Gayrimenkul Danışmanının El Kitabı

Türk Borçlar Kanununda düzenlenen taşınmaz simsarlığı sözleşmesi pratikte önümüze emlak danışmanları ile müşteriler arasında düzenlenen emlak danışmanlığı sözleşmesi olarak karşımıza çıkmaktadır. 6502 Sayılı TKHK ile bu simsarlık sözleşmesi tüketici hukuku kapsamına alınmıştır. Tüketiciyi koruyucu bu yasal düzenleme sonrası ayrıca Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile emlak danışmanlarının yetki ve sorumlulukları artırılmıştır.

Tüm bu yasal düzenlemelere rağmen emlak danışmanlarının eksik veya hatalı iş ve işlemleri sonrası emek ve ücret kaybına uğradığı görülmüştür. Bu nedenle emlak danışmanlarının sundukları hizmet sonrası düzenlenen sözleşmenin önemi burada ortaya çıkmaktadır. Emlak danışmanının hak ettiği ücretin ödenmemesi durumunda konunun Anayasa Mahkemesine bireysel başvuru olarak götürüldüğü ve mahkemece ihlal kararı verildiği görülmüştür. Bu karar, önemi nedeniyle eserde yer almıştır.

Eserde; tüketici-müşterinin emlak danışmanıyla aralarında yazılı sözleşme olmasına rağmen, emlak danışmanının aradan çıkartması halinde sonuçlarının ne olacağı ayrıntılı ve uygulamadan örnekler verilmek suretiyle ele alınmıştır. Eser sayesinde emlak danışmanlarının hak kayıplarının önlenmesi yanında, tüketicilerin imzaladığı emlak danışmanlığı sözleşmesiyle üstlendiği borçların ne olduğu konusunda tarafların bilgilendirilmesi amaçlanmıştır.

(Tanıtım Bülteninden)

Konu Başlıkları

Emlak Danışmanlığı Sektörü ve Kapsamı
Emlak Danışmanlığında Yer Görme ve Gösterme Belgesi
Emlak Komisyonu veya Yer Gösterme Sözleşmesine İlişkin Soru ve Cevaplar
Konuyla İlgili Yargıtay Kararları
Yasal Mevzuat

İçindekiler

Önsöz 5
GİRİŞ 13
Birinci Bölüm
EMLAK DANIŞMANLIĞI SEKTÖRÜ VE KAPSAMI
I. EMLAK DANIŞMANLIĞI 15
1. Emlak Danışmanlığı Sektörü 15
2. Emlak Danışmanlığı Komisyon (Alım Satıma Aracılık) Sözleşmesi 16
a. Tanımı ve Unsurları 16
b. Emlak Komisyon Sözleşmesinin Uygulama Alanı 17
c. Emlak Danışmanının Faaliyet Alanı 22
3. Emlak Danışmanının Komisyon Ücreti–Hizmet Bedeli 23
4. Emlak Alım Satıma Aracılık Sözleşmesinde Süre 26
5. Birden Fazla Emlak Danışmanı ile Sözleşme Yapılması 28
6. Temsilci Olarak Sözleşmenin İmzalanması 30
II. YER GÖSTERME SÖZLEŞMESİ– YER GÖRME BELGESİ 34
1. Yer Gösterme Sözleşmesi–Yer Görme Belgesinin Tanımı ve Unsurları 34
2. Yer Gösterme (Emlak Görme) Sözleşmesinin Bağlayıcılığı 37
İkinci Bölüm
EMLAK DANIŞMANLIĞINDA YER GÖRME VE
GÖSTERME BELGESİ
I. EMLAK DANIŞMANLIĞI KOMİSYON SÖZLEŞMESİ İLE YER GÖSTERME SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN ORTAK HÜKÜMLER 57
1. Emlak Komisyonluğu Sözleşmesi ile Yer Gösterme Sözleşmesinde Yer Alan Düzenleme 57
2. Ücret Alacağında Zamanaşımı Süresi 64
3. Sözleşmenin Sonradan Doldurulması 64
4. Sözleşmeden Cayma ve Kaparo Bedeli 76
5. Emlak Komisyoncusunun Ücretinin Belirlenmesi 90
6. Emlak Danışmanlığı Alım Satıma Aracılık veya Yer Görme Belgesine Göre Ücretin Fahişliği–Cezai Şart 98
7. Emlak Danışmanının Hizmet Bedeli Talep Edemeyeceği Durum 103
8. Satışa Konu Daire İçin Banka Kredisinin Çıkmaması Halinde Komisyon Ücretinin Akıbeti 106
IV. EMLAK KOMİSYON ARACILIK VE YER GÖSTERME SÖZLEŞMESİNDE TÜKETİCİ MAHKEMESİ UYGULAMASI 107
Üçüncü Bölüm
EMLAK KOMİSYONU VEYA YER GÖSTERME
SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN SORU VE CEVAPLAR
I. EMLAK KOMİSYONU VEYA YER GÖSTERME SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN SORU VE CEVAPLAR 111
Dördüncü Bölüm
KONUYLA İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
I. EMLAK KOMİSYON VE YER GÖSTERME SÖZLEŞMESİNE DAİR ÖRNEK YARGITAY KARARLARI 119
1. Yer Gösterme Belgesinin Tarafları Bağlayıcı Olup Olmadığı. 119
2. Taşınmaz Alım Satımında Kaporanın İadesinin Koşulları 119
3. İş Sahibinin, Kendisine Teklif Olunan Üçüncü Kişilerle Sözleşme Yapmayı Sebepsiz Olarak Ret Etmesi 121
4. Satıştan Vazgeçme Halinde Emlak Danışmanı Komisyon Ücreti 123
5. Emlak Komisyoncusunun Ücretinde KDV ve Cezai Şart 125
6. Emlak Komisyonculuğu–Danışmanlığı Sözleşmesinden Vazgeçme 125
7. Taşınmazın Yakınlarınca Satın Alınması Halinde Emlak Komisyon Ücreti 127
8. Dava Dışı Malikin İmzasının Bulunmaması ve Emlak Danışmanına Yetki Vermemesinin Sonuca Etkisi 128
9. Emlak Danışmanının Devre Dışı Bırakılması Halinde Komisyon Ücretinin Akıbeti 130
10. Taşınmazlara İlişkin Emlak Komisyon Sözleşmesi Yazılı Şekilde Yapılmadıkça Geçerli Sayılamaz 131
11. Emlak Danışmanlığı Yer Gösterme Belgesinin Önemi 131
12. Emlak Komisyonu Ücretinde Cezai Şart, Genel İşlem Koşulu ile Sözleşmenin Sonradan Doldurulduğu İddiası 132
13. Emlak Komisyoncusu Danışmanının İbrası 133
14. Satıştan Vazgeçme Halinde Emlak Komisyonu Ücreti 134
15. Emlak Danışmanı ile Sözleşme İmzalandıktan Sonra Başka Emlakçıdan Satın Alma 135
16. Emlak Danışmanlığı Sözleşmesinde Eş İbaresi Olmaması–Eş Sıhri Hısım Değildir 136
17. Müşterinin Emlak Komisyon Sözleşmesini Okumadan İmzalama İddiası 136
18. Emlak Komisyonculuğu Sözleşmesinde Yazılı Taşınmazın Eş Tarafından Alınması 138
19. Emlak Komisyonculuğu –Emlak danışmanı Hizmet Bedeli Protokolünün Önemi 140
20. Yer Görme Sözleşmenin Okunmadan İmzalandığı İddiası 141
21. Ticari Büro Satışına Aracılık Halinde Tüketici Mahkemesi Görevli Değildir 141
22. Emlak Komisyonculuğu Sözleşmesi İçin Öngörülen Yazılı Biçim İspat Değil Geçerlik Koşuludur 141
23. Emlak Komisyonculuğu Sözleşmesini İmzalayan Kişinin Malik Olma Zorunluluğu Yoktur 142
24. Emlak Komisyoncusunun Ücretinin Hesaplanmasında Esas Alınacak Değer 143
25. Üçüncü Kişinin Borç Olarak Vereceği Parayı Vermekten Vazgeçmesi Nedeniyle Taşınmazı Satın Almaktan Vazgeçme Halinde Emlakçının Ücreti 144
26. Emlak Komisyon Sözleşmesinde Cezai Şart 145
27. Sözleşmede Hata ve Hile İddiası 146
28. Mal Sahibinin Davacı Tellalı Yetkilendirmemiş Olması da Sözleşme Kapsamında Bir Önem Arz Etmez. 146
29. Sözleşmede Emlakçının İmzası ve Kaparo Bedeli İadesi Zorunludur 147
30. İkinci Emlak Danışmanıyla Sözleşme İmzalaması İlk Emlak Danışmanına Olan Borcu Ortadan Kaldırmaz 149
31. Müşterinin Vekil Sıfatıyla Hareket Edip Etmediği Araştırılmalıdır 150
32. Sözleşmede Dava Konusu Taşınmazın Davacı Tarafından Davalıya Gösterildiği Yazılı Olması Halinde Sözleşme Geçerlidir 150
33. Kaparo–Cayma Akçesinin Hukuki Durumu 151
34. Emlak Komisyon Sözleşmesinde Süre 152
35. İfa İmkansızlığında Emlak Komisyoncusunun Ücreti 155
36. Başkalarına Ait Taşınmazlar Yönünden Emlak Komisyonculuğu Sözleşmesi Yapılması Halinde Bu Geçerlidir. Sözleşmeyi İmzalayan Satıcının Malik Olması Zorunlu Değildir 156
37. Emlak Komisyonculuğu Sözleşmesine Sonradan İlave Yapılmasının Sonucu 157
38. Gayrimenkul Yer Görme Formu 160
39. Emlak Danışmanının Aradan Çıkartılarak Sözleşme Yapılması 161
40. Emlak Danışmanın İmza Eksikliği 161
41. Tellalın İmza ve Kaşesi Olması Zorunludur 162
42. Satışa Konu Daire İçin Banka Kredisinin Çıkmaması 163
Beşinci Bölüm
YASAL MEVZUAT
I. EMLAK DANIŞMANLIĞI SEKTÖRÜNE İLİŞKİN YASAL MEVZUAT 165
TAŞINMAZ TİCARETİ HAKKINDA YÖNETMELİK 166
Kaynakça 189
Kavram Dizini 191