Kat Mülkiyeti Hukukunda Hakimin Müdahalesi

ÖNSÖZ ...................................................................................................................... 5

İÇİNDEKİLER.............................................................................................................. 7

KISALTMALAR......................................................................................................... 13

GİRİŞ ....................................................................................................................... 15

§1. KAT MÜLKİYETİNİN GELİŞİMİ ....................................................................17

I. GENEL OLARAK ........................................................................................ 17

II. GENEL MÜLKİYET HUKUKU...................................................................... 17

A. Mülkiyetin Tanımı ............................................................................. 17

B. Mülkiyetin Konusu ve Kapsamı......................................................... 18

1. Bütünleyici parça........................................................................ 19

2. Eklenti ........................................................................................ 20

C. Mülkiyetin Ayrımları ......................................................................... 21

1. Taşınır-taşınmaz ayrımı .............................................................. 21

2. Bireysel mülkiyet – birlikte mülkiyet ayrımı............................... 21

III. HUKUKUMUZDA KAT MÜLKİYETİNİN ORTAYA ÇIKIŞI .............................. 23

A. Genel Olarak ..................................................................................... 23

B. Kat Mülkiyeti Kanunu Öncesi Dönem ............................................... 23

C. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Sonrası ...................................................... 25

§2. KAT MÜLKİYETİNİN HUKUKÎ NİTELİĞİ ........................................................27

I. GENEL OLARAK ........................................................................................ 27

II. KAT MÜLKİYETİ KAVRAMI........................................................................ 28

III. KAT MÜLKİYETİNDE UYGULANACAK HÜKÜMLER.................................... 28

IV. KAT MÜLKİYETİNİN UNSURLARI .............................................................. 29

A. Tamamlanmış Yapı Olması................................................................ 29

B. Yapının Tamamının Kârgir Olması..................................................... 30

C. Bölümlerin Bağımsız Olarak Kullanılmaya Elverişliliği....................... 30

V. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI.............................................................. 31

A. Hukukî İşlemle Kurulması.................................................................. 31

8 İçindekiler

B. Mahkeme Kararıyla Kurulması.......................................................... 32

C. Diğer Şekillerde Kuruluş.................................................................... 33

1. İmar Kanunu’na göre kurulma ................................................... 33

2. Kat irtifakından geçiş.................................................................. 33

VI. KAT MÜLKİYETİNDE TEMEL KAVRAMLAR................................................ 34

A. Ana Taşınmaz.................................................................................... 34

B. Ana Yapı............................................................................................ 34

C. Bağımsız Bölüm................................................................................. 34

Ç. Eklenti............................................................................................... 34

D. Kat Mülkiyeti ve Kat Maliki............................................................... 35

E. Ortak Yerler ve Kullanım Hakkı ......................................................... 36

F. Kat İrtifakı ve Kat İrtifakı Sahibi ........................................................ 38

G. Arsa Payı ........................................................................................... 40

Ğ. Yönetim Plânı.................................................................................... 41

H. Toplu Yapı ......................................................................................... 43

VII. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ........................................................... 43

A. Terkin İşlemi ..................................................................................... 43

B. Ana Taşınmazın Tamamen Yok Olması Ya Da Kamulaştırılma .......... 44

C. Ana Taşınmazın Harap Olması .......................................................... 45

1. Tümünün harap olması.............................................................. 45

2. Bir kısmının harap olması........................................................... 46

§3. HÂKİMİN MÜDAHALESİ ............................................................................49

I. GENEL OLARAK ........................................................................................ 49

II. KMK’ DE HÂKİMİN MÜDAHALESİ ............................................................ 49

§4. KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARINA KARŞI HÂKİMİN

MÜDAHALESİ ...........................................................................................53

I. GENEL OLARAK ........................................................................................ 53

II. KMK’ DE KAT MALİKLERİ KURULU ........................................................... 54

A. Toplantı Zamanı ve Çağrısı................................................................ 54

B. Yeter Sayı ve Oya Katılma ................................................................. 57

C. Kararlar ............................................................................................. 60

1. Genel olarak kararlar ................................................................. 60

İçindekiler 9

2. Özel usûl gerektiren kararlar...................................................... 61

D. Toplu yapılarda yönetim ................................................................... 62

III. HÂKİM MÜDAHALESİ............................................................................... 64

A. Genel Olarak ..................................................................................... 64

B. Yaptırımlar Bakımından .................................................................... 65

1. Genel olarak yaptırımlar ............................................................ 65

2. Yokluk......................................................................................... 66

3. Kesin hükümsüzlük..................................................................... 66

C. Kanunda Özel Düzenlenmiş Hâller Bakımından................................ 67

1. Toplantı zamanı ve çağrısında hukuka aykırılık .......................... 67

2. Toplantı ve karar yeter sayısıyla oya katılmada hukuka

aykırılık ....................................................................................... 70

3. Kararların emredici hükümlere, yönetim plânına ve

hakkaniyete aykırı olması........................................................... 71

IV. HÂKİM MÜDAHALESİNDE USÛL .............................................................. 72

A. Davacı Sıfatı....................................................................................... 72

B. Davalı Sıfatı ....................................................................................... 74

C. Görevli ve Yetkili Mahkeme .............................................................. 75

Ç. Hak Düşürücü Süre............................................................................ 76

D. Yargılama Usûlü ve Yargılama Giderleri............................................ 77

E. Kanun Yolları..................................................................................... 78

§5. BORÇ VE YÜKÜMLÜLÜKLERİN YERİNE GETİRİLMEMESİNDEN

KAYNAKLI HÂKİMİN MÜDAHALESİ ...........................................................79

I. GENEL OLARAK ........................................................................................ 79

II. KAT MALİKLERİYLE DİĞER SAKİNLERİN BORÇ VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ ...... 81

A. Bağımsız Bölüme İlişkin Borçlar ........................................................ 81

1. Emredici hükümler ve yönetim plânına uygun davranma ......... 81

a. Genel olarak ........................................................................ 81

b. Bağımsız bölümde evcil hayvan beslenmesi problemi ........ 83

2. Özgülenme amacına ve kanunun emredici hükümlerine

uygun kullanma borcu................................................................ 84

3. Ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesisat ve

değişiklik yapmama borcu.......................................................... 87

10 İçindekiler

4. Müsaade ve katlanma yükümlülüğü.......................................... 88

B. Ortak Yerlere İlişkin Borçlar.............................................................. 89

1. Emredici hükümler ve yönetim plânına uygun davranma ......... 89

2. Ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesisat ve

değişiklik yapmama borcu ......................................................... 89

3. Ortak yerlerdeki yenilik ve eklemelerin giderlerine katılma

borcu.......................................................................................... 92

a. Faydalı olanlar..................................................................... 92

b. Isınmada değişiklikler.......................................................... 93

c. Çok masraflı ve lüks olanlar ile herkese fayda

sağlamayacak yenilikler....................................................... 93

C. Ana Taşınmaza İlişkin Borçlar ........................................................... 94

1. Bakım, mimarî durum ve güzelliğin korunmasına özen

gösterme.................................................................................... 94

2. Giderlere katılma borcu ............................................................. 95

a. Sigorta giderlerine katılma borcu........................................ 95

b. Genel giderlere katılma borcu............................................. 95

aa. Genel olarak ................................................................. 95

bb. Genel giderlere katılmaya yönelik tedbirler................. 98

3. Yönetici belirleme borcu.......................................................... 101

III. HÂKİM MÜDAHALESİ............................................................................. 101

A. Genel Olarak ................................................................................... 101

B. Bağımsız Bölüm ve Ortak Yerlere İlişkin Borç ve

Yükümlülüklere Aykırılıkta Hâkimin Müdahalesi ............................ 102

C. Genel Giderlere Katılma Borcuna Aykırılıkta Hâkimin

Müdahalesi ..................................................................................... 104

D. Yönetici Atanmasına İlişkin Hâkimin Müdahalesi ........................... 105

IV. HÂKİM MÜDAHALESİNDE USÛL ............................................................ 106

A. Davacı Sıfatı .................................................................................... 106

B. Davalı Sıfatı ..................................................................................... 109

C. Görevli ve Yetkili Mahkeme............................................................ 111

Ç. Süre................................................................................................. 111

D. Yargılama Usûlü ve Yargılama Giderleri.......................................... 112

E. Kanun Yolları................................................................................... 112

İçindekiler 11

§6. KMK UYUŞMAZLIKLARI İÇİN ALTERNATİF ÇÖZÜM ÖNERİLERİ .................. 115

I. GENEL OLARAK ...................................................................................... 115

II. KAT MALİKLERİ KURULUNDA UYUŞMAZLIĞIN ÇÖZÜMÜ....................... 115

III. UYUŞMAZLIKLARIN İDARÎ YOLDAN ÇÖZÜMÜ........................................ 117

IV. YÖNETİM PLÂNINA TAHKİM KAYDI KONMASI....................................... 118

§7. HÂKİM MÜDAHALESİNİN KAPSAMI......................................................... 121

I. GENEL OLARAK ...................................................................................... 121

II. MÜDAHALENİN KAYNAKLARI ................................................................ 121

A. İlgili Kişilerin Dinlenmesi ................................................................. 121

B. Hiyerarşik Sıra ................................................................................. 123

1. Genel olarak ............................................................................. 123

2. Emredici hükümler................................................................... 123

3. Yönetim plânı ........................................................................... 124

4. Kat Mülkiyeti Kanunu............................................................... 124

5. Genel hükümler........................................................................ 125

6. Hakkaniyet ............................................................................... 125

III. MÜDAHALE SONUCU VERİLEBİLECEK KARARLAR .................................. 126

§8. HÂKİM MÜDAHALESİNE AYKIRILIKTA YAPTIRIMLAR ............................... 129

I. GENEL OLARAK ...................................................................................... 129

II. PARA CEZASI .......................................................................................... 129

A. Hukukî Niteliği................................................................................. 129

B. Miktar ............................................................................................. 130

C. İtiraz ................................................................................................ 130

III. KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ .............................................. 131

A. Genel Olarak ................................................................................... 131

B. Koşulları .......................................................................................... 132

1. Çekilmezlik ............................................................................... 132

2. Kat malikleri kurulu kararı ve dava açılması............................. 134

C. Hak düşürücü Süre.......................................................................... 135

SONUÇ .......................................................................................................... 137

KAYNAKLAR................................................................................................... 141