Ön Ödemeli Konut Satışlarında Ayıptan Doğan Sorumluluk

ÖNSÖZ

Bu çalışma, Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü

Özel Hukuk Tezli Yüksek Lisans Programı kapsamında hazırlanmış ve

20/09/2022 tarihinde Prof. Dr. Serkan AYAN, Doç. Dr. Nalan KAHVECİ ve Dr. Öğr. Üyesi Senar ÇAĞIRGAN TUNCER’den oluşan jüri

önünde savunulmuş ve oybirliği ile başarılı bulunmuştur. Jüride bulunan hocalarımın bana katkı sağlayan değerli görüş, eleştiri ve önerileri

için kendilerine çok teşekkür ederim.

Bu çalışmanın ortaya çıkmasında birçok kişinin emeği ve katkısı

bulunmaktadır. Başta bu çalışma konusunun belirlenmesi olmak üzere

yüksek lisans tez danışmanlığımı üstlenen, bütün bu zorlu süreçte bana

destek olan ve yol gösteren Prof. Dr. Serkan AYAN’a şükranlarımı sunarım.

Çalışmanın ortaya konulması aşamasında eserlerinden faydalandığım ve jüri savunmasında kıymetli görüş ve önerileriyle bana büyük

katkı sunan Doç. Dr. Nalan KAHVECİ’ye ve jüri aşamasında tanışma

fırsatı bulduğum, değerli görüş ve önerilerini benimle paylaşan Dr. Öğr.

Üyesi Senar ÇAĞIRGAN TUNCER’e en içten teşekkürlerimi sunarım.

Bu çalışmanın kitap olarak basılmasında emeği geçen Yetkin Yayınevi’ne ve kıymetli çalışanlarına da ayrıca teşekkür ederim.

Geniş kütüphanesi ve engin hukuk bilgisiyle her daim yanımda olan

ve çalışmaya katkı sunan, bu çalışmanın yazılması sürecinde bütün tecrübesini benimle paylaşan ve yol gösteren, kıymetli arkadaşım, meslektaşım ve ortağım Av. Barış ERTEM’e müteşekkirim.

Gerek iş hayatımda gerekse sosyal hayatımda desteklerini esirgemeyen ve bu zorlu süreci benim için kolaylaştıran bütün dostlarıma

ve arkadaşlarıma kalpten teşekkür ederim.

Eğitim hayatım boyunca bütün imkanlarıyla yanımda olan ve beni

her daim destekleyen, en zorlu dönemlerde dahi her türlü fedakarlığı

gösteren değerli aileme, annem Ayfer UZUNER’e, babam İrfan UZUNER’e ve ablam İrem UZUNER’e şükranlarımı sunarım. Onların sonsuz destekleri, emekleri ve çabaları olmasaydı, bu çalışma ortaya çıkamazdı.

Hayat yolunda bana eşlik eden, her daim yanımda olan, zorlandığım her anda sevgisi ve şefkatiyle bana güç veren, bu çalışmanın yazıldığı dönemde de benim için her türlü zorluğu kolaylaştıran sevgili meslektaşım ve kıymetli eşim Gülşah ERİNÇ UZUNER’e minnettarım. Bu

çalışmayı bitirip bugün bu satırları yazabiliyorsam onun desteği sayesindedir.

Son olarak, kendimi çaresiz hissettiğim ve yılgınlığa düştüğüm her

anda beni ayağa kaldıran, azim ve kararlılıkla çalışma gücü veren, bana

ışık olan ve yol gösteren, eşsiz fikir ve düşünceleriyle geleceğimi aydınlatan Gazi Mustafa Kemal ATATÜRK’e ve onun aziz hatırasına en

derin saygılarımı ve şükranlarımı sunarım. Açtığı yol ve gösterdiği hedef için O’na minnettarım.

Av. Görkem UZUNER

Karşıyaka, 18.11.2022

İÇİNDEKİLER

ÖNSÖZ .........................................................................................................IX

KISALTMALAR.......................................................................................XIII

GİRİŞ ..............................................................................................................1

BİRİNCİ BÖLÜM

ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMELERİNİN TANIMI,

HUKUKİ NİTELİĞİ, TARAFLARI, KONUSU,

UNSURLARI VE ŞEKLİ

I. TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ .........................................................3

A. Genel Olarak ...................................................................................3

B. Tanımı.............................................................................................4

C. Hukuki Niteliği ...............................................................................6

II. TARAFLARI ..........................................................................................8

A. Tüketici ...........................................................................................8

B. Satıcı .............................................................................................14

III. KONUSU ..............................................................................................16

IV. UNSURLARI........................................................................................18

A. Tüketicinin, Satış Bedelini Satılanın Tesliminden Önce Kısmen

veya Tamamen Ödemiş Olması ....................................................18

B. Satılanın, Konut veya Tatil Amaçlı Bir Taşınmaz Olması ...........19

C. Satıcının, Tüketicinin Satış Bedelini Kısmen Veya Tamamen

Ödemesinden Sonra Taşınmazın Tüketiciye Devir Ve Teslim

Borcunu Üstlenmiş Olması...........................................................20

X

V. ŞEKLİ ...................................................................................................21

A. Genel Olarak .................................................................................21

B. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi ............................................22

C. Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi..................................24

D. Şekle Aykırılığın Yaptırımı ..........................................................25

İKİNCİ BÖLÜM

AYIP KAVRAMI VE AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUĞUN

ŞARTLARI

I AYIP KAVRAMI VE AYIP TÜRLERİ...............................................29

A. Ayıplı Mal Kavramı......................................................................29

1. Ayıp Kavramı........................................................................29

2. Mal Kavramı .........................................................................31

3. Ayıplı Mal Kavramı..............................................................31

B. Ayıp Türleri ..................................................................................34

1. Maddi Ayıp – Ekonomik Ayıp – Hukuki Ayıp.....................34

2. Açık Ayıp – Gizli Ayıp.........................................................36

3. Önemli Ayıp - Önemli Olmayan Ayıp..................................38

C. Ayıplı İfa ile Eksik İfa ve Aliud İfa Kavramlarının

Karşılaştırılması ............................................................................39

1. Ayıplı İfa İle Eksik İfa Ayrımı..............................................39

2. Ayıplı İfa ile Aliud İfa Ayrımı..............................................47

II. SATICININ AYIPLI MALDAN SORUMLU TUTULMASININ

ŞARTLARI...................................................................................49

A. Maddi Şartlar ................................................................................49

1. Satılanın Ayıplı Olması.........................................................49

a. Vaat Edilen Vasıflarda Ayıp................................................49

b. Lüzumlu Vasıflarda Ayıp ....................................................53

XI

2. Teslim Anında Ayıbın Var Olması .......................................55

3. Ayıbın Önemli Olup Olmaması ............................................57

4. Tüketicinin Ayıbın Varlığını Bilmemesi veya Bilmesinin

Kendisinden Beklenmemesi..................................................58

5. Satıcının Ayıbın Varlığını Bilmesinin Gerekmemesi ...........60

B. Şekli Şartlar...................................................................................60

III. SATICININ SORUMLULUĞUNU KALDIRAN VEYA

KISITLAYAN KAYITLAR .................................................................61

IV. TEMERRÜT HALİNDE AYIPLI İFA HÜKÜMLERİNİN

UYGULANMASI DURUMU ..............................................................63

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

AYIP HALİNDE TÜKETİCİNİN HAKLARI

I. TÜKETİCİNİN SEÇİMLİK HAKLARI ..............................................65

A. Genel Olarak .................................................................................65

B. Tüketicinin Seçimlik Hakları........................................................72

1. Dönme Hakkı.......................................................................72

a. Genel Olarak..................................................................72

b. Dönmenin Hüküm ve Sonuçları ....................................74

(1) Tüketicinin İade Borcu ..........................................74

(2) Satıcının İade Borcu...............................................77

c. Dönme Hakkı İçin Öngörülen Sınırlamalar...................80

2. Bedelde İndirim Talep Etme Hakkı.....................................85

a. Genel Olarak..................................................................85

b. İndirilecek Bedelin Tespiti ............................................87

c. İndirilecek Bedelin İadesi..............................................89

d. Bedelde İndirim Hakkı İçin Öngörülen Sınırlar............90

3. Ücretsiz Onarılmasını Talep Etme Hakkı............................91

XII

a. Genel Olarak..................................................................91

b. Onarım Hakkının Koşulları ...........................................95

3. Ayıpsız Misliyle Değiştirilmesini Talep Etme Hakkı..........97

a. Genel Olarak..................................................................97

b. Ayıpsız Misliyle Değiştirme Hakkının Koşulları........100

c. Ayıpsız Misliyle Değiştirme Hakkı İçin

Öngörülen Sınırlar.......................................................104

C. Genel Hükümlere Göre Tazminat İsteme Hakkı.........................104

1. Genel Olarak......................................................................104

2. Seçimlik Haklarla Birlikte Tazminat İsteme .....................107

a. Sözleşmeden Dönme Hakkı İle Birlikte

Tazminat İsteme ..........................................................107

b. Diğer Seçimlik Haklarla Birlikte Tazminat İsteme .....109

3. Seçimlik Haklar Kullanılmaksızın Tazminat İsteme .........109

II. ÜRETİCİNİN VE KONUT FİNANSMANI KURULUŞUNUN

KONUTTAKİ AYIP NEDENİYLE SEÇİMLİK HAKLARDAN

SORUMLULUĞU ..............................................................................110

A. Üreticinin Sorumluluğu.......................................................110

B. Konut Finansmanı Kuruluşunun Sorumluluğu ...................114

III. AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUKTA ZAMANAŞIMI.................119

SONUÇ.......................................................................................................123

KAYNAKÇA..............................................................................................127

KAYNAKÇA

Acar, Faruk. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun

Şerhi, Milli Şerh, Editörler: Hakan Tokbaş ve Özlem Tüzüner, İstanbul 2016.

Acemoğlu, Kevork. “ ‘Aliud’ ve Federal Mahkemenin ‘Aliud’ Konusundaki Tutumu Üzerine”, İstanbul Üniversitesi Mukayeseli Hukuk

Araştırmaları Dergisi, Yıl: 1972, Cilt: 6, S. 9, s.19-29.

Akçaal, Mehmet. “Borçlar Kanununa Göre Ön Ödemeli Taksitle Satış Sözleşmesi”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 2014 (110), s.57 – 108.

Akipek, Şebnem. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun

Şerhi, Milli Şerh, Editörler: Hakan Tokbaş ve Özlem Tüzüner, İstanbul 2016.

Altıner Yolcu, Fatma Zeynep. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Çerçevesinde Konut Satışlarında Satıcının Ayıptan Sorumluluğu, Yayımlanmamış Doktora Tezi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul 2018.

Anık, Gülgün. “Borçlu Temerrüdünden Dolayı Sözleşmeden Dönme”,

TBB Dergisi, Sayı: 59, 2005, s. 214 – 235.

Aral, Fahrettin ve Hasan Ayrancı. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri,

Yetkin Yayınevi, 11. Baskı, Ankara 2018.

Aslan, İsmail Yılmaz. 6502 Sayılı Kanuna Göre Tüketici Hukuku,

Baskı 5, Ekin, Bursa 2015.

Ayan, Serkan. İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü, Seçkin,

Ankara 2008.

Ayan, Serkan. “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Alıcının Sözleşmeden Cayma Hakkı”, Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi

Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: XXIII, Y.2019, Sayı: 3, s. 53 – 96.

K A Y N A K Ç A

128

Ayan, Serkan. “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Alıcının Sözleşmeden Keyfi Dönme Hakkı”, Yaşar Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: XVIII, 2021/2, s.467 – 498.

Aydoğdu, Murat. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun

Şerhi, Milli Şerh, Editörler: Hakan Tokbaş/Özlem Tüzüner, İstanbul 2016.

Aydoğdu, Murat. Tüketici Hukuku Dersleri, Adalet Yayınevi, Ankara

2015.

Aydoğdu, Murat ve Nalan Kahveci, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması

Hakkında Kanun Şerhi, Milli Şerh, Editörler: Hakan Tokbaş/Özlem Tüzüner, İstanbul 2016.

Aydoğdu, Murat ve Nalan Kahveci. Tüketici Hukuku, Adalet, Ankara

2021.

Aydoğdu, Murat ve Nalan Kahveci, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç

İlişkileri, Adalet, 2. Baskı, Ankara 2014.

Cansel, Erol ve Çağlar Özel, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Seçkin,

C.1, Güncellenmiş 2. Baskı.

Çabri, Sezer, “Konut Finansmanı Sözleşmeleri”, Marmara Üniversitesi

Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul 2010.

Çabri, Sezer, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi, Adalet,

2. Baskı, Ankara 2021.

Doğar, Mehmet. Ön Ödemeli Konut Satışı, (Yayınlanmamış Doktora

Tezi), Kadir Has Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul

2017.

Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Yetkin, 18. Baskı, Ankara 2015.

Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin, 4. Baskı, Ankara

2017.

Gümüş, Mustafa Alper. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında

Kanun Şerhi, Vedat Kitapçılık, C.1, İstanbul 2014.

K A Y N A K Ç A

129

Gümüş, Mustafa Alper. Borçlar Hukuku Özel Hükümler Kısa Ders Kitabı, Filiz Kitabevi, 4. Baskı, İstanbul 2019.

İnal, Tamer. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun

Şerhi, Milli Şerh, Editörler: Hakan Tokbaş ve Özlem Tüzüner, İstanbul 2016.

Kahveci, Nalan, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun

Şerhi, Milli Şerh, Editörler: Hakan Tokbaş ve Özlem Tüzüner, İstanbul 2016.

Kahveci, Nalan, “Taşınır Satımında Ayıplı Mal Nedeniyle Tüketicinin

Sözleşmeden Dönmesi”, Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İzmir 2012.

Kibar, Ahmet Fevzi. “Yargıtay HGK’nın E: 2018/929, K: 2019/515 Sayılı

Taşınmaz Mal Satışına İlişkin Kararının Ayıplı İfa – Eksik İfa Özelinde Değerlendirilmesi”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi

Dergisi, Cilt: 29, Sayı: 1, 2021, s.813 – 842.

Kocayusufpaşaoğlu, Necip, Hüseyin Hatemi, Rona Serozan ve Abdülkadir

Arpacı. Borçlar Hukuku Genel Bölüm Borçlar Hukukuna Giriş Hukuki İşlem Sözleşme, Filiz Kitabevi, C.1, 4’üncü Basıdan

7’nci Tıpkı Bası, İstanbul 2017.

Makaracı Başak. Aslı, “Türk Borçlar Kanunu Madde 225/II Hükmünün

Değerlendirilmesi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi

Hukuk Araştırmaları Dergisi, Y. 2016, Cilt: 22, Sayı: 3, s.1925

– 1940.

Makaracı, Aslı. 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun

Uyarınca Ön Ödemeli Konut Satışı, Yeni Tüketici Hukuku Konferansı, Derleyen M. Murat İnceoğlu, Oniki Levha Yayıncılık, İstanbul 2015

Nomer, Haluk Nami. Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Gözden Geçirilmiş Genişletilmiş Onbeşinci Bası, Beta, İstanbul 2017.

Oğuzman, M. Kemal ve M.Turgut Öz. Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Vedat Kitapçılık, C.1, Gözden Geçirilmiş 13. Bası, İstanbul

2015.

K A Y N A K Ç A

130

Ozanoğlu, Hasan Seçkin. Tüketicinin Korunması Açısından Taksitle

Satım Sözleşmesi, Ankara 1999.

Öz, Turgut. 6502 Sayılı Kanuna Göre Bankacılık ve İnşaat Sektörlerinde Tüketici Hukuku ve Uygulamaları, Bilge Yayınevi, Editörler: Hakan Tokbaş ve İsa Döner,3. Baskı, Ankara 2015.

Öz, Turgut. Konusu Taşınmaz Olan Tüketici Sözleşmelerinde Geçerlilik ve Borca Aykırılık, Sektörel Bazda Tüketici Hukuku ve Uygulamaları 2014-2015, 20-21-22 Kasım 2014, 4. Tüketici Hukuku Kongresi, Editörler: Hakan Tokbaş ve Fehim Üçışık, 1. Bası,

Ankara 2015.

Özcan, Zeynep. “İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Ayıplı Ve Eksik

İfası”, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, Haziran 2018, Y. 6, S.

11, s.317 – 339.

Özçelik, S. Barış. “6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a

Göre Taşınmazlarda Ayıptan Sorumluluk”, Ankara Üniversitesi

Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 64, Sayı: 4, 2015, s. 1161 – 1188.

Özmen, Etem Saba ve Gülşah Vardar-Hamamcıoğlu. Ön Ödemeli Konut

Satış Sözleşmesi, Onikilevha, İstanbul 2016.

Reisoğlu, Sefa. Türk Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Beta, Yirmibeşinci Bası, İstanbul 2014.

Solak, Nilgün. “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi”, Bahçeşehir Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul 2020.

Topaloğlu, Mustafa, “Konut Finansman Sözleşmelerinde Temerrüt”, Terazi Hukuk Dergisi, Ocak 2015, s. 124 – 132.

Yavuz, Cevdet, Faruk Acar ve Burak Özen. Borçlar Hukuku Dersleri

Özel Hükümler, Beta, Yenilenmiş 15. Baskı, İstanbul 2018.

Zevkliler, Aydın ve Çağlar Özel. Tüketicinin Korunması Hukuku, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2016.