| Kitap Künyesi | |
| Yazar | Altan EKMEKÇİOĞLU |
| Baskı Tarihi | 2021/09 |
| Baskı Sayısı | 1 |
| Boyut | 16x24 cm (Standart Kitap Boyu) |
| Cilt | Sert Kapak (İplik Dikiş) |
| Sayfa Sayısı | 539 |
6306 sayılı kanunun Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi hakkında ki kanunun yürürlüğe girmesi ile inşaat sektöründe hatırı sayılır hareketlenme yaşanmış, ardından gelen ekonomik krizler ile de bir çok proje yarıda kalmış yada hiç başlayamamıştır. Söz konusu ihtilafların çözümünde alacakları ve borçları belirleyen, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin özenle hazırlanması gerekliliği aşikardır.
Uygulamada sıkça karşılaşılan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kanunda açıkça düzenlenmemiştir. Bu sözleşmeler ile ilgili ihtilafların çözümünde, Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümleri, eser sözleşmesi ve taşınmaz satım vaadi sözleşmesi hükümlerinden yola çıkılarak oluşturulmuş emsal Yargıtay Kararları ve bunların değişim süreci çalışmada detaylı olarak incelenmiştir. Eser hazırlanırken teorik tartışmalar ve karışıklığa sebep olacak ayrıntılardan kaçınılmış bunun yanı sıra Yargıtay'ın ilgili dairelerinin güncel içtihatlarına yer verilmeye çalışılarak teori ve uygulama arasındaki farklar ortadan kaldırılmaya çalışılmıştır.
İnşaat hukuku alanında yapılabilecek iyi bir sözleşme ileride çıkabilecek tüm ihtilafları öngörerek hazırlanmış sözleşmedir. Bu eserde, bu nitelikte sözleşmeye ait tüm detayları barındıracak şekilde düzenlenmiş; eser kavramı, sözleşmenin kurulması, tarafların borçları ve hakları, sözleşmenin sona ermesi gibi kavramsal konuların dışında, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davaları, Yükleniciden Alacağı Bulunan Üçüncü Kişilerin Arsa Sahibi Aleyhine Tapu İptal ve Tescil Davaları, Fazla ve Kaliteli İşler Bedeli, Yüklenicinin Talep Hakkının Sınırı, Sorumsuzluk Anlaşması, Yapsatçılık Durumu ve Temlik Şekli, Sözleşmenin Tasfiyesi, Kusur Nedeniyle Fesih Müspet Zarar Kapsamı Kar Kaybı, Kesin Hesap Ve Dava Dışı Yükleniciye İhbar, Sözleşmenin Devredilmesi gibi pek çok detay irdelenmiştir.
İÇİNDEKİLER
_____________________________
ÖNSÖZ ........................................................................................................... 7
Birinci Bölüm
I. GENEL OLARAK ......................................................................................19
II. ESER SÖZLEŞMESİ ..................................................................................20
A. Eser Kavramı........................................................................................ 20
B. Eser Sözleşmesinin Tanımı .................................................................. 20
C. Eser Sözleşmesinin Unsurları .............................................................. 20
1. Bir Eser Meydana Getirmek ......................................................... 20
2. Bedel Ödeme Vaadi ..................................................................... 21
3. Anlaşma (Sözleşme)..................................................................... 23
D. Eser Sözleşmesinin Hükümleri ............................................................ 24
1. Yüklenicinin (Müteahhidin) Borçları............................................ 24
2. İş Sahibinin Borçları ..................................................................... 27
E. Sözleşmenin Sona Ermesi .................................................................... 28
BİRİNCİ BÖLÜMLE İLGİLİ EMSAL YARGITAY KARARLARI ................................. 29
I. DAİRE KARARLARI.................................................................................. 29
Zamanaşımı – 818 s. BK dönemi .................................................................... 29
KDV’nin götürü bedele dahil olması-döviz cinsinden belirlenen
sözleşme......................................................................................................... 31
Eser sözleşmesinden kaynaklı menfi tespit davası – arabuluculuğun
dava şartı olmadığı......................................................................................... 32
Eser sözleşmesinde iş güvenliği tedbirinde sorumluluk................................. 35
Sözleşme dışı imalat bedeli – hesaplama şekli............................................... 39
Bedelin belirlenmemiş olması veya yaklaşık olarak belirlenmesi .................. 42
Bilirkişi incelemesinde ara karar .................................................................... 44
İçindekiler
10
Estetik müdahale – eser sözleşmesi niteliği................................................... 46
Menfi zarar – müspet zarar............................................................................ 48
II. HUKUK GENEL KURULU KARARLARI .......................................................51
Ayıp kavramı – açık ve gizli ayıp ..................................................................... 51
İkinci Bölüm
I. SÖZLEŞMENİN TANIMI, KONUSU ve HUKUKÎ NİTELİĞİ............................61
II. SÖZLEŞMENİN UNSURLARI ..................................................................... 62
A. Yüklenicinin (Müteahhidin) Bağımsız Bölüm Yapması ........................ 62
B. Eser Sahibinin Arsa Paylarını Devir Borcu Altına Girmesi .................... 62
C. Tarafların Anlaşması............................................................................ 65
III. SÖZLEŞMENİN GERÇEKLEŞTİRİLME ŞEKİLLERİ .........................................66
A. Sözleşmenin Belli Arsa Paylarının veya Arsanın Tamamının
Yükleniciye Devri Suretiyle Gerçekleştirilmesi .................................... 66
B. Arsa Paylarının İnşaattaki Aşamaya Göre Devri Suretiyle
Gerçekleştirilmesi................................................................................ 67
C. Sözleşmenin Arsa Sahibinin Arsa Paylarının Satışını Vaad Etmesi
ve Yüklenicinin İnşaat Yapmayı Taahhüt Etmesi Suretiyle
Gerçekleşmesi ..................................................................................... 67
IV. SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ...............................................................................68
V. TARAFLARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ.............................................................74
A. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri ............................................................ 74
B. Müteahhidin Yükümlülükleri .............................................................. 77
1. İnşaata Başlama ve İnşaatı Tamamlayarak Teslim Etme ............ 77
a) İnşaata Başlama Öncesindeki Yükümlülükler ..................... 77
aa) Genel Olarak ................................................................. 77
bb) Ruhsat Alım İşlemi........................................................ 78
b) İnşaata Zamanında Başlama Borcu ...................................... 81
c) İnşaatı Bitirme Borcu ........................................................... 83
d) Binayı (Bağımsız Bölümleri) Teslim Borcu ............................ 86
İçindekiler
11
aa) Genel Olarak ................................................................. 86
bb) Müteahhidin Teslimde Temerrüdü .............................. 88
aaa) Genel Olarak ..................................................... 88
bbb) Temerrüdün Koşulları ........................................ 90
aaaa) Edim Muaccel Olmalıdır ....................... 90
bbbb) Edimin İfası Mümkün Olmalıdır ............ 91
cccc) Müteahhit Edimini Yerine
Getirmemiş Olmalıdır............................ 92
dddd) İş Sahibi İhtarda Bulunmalıdır veya
İfa Günü Belirlenmiş Olmalıdır.............. 93
ccc) Temerrüdün Sonuçları.......................................... 94
2. Araç, Gereç ve Malzeme Sağlama Yükümlülüğü ........................ 96
3. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu ........................................................... 98
a) Genel Olarak ........................................................................ 98
b) Ayıp Kavramı ....................................................................... 99
c) Ayıbın Türleri...................................................................... 101
aa) Açık Ayıp-Gizli Ayıp..................................................... 101
bb) Önemli Ayıp-Daha Az Önemli Ayıp............................. 105
cc) Maddi Ayıp-Hukuki Ayıp............................................. 106
dd) Asli Ayıp-İkincil Ayıp ................................................... 106
ee) Ekonomik Ayıp............................................................ 107
ff) Eksik İş........................................................................ 107
d) Ayıba Karşı Tekeffül Borcunun Koşulları............................ 109
aa) Eser Teslim Edilmiş Olmalıdır..................................... 109
bb) Eser Ayıplı Olmalıdır................................................... 109
cc) Eserdeki Ayıp Müteahhitten Kaynaklanmalıdır.......... 109
dd) Muayene ve İhbar Külfeti Yerine Getirilmelidir ......... 110
e) İş Sahibinin Ayıba Karşı Tekeffül Hükümlerinden Doğan
Hakları................................................................................ 115
aa) Genel Olarak ............................................................... 115
bb) Sözleşmeden Dönme.................................................. 119
İçindekiler
12
cc) Eseri Alıkoyup Ayıp Oranında Bedelden İndirim
İsteme ........................................................................ 120
dd) Eserin Ücretsiz Onarılmasını İsteme .......................... 122
ee) Tazminat İsteme......................................................... 124
f) Zamanaşımı Süresi ............................................................. 125
4. Sadakat ve Özen Borcu.............................................................. 125
VI. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE CEZA KOŞULU..............125
A. Genel Olarak ...................................................................................... 125
B. Ceza Koşulu Türleri .......................................................................... 126
1. Seçimlik Ceza Koşulu ................................................................. 126
2. İfaya Ekli Ceza Koşulu ................................................................ 127
3. Dönme Cezası ............................................................................ 128
C. Ceza Koşulunun Gecikme Tazminatından Farkı ................................ 128
D. Ceza Koşulunun Belirlenme Şekli ...................................................... 129
E. Ceza Koşulunun Miktarı ve İndirimi .................................................. 129
F. Ceza Koşulunda Kusur Sorunu ........................................................... 130
VII. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN
TAPU İPTAL ve TESCİL DAVASI..............................................................130
İKİNCİ BÖLÜMLE İLGİLİ EMSAL YARGITAY KARARLARI ................................. 133
I. DAİRE KARARLARI................................................................................133
Harç.............................................................................................................. 133
Yargılama aşamasında vefat durumu........................................................... 134
Ortak alanlarda eksik ve ayıplı iş bedeli miktarı........................................... 136
Yüklenicinin tapu talep etme koşulu............................................................ 137
Terditli taleplerde harç ve vekalet ücreti ..................................................... 140
Temlik halinde tarafların durumu ................................................................ 142
Muvazaa nedeniyle tapu iptalinin sağlanamaması ...................................... 145
Halefiyet -miras hukuku ............................................................................... 147
İbra ............................................................................................................... 149
Eksik ve ayıplı işler – birlikte ifa kuralı.......................................................... 152
İmara uygun hale gelme imkanı – keşif ....................................................... 154
Gecikme tazminatı miktarı – maktu kira – dönme cezası............................ 156
Harç ............................................................................................................. 159
İçindekiler
13
Arsayı teslim borcu....................................................................................... 161
Taleple bağlılık ............................................................................................. 163
Arsanın teslimi üzerine yüklenicinin zilyetlik yetkisi .................................... 165
Taraf teşkili................................................................................................... 167
Usuli kazanılmış hak – bozma sonrası ......................................................... 169
Cezai şart – eksik iş bedeli – kira tazminatı – davalının vefatı – mirasın
reddi hali ...................................................................................................... 171
Yükleniciye verilen kat irtifakı tapusunun avans niteliği – bağımsız
bölüm alınması – iyi niyet ............................................................................ 174
Yüklenicinin yükümlülüğü ............................................................................ 175
Götürü bedel – proje bedeli talebi ............................................................... 177
İmara aykırılık............................................................................................... 180
Sözleşmenin ve sözleşmeden dönmenin şekli – dönmenin etkisi................ 182
Yüklenicinin bağımsız bölümlerdeki yetkisi – ispat ...................................... 184
Üçüncü kişinin bağımsız bölümü talebi........................................................ 186
Sözleşmenin geçersizliği............................................................................... 189
Kurulacak hüküm – birlikte ifa kuralı............................................................ 191
Fazla ve kaliteli işler bedeli – yüklenicinin talep hakkının sınırı ................... 192
Üçüncü kişiye temlikin şekli ......................................................................... 195
Kooperatif ortağının muhatabı..................................................................... 197
Şekle aykırılığın ileri sürülmesi – iyiniyet kuralına aykırılık........................... 199
Bağımsız bölüm temlik alan üçüncü kişinin ispat yükü ................................ 201
Eksik ve ayıptan kaynaklı alacağın belirlenmesi usulü ................................. 203
Mahsup talebinin ileri sürülme şekli ............................................................ 207
Vekalet ücreti – yargılama gideri – harç....................................................... 209
Paydaşlık durumu – olağan ......................................................................... 211
Vekalet ücreti............................................................................................... 214
Yapı kayıt belgesinin etkisi – imar kanunu m. 16 ......................................... 216
Ruhsat süresinin dolması ............................................................................. 224
Taraf teşkili – tüm arsa sahiplerinin katılımı ................................................ 227
Paydaşların zorunlu dava arkadaşlığı ........................................................... 229
Faiz türü ....................................................................................................... 231
Tarafların yükümlülüğü ................................................................................ 233
Kusur nedeniyle fesih – müspet zarar kapsamı – kar kaybı ......................... 236
İçindekiler
14
Ruhsat süresinin dolması ve yenilenmemesi ............................................... 238
Bağımsız bölüme hak kazanmanın koşulu.................................................... 241
Davalı şirketin terkin edilmesi...................................................................... 244
Temlik alanların yetkisi................................................................................. 246
Harcın ve vekalet ücretinin belirlenmesi...................................................... 250
Yapsatçılık durumu – temlik şekli................................................................. 252
Yapı kullanma izninin alınmaması ................................................................ 255
Mirasın tümden reddi .................................................................................. 258
Dilekçedeki çelişkinin giderilmesi................................................................. 260
Kısmi ıslah – dilekçede bulunmayan alacak ................................................. 262
Menfi zarar ................................................................................................... 264
Temliken tescil – taraf teşkili........................................................................ 267
Gizli ayıp – eksik iş bedeli – zamanaşımı süresi............................................ 270
Ayıplarda yüklenicinin garanti vermesi – ihbar yükümlülüğünün
kalkması hali................................................................................................. 271
Kasten saklanan veya daha sonra ortaya çıkan gizli ayıplar......................... 274
Eksik iş ayıplı iş ayrımı .................................................................................. 277
Açık ve gizli ayıplarda garanti verilmesi hali................................................. 281
Açık ve gizli ayıp ayrımı ................................................................................ 283
Önemsiz kusurlar – iş sahibinin hakları ........................................................ 286
Seçimlik haklardan kullanımı ve dönülmesi ................................................. 288
Gizli ayıpta giderim bedeli............................................................................ 291
İfaya ekli ceza koşulu.................................................................................... 292
Geriye etkili fesih – cezai şart....................................................................... 294
İmar plan değişikliğinin sonuçlanmasının uzun sürmesi – arsa sahibinin
sözleşmeden dönmesi.................................................................................. 295
Gecikme tazminatının istenebilmesi ............................................................ 299
Fazla imalatın tahsili..................................................................................... 301
Gecikme tazminatı ve cezai şartın istenme zamanı ..................................... 303
Adi ortaklık – zorunlu dava arkadaşlığı – taraf teşkili................................... 305
Yükleniciden pay iktisap edenler açısından TMK m. 1023-1024. ................. 307
Yapı Denetim Kanunu m. 2 – yapı sahibinin yükleniciyi vekil tayin
edememesi ................................................................................................... 313
TBK m. 113/1 – nama ifaya izin .................................................................... 315
İçindekiler
15
Kat irtifakı tesis edilmemiş olması – bilirkişiden rapor alınması – hak
edilen bağımsız bölümlerin tespiti ............................................................... 317
Sözleşmenin şekli – geçersizliğin ileri sürülmesinin iyiniyet kurallarıyla
bağdaşmaması hali....................................................................................... 319
Zamanaşımı süresi........................................................................................ 323
Fesih – arsa sahibi yararına yapılan iş ve imalatlar ...................................... 324
Sözleşmenin feshi usulü............................................................................... 327
Tarafların yükümlülüğü ................................................................................ 329
Nama ifa – TBK 113. Madde ......................................................................... 331
Teslimden önce yükleniciye düşen dairelerin kiralanması – kar kaybı
talebi ............................................................................................................ 333
Ruhsatsız kaçak yapılarda kira kaybı ............................................................ 335
Götürü bedel-KDV........................................................................................ 336
Sözleşmeye aykırı inşaat-değer farkı-fazla imalat iddiası............................. 337
Eksik işler bedeli-seçimlik hak-ifa yerine olumlu zarar ................................. 339
Adi ortaklık-taraf ehliyeti-ortak girişim........................................................ 343
Yoksun kalınan kar tahsili-teslimde gecikme-deprem nedeniyle inşaatın
durdurulması................................................................................................ 347
Kat irtifakı kurma-tapu iptal ve tescil ........................................................... 350
Kira bedelinin tahsili-ayıpların giderilmesi-mahsup ..................................... 351
Zamanaşımı süresi ve başlangıcı-gecikme tazminatının tahsili .................... 353
Sebepsiz zenginleşme .................................................................................. 355
Sözleşmenin feshi-paylı mülkiyet-zorunlu dava arkadaşlığı-müsbet
zarar ............................................................................................................. 356
Gecikme cezasının tahsili-sözleşmenin feshi-kaçırılan fırsat........................ 359
Cezai şart-itirazın iptali................................................................................. 361
Destekten yoksunluk-işçinin inşaattan düşmesi-bilirkişi incelemesi............ 364
İbra ............................................................................................................... 367
Cezai şart-yapı kullanım izni belgesinin alınması-gecikme tazminatı........... 370
Teminat mektubunun iadesi-faize kdv yürütülememesi-harç ekliği-
uzman görüşü............................................................................................... 373
Eksik ve kusurlu işler-alacağın devri-taraf sıfatı-yükleniciye karşı talepte
bulunma ....................................................................................................... 380
İtirazın iptali-bilirkişi incelemesi-eksik inceleme .......................................... 383
Tazminat isteği-inşaat ruhsatı alınması-bilirkişi raporu ............................... 385
İtirazın iptali-gecikme tazminatı-bilirkişi raporu .......................................... 388
İçindekiler
16
Nama ifaya izin istemi-aktif husumet ehliyeti-davacının arsa sahibi
olmaması...................................................................................................... 391
Kar kaybı isteği-götürü bedel-kesinti yöntemi-dava dışı yükleniciye
ihbar ............................................................................................................. 393
İş kazası-borçlu olmadığının tespiti-kusur raporu ........................................ 396
Bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile tazminat isteği-taşınmaza
iskan alınması............................................................................................... 400
Zamanaşımı-kira kaybı ................................................................................. 406
Kar kaybı-haklı fesih ..................................................................................... 408
Sadakat ve özen yükümlü-sahte imza ......................................................... 411
II. HUKUK GENEL KURULU KARARLARI .....................................................413
Sözleşmenin niteliği – sözleşmenin düzenlenme yöntemleri –
yükleniciye daire verme işleminin avans niteliği – önalım hakkının
kullanılamaması ........................................................................................... 413
Tüzel kişilik perdesinin aralanması-hakkın kötüye kullanımı-mal
kaçırma amacı .............................................................................................. 420
İki tipli karma sözleşme-sözleşmenin değiştirilmesi-cezai şart-alacak
davası ........................................................................................................... 434
Temlik alan üçüncü kişinin talepte bulunma şartı........................................ 441
Yükleniciden daire almanın şekli.................................................................. 452
Ayıp – seçimlik haklar – İmar Kanunu 21. Madde ........................................ 457
Satın alınan dairedeki ayıp – tüketici kanunu – ihbar süresi........................ 463
Üçüncü Bölüm
I. GENEL OLARAK ....................................................................................471
II. ALACAĞIN TEMLİKİ ..............................................................................471
A. Kavram .............................................................................................. 471
B. Temlikin Şekli..................................................................................... 472
İçindekiler
17
C. Temlikin Çeşitleri .............................................................................. 473
D. Temlikin Koşulları .............................................................................. 474
E. Temlikin Hüküm ve Sonuçları............................................................ 474
1. Genel Olarak .............................................................................. 474
2 Borçlunun Durumu .................................................................. 474
3. Borçluya Ait Savunmalar .......................................................... 474
4. Borçlunun Ödeme Gücünden Sorumluluk................................. 475
5. İfaya Yönelik Devir Yapılması Durumu....................................... 475
6. Devredenin Sorumluluğunun Kapsamı...................................... 475
III. YÜKLENİCİNİN TEMLİKİ ........................................................................475
A. Genel Olarak ...................................................................................... 475
B. Üçüncü Kişinin Bağımsız Bölümü Kazanma Şekilleri ......................... 476
C. Alacağın Temlikinde Şekil.................................................................. 480
D. Yüklenicinin Temliki İşlemine Dayanan Tapu İptal ve Tescil
Davasında Usul Hükümleri ................................................................ 481
1. Görevli Mahkeme ...................................................................... 481
2. Yetkili Mahkeme ........................................................................ 482
3. Davacı ........................................................................................ 482
4. Davalı......................................................................................... 482
ÜÇÜNCÜ BÖLÜMLE İLGİLİ EMSAL YARGITAY KARARLARI .............................485
I. DAİRE KARARLARI................................................................................485
Zorunlu dava arkadaşlığı .............................................................................. 485
Temlikin şekli – üçüncü kişinin davasının dinlenmesi koşulu....................... 487
Davalının dava konusunu dava sırasında devri ............................................ 489
Husumetten ret – harç ve vekalet ücreti ..................................................... 490
Eski BK zamanında yapılan temlik -defilerin ileri sürülmesi......................... 492
Husumet ehliyeti – arsa sahibi açısından ..................................................... 495
Taraf teşkili – zorunlu dava arkadaşlığı ........................................................ 497
Temlike dayalı tescil davasının dayanağı...................................................... 498
İspat.............................................................................................................. 501
Görevli mahkeme – tüketici ......................................................................... 502
Zorunlu dava arkadaşlığı – taraf teşkili ........................................................ 504
Temlik alanların dava açmalarının koşulu.................................................... 507
İçindekiler
18
Görevli mahkeme......................................................................................... 508
Temlik alanın yetkileri .................................................................................. 510
Yapsatçı şeklinde inşa edilme....................................................................... 512
Arsa sahibinden daire alanlar-dava hakkının temliki ................................... 515
II. HUKUK GENEL KURULU KARARLARI .........................................................518
Satış bedelinin tahsili – rayiç bedel – taleple bağlılık ................................... 518
Yapsatçı haline dönme................................................................................. 523
Zorunlu dava arkadaşlığı .............................................................................. 532
KAYNAKÇA..................................................................................................537
Copyright 1985 - 2024 | Yetkin Basım Yayım Dağıtım San. ve Tic. A.Ş.
