Noterler İçin Tapu Sicili ve Taşınmaz Satış İşlemleri

28/6/2022 tarihli ve 31880 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7413 sayılı Hâkimler ve Savcılar Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nda değişiklikler yapılmış

ve noterlerin görevlerinin sayıldığı 60’ıncı maddenin birinci fıkrasının (3)

numaralı bendine taşınmaz mülkiyetinin devrini öngören sözleşmelerden biri

olan “taşınmaz satış sözleşmesi yapmak” görevi eklenmiş, taşınmaz satış

vaadi sözleşmesini düzenleyen notere, bu sözleşmeyi taraflardan birinin

talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh edilmesi görevi verilmiştir. Bu düzenlemeye kadar, taşınmaz mülkiyetinin devrini öngören (amaçlayan) sözleşmeler münhasıran

tapu müdürlüklerince düzenlenebilmekteydi.

Noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış sözleşmelerine uygulanacak usul ve esasları belirleyen “Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz

Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik”

de 11/01/2023 tarihli ve 32070 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Bu kitap, esasen iki bölümden oluşmaktadır: Genel olarak tapu sicili ve

noterlerin yapabilecekleri tapu işlemleri. Kitapta tapu sicilinin genel esaslarından sonra, 1/7/2023 tarihinde uygulamaya geçilecek olan noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi düzenlemesinin ayrıntılarına, satış sözleşmesinde

uyulacak genel esaslara, satış vaadi sözleşmesi ve şerhi ile noterlerin sorumluluğuna yerverilmiştir.

Kitabın noterlere, avukatlara/hukukçulara, tapu ve kadastro çalışanlarına, taşınmaz ticaretiyle iştigal edenlere, taşınmaz ve tapu sicili ile ilgili öğrenim gören yükseköğrenim öğrencilerine faydalı olabileceği umudunu taşıyorum.

Bugünlere gelmemde üzerimde büyük emeği olan, bir zamanlar (o zamanki adıyla) Bayındırlık ve İskân Bakanlığı’nda birlikte çalışmaktan büyük

NOTERLER İÇİN TAPU SİCİLİ VE TAŞINMAZ SATIŞ İŞLEMLERİ

8

zevk duyduğum, Türk Özel Hukuku’na büyük katkıları bulunan, hukukçulardan ve öğrencilerinden desteğini hiçbir zaman esirgemeyen, 14/1/2020

tarihinde aramızdan ayrılarak ebediyete irtihâl eden Ankara Üniversitesi

Hukuk Fakültesi Medenî Hukuk Anabilim Dalı Başkanlığı öğretim üyesi Sn.

Prof. Dr. Veysel BAŞPINAR’ı saygıyla ve özlemle anıyorum. Kendisi, “iyi

bir insan”, “iyi bir yönetici” ve “çok iyi bir hukukçu-akademisyen” idi.

Büyük bir titizlikle kitabın basılmasını sağlayan Yetkin Basım Yayım

ve Dağıtım A.Ş. sahibi Muharrem BAŞER ve çalışanlarına teşekkürlerimi

sunuyorum.

Ankara, 15.04.2023

Av. Deniz DENİZ

İÇİNDEKİLER

ÖNSÖZ ......................................................................................................... 7

KISALTMALAR DİZİNİ ......................................................................... 17

1. TAPU SİCİLİ .................................................................................... 19

2. KLASİK TAPU SİCİLİ SİSTEMİ .................................................. 21

2.1 Tapu Sicili ve Tarihsel Gelişimi .............................................. 21

2.2 Kadastro ve Tesis Kadastrosunun Yapılış Esasları ................. 24

2.2.1 Kadastro ve amacı ....................................................... 24

2.2.2 Tesis kadastrosunun yapılış esasları ............................ 27

2.2.2.1 Kadastronun hazırlık çalışmaları .................. 28

2.2.2.2 Taşınmazların sınırlandırılması ve

üzerindeki hakların tespiti çalışmaları .......... 32

2.2.2.3 Hak düşürücü süre ........................................ 37

2.2.3 Kadastroda Mülkiyet Hakkının Tespitinin

Esasları ........................................................................ 38

2.2.4 Kadastro Mahkemesi ................................................... 44

2.2.5 Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan

yerlerin kadastrosu ve tescili ....................................... 47

2.3 Zilyetlik ................................................................................... 50

2.4 Tapu Sicilinin Unsurları .......................................................... 54

2.4.1 Genel olarak ................................................................. 54

2.4.2 Ana siciller ................................................................... 55

2.4.2.1 Tapu kütüğü ................................................. 55

2.4.2.2 Kat mülkiyeti kütüğü .................................... 56

2.4.2.3 Yevmiye defteri ............................................ 60

2.4.2.4 Resmî belgeler .............................................. 62

2.4.2.5 Plân ............................................................... 62

2.4.3 Yardımcı siciller .......................................................... 64

2.4.3.1 Aziller sicili .................................................. 64

NOTERLER İÇİN TAPU SİCİLİ VE TAŞINMAZ SATIŞ İŞLEMLERİ

10

2.4.3.2 Düzeltmeler sicili ......................................... 65

2.4.3.3 Kamu orta malları sicili ............................... 66

2.4.3.4 Tapu envanter defteri ................................... 67

2.5 Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar ............................. 67

2.5.1 Genel olarak ................................................................ 67

2.5.2 Arazi ............................................................................ 68

2.5.3 Bağımsız ve sürekli haklar .......................................... 70

2.5.4 Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler ..................... 71

2.6 Tapu Siciline Hakim İlkeler .................................................... 72

2.6.1 Genel olarak ................................................................ 72

2.6.2 Her taşınmaza bir sahife açılması ilkesi ...................... 73

2.6.3 Açıklık ilkesi ............................................................... 73

2.6.4 Tescil ilkesi ................................................................. 75

2.6.5 Tescilin sebebe bağlılığı ilkesi .................................... 76

2.6.6 Tapu siciline güven ilkesi ............................................ 76

2.6.7 Devletin sorumluluğu ilkesi ........................................ 77

2.7 Tapu Siciline Yapılan İşlemler................................................ 83

2.7.1 Kayıt işlemi ................................................................. 83

2.7.2 Tescil işlemi ................................................................ 83

2.7.3 Terkin işlemi ............................................................... 84

2.7.4 Şerh işlemi ................................................................... 86

2.7.5 Beyan işlemi ................................................................ 88

2.8 Tapu işlemlerinde şekil ........................................................... 89

3. TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA

TUTULMASI .................................................................................... 97

3.1 Giriş ......................................................................................... 97

3.2 Elektronik Tapu Sicili Kavramı ............................................ 100

3.3 Elektronik Tapu Sicilinin Amaçları ...................................... 103

3.4 Türk Hukukunda Elektronik Tapu Siciliyle İlgili

Mevzuat ................................................................................. 104

3.5 Elektronik Tapu Sicilinin Unsurları ...................................... 107

3.6 Elektronik Ortamda Aleniyetin Sağlanması .......................... 109

4. TAPU VE KADASTRO BİLGİ SİSTEMİ (TAKBİS) ................ 119

İÇİNDEKİLER

11

4.1 Tarihçe ve Projenin Aşamaları .............................................. 119

4.2 Tanım ve Projenin Hedefleri ................................................. 120

4.3 TAKBİS Ortamında Tutulan Siciller, Veri Güvenliği ve

Sicil Örnekleri ....................................................................... 122

4.4 TAKBİS’in Faydaları ............................................................ 133

5. TAPU VE KADASTRO TEŞKİLATI .......................................... 137

6. TAPU SİCİLİNDE GENEL OLARAK İŞLEM

AŞAMALARI .................................................................................. 143

6.1 Başvuru (TMK md. 1013, TST md. 16) ................................ 143

6.1.1 İstem .......................................................................... 143

6.1.2 Hangi yerdeki tapu müdürlüğüne başvuru

yapılacaktır? .............................................................. 146

6.1.2.1 Taşınmazın kayıtlı bulunduğu yer tapu

müdürlüğüne başvuru yapılması ................ 146

6.1.2.2 Yetki alanı dışı tapu işlemlerinde

Türkiye’nin herhangi bir ilçesindeki

tapu müdürlüğü veya yurtdışı

teşkilatına başvuru yapılması ..................... 147

6.1.2.3 Taşınmaz mülkiyetinin devrini

amaçlayan sözleşmelerde tarafların

bulunduğu yere bakılmaksızın

Türkiye’nin herhangi bir ilçesindeki

tapu müdürlüğüne veya yurtdışı

teşkilatına taraflarca ayrı ayrı başvuru

yapılması .................................................... 148

6.1.3 Kimler istemde bulunabilir? (TMK md. 1013,

TST md. 17, 18) ......................................................... 151

6.2 Hak Sahibinin Belirlenmesi (TST md. 18) ............................ 153

6.3 Tasarruf Yetkisinin ve Hukukî Sebebin Belirlenmesi

(TMK md. 1015, TST md. 19) .............................................. 154

6.4 Tescil İstem Belgesi veya Resmî Senet Düzenlemesi

(TST md 20, 21) .................................................................... 155

6.5 Resmî Senet veya Tescil İstem Belgesinin İmzalanması ...... 156

NOTERLER İÇİN TAPU SİCİLİ VE TAŞINMAZ SATIŞ İŞLEMLERİ

12

6.6 Yevmiye Defterine Kayıt (TST md. 23) ............................... 158

6.7 Tescil veya Terkin ................................................................. 158

7. İSTEMİN REDDEDİLMESİ (RET PROSEDÜRÜ) (TMK

md. 1016, TST md. 26) ................................................................... 161

8. TAPU İŞLEMLERİNDE TEMSİL............................................... 163

8.1 Genel olarak .......................................................................... 163

8.2 Gerçek Kişilerin Temsili ....................................................... 165

8.2.1 Rızaî (iradî) temsil ..................................................... 165

8.2.2 Kanunî (yasal) temsil ................................................ 168

8.2.2.1 Velâyet ....................................................... 169

8.2.2.2 Vesayet....................................................... 177

8.2.2.3 Kayyımlık .................................................. 183

8.2.2.4 Yasal danışmanlık ...................................... 187

8.3 Tüzel Kişilerin Temsili ......................................................... 188

8.3.1 Kamu tüzel kişilerinin temsili ................................... 190

8.3.2 Özel hukuk tüzel kişilerinin temsili........................... 191

8.3.2.1 Şirketler ...................................................... 191

8.3.2.2 Dernek, vakıf, sendika ve siyasi partiler .... 197

8.3.2.3 Kamu iktisadi teşebbüsleri ......................... 198

8.3.2.4 Kamu bankaları .......................................... 199

8.4 Kamu Kurumu Niteliğindeki Meslek Kuruluşları ................. 199

8.5 Yabancı Sermayeli Şirketler ................................................. 200

9. YABANCILARIN ÜLKEMİZDEN TAŞINMAZ EDİNİMİ ..... 201

9.1 Genel Olarak ......................................................................... 201

9.2 Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimi........................ 203

9.2.1 Kanunî Kısıtlamalar .................................................. 206

9.2.1.1 Tapu Kanunu haricindeki kanunî

kısıtlamalar ve istisnaî (ayrıcalıklı)

hükümler .................................................... 207

9.2.1.1.1 2565 sayılı Askerî Yasak

Bölgeler ve Güvenlik

Bölgeleri Kanunu ..................... 207

İÇİNDEKİLER

13

9.2.1.1.2 1062 sayılı Mukabelei

Bilmisil Kanunu ....................... 210

9.2.1.1.3 2634 sayılı Turizmi Teşvik

Kanunu ..................................... 210

9.2.1.1.4 3083 sayılı Sulama

Alanlarında Arazi

Düzenlenmesine Dair Tarım

Reformu Kanunu ...................... 211

9.2.1.1.5 5580 sayılı Özel Öğretim

Kurumları Kanunu ................... 211

9.2.1.2 Tapu Kanunu’nda yer alan kısıtlamalar ..... 212

9.2.1.2.1 Yüzölçüme (miktara) ilişkin

kısıtlama ................................... 212

9.2.1.2.2 Uyruğa ilişkin kısıtlama ........... 212

9.2.1.2.3 Cumhurbaşkanının kısıtlama

veya yasaklama yetkisi ............. 213

9.2.1.2.4 Yapısız taşınmazlarda proje

geliştirme zorunluluğu ............. 213

9.3 Yabancı Tüzel Kişilerin Taşınmaz Edinimi .......................... 215

9.4 Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz ve Sınırlı Aynî

Hak Edinimleri ...................................................................... 217

9.5 Türk Vatandaşlığı Kazanılması İçin Taşınmaz Edinimi ....... 223

9.6 Yabancıların Miras İşlemleri ................................................. 237

9.7 Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Bazı Özel Durumlar ..... 238

9.7.1 İzin almak suretiyle Türk Vatandaşlığından

çıkanların taşınmaz işlemleri ..................................... 238

9.7.2 Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşlarının

taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinimleri ...................... 241

9.7.3 Türk Asıllı Yunan Uyrukluların taşınmaz ve

sınırlı aynî hak edinimleri .......................................... 242

9.7.4 Vatansızların taşınmaz ve sınırlı aynî hak

edinimleri ................................................................... 243

NOTERLER İÇİN TAPU SİCİLİ VE TAŞINMAZ SATIŞ İŞLEMLERİ

14

9.7.5 Çifte uyrukluların taşınmaz ve sınırlı aynî hak

edinimleri .................................................................. 245

9.8 Yabancı Gerçek Kişilerin Temsili ......................................... 245

10. TAPU İŞLEMLERİ ....................................................................... 251

10.1 Genel Olarak ......................................................................... 251

10.2 Tapu Müdürlüklerince Sözleşme Düzenlenmesi Gereken

Tapu İşlemleri ....................................................................... 251

10.3 Tapu Müdürlüklerince Sözleşme Düzenlenmesi

Gerekmeyen Tapu İşlemleri .................................................. 257

10.4 Resmî Yazışma İle Yapılan Tapu İşlemleri .......................... 258

10.5 Re'sen Yapılan Tapu İşlemleri .............................................. 259

11. NOTERLERİN TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ

DÜZENLEMESİ ............................................................................ 261

11.1 Mevzuat ................................................................................. 261

11.2 Genel Olarak Satış Sözleşmesi (TBK md. 207 vd.) .............. 264

11.3 Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Noterlerce

Düzenlenmesinin Genel İlkeleri ............................................ 266

12. TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN NOTERLERCE

DÜZENLENMESİNDE İŞLEM AŞAMALARI ......................... 273

12.1 Taşınmaz Satış Sözleşmesi Düzenlenmesi İçin Başvuru

Yapılması (TMK md. 1013, NK md. 61/A-2, TST md.

16, Yönetmelik md. 5) .......................................................... 273

12.2 Hak Sahibinin (Malikin) Belirlenmesi (NK. md. 61/A-3

son cümle, TST md. 18, Yönetmelik md. 7/3) ...................... 276

12.3 Tasarruf Yetkisinin ve Hukukî Sebebin Belirlenmesi

(TMK md. 1015, NK md. 61/A-2 ve 6, TST md. 19,

Yönetmelik md. 8/4) ............................................................. 277

12.4 Taşınmaz Satış Sözleşmesinin (Resmî Senedin)

Düzenlenmesi ile Tapu Harcı ve Döner Sermaye Hizmet

Bedelinin Tahsili (NK md. 61/A-3 son cümle ve 7, 8, 9

ve 10’uncu fıkralar, TST md 20, 21, Yönetmelik md. 6,

7/3 ve 9) ................................................................................ 278

İÇİNDEKİLER

15

12.5 Taşınmaz Satış Sözleşmesinin (Resmî Senedin)

İmzalanması (NK. md. 61/A-4, Yönetmelik

md. 8/2 ve 7) .......................................................................... 281

12.6 Yevmiye Defterine Kayıt (NK md. 61/A-4, TST md. 23,

Yönetmelik md. 8/4) .............................................................. 282

12.7 Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Tescili (NK md. 61/A-4,

Yönetmelik md. 8/4) .............................................................. 282

13. TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE ÖZEL

DURUMLAR .................................................................................. 287

13.1 Vekâleten Taşınmaz Satış Sözleşmesi Düzenlenmesi ........... 287

13.2 Velâyeten Taşınmaz Satış Sözleşmesi Düzenlenmesi ........... 288

13.3 Kısıtlı, Kendisine Kayyım veya Yasal Danışman

Atanmış Kimseler Adına Yapılan Taşınmaz Satış

Sözleşmeleri .......................................................................... 289

13.4 Tüzel Kişilerin Taşınmaz Satış İşlemleri .............................. 291

13.5 Noterlerce Taşınmaz Satış Sözleşmesi Düzenlenmesinde

Taşınmaz Üzerindeki Hak, Mükellefiyet, Şerh ve

Beyanlara Dikkat Edilmesi .................................................... 292

13.6 Noterlerce Taşınmaz Satış Sözleşmesi Düzenlenmesinde

Hisseli Satışlar ve 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi

Kullanımı Kanununa Göre Tarım Arazilerinin Satışı

İşlemleri ................................................................................. 302

13.6.1 Genel olarak paylı mülkiyet ...................................... 302

13.6.2 Edinilmiş mallara katılma rejimi çerçevesinde

eşlerin paylı mülkiyet konusu maldaki payları

üzerindeki tasarruf kısıtlaması ................................... 303

13.6.3 Hisseli satışlar ............................................................ 304

13.6.4 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı

Kanununa Göre Tarım Arazilerinin Satışı

İşlemleri ..................................................................... 305

13.7 Veraset ve intikal vergisi ilişiği bulunmadığına dair

belgenin aranılacağı haller ..................................................... 310

13.8 Zorunlu deprem sigorta poliçesi aranılacak haller ................ 311

NOTERLER İÇİN TAPU SİCİLİ VE TAŞINMAZ SATIŞ İŞLEMLERİ

16

13.9 Taşınmaz satış sözleşmesi düzenlenmesinde imza

bilmeyenin işareti ile tanık, tercüman ve bilirkişi

bulundurulması gereken haller .............................................. 312

14. NOTERLERİN TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

DÜZENLEMESİ VE ŞERHİ (TMK md. 1009,

TBK md. 237, TK md. 26, NK md. 60, TST md. 47) .................. 319

14.1 Genel Olarak Uygulama ........................................................ 319

14.2 Noterlerin Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Düzenlemesi ve Şerhi ............................................................ 321

14.3 Birden Fazla Satış Vaadi Sözleşmesinin Şerh Edilip

Edilemeyeceği Sorunu .......................................................... 327

14.4 Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şerhi İçin Bir Süre

Öngörülüp Öngörülmediği .................................................... 332

15. NOTERLERİN TAPU İŞLEMLERİNDEN

SORUMLULUĞU .......................................................................... 335

KAYNAKLAR ........................................................................................ 347

YAZARIN ÖZGEÇMİŞİ ........................................................................ 351