193
c. Elde Edilen Yararların ve Masrafların Durumu .................197
d. İade Konusu Maddi Edimin İmkansızlaşması....................197
C. Olumsuz (Menfi) Zararın Tazmini .................................................200
1. Genel Olarak Olumsuz Zarar....................................................200
2. Olumsuz (Menfi) Zararın Tazmini ...........................................201
a. Fiili Zarar............................................................................205
b. Yoksun Kalınan Kar...........................................................206
3. Olumsuz Zararın Hesaplanması ...............................................208
III. ARSA SAHİBİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ VEYA FESİH
ETMESİ HALİNDE ÖZELLİK ARZ EDEN DURUMLAR...............209
A. Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi veya Fesih Edilmesi
Halinde Üçüncü Kişilerin Durumu.................................................209
1. Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi Halinde Üçüncü
Kişilerin Durumu......................................................................209
a. Genel Olarak ......................................................................209
xv
b. Yükleniciden Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm Alan 3.
Kişilerin Durumu................................................................210
b.1. Arsa Sahibinin Başlangıçta Yükleniciye Arsa Paylarını
Devretmiş Olması Halinde Yüklenicinin Arsa Paylarını
Üçüncü Kişiye Devretmesi .........................................229
b.2. Yüklenicinin Arsa Paylarını Arsa Sahibine Vekâleten
Üçüncü Kişiye Devretmesi .........................................237
b.3. Yüklenicinin Arsa Paylarını Üçüncü Kişiye Vaad
Etmesi..........................................................................239
c. Arsa Sahibinden Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm Alan 3.
Kişilerin Durumu................................................................242
2. Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Fesih Etmesi Halinde Üçüncü
Kişilerin Durumu......................................................................244
B. Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi veya Feshi Halinde
Sözleşmede Kararlaştırılan Ceza Koşulunun Durumu ...................246
1. Ceza Koşulu .............................................................................246
a. Genel Olarak ......................................................................246
b. Seçimlik Ceza Koşulu ..........................................................250
c. İfaya Ekli Ceza Koşulu ......................................................251
d. Dönme Cezası ....................................................................254
2. Yükleniciden Ceza Koşulu Talep Edilmesi..............................255
a. Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi Halinde.................255
b. Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Fesih Etmesi Halinde .............256
C. Arsaya Üçüncü Kişilerin Koydurmuş Oldukları Haciz, Teminat Ve
Şerhlerin Durumu ...........................................................................258
1. Hacizlerin Durumu ...................................................................258
2. Teminatların Durumu ...............................................................259
3. Şerhlerin Durumu.....................................................................261
SONUÇ ......................................................................................................263
KAYNAKÇA.............................................................................................267
Bu çalışma, çok değerli hocam Sayın Doç. Dr. Öz SEÇER danışmanlığında, Bahçeşehir Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Sermaye Piyasaları
ve Ticaret Hukuku Tezli Yüksek Lisans programı kapsamında, “Arsa Payı
Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Teslimde Gecikmeye Bağlı Olarak Sona Ermesi” konulu yüksek lisans tez çalışması, Sayın Doç. Dr. Öz SEÇER, Sayın
Doç. Dr. Seda ÖKTEM ÇEVİK, Sayın Dr. Öğretim Üyesi M. Tolga
ÖZER’den oluşan jüri huzurunda 21.01.2022 tarihinde savunulmuş, jüri tarafından oybirliği ile başarılı bulunmuştur.
Bu tez çalışmasında, tez jüri üyelerinin yapıcı eleştiri ve önerileri dikkate
alınarak yayıma hazırlanmış, güncel Yargıtay kararları çalışmaya eklenmiştir.
Tez danışmanım olduğu için büyük onur ve gurur duyduğum ve bu konuda
kendimi şanslı hissettiğim, bilgisi, tecrübesi, yakın ilgisi ve dostluğu nedeniyle Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi öğretim üyesi değerli hocam
Sayın Doç. Dr. Öz SEÇER’e sonsuz minnet ve teşekkürlerimi sunuyorum.
Tez savunma jürimde bulunarak onurlandıran ve çok değerli görüşlerini
paylaşan Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Sayın Doç.
Dr. Seda ÖKTEM ÇEVİK ve Türk Alman Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Sayın Dr. M. Tolga ÖZER hocalarıma sonsuz teşekkür ederim.
Hayatımın her döneminde desteklerini esirgemeyen, karşılıksız seven, evlatları olmaktan büyük gurur duyduğum annem Hamide KARAKAYA ve babam Osman KARAKAYA’ya minnet ve şükranlarımı iletmek istiyorum.
Varlıkları ile hayatımızın yönünü değiştiren biricik evlatlarımız Kuzey
Kağan ve Alparslan’a sonsuz sevgilerimi iletiyorum.
Zorlu tez çalışmamda kendi yaşantısından ödün veren, sevgisini, desteğini
ve özellikle sabrını üzerlerimizden esirgemeyen hayat arkadaşım, sevgili eşim
Ümmühan’a ne kadar teşekkür etsem az kalır.
Ve bu çalışmanın yayımlanmasını kabul eden, titizlikle süreci yöneten
Yetkin Yayınevi sahibi Muharrem BAŞER ve çok değerli çalışanlarına şükranlarımı sunuyorum
Copyright 1985 - 2024 | Yetkin Basım Yayım Dağıtım San. ve Tic. A.Ş.
