Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdünün Sonuçları

Ülkemizin gerek deprem bölgesinde olması gerekse de büyük şehirlerde olan çarpık kentleşme ve artan konut ihtiyacı kentsel dönüşümü kaçınılmaz kılmıştır. Özellikle 2000'li yıllar itibariyle tüm bu ihtiyaçların karşılanması amacıyla yurdun çeşitli yerlerine hem konutlar inşa edilmeye başlanmış olup hem de mevcut konutları yenileme yoluna gidilmiştir. Tüm bu gelişmeler inşaat sektöründe çokça yer bulan arsa payı karşılığı inşaat yapımı modelinin önünü açmıştır. Zira ekonomik imkansızlıklardan ötürü bir yapı inşasını gerçekleştiremeyecek olan arsa sahipleri ya da mevcut yapısını yenileyemeyecek olan yapı sahipleri ile özellikle belirli bölgelerde arsa bulmakta zorlanan veya arsanın bedelini ödeme imkanından yoksun olan yükleniciler bu modelle ortak noktada buluşmuşlardır. Kanunda özel olarak düzenlenmemiş olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin uygulanmasında çeşitli sorunlarla karşılaşılmaktadır. Özellikle yapının teslimi ilgili olarak yaşanan uyuşmazlıklar bu sorunlar arasında önemli yer işgal etmektedir. Buradan hareketle, çalışmamızda teslimin gerçekleşmemesi halinde ortaya çıkması muhtemel sonuçlardan olan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin temerrüde düşmesi ve bu durumda ortaya çıkacak sonuçlar incelenmiştir.(ARKA KAPAKTAN)

İÇİNDEKİLER

GİRİŞ
BİRİNCİ BÖLÜM
GENEL OLARAK ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
I. TANIMI
II. UNSURLARI
A. Yüklenicinin Bağımsız Bölümler İnşa Edip, Belirlenmiş Bağımsız Bölümleri Teslim Borcu Altına Girmesi
B. Arsa Sahibinin Belirli Arsa Paylarının Mülkiyetini Devretme Borcu Altına Girmesi
C. Tarafların Anlaşmaya Varması
III. HUKUKİ NİTELİĞİ
A. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşme Olması
B. Karma Tipli Sözleşme Olması
C. Sürekli-Ani Edimli Borç İlişkisi Karmaşığı Olan Sözleşme Olması
IV. ŞEKLİ
A. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli
B. Şekle Aykırılığın Sonuçları
V. TAPU SİCİLİNE ŞERHİ
VI. Düzenleniş Biçimleri
A. Genel Olarak
B. Arsa Paylarının Tamamının veya Belirli Orandaki Payların En Başta Devredilmesi
C. Belirli Arsa Paylarının Yapının Meydana Gelme Aşamalarına Göre Kısım Kısım Devredilmesi
D. Tarafların Karşılıklı Vaatlerde Bulunması Yoluyla Yapılması
VII. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Benzer Sözleşmelerden Farkı
A. Hizmet Sözleşmesinden Farkı
B. Vekalet Sözleşmesinden Farkı
C. Eser Sözleşmesinden Farkı
D. İnşaat Sözleşmesinden Farkı
E. Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinden Farkı
VIII. Tarafların Borçları
A. Yüklenicinin Borçları
B. Arsa Sahibinin Borçları

İKİNCİ BÖLÜM
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDE DÜŞMESİ
I. İfa ve Borçlunun Temerrüdü Kavramları
A. İfa Kavramı
B. Borçlunun Temerrüdü Kavramı
II. Yüklenicinin Temerrüdünün Şartları
A. Yüklenicinin Borcunun Muaccel Olması
B. Yüklenicinin Borcunu İfa Etmesinin Mümkün Olması
C. Yüklenicinin Yapıyı Arsa Sahibine Teslim Etme Borcunu Yerine Getirmemiş Olması
D. Kural Olarak Arsa Sahibinin İhtarda Bulunması
E. Yüklenicinin Borcunu İfa Etmemesinin Objektif Olarak Borca Aykırı Olması

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDE DÜŞMESİNİN SONUÇLARI
I. Genel Olarak
II. Yüklenicinin Kusurunun Temerrüdün Sonuçlarına Etkisi
III. Yüklenici Temerrüde Düştükten Sonra Beklenmedik Hallerden Sorumluluğu
IV. Aynen İfa ve Buna Bağlı Talepler
A. Aynen İfa Talebi
B. Gecikme Tazminatı Talebi
C. Cezai Şart Talebi
D. Arsa Sahibinin Aynen İfaya Bağlı Talep Haklarını Kullanma Zamanı
V. Yüklenicinin Temerrüdü Halinde Karşılıklı Borç Yükleyen Sözleşmelere Özgü Ortaya Çıkan Sonuçlar
A. Arsa Sahibinin Seçimlik Haklarını Kullanabilmesi İçin Gerekli Şartlar
B. Arsa Sahibinin İfadan Vazgeçerek Olumlu Zararı Talep Etmesi
C. Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönerek Olumsuz Zararı Talep Etmesi
SONUÇ

KAYNAKÇA