Konut Finansmanı Sözleşmelerinde

İÇİNDEKİLER

ÖNSÖZ VE TEŞEKKÜR.................................................................................................... 7

İÇİNDEKİLER.................................................................................................................. 9

KISALTMALAR ............................................................................................................. 15

BİRİNCİ BÖLÜM

KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN

GENEL AÇIKLAMALAR

§1. KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ VE KONUT FİNANSMANI

SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN TEMEL KAVRAMLAR.............................................17

I. GENEL OLARAK KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNİN DÜNYADAKİ VE

ÜLKEMİZDEKİ GELİŞİM SÜRECİ ................................................................... 17

II. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNİN TANIMI VE TÜRLERİ................... 20

A. Konut Finansmanı Sözleşmelerinin Tanımı .......................................... 20

B. Konut Finansmanı Sözleşmelerinin Türleri........................................... 21

1. Genel Açıklamalar ......................................................................... 21

2. Konut Kredisi Sözleşmeleri ............................................................ 25

3. Var Olan Kredilerin Yeniden Finansmanı Yoluyla Kredi

Kullandırılması............................................................................... 29

a. Genel Olarak Yeniden Finansman Kavramı ve Türleri ............ 29

b. Yeniden Finansman Halinde Erken Ödeme Tazminatı............ 32

c. Hakim Kararı ile Yeniden Finansman Yapılması...................... 34

III. KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNİN İŞLEYİŞİ ................................................. 39

IV. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNİN UNSURLARI................................ 41

A. Tüketici................................................................................................. 41

B. Konut Finansmanı Kuruluşu ................................................................. 45

C. Konut.................................................................................................... 46

V. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ ....................... 49

A. Genel Olarak Konut Finansmanı Sözleşmeleri ..................................... 49

B. Konut Kredisi Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ..................................... 51

C. Finansal Kiralama Yoluyla Yapılan Konut Finansmanı

Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği............................................................ 53

10 İçindekiler

§2. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNİN ŞEKLİ ............................................57

I. TKHK UYARINCA KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNİN ŞEKLİ ...............57

A. Konut Finansmanı Sözleşmelerinin İçermesi Gereken Zorunlu

Kayıtlar..................................................................................................59

B. Konut Finansmanı Sözleşmelerinde Sözleşme Öncesi

Bilgilendirme Yükümlülüğü...................................................................61

II. TKHK KAPSAMINDAKİ FİNANSAL KİRALAMA SÖZLEŞMELERİNİN ŞEKLİ.......64

§3. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNE UYGULANACAK ORTAK

HÜKÜMLER .................................................................................................67

I. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNDE BAĞLI KREDİ ..............................68

A. Genel Olarak Konut Finansmanında Bağlı Kredi Sözleşmeleri ..............68

B. Bağlı Kredi Sayılmayan İşlemler ............................................................73

C. Bağlı Kredilerde Tüketicinin Korunması................................................74

II. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNDE FAİZ ORANI................................78

A. Genel Olarak Konut Finansmanı Sözleşmelerinde Faiz.........................78

B. Konut Finansmanı Sözleşmelerinde Faizin Belirlenmesi.......................79

III. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNDE ERKEN ÖDEME ..........................82

IV. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNDE SİGORTA....................................87

V. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNDE TEMİNAT ...................................91

VI. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNDE CAYMA HAKKI ...........................93

İKİNCİ BÖLÜM

FİNANSAL KİRALAMA YOLUYLA YAPILAN

KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİ

§4. GENEL OLARAK FİNANSAL KİRALAMA YOLUYLA YAPILAN KONUT

FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİ .......................................................................97

I. FİNANSAL KİRALAMA SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN GENEL

AÇIKLAMALAR..............................................................................................97

A. Finansal Kiralama Kavramı ve Finansal Kiralama Sözleşmelerinin

Tanımı ...................................................................................................97

B. Finansal Kiralama Sözleşmelerinin Konusu...........................................99

C. Finansal Kiralama Sözleşmesinin Hukuki Niteliği................................102

D. Finansal Kiralama Sözleşmesinin Tarafları..........................................103

1. Finansal Kiralama Sözleşmelerinde Kiraya Veren ........................103

2. Finansal Kiralama Sözleşmelerinde Kiracı ....................................105

E. Finansal Kiralama Sözleşmelerinin Unsurları......................................105

1. Taraflar Arasında Geçerli Bir Finansal Kiralama Anlaşması..........106

İçindekiler 11

2. Finansal Kiralama Sözleşmelerinde Mal Unsuru ......................... 106

3. Finansal Kiralama Bedeli ............................................................. 107

4. Finansal Kiralamaya Konu Olan Malın Zilyetliğinin Devri ............ 108

F. Finansal Kiralama Sözleşmelerinin Çeşitleri....................................... 109

1. Taşınır – Taşınmaz Finansal Kiralamaları..................................... 109

2. Yatırım Malı – Tüketim Malı Finansal Kiralamaları...................... 110

3. Dolaylı – Doğrudan Finansal Kiralama İşlemleri .......................... 110

4. Özel Kişi – Kamu Tüzel Kişisi Finansal Kiralama İşlemi ................ 111

5. Yurt İçi – Yurt Dışı Finansal Kiralama Sözleşmeleri...................... 111

6. Sale And Lease Back Şeklinde Yapılan Finansal Kiralama

Sözleşmeleri ................................................................................ 112

G. Finansal Kiralama Sözleşmesinin Benzeri Sözleşmelerden

Farkları ............................................................................................... 113

1. Finansal Kiralama Sözleşmeleri ve Kira Sözleşmeleri

Arasındaki Farklar........................................................................ 113

2. Finansal Kiralama Sözleşmeleri ve Satış Sözleşmeleri

Arasındaki Farklar........................................................................ 114

3. Finansal Kiralama Sözleşmeleri ve Taksitle Satış

Sözleşmeleri Arasındaki Farklar................................................... 115

4. Finansal Kiralama Sözleşmeleri ve Kullanım Ödüncü

Sözleşmeleri Arasındaki Farklılıklar ............................................. 116

5. Finansal Kiralama Sözleşmeleri ve Tüketim Ödüncü

Sözleşmeleri Arasındaki Farklılıklar ............................................. 116

§5. FİNANSAL KİRALAMA YOLUYLA YAPILAN KONUT FİNANSMANI

SÖZLEŞMELERİNDE TARAFLARIN HAKLARI VE BORÇLARI ............................ 117

I. FİNANSAL KİRALAMA KURULUŞUNUN (KİRAYA VERENİN) BORÇLARI ...... 117

A. Finansal Kiralamaya Konu Malı Edinme Borcu................................... 117

B. Finansal Kiralamaya Konu Malı Kiracıya Zamanında ve Kullanıma

Uygun Biçimde Teslim Etme Borcu .................................................... 118

C. Kiracının Kiralanandan Faydalanmasını Engelleyecek

Davranışlardan Kaçınma Borcu .......................................................... 122

D. Kiraya Verenin Vergi ve Benzeri Yükümlülükler ile Yan Giderlere

Katlanma Borcu.................................................................................. 125

E. Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğu ................................................. 128

II. FİNANSAL KİRALAMA YOLUYLA YAPILAN KONUT FİNANSMANI

SÖZLEŞMELERİNDE KİRACININ BORÇLARI................................................. 131

A. Kira Bedelini Ödeme Borcu ................................................................ 132

1. Genel Olarak Kira Bedeli.............................................................. 132

12 İçindekiler

2. Kira Bedelinin Ödenmesi..............................................................133

B. Kiracının Kiralananı Özgülenen Amaca Uygun Kullanma Borcu..........135

C. Kiralananın Masraflarına Katlanma ve Kiralananı Koruma Borcu.......137

D. Kiralananın Hasar ve Ziyaına Katlanma Borcu ....................................138

E. Kiralananın Sigorta Primlerini Ödeme Borcu ......................................140

F. Kiralananın Üçüncü Kişilere Devri.......................................................142

III. FİNANSAL KİRALAMA YOLUYLA YAPILAN KONUT FİNANSMANI

SÖZLEŞMELERİNDE TARAFLARIN HAKLARI ................................................145

A. Kiraya Verenin Hakları ........................................................................145

B. Kiracının Hakları ve Özellikle Kiracının Kiralananı Satın Alma

Hakkı ...................................................................................................145

§6. FİNANSAL KİRALAMA YOLUYLA YAPILAN KONUT FİNANSMANI

SÖZLEŞMESİNİN TÜKETİCİ AÇISINDAN YARAR VE SAKINCALARI ..................149

I. GENEL OLARAK ..........................................................................................149

II. TÜKETİCİ AÇISINDAN YARARLARI ..............................................................149

III. TÜKETİCİ AÇISINDAN SAKINCALARI ...........................................................152

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

FİNANSAL KİRALAMA YOLUYLA YAPILAN KONUT FİNANSMANI

SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİ VE TÜKETİCİNİN TEMERRÜDÜ

§7. FİNANSAL KİRALAMA YOLUYLA YAPILAN KONUT FİNANSMANI

SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ ..................................................................153

I. GENEL OLARAK ..........................................................................................153

II. FİNANSAL KİRALAMA YOLUYLA YAPILAN KONUT FİNANSMANI

SÖZLEŞMESİNİN KENDİLİĞİNDEN SONA ERMESİ VE BUNA

BAĞLANAN SONUÇLAR..............................................................................154

A. Sözleşme Süresinin Dolması ...............................................................154

B. Kiracının Ölümü veya Fiil Ehliyetini Kaybetmesi .................................156

C. Finansal Kiralama Yoluyla Yapılan Konut Finansmanı

Sözleşmelerinin Kendiliğinden Sona Ermesine Bağlanan Sonuçlar .........157

§8. FİNANSAL KİRALAMA YOLUYLA YAPILAN KONUT FİNANSMANI

SİSTEMLERİNDE TÜKETİCİNİN TEMERRÜDÜNE BAĞLANAN SONUÇLAR .......160

I. GENEL OLARAK TEMERRÜT KAVRAMI VE BORÇLUNUN TEMERRÜDÜ ......160

II. KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNDE TÜKETİCİNİN TEMERRÜDÜ

VE BUNA BAĞLANAN SONUÇLAR ..............................................................165

A. Konut Finansmanı Sözleşmelerinde Tüketicinin Temerrüdüne

İlişkin Genel Açıklamalar.....................................................................165

İçindekiler 13

B. Konut Finansmanı Sözleşmelerinde Temerrüt Faizine İlişkin

Açıklamalar......................................................................................... 168

C. Konut Finansmanı Sözleşmelerinin Türlerine Göre Temerrüde

Bağlanan Özel Sonuçlar...................................................................... 169

1. Konut Kredisi Sözleşmeleri ve Finansal Kiralama Yoluyla

Yapılan Konut Finansmanı Sözleşmeleri İçin Ortak Olan

Hükümler..................................................................................... 169

a. Kalan Borcun Muaccel Olmasının Şartları............................. 172

i. Konut Finansmanı Kuruluşu Temerrüt Halinde Kalan

Borcun Muaccel Olması Hakkını Saklı Tutmuş

Olmalıdır ........................................................................ 172

ii. Konut Finansmanı Kuruluşu Sözleşmeden Doğan

Tüm Borçlarını İfa Etmiş Olmalıdır ................................. 173

iii. Tüketicinin Birbirini İzleyen İki Taksiti Ödememiş

Olmalıdır ........................................................................ 173

iv. Konut Finansmanı Kuruluşu Süre Vererek

Muacceliyet İhtarında Bulunmuş Olmalıdır ................... 175

b. Kalan Borcun Muaccel Olmasına Bağlanan Hukuki

Sonuçlar................................................................................ 177

2. Finansal Kiralama Yoluyla Yapılan Konut Finansmanı

Sözleşmeleri Açısından Tüketicinin Temerrüdünün Özel

Sonuçları...................................................................................... 179

a. Konutun Satılması................................................................. 184

b. Satılan Konutun Tahliyesi ..................................................... 187

c. Finansal Kiralama Yoluyla Yapılan Konut Finansmanı

Sözleşmelerinin Haklı Sebeple Feshi..................................... 188

SONUÇ ..............................................................................................................191

KAYNAKÇA ........................................................................................................199