Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin Hukuksal Durumları

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, toplum hayatında sıkça başvurulan bir sözleşme türüdür. Türk Hukuk uygulamasında önemli bir yer tutarken yaşanan problemler nedeniyle de birçok mağduriyete yol açmaktadır. Bu mağduriyeti en çok yaşayanların başında bu sözleşmeye sonradan katılanlar yani üçüncü kişiler gelmektedir. Hem arsa sahibinden bağımsız bölüm alan hem de yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişiler bu kapsamda yer almaktadır. 

Toplum hayatında büyük oranda sorunların bulunduğu bu ihtilaflarda çözüm yollarının gösterilmesi ve yararlı olması için bu çalışma içine girilmiştir. Çalışma yedi bölümden oluşmakta olup, her bölüm hem doktrin görüşleri hem de uygulamaya yön veren Yargıtay Yüksek Dairelerinin görüşlerinden oluşmuştur.  

Kitabın basımında; dizgi, düzenleme, kapak çalışması ile baskısını yaparak yayınlayan ve bu konuda hiçbir yardımını esirgemeyen Yetkin Yayınevi’ne teşekkür ediyorum. 

Bu kitabın yayınlanmasındaki tüm amacım, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine sonradan dâhil olan üçüncü kişilerin yaşadığı mağduriyetleri yakinen yaşamış biri olmam nedeniyle, bu soruna küçükte olsa bir katkıda bulunabilmektir. Saygılarımla.

ÖNSÖZ vii

İÇİNDEKİLER ix

GİRİŞ 1

BİRİNCİ BÖLÜM 

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ KAVRAMSAL ÇERÇEVE 

VE GENEL BİLGİLER

1. TANIMI 4

2. UNSURLARI 8

A- Yüklenici İle Arsa Sahibinin Anlaşmaları 8

B- Yüklenicinin İnşaat Yapma Borcu Altına Girmesi 9

C- Arsa Sahibinin Arsa Payı Devir Borcu Altına Girmesi 12

3. HUKUKİ NİTELİĞİ 13

4. SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ 29

A- Şekle Aykırı Sözleşmede İfa Edilmiş Edimler Bakımından 

Hukuki Sonuçlar 44

B- Şekle Aykırılığın İleri Sürülemeyeceği Haller 48

a- Arsa Payının Tapuda Yükleniciye Devredilmesi 48

b- Sözleşme Konusu İnşaatın Tamamlanması 51

5. GEÇERSİZ SÖZLEŞMEDE MEYDANA GELEN SONUÇLAR 56

6. SÖZLEŞMENİN TARAFLARI 62

A- Arsa Sahibi 63

a- Arsayı Ayıpsız Teslim Borcu 67

b- Arsa Sahibinin Yükleniciye Vekalet Verme Borcu 69

c- Arsa Payını Devir Borcu 71

d- İnşaat Ruhsatı Alma Borcu 72

B- Yüklenici 75

a- Yüklenicinin Eser Meydana Getirme Borcu 76

aa- İnşaatın İmar Mevzuatına Aykırı-Kaçak Olarak 

Yapılması ve Sonuçları 77

b- Yüklenicinin İnşaatı Teslim Borcu 81

c- Ayıba Karşı Tekeffül Borcu 87

C- Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişiler 89

a- Arsa Sahibinden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişiler 90

b- Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişiler 91

İKİNCİ BÖLÜM  

ARSA SAHİBİNDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER

1- İNŞAAT AŞAMASINDA ARSA SAHİBİNİNDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER 93

A- Arsa Sahibiyle Üçüncü Kişi Arasında Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılması 94

a- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekli 99

b- Şekil Şartı Dışında Kalan Geçerlilik Koşulları 104

aa- Sözleşmenin Konusunu Oluşturan Taşınmaz Tapuya Kayıtlı Olmalıdır 104

bb-Tapuda Kayıtlı Bu Taşınmazın Belirlenebilir Olması Gerekir 104

cc- Sözleşmede Vaat Alacaklısının Bir Bedel Ödemesi Kararlaştırılmış Olmalıdır 107

dd- Sözleşmeye Konu Taşınmaz Tapu Kaydı Üzerinde 

İpotek, Haciz Ve İhtiyati Tedbir Şerhi Bulunması 

Hali 108

c- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Şekil Şartına Uyulmamasının Hukuki Sonuçları 109

aa- Geçersizlik 110

bb- Geçersiz Sözleşmede Tarafların Talep Hakları 112

aaa- Geçersiz Sözleşme İle Bağımsız Bölüm Satın 

Alan Üçüncü Kişilerin Cebri Tescil Davası 

Açması Durumu 112

d- Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu 114

aa- Üçüncü Kişinin Arsa Sahibine Karşı Hakları 115

aaa- Üçüncü Kişinin Cebri Tescil Talep Hakkı 117

bb- Üçüncü Kişinin Yükleniciye Karşı Hakları 123

aaa- Üçüncü Kişinin İfayı İsteme Hakkı 127

bbb- Üçüncü Kişinin İfa Yanında Gecikme Tazminatı İsteme Hakkı 127

ccc- İnşaatın Başka Bir Yükleniciye Tamamlattırılması (Nama İfa) 130

ddd- Eksik Ve Ayıplı İşler Bedelini İsteme Hakkı 139

aaaa- Eksik İş 141

bbbb- Ayıplı İş 147

B- Arsa Sahibinin Tapuda Satış Suretiyle Bağımsız Bölüm 

Devri 157

C- Arsa Sahibinin Adi Yazılı Sözleşme İle Bağımsız Bölüm 

Devri 160

2- İNŞAATIN TAMAMLANIP ARSA SAHİBİNE TESLİM EDİLDİKTEN SONRA BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN 

ÜÇÜNCÜ KİŞİLER 163

A-Üçüncü Kişinin Arsa Sahibine Karşı Hakları 163

a- Tapu İle Malik Olan Üçüncü Kişinin Ana Taşınmazdaki 

Arsa Paylarının Düzeltilmesini İsteme Hakkı 166

B-Üçüncü Kişinin Yükleniciye Karşı Hakları 171

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM  

YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER

1- YÜKLENİCİ ADINA KAYITLI ARSA PAYI BULUNMASI DURUMUNDA ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE BAĞIMSIZ 

BÖLÜM SATIŞI 174

A- Tapu Kaydı Devri Suretiyle Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin Durumu 175

B- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Adi Yazılı Sözleşme 

İle Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu 178

2- YÜKLENİCİNİN İNŞAATTAKİ ŞAHSİ HAKKINI DEVİR SURETİYLE BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞI 191

A- Alacağın Devrinin Niteliği Ve Konusu 201

a- Devir Koşulları 213

b- Alacağın Devrinin Şekli 213

c- Alacağın Devrinde Yüklenicinin Hukuki Durumu 215

d- Temlik Alan Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu 217

e- Sözleşmede Yükleniciye Temlik Yasağı Kararlaştırılmış Olması 226

f- Sözleşmede Kademeli Arsa Payı Devri Kararlaştırılmış Olması 230

g- Yüklenicinin Şahsi Hakkını Birden Fazla Kişiye Temlik Etmesi Durumu 236

h- Yüklenicinin Temlik Ettiği Şahsi Hakkını Aynı Anda 

Tapuda Devir Suretiyle Satması 241

B- Temlik Alan Üçüncü Kişilerin Talep Hakları 249

a- Üçüncü Kişinin Tapu İptal ve Tescil İstemi 249

b- Temlik Borcunun Yüklenicinin Kusuru Nedeniyle 

Yerine Getirilmemesi Durumunda Tazminat 263

c- Malik Veya Diğer Şahıslara Karşı El Atmanın 

Önlenmesi Davası 269

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM  

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN ŞAHSİ HAKLARIN TAPUYA ŞERHİNİN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER BAKIMINDAN SONUÇLARI

1- SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ŞAHSİ HAKLARIN TAPUYA 

ŞERH VERİLMESİ 271

A- Sözleşme Gereğince Şerh Edilecek Kişisel Hakkın Niteliği 273

B- Şerhin Şartları ve Gerçekleşme Usulü 276

a- Şerh Anlaşmasının Şekli 280

C- Şerhi Etkisi 281

a- Genel Olarak Kişisel Hakkın Şerhinin Etkisi 282

b- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerhinin Taraflar Açısından Etkisi 283

D- Şerhin Süresi 285

2. ŞERHİN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER BAKIMINDAN SONUÇLARI 293

A- Arsa Sahibinin Sözleşme Konusu Taşınmazı Üçüncü Kişiye Devrinde Şerhin Sonuçları 295

B- Üçüncü Kişilere Pay Devrinde Şerhin Sonuçları 296

a- Arsa Sahibinden Pay Devri Alan Üçüncü Kişiler 296

b- Yükleniciden Pay Devri Alan Üçüncü Kişiler 297

C- Arsa Sahibinin Tek Taraflı İradesiyle Oluşturulan Kayıtlar Bakımından Etkisi 301

D- Şerh Kaydı Bulunan Tapunun Üçüncü Kişiye Tesliminin 

Etkisi 303

BEŞİNCİ BÖLÜM  

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNİN FESHİNİN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE ETKİSİ

1- SÖZLEŞMENİN FESHİNİN ARSA SAHİBİNDEN 

BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER 

YÖNÜNDEN ETKİSİ 313

A- Tapuda Pay Devri Suretiyle Devralan Üçüncü Kişiler 314

B- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi İle Devralan Üçüncü 

Kişiler 317

C- Adi Yazılı Satış Sözleşmesi İle Devralan Üçüncü Kişiler 318

2- SÖZLEŞMENİN FESHİNİN YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER YÖNÜNDEN ETKİSİ 318

A- Sözleşmenin Geriye Etkili Feshedilmesi Durumu 319

a- Tapu Kaydı Devri Alan Üçüncü Kişilerin Durumu 325

b- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile Bağımsız Bölüm 

Alan Üçüncü Kişilerin Durumu 329

c- Adi Yazılı Satış Sözleşmesi İle Bağımsız Bölüm 

Alan Üçüncü Kişilerin Durumu 330

B- Sözleşmenin İleriye Etkili Feshi Durumu 331

ALTINCI BÖLÜM  

ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN AÇACAĞI DAVALARDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

1- GÖREVLİ MAHKEME 337

A- Arsa Sahibinden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin 

Açtığı Davalarda Görev 338

B- Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin 

Açtığı Davalarda Görev 341

2- YETKİLİ MAHKEME 359

YEDİNCİ BÖLÜM  

ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN AÇACAĞI DAVALARDA ZAMANAŞIMI

1- ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN TAPU İPTAL VE TESCİL TALEPLERİNE İLİŞKİN DAVALARDA ZAMANAŞIMI 363

A- Üçüncü Kişinin Arsa Sahibinden Noterden Taşınmaz Satış 

Vaadi Sözleşmesi Gereğince Bağımsız Bölüm Alması Durumunda İfaya Yönelik Talepte Zamanaşımı 364

B- Üçüncü Kişinin Yükleniciden Noterden Taşınmaz Satış 

Vaadi Sözleşmesi Gereğince Bağımsız Bölüm Alması Durumunda İfaya Yönelik Talepte Zamanaşımı 366

C- Üçüncü Kişinin Yükleniciden Adi Yazılı Sözleşme 

Gereğince Bağımsız Bölüm Alması Durumunda İfaya 

Yönelik Talepte Zamanaşımı 368

2- ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN AYIP VE EKSİK İŞ BEDELİ TALEPLERİNE İLİŞKİN DAVALARDA ZAMANAŞIMI 369

A- Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun Kapsamında 

Olmayan Satışlardan Doğan Davalarda Zamanaşımı 369

a- Tacir Olmayan Arsa Sahibi Tarafından Üçüncü 

Kişilere TKHK Kapsamına Girmeyen Satışlarda 

Zamanaşımı 370

b- Yüklenicinin İşyeri Niteliği Taşıyan Bağımsız Bölüm 

Satışı İle Tacir Sıfatı Taşıyan Üçüncü Kişilere TKHK Kapsamına Girmeyen Satışlarında Zamanaşımı 373

B- Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun Kapsamında 

Olan Satışlardan Doğan Davalarda Zamanaşımı 374

SONUÇ 377

KAYNAKÇA 379

Altaş, Hüseyin, Eserin Tesliminden Önce Telef Olması, Ankara, 2002.

Aral Fahrettin- Ayrancı Hasan, 6098 Sayılı TBK’na Göre Hazırlanmış Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Genişletilmiş 9. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2012.

Akipek, Jale - Akıntürk, Turgut, Eşya Hukuku, İstanbul 2009.

Avcı, Ali, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Kişisel Hakkın Tapuya Şerhi ve Hukuki Sonuçları, Sakarya Üniversitesi Hukuk Dergisi, Cilt 3, Sayı 1, Temmuz 2015.

Ayan, Mehmet, Eşya Hukuku III, Sınırlı Ayni Haklar, Güncelleştirilmiş 4.Baskı, Mimoza Yayınları, Konya, 2012.

Baygın Cem, Türk Hukukuna Göre İstisna Sözleşmesinde Ücret ve Tabi Olduğu Hükümler, Beta Yayınları, İstanbul, 1999.

Büyükay, Yusuf, Eser Sözleşmesi, Yetkin Yayınları, Ankara, 2012.

Çenberci, Mustafa, Gayrimenkul Satış Vaadi, Ankara,1986.

Dayınlarlı, Kemal, İstisna Akdinde Müteahhidin ve İş Sahibinin Temerrüdü Hüküm ve Sonuçları, 4.Baskı, Dayınlarlı Hukuk Yayınları, Ankara,2008.

Doğan, Murat, Tapu Sicilinde Tasarruf Kısıtlanmasının Şerhi, Ankara,2004.

Duman, İlker Hasan, Açıklamalı-İçtihatlı İnşaat Hukuku, Genişletilmiş 3.Baskı, Seçkin Yayınları, Ankara, 2010.

Eren, Fikret, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Hazırlanmış Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 17. Baskı, Ankara,2014.

Erman, Hasan, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Der Yayınları, İstanbul, 2010.

Gümüş, M. Alper, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Vedat Yayıncılık, 3.Bası, C.II, İstanbul,2014.

Gümüş, M. Alper, Türk Medeni Kanununun Getirdiği Yeni Şerhler, Vedat Yayıncılık, İstanbul, 2007.

Karataş, İzzet, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Yüklenicinin Temlik İşleminden Kaynaklanan Davalar, Adalet Yayınevi, Ankara,2009.

Karataş, İzzet, Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, Adalet Yayınları, Ankara,2009.

Kartal, B, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapma Sözleşmesi) Doktora Tezi, Ankara,1993.

Kocayusufpaşaoğlu, Necip, Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, Doktora Tezi, Sulhi Garan Matbaası, İstanbul 1959.

Koç Nevzat-Ulusoy Erol-Akipek Şebnem, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ve Yürürlük Kanunu, Türkiye Adalet Akademisi Yayınları, Ankara, 2012.

Kostakoğlu, Cengiz, İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Beta Yayınları, 9.Baskı, İstanbul, 2015.

Kılınçoğlu, Ahmet M., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 16. Bası, Turhan Kitabevi, Ankara, 2012.

Öz, M. Turgut, İnşaat Sözleşmesi ve İlgili Mevzuat, Vedat Yayıncılık, İstanbul, 2012.

Öz, M. Turgut, İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi, Kazancı Hukuk Yayınları, No:66, 

Karahasan, Mustafa Reşit, İnşaat İmar İhale Hukuku, Beta Yayınları, İstanbul, 1989.

Özmen-Karaman, Özmen, E, Saba- Karaman, T, Akçura, İnşaat Sözleşmeleri, İstanbul Barosu Dergisi, C.87, S.1, Y.2013,

Oğuzman M. Kemal- Öz M. Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C I, II, Gözden Geçirilmiş 10. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2013.

Oğuzman, M.Kemal-Selici, Özer-Özdemir Oktay, Saibe, Eşya Hukuku, Yenilenmiş ve Mevzuata Uyarlanmış 17. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul 2014.

Sarı, Suat, "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi", İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C.LXIV, S.2006/2, İstanbul, 2006.

Selimoğlu, Yaşar Engin, Eser Sözleşmesi, Adalet Yayınevi, 2.Baskı, Ankara,2015.

Sungurbey, İsmet, Medeni Hukuk Sorunları, C.IV, İstanbul,1980.

Sungurbey, İsmet, Kişisel Hakların Tapu Kütüğüne Şerhi, İstanbul,1963.

Sütçü, Nezih, Uygulamada ve Teoride Tüm Yönleri İle Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi, 3. Baskı, Seçkin Yayınları, Ankara, 2013.

Tandoğan, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Vedat Kitapçılık, Beşinci Tıpkı Basım, C. İstanbul, 2010.

Yavuz, Cevdet, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yenilenmiş 7.Baskı, Beta Yayınları, İstanbul, 2007.

Yeşil, Metin, Tapu İşlemleri, 8.Baskı, İstanbul 2002.

Zevkliler, Aydın- Gökyayla, K. Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 12.Bası, Turhan Kitabevi, Ankara,2013.