Yapı Alacaklısı İpoteği

İÇİNDEKİLER

ÖNSÖZ...................................................................................................... 5

KISALTMALAR .................................................................................... 15

GİRİŞ ...................................................................................................... 17

BİRİNCİ BÖLÜM.......................................................................... 21

YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİ KAVRAMI, TARİHSEL GELİŞİMİ, HUKUKİ NİTELİĞİ VE ÇEŞİTLİ HUKUK SİSTEMLERİNDE DÜZENLENİŞ BİÇİMİ ................ 21

I. YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİNİN TARİHSEL GELİŞİMİ ..................................................................................... 21

A. Genel Olarak Yapı Alacaklısı İpoteğinin Tarihsel Gelişimi .................................................................................. 21

B. Türk Hukukunda Yapı Alacaklısı İpoteğinin Tarihsel Gelişimi .................................................................................. 23

II. GENEL OLARAK KANUNDAN DOĞAN İPOTEK HAKLARI VE YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİ KAVRAMI VE TANIMI ............................................................... 25

A. Genel Olarak Kanundan Doğan İpotek Hakları ........................ 25

1. Genel Olarak ............................................................................. 25

2. Tescile Tabi Olmayan Kanuni İpotek Hakları ............................. 28

a. Genel Olarak ..................................................................... 28

b. Türk Medeni Kanunu’nda Düzenlenen Tescile Tabi Olmayan Kanuni İpotek Hakları ................................. 29

c. İmar Hukukundan Doğan Kanuni İpotek Hakları ............... 31

3. Tescile Tabi Kanuni İpotek Hakları ............................................ 33

a. Genel Olarak ..................................................................... 33

b. Türk Medeni Kanunu’nda Düzenlenen Tescile Tabi Kanuni İpotekler ........................................................ 35

c. Türk Borçlar Kanunu’na Göre Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinde Kanuni İpotek Hakkı ...................... 38

8

d. Kat Mülkiyeti Kanunundan Doğan Kanuni İpotek Hakkı ..................................................................... 39

e. Vakıflar Kanunundan Doğan Kanuni İpotek Hakkı ................................................................................ 40

f. Tersane Sahibinin Kanuni İpotek Hakkı ............................. 41

B. YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİ KAVRAMI VE TANIMI .................................................................................. 42

1. Yapı Alacaklısı İpoteği Kavramı ................................................ 42

2. Yapı Alacaklısı İpoteği Tanımı ................................................... 46

III. YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİNİN BENZER HUKUKİ KURUMLARDAN FARKI .......................................... 47

A. Sözleşmeden Doğan İpotek Haklarından Farkı ......................... 47

B. Diğer Kanuni İpotek Haklarından Farkı ................................... 50

IV. YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİNİN ÇEŞİTLİ HUKUK SİSTEMLERİNDEKİ DÜZENLENİŞ BİÇİMİ ........................... 51

A. İsviçre Hukukunda .................................................................. 51

B. Alman Hukukunda .................................................................. 53

V. YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİNİN KONUSU............................ 54

A. Genel Olarak ........................................................................... 54

B. Yapı Alacaklısı İpoteğinin Konusunu Oluşturabilen Taşınmazlar ............................................................................. 55

1. Genel Olarak Taşınmaz Kavramı ............................................... 55

2. Araziler ..................................................................................... 56

3. Tapu Kütüğünde Ayrı Sayfaya Kaydedilen Bağımsız ve Sürekli Haklar....................................................................... 57

4. Kat Mülkiyeti Kütüğüne Kayıtlı Bağımsız Bölümler .................. 59

5. Birlikte Mülkiyet Halinde Yapı Alacaklısı İpoteğinin Konusu ..................................................................................... 61

a. Elbirliği Halinde Mülkiyet Konusu Taşınmaz Üzerinde Yapı Alacaklısı İpoteği Kurulması ....................... 61

b. Paylı Mülkiyet Konusu Taşınmaz Üzerinde Yapı Alacaklısı İpoteği Kurulması ............................................. 62

9

C. Yapı Alacaklısı İpoteğinin Konusunu Oluşturmayan Taşınmazlar ............................................................................. 64

1. Sahipsiz Yerler .......................................................................... 64

2. Kamu Orta Malları ile İdarenin Hizmet Malları .......................... 65

VI. YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ ..................................................................................... 66

İKİNCİ BÖLÜM ............................................................................ 71

YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİNİN ŞARTLARI VE TESCİLİ ......................................................................................... 71

I. YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİNİN ŞARTLARI ........................ 71

A. İPOTEK HAKKININ DOĞMASI İÇİN GEREKLİ OLAN ŞARTLAR ................................................................... 71

1. Genel Olarak ............................................................................. 71

2. İpotek Hakkından Yararlanacak Kişilere İlişkin Şartlar (Yapı Alacaklısı Kavramı) ......................................................... 72

a. Genel Olarak ..................................................................... 72

b. Yükleniciler ...................................................................... 72

aa. Asıl Yükleniciler ....................................................... 72

bb. Alt Yükleniciler ......................................................... 76

c. Zanaatkârlar ...................................................................... 83

d. Vekaletsiz İşgörme Sebebiyle Alacaklı Olan Kişiler ............................................................................... 85

e. Mühendis, Mimar ve Diğer Fikri Emek Sarf Edenlerin Durumu ............................................................. 91

f. Yapı Alacaklısı Olamayacak Kişiler ................................... 97

3. Alacağa İlişkin Şartlar ............................................................. 100

a. Yapı Alacağı Kavramı ..................................................... 100

aa. Genel Olarak ........................................................... 100

bb. Yapı veya Diğer İşlerin İnşası (İmali) ....................... 101

cc. Yapıda Malzeme Vererek ya da Vermeden Emek Sarf Etmiş Olmak .......................................... 103

b. Yapı Alacağının Kapsamı ................................................ 107

10

aa. Genel Olarak ........................................................... 107

bb. Yapı Alacağının Eser Sözleşmesinden Doğması Halinde..................................................... 108

aaa. Genel Olarak ................................................ 108

bbb. Taraflar Arasında Götürü (Kesin) Bedel Belirlenmesi Halinde Yapı Alacağının Kapsamı ve Tescili ...................... 109

ccc. Taraflar Arasında Yaklaşık Bedel Belirlenmesi Halinde Yapı Alacağının Kapsamı ve Tescili ...................... 113

ddd. Taraflar Arasında Bedelin Hiç Belirlenmemiş Olması Halinde Yapı Alacağının Kapsamı ve Tescili ...................... 116

eee. Götürü Bedel Kararlaştırılan Hallerde Yüklenicinin Uyarlama Hakkını Kullanması Sebebiyle Bedelin Yeniden Belirlenmesi Halinde Yapı Alacağının Durumu .................. 117

fff. Yaklaşık Bedelin Aşırı Ölçüde Aşılması Halinde Yapı Alacağının Durumu ........................................................ 119

ggg. İş Sahibinin Tazminat Karşılığı Fesih Hakkını Kullanması Halinde Yapı Alacağının Durumu .............................. 121

hhh. Alt Yüklenicilerin Alacaklarının Asıl Yüklenicinin Alacağını Geçip Geçemeyeceği Meselesi ................................ 125

cc. Yapı Alacağının Vekâletsiz İşgörmeden Doğması Halinde..................................................... 129

c. Yapı Alacağının Devri ..................................................... 133

B. İPOTEK HAKKININ TESCİLİ İÇİN GEREKLİ OLAN ŞARTLAR ................................................................. 135

1. Genel Olarak ........................................................................... 135

2. Yapı Alacağının Çekişmeli Olmaması ...................................... 136

a. Alacağın Malik Tarafından Kabul Edilmiş Olması ............................................................................ 136

b. Alacağın Kesinleşmiş Mahkeme Kararına Dayanması ...................................................................... 141

11

3. Malik Tarafından Yeterli Güvence Gösterilmemiş Olması .................................................................................... 144

4. Tescil Talebinin Süresinde Yapılmış Olması ............................. 151

a. Tescil Talebine İlişkin Sürenin Varlık Amacı ve Hukuki Niteliği ............................................................... 151

b. Tescil Talebinde Bulunulabilecek Sürenin Başlangıcı ....................................................................... 152

c. Tescil Talebinde Bulunulabilecek Sürenin Sona Ermesi ............................................................................ 154

II. YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİNİN TESCİLİ .......................... 157

A. TESCİL TALEBİNDE BULUNMA HAKKININ HUKUKİ NİTELİĞİ ............................................................. 157

1. Genel Olarak ........................................................................... 157

2. Şahsi Talep Hakkı Görüşü........................................................ 158

3. Ayni Talep Hakkı Görüşü......................................................... 159

4. Eşyaya Bağlı Borç Görüşü ....................................................... 162

5. Yenilik Doğuran Hak Görüşü ................................................... 164

6. Görüşlerin Değerlendirilmesi ve Kanaatimiz ............................ 165

B. YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİN GEÇİCİ TESCİLİ .............. 168

C. YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİNİN KESİN TESCİLİ ............ 175

1. Genel Olarak ........................................................................... 175

2. Kesin Tescil Talebinin Şekli ..................................................... 175

3. Kesin Tescil Talebinin Muhatabı (İpotek Borçlusu) .................. 178

a. Genel Olarak ................................................................... 178

aa. Taşınmaz Maliki ...................................................... 178

bb. Taşınmazı Sonradan Edinen Malik ........................... 180

cc. İflas Masası ............................................................. 181

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM ...................................................................... 183

YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİNİN SIRASI, YAPI ALACAKLILARININ ÖNCELİK HAKKI VE YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİNİN SONA ERMESİ .......................... 183

12

I. YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİNİN SIRASI VE YAPI ALACAKLILARININ ÖNCELİK HAKKI ............................... 183

A. YAPI ALACAKLISI İPOTEĞİNİN SIRASI .......................... 183

1. Genel Olarak Taşınmaz Üzerindeki İpotek Haklarının Sırası ....................................................................................... 183

2. Yapı Alacaklısı İpoteğinin Sözleşmesel İpotek Hakları ile Arasındaki Sıra Düzeni ....................................................... 186

3. Aynı Taşınmaz Üzerinde Bulunan Birden Fazla Yapı Alacaklısı İpoteğinin Birbiri Arasındaki Sıra Düzeni ................ 192

B. YAPI ALACAKLILARININ ÖNCELİK HAKKI .................. 197

1. Öncelik Hakkının Kullanılmasının Koşulları ............................ 197

a. Genel Olarak ................................................................... 197

b. Objektif Şartlar................................................................ 199

aa. Yapı Alacaklısı İpoteğinin Tescil Edilmiş Olması .................................................................... 199

bb. Yapı Faaliyetinin Taşınmazda Değer Artışına Yol Açması................................................. 199

cc. Taşınmazdaki Değer Artışının Önceki Sıralardaki Rehinli Alacaklılara Tahsis Edilmiş Olması........................................................ 203

dd. Yapı Alacaklılarının Zarara Uğramış Olması .................................................................... 205

c. Sübjektif Şart .................................................................. 206

2. Öncelik Hakkının Konusu ve Değer Artış Payının Yapı Alacaklılarına Taksimi ............................................................. 212

II. ÖNCELİK HAKKININ İLERİ SÜRÜLMESİ .......................... 215

A. ÖNCELİK HAKKININ İLERİ SÜRÜLMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ ............................................................. 215

1. Genel Olarak ........................................................................... 215

2. Davanın Haksız Fiilden Kaynaklanan Tazminat Davası Olduğu Görüşü ............................................................ 220

3. Davanın İcra ve İflas Kanunu’na Dayanan Tasarrufun İptali Davası Olduğu Görüşü ................................................... 222

13

4. Davanın İcra ve İflas Kanunu’nun 142’nci Maddesi Uyarınca Sıra Cetveline Karşı Şikâyet veya İtiraz Davası Olduğu Görüşü ............................................................ 225

5. Görüş ve Kanaatimiz ............................................................... 228

B. DAVANIN TARAFLARI ....................................................... 235

1. Davacı..................................................................................... 235

2. Davalı ..................................................................................... 237

III. Yapı Alacaklısı İpoteğinin Sona Ermesi ................................. 242

A. Genel Olarak ........................................................................... 242

B. İpotek Hakkından Feragat Edilmesi ......................................... 242

C. İpoteğin Terkini ....................................................................... 243

D. Yapı Alacağının Sona Ermesi ................................................... 246

E. İpotek Konusu Taşınmazın Yok Olması veya Kamulaştırılması ..................................................................... 247

F. Malik Tarafından Yeterli Güvence Gösterilmiş Olması ............. 247

SONUÇ.................................................................................................. 249

KAYNAKÇA ......................................................................................... 257