Kentsel Dönüşüm Hukuku (Teorik ve Uygulamalı Bir Anlatım)

İçindekiler

İkinci Baskıya Önsöz  5

Önsöz  7

Kısaltmalar  17

GİRİŞ  19

BİRİNCİ BÖLÜM:

KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİMİ

I. KENT  23

II. KENTLEŞME  25

III. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN TANIMI  28

IV. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMACI VE GELİŞİMİ  30

V. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN UYGULAMA MODELLERİ  33

A. Alansal Temizleme  34

B. Kentsel Yeniden Canlandırma  34

C. Soylulaştırma  35

D. Kentsel Kalitenin Yükseltilmesi  36

E. Kentsel Yenileme  36

F. Kentsel Yeniden Yapılandırma/Geliştirme  37

G. Kentsel Yeniden Üretim  37

H. Kentsel İyileştirme  38

VI. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN TARİHSEL GELİŞİMİ  38

A. Dünya’da Kentsel Dönüşümün Tarihsel Gelişimi  38

B. Türkiye’de Kentsel Dönüşümün Tarihsel Gelişimi  42

VII. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ AMAÇLAYAN KANUNLAR  44

A. 7269 Sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun  45

B. 775 Sayılı Gecekondu Kanunu  45

C. 2981 Sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun  46

D. 3194 Sayılı İmar Kanunu  47

E. 5104 Sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu  48

F. 2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu  48

G. 5366 Sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun  49

H. 5543 Sayılı İskân Kanunu  49

İ. 5393 Sayılı Belediye Kanunu’nun 73. Maddesi  50

VIII. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN 6306 SAYILI KANUNA GÖRE UYGULANMASI  51

A. Genel Olarak 6306 Sayılı Kanun  51

B. 6306 Sayılı Kanunun Amacı  52

C. 6306 Sayılı Kanunun Kentsel Dönüşümü Amaçlayan Diğer Kanunlardan Farklılıkları  54

D. 6306 Sayılı Kanunun Uygulanmasına İlişkin Temel ve İlgili Kavramlar  55

1. Afet Kavramı  56

2. Rezerv Yapı Alanı Kavramı  56

3. Riskli Alan Kavramı  56

4. Riskli Yapı Kavramı  57

5. Uygulama Alanı Kavramı  57

6. Yapı Yaklaşık Maliyet Bedeli  57

7. Taşınmaz Kavramı  57

8. Yapı ve Bina Kavramları  57

9. Yapı Maliki Kavramı  57

10. Hak Sahibi Kavramı  58

11. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı  58

12. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü)  58

13. İdare  59

14. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ)  59

E. 6306 Sayılı Kanundaki Hükümlerin Niteliği  59

İKİNCİ BÖLÜM:

6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA ALANLARI

I. REZERV YAPI ALANLARI  63

A. Rezerv Yapı Alanı Tanımı  63

B. Rezerv Yapı Alanı Tespiti  64

1. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Rezerv Yapı Alanı Tespiti  64

2. Proje Uygulama Alanı İçinde Rezerv Yapı Alanı Tespiti  65

C. Rezerv Yapı Alanı Tespitine Karşı Dava Yolu  67

D. Yargı Kararları  69

II. RİSKLİ ALANLAR  84

A. Riskli Alan Tanımı  84

B. Riskli Alan Kavramının Benzer Kavramlarla Karşılaştırılması  85

1. Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı  85

2. Yenileme Alanı  87

C. Riskli Alanın Tespiti ve İlanı  89

D. Riskli Alanda Uygulama  96

E. Riskli Alan Kararına Karşı Dava Yolu  100

1. Yargılama Usulü  100

2. Görevli Mahkeme  100

3. Davacı, Davalı ve Müdahil  101

4. Dava Açma Süresi  102

5. Yürütmenin Durdurulması  104

6. Savcı Düşüncesi ve Duruşma  104

7. Temyiz  104

F. Yargı Kararları  105

III. RİSKLİ YAPILAR  140

A. Riskli Yapı Tespiti  140

1. Genel Olarak  140

2. Yapı Malikleri Tarafından Riskli Yapı Tespitinin Yapılması  142

a. Tek Kişi Mülkiyetinde Bir Yapının Varlığı Halinde  142

b. Birlikte Mülkiyetin Varlığı Halinde  142

ba. Paylı Mülkiyete Tabi Yapılarda  143

bb. Elbirliği Mülkiyetine Tabi Yapılarda  147

bc. Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda  149

c. Yapı Maliki ile Arsa Malikinin Farklı Kişiler Olması Durumunda  151

d. Aile Konutu Açısından  152

3. Riskli Yapı Tespitinin Resen Yapılması  154

B. Riskli Yapı Tespiti Yapmaya Yetkili Kurum ve Kuruluşlar  155

C. Lisanslandırma İş ve İşlemleri  158

D. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Denetim Yetkisi  159

1. İşlemlerin Geçici Durdurulması  160

2. Yazılı Uyarı Cezası Verilmesi  161

3. Para Cezası Verilmesi  161

4. Lisansın İptal Edilmesi  162

5. Bakanlıkça Suç Duyurusunda Bulunulması  163

6. Bakanlığın İdari Yaptırımlarına Karşı Dava Yolu  163

7. Yargı Kararları  167

E. Riskli Yapı Tespiti Müracaatı ve Gerekli Belgeler  172

F. Riskli Yapı Tespiti Masrafları  173

G. Riskli Yapıların Tespiti Usulü  174

H. Riskli Yapı Tespitinin Engellenmesi ve Cezai Sorumluluk  176

İ. Yetki Devri  178

J. Tespit Raporunun Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne Gönderilmesi  179

K. Riskli Yapı Tespitinin Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesine İşlenmesi  180

L. Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz Yolu  182

1. İtiraz Usulü  182

2. Teknik Heyetin Teşkili  186

a. Teknik Heyetin Çalışma Usul ve Esasları  186

b. Heyet Üyelerinin Mali Hakları  187

3. İtirazın İncelenmesi ve Sonucu  188

M. Riskli Yapı Tespitine Karşı Dava Yolu  189

1. Genel Olarak İdari Yargı  189

2. Görevli Mahkeme  190

3. Yetkili Mahkeme  191

4. Dava Dilekçesi  193

5. İdari Merci Tecavüzü  197

6. Ehliyet (Davacı)  199

7. Kesin ve Yürütülmesi Zorunlu İşlem Olup Olmama  202

8. Dava Açma Süresi  204

9. Husumet (Davalı)  208

10. Bağlantı Kararı  209

11. Fer’i Müdahale  210

12. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi  212

13. Yürütmenin Durdurulması  213

14. İptal Kararının Hüküm ve Sonuçları  217

15. Yargılama Giderleri  219

16. İstinaf  221

17. İstinafta Yürütmenin Durdurulması  223

18. Temyiz  224

19. Kanun Yararına Temyiz  224

20. Riskli Yapı Tespitinde Başlıca Hukuka Aykırılık Nedenleri  225

21. Adli Yargıda Dava Açılması  226

22. Yargı Kararları  227

N. Tahliye ve Yıkım Süreci  242

O. Riskli Yapı Tespitinin 3. Kişilere Etkisi  246

1. Sözleşmelere Etkisi  246

a. Kira Sözleşmesine Etkisi  247

b. Kullanım Ödüncü Sözleşmesine Etkisi  252

2. Sınırlı Ayni Haklara Etkisi  253

3. Şerhlere Etkisi  257

4. Özel Bir Durum Olarak Aile Konutuna Etkisi  258

5. Yargı Kararları  260

P. Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakının Paylı Mülkiyete Dönüşmesi  279

1. Pay, Paydaş ve Arsa Payı Kavramları  280

2. Arsa Payının Tespiti  281

3. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası  283

4. Yargı Kararları  289

5. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Riskli Yapı Uygulamalarına Etkisi  292

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM:

YENİDEN DEĞERLENDİRME

I. KARAR AŞAMASI  293

A. Genel Olarak  293

B. Oybirliği İle Karar Alınması Süreci  294

C. En Az 2/3 Pay Çoğunluğu İle Karar Alınması Süreci  296

D. Riskli Yapının Güçlendirilmesi  304

E. Son Toplantı İhtarı ve Anlaşma Sağlanamaması Hâli  307

F. Karara Katılmayan Paydaşların Hakları ve Hukuki Yollar  308

1. Davacı  311

2. Davalı  311

3. Dava Açma Süresi  312

4. Görevli ve Yetkili Mahkeme  313

5. Yargı Kararları  315

G. 2/3 Çoğunluk Kararının Hükümsüzlüğünün İmzalanan Sözleşmeye Etkisi  323

II. PAY SATIŞI  324

A. Başvuru  327

B. Bedel Tespiti ve Satış Kararı  327

C. Tebligat Süreci ve Açık Artırma  328

D. Payın Mülkiyetinin Kazanılması  331

E. Satış İşleminin Tekrarlanması ve 3. Kişilere Satış  336

F. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Takdir Yetkisi  337

G. Dava Yolu  338

H. Yargı Kararları  339

İ. En Az 2/3 Pay Çoğunluğu İle Anlaşılamaması Halinde Taşınmazın Durumu  351

J. Yargı Kararları  352

III. DİĞER UYGULAMALAR  363

A. Uygulamaların Resen Yapılması  363

B. Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması  365

C. Yapı Müteahhitlerinin Teminat Göstermesi  367

D. Yapı Müteahhitlerinin Satış İzni Alması  369

E. Yapı Müteahhiti İle İmzalanan Sözleşmenin Feshi  370

F. Haciz Yasağı  373

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM:

ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞININ

UYGULAMA ALANLARINDAKİ YETKİLERİ

I. KAMULAŞTIRMA YETKİSİ  375

A. Genel Olarak Kamulaştırma  375

B. Kamulaştırmanın Şartları  376

1. Kamulaştırmanın Yetkili İdarece Yapılması  376

2. Kamulaştırmanın Kamu Yararı Amacıyla Yapılması  377

3. Kamulaştırmanın Taşınmaz, Kaynak veya İrtifak Hakkı Üzerinde Yapılması  377

4. Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi  378

C. Kamulaştırmanın Aşamaları  380

1. Kamulaştırmanın İdari Aşaması  380

a. Kamulaştırma Bedeli İçin Yeterli Ödenek Temin Edilmesi  380

b. Kamu Yararı Kararı  380

c. Kamulaştırılacak Taşınmazın Belirlenmesi  381

d. Kamulaştırma Kararının Alınması ve Tapu Siciline Şerh  382

e. Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesi ve Satın Alma Usulüne Başvurulması  383

2. Kamulaştırmanın Adli Aşaması  384

D. Kamulaştırma İşleminin İptali  387

II. ACELE KAMULAŞTIRMA YETKİSİ  388

A. Genel Olarak  388

B. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Acele Kamulaştırma  390

1. Cumhurbaşkanınca Alınan Acele Kamulaştırma Kararı  390

2. Dava Yolu  392

3. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Alınan Acele Kamulaştırma Kararı  393

4. Dava Yolu  394

C. Yargı Kararları  395

III. PLANLAMA YETKİSİ  415

A. Genel Olarak Planlama ve İmar Planları  416

1. Nazım İmar Planları  417

2. Uygulama İmar Planları  418

3. Tamamlayıcı Planlar  418

B. Kentsel Tasarım Projesi  419

C. İmar Planlarının Hazırlanması ve Yürürlüğe Girmesi  420

D. İmar Planlarında Bakanlığın Yetkisi  421

E. Riskli Yapıların Bulunduğu Parsellerde Bakanlığın Planlama Yetkisi  422

F. Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı Alanlarında Bakanlığın Planlama Yetkisi  423

IV. BAKANLIĞIN DİĞER YETKİLERİ VE YETKİ DEVRİ  425

BEŞİNCİ BÖLÜM:

FİNANSAL DESTEKLER

I. KİRA YARDIMI  429

A. Genel Olarak  429

B. Malikler İçin Kira Yardımı  432

C. Kiracılar ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri İçin Kira Yardımı  434

D. Kira Yardımı Başvurularında Gözetilecek Ortak Hususlar  437

E. Dava Yolu  441

II. KREDİ DESTEĞİ  442

A. Yıkım Kredisi  442

B. Güçlendirme Kredisi  443

C. Yapım ve Edinme Kredileri  443

D. Bakanlığın Denetim Yetkisi, Sigorta ve Teminat  446

III. KREDİ FAİZ DESTEĞİ  447

IV. DİĞER DESTEKLER  453

V. KREDİ VE KREDİ FAİZ DESTEĞİ BAŞVURULARINA KARŞI DAVA YOLU  454

VI. MUAFİYET VE HARÇLAR  455

SONUÇ  459

Kaynaklar  465

Kavram Dizini  475